چرخش در بازار زمین مسکونی
در پی رونق فعالیت‌های ساختمانی، بازار زمین مسکونی در تهران با تحولاتی روبه‌رو شده است. از یک‌سو زمین‌دارها تحت تاثیر افزایش تقاضای ساخت‌وساز قیمت زمین‌خام را بالا برده‌اند و از سوی دیگر حجم عرضه املاک کلنگی در مناطقی از تهران افزایش پیدا کرده است. در این میان انبوه‌سازان از آنجا که زمین آماده ساخت را به ملک کلنگی ترجیح می‌دهند و در عین حال نقدینگی کافی برای خرید زمین را ندارند به «مشارکت در ساخت» رو آورده‌اند. طبق اعلام دلالان زمین، میل به خرید زمین متراژ بزرگ به شدت افت کرده است.
انبوه‌سازان به کمبود نقدینگی دچار شدند
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) بازار زمین در تهران به ساخت‌وسازهای پرحجم ماه‌های اخیر واکنش نشان داد. اخیرا مالکان زمین‌های خام یا آماده ساخت با تصور تقاضای گسترده خرید زمین، قیمت‌ها را ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش داده‌اند طوری که این رشد قیمت مورد قبول سازنده‌ها قرار نگرفته و باعث شده بازار زمین به رکود دچار شود. در این بازار همچنین عرضه املاک کلنگی به دلیل رونق نوسازی در بافت‌های فرسوده، افزایش پیدا کرده است.
هم‌اکنون انبوه‌سازان در عین نارضایتی از قیمت زمین، فعالیت تازه شروع شده خود را تعطیل نکرده‌اند و در عین حال به شیوه جدید برای تامین زمین رو آورده‌اند.
رییس انجمن انبوه‌سازان تهران در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: قیمت زمین، بدون دلیل افزایش یافته و از آنجا که هزینه خرید آن ۴۰ درصد کل هزینه ساخت را شامل می‌شود، انبوه‌سازان به ناچار شیوه «مشارکت» با مالکان زمین را برای ادامه فعالیت انتخاب کرده‌اند.
ایرج رهبر افزود: شیوه مشارکت، سود ساخت‌وساز را برای انبوه‌ساز پایین می‌آورد اما چون نقدینگی قابل دسترس انبوه‌سازان به دلیل افزایش قیمت مصالح‌ساختمانی و فروش نرفتن واحدهای مسکونی ساخته‌شده، پایین آمده، ریسک مشارکت در مقایسه با خرید زمین کمتر شده است.
هم‌اکنون در بازار معاملات زمین میزان عرضه املاک کلنگی به ۵ برابر زمین خام رسیده است.
به گفته دلالان زمین امسال خرید‌ها اغلب حالت مصرفی پیدا کرده به این معنی که زمین‌های با متراژ کمتر از ۳۰۰ مترمربع خرید و فروش می‌شود و زمین‌های بالای ۵۰۰ متر مربع به خصوص بالای ۱۰۰۰ متر خریدار ندارد.
حجم عرضه زمین خام در غرب تهران بیشتر از سایر مناطق شهر است و املاک کلنگی نیز در همه مناطق به یک حجم مشابه عرضه می‌شود.
عرضه املاک کلنگی اگر چه در بازار زمین افزایش پیدا کرده اما خرید آن فقط در مناطقی از شهر که جزو بافت‌فرسوده محسوب می‌شود، انجام می‌شود. فعالان بازار زمین پیش‌بینی می‌کنند در ماه‌های آتی شدت رکود در این بازار کاهش پیدا کند. آنها برای این فرضیه خود به فصل تابستان اشاره می‌کنند که در آن نقل و انتقال‌ها رونق می‌گیرد و انبوه‌سازان با فروش واحدهای ساخته‌شده می‌توانند توان مالی برای خرید زمین را احیا کنند.
دلیل دیگر رکود زمین
مشاوران املاک درباره علت رکود در بازار زمین می‌گویند اجرای طرح تفصیلی تهران باعث این اتفاق شده است.
در طرح تفصیلی شرایط جدیدی برای صدور مجوز ساخت در نظر گرفته شده و مثلا برای زمین‌هایی که طول گذر آنها از یک حد مشخصی کمتر است، اجازه ساخت پر طبقه صادر نمی‌شود.
به گفته بنگاهی‌ها، محدودیت‌های این چنینی سازنده‌ها را ناامید کرده و به کاهش خرید و فروش در بازار زمین دامن زده است.
در حال حاضر روزانه نزدیک به ۵۰۰ مورد پیشنهاد فروش زمین و ملک کلنگی در بنگاه‌های مسکن به ثبت می‌رسد که این رقم کمتر از نصف حجم پیشنهادها برای فروش واحدهای مسکونی است.
عدم کشش زمین‌های بیش از ۵۰۰ متر
یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه نیاوران درباره سلیقه مصرف کننده و سازنده در خرید املاک کلنگی از لحاظ متراژ به «دنیای اقتصاد» گفت: این روزها اکثر مصرف‌کننده‌ها به دنبال خرید زمین کمتر از ۲۵۰ متر مربع هستند و سازنده‌ها تمایل به خرید املاک کلنگی تا حداکثر مساحت ۵۰۰ متر مربع را دارند.
وی در ادامه افزود: در بازار مسکن برخی از فایل‌ها حاکی از فروش خانههای کلنگی بیش از ۵۰۰ متر و حتی بیش از ۱۰۰۰ متر مربع است، اما در حال حاضر بازار ساخت و ساز کشش خرید و ساخت این متراژ زمین را ندارد و اکثر سازنده‌ها به حداکثر متراژ کلنگی که روی می‌آورند ۵۰۰ متر مربع است و آگهی فروش خانههای قدیمی با متراژهای ۱۰۰۰ متری مثل تیری در تاریکی است که از روی اقبال ممکن است به هدف بخورد.
سهرابی در رابطه با سود ساخت و سازها تصریح کرد: معمولا سازنده‌ها با توجه به چندین مساله از جمله مدت زمان خواب سرمایه، هزینه‌های دریافت مجوزهای لازم برای ساخت، هزینه ای که خرج مصالح می‌شود و غیره، حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد سود تعیین می‌کنند و گاهی ممکن است این میزان به ۴۰ درصد نیز برسد، اما از لحاظ تفاوت قیمتی به خاطر تعداد طبقات اگر آپارتمان از آسانسور برخوردار باشد به طور یقین طبقات بالایی گران‌تر