بازگشت مسکن از نقطه جوش

• پنجشنبه 14 شهریور 1392
• 0 نظر

بازگشت مسکن از نقطه جوش

گزارش‌های مقدماتی یک بررسی رسمی از بازار مسکن نشان می‌دهد که بهار امسال در شرایطی که خرید‌وفروش آپارتمان در تهران حالت نیمه‌تعطیل داشت و موتور معاملات تقریبا خاموش بود، قیمت مسکن با ثبت «نقطه‌جوش» به بالاترین سطح در مقایسه با پنج‌سال گذشته رسید و پس‌از آن، طی دو ماه اخیر، بازار شاهد روند تخلیه حباب بوده است.در سه‌ماهه اول سال۹۲، میانگین قیمت مسکن در تهران ۸۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد کرد و در اواخر خرداد به متری ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید؛ اما نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه در دو ماه اخیر حدود ۵۰ درصد گزارش شده است که با این حساب، اطلاعاتی را که طی یک هفته اخیر در «دنیای‌اقتصاد» در خصوص بازگشت قیمت‌ آپارتمان در مرز متری ۴ میلیون تومان ارائه شد تایید می‌کند.کارشناسان اقتصادی با توجه به‌‌عوامل مختلف از جمله حد پایین قدرت خرید، نقطه‌تعادلی بازار مسکن تهران را حدود مترمربعی ۴ تا ۱/۴ میلیون تومان می‌دانند.

 نتایج تازه ‌منتشرشده از رهگیری‌های سال۹۲ معاملات مسکن در تهران، خبر هفته گذشته «دنیای‌اقتصاد» در خصوص شروع ریزش قیمت مسکن را تایید کرد و در عین حال از یک اتفاق بی‌سابقه در فصل بهار پرده برداشت.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) این نتایج حاکی است: در بهار امسال در شرایطی که بازار خریدوفروش آپارتمان در تهران حالت نیمه‌تعطیل داشت و موتور معاملات تقریبا خاموش بود، قیمت مسکن با ثبت رکورد «نقطه‌جوش» به بالاترین سطح در مقایسه با پنج‌سال گذشته رسید و پس از آن، در دو ماه اخیر بازار شاهد روند تخلیه دما بوده است.
تا پیش از این، آخرین اطلاعاتی که از وضعیت بازار مسکن به صورت رسمی اعلام شده بود، حکایت از رونق دسته‌جمعی «معاملات» و «رشدقیمت» در سرتاسر سال۹۱ داشت طوری که در زمستان پارسال با ذوب‌شدن کامل یخ معاملات، از‌ یک‌سو میزان خرید‌وفروش‌ها شدت گرفت و از سوی‌دیگر قیمت‌مسکن تا ۶۹ درصد افزایش پیدا کرد.
اما این وضعیت در شروع سال۹۲ فقط از ناحیه رشد قیمت ادامه پیدا کرد طوری که نزدیکی به انتخابات در فصل بهار، باعث افت شدید معاملات و درنتیجه استقرار فضای رکودی در بازار شد.
در غیاب آمارهای رسمی از اوضاع سال۹۲، تحلیلگران بازار مسکن این تصور را داشتند که اگرچه رشد قیمت در فصل بهار متوقف نشده، اما انقباض حاکم بر خرید‌وفروش‌های بهاری قطعا شتاب آن را کند خواهد کرد و مانع سقف‌زنی جدید در منحنی نرخ‌رشد خواهد شد.
اما آنچه در گزارش تازه و البته مقدماتی از رهگیری معاملات مسکن در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، نشان می‌دهد: در بهار امسال نه‌ تنها از شتاب رشد قیمت مسکن در تهران کم نشده، بلکه دمای قیمت‌ها در این فصل به نقطه‌جوش رسیده و بیشترین حد ممکن هم به لحاظ ارزش ریالی و هم به لحاظ نرخ رشد را تجربه کرده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، میانگین قیمت‌مسکن در تهران در بهار۹۲ با ۸۱ درصد افزایش از مترمربعی ۴میلیون تومان فراتر رفته به طوری که در خردادماه این رقم به ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است.
این نرخ رشد از سال۸۶ تاکنون بی‌سابقه بوده و بالاترین سطح افزایشی در بازار مسکن محسوب می‌شود.
سال۸۶ همزمان با اعلام افزایش ۶/۸۱درصدی قیمت مسکن، هم رییس‌جمهور و هم رییس‌مجلس به موضوع واکنش نشان دادند طوری که نتیجه اقدام مشترک دولت و مجلس در آن زمان منجر به تصویب قانون ساماندهی مسکن و در نهایت اجرای تنها یک ماده از این قانون - مسکن‌مهر - شد اما امروز احتمالا وضعیت نقطه‌جوش مسکن به دلیل شباهت آن به نرخ‌تورم چندان از نظر مسوولان عجیب جلوه نخواهد کرد.
ضمن اینکه در دو ماه گذشته از تابستان، بازار شاهد دوران پس‌از نقطه‌جوش بوده و دمای قیمت در حال پایین‌آمدن است.
در سال۸۶ نرخ رشد قیمت مسکن ۴برابر بیشتر از نرخ تورم شد، اما در بهار امسال این فاصله حداکثر دو برابر بوده است.

با این حال، رسیدن قیمت مسکن به وضعیت جوش در ماه‌‌های اخیر ممکن است دستاویز محکمی برای دولت جهت اثبات ناکارآمدی طرح مسکن‌مهر قرار بگیرد و مسیر تصمیم‌گیری مخالفان این طرح برسر توقف یا ادامه آن را آسان کند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» روند تغییر قیمت مسکن از ابتدای سال جاری تاکنون نشان می‌دهد: میانگین قیمت در شهر تهران از متری ۹/۳ میلیون تومان در اسفند سال گذشته ابتدا به متری ۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان در فروردین رسید که البته کاهش نرخ در اولین ماه سال به دلیل تعطیلی کسب‌وکار و فعالیت‌های اقتصادی در این ماه طبیعی است. اما منحنی قیمت در اردیبهشت مجددا شروع به افزایش می‌کند و به متری ۴ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان می‌رسد و سپس در خردادماه تا ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان افزایش می‌یابد.
افزایش ماهانه قیمت مسکن در تابستان متوقف می‌شود طوری که میانگین قیمت طی تیر و مرداد در حد ۴ میلیون و ۱۵۰ هزار تومان ثابت می‌ماند که این به معنی کاهش ۳ درصدی قیمت نسبت به خرداد است.
طبق اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری، میانگین قیمت مسکن در تهران در بهار امسال ۸۱ درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش داشت، اما در دو ماه اول تابستان نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت (نسبت به دو ماه اول تابستان قبل) در حد ۵۱درصد بوده است که این نشان می‌دهد در دو ماه اخیر منحنی قیمت هم به لحاظ مقایسه ماهانه و هم به لحاظ مقایسه نقطه‌به‌نقطه روند کاهشی به خود گرفته است.

چندنظر درباره آینده قیمت مسکن
انتخابات ریاست‌جمهوری آبی شد بر آتش قیمت
دکتر بهروز ملکی تحلیلگر اقتصادی بازار مسکن با تایید قله‌‌پیمایی منحنی قیمت در بهار امسال گفت: منحنی قیمت مسکن از پارسال روند صعودی را شروع کرد و نقطه پیک آن در بهار سال جاری و مخصوصا اواخر خردادماه اتفاق افتاد.
ملکی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره علت ثبت نقطه‌جوش قیمتی در فصلی که حجم معاملات به کمترین حد رسیده بود، تاکید کرد: روند ۲۰سال گذشته بازار مسکن را که نگاه ‌کنیم مشخص می‌شود هر ۵ تا ۶ سال یکبار قیمت‌ها به اوج می‌رسد. سال گذشته زمان اوج‌گیری قیمت مسکن بود؛ اما همزمانی آن با تورم ناشی از فشار هزینه‌های ساخت‌وساز تحت تاثیر التهاب دلار و تورم عمومی، باعث شد هزینه ساخت مسکن به شدت بالا برود؛ طوری که تاثیر روانی و عینی آن بر بازار، از طریق افزایش قیمت فروش واحدهای مسکونی در اوایل سال۹۲ بروز کرد. با این حال حجم بالای ساخت‌وساز در ۲ سال اخیر، هم‌اکنون جلوی شوک بیشتر به قیمت‌ها را گرفته است تا جایی که به گفته برخی کارشناسان اگر در تهران طی دو سال گذشته این ۴۰۰ هزار واحدمسکونی جدید ساخته نمی‌شد، امروز میانگین قیمت‌ها به بالای مترمربعی ۵ میلیون تومان رسیده بود.
ملکی درباره وضعیت بعد از «نقطه‌جوش» که درحال حاضر بازار مسکن در آن قرار دارد و همچنین چشم‌اندازی که می‌شود برای قیمت ترسیم کرد، گفت: نظرات مختلفی از سوی کارشناسان بازار مطرح است. برخی معتقدند قیمت در همین حد متوقف خواهد شد و بازار تا آخر سال در همین رنج قیمتی باقی می‌ماند. برخی دیگر به کاهش بیشتر قیمت اعتقاد دارند و برخی هم می‌گویند قیمت مسکن مجددا افزایش پیدا می‌کند.
این تحلیلگر اقتصاد مسکن تصریح کرد: در چنین شرایطی که نظرات مختلف است معمولا از مدل دلفی برای تخمین اوضاع آینده استفاده می‌کنند و در قالب یک نظرسنجی از افراد متخصص و سپس محاسبه میانگین پیش‌بینی‌ها، برآورد داده می‌شود.
دکتر بهروز ملکی درباره توقف رشد قیمت در پایان بهار نیز تصریح کرد: انتخابات ریاست‌جمهوری آبی بود بر آتش قیمت مسکن و باعث شد منحنی قیمت به اوج‌گیری بیشتر ادامه ندهد.
ملکی همچنین نقطه‌تعادلی بازار مسکن در تهران را با توجه به حد پایین قدرت خریداران، حدود مترمربعی ۴ میلیون تا ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان عنوان کرد و گفت: اگر اتفاق خاصی در تورم عمومی نیفتد، انتظار می‌رود قیمت مسکن فعلا بیش از این افزایش پیدا نکند.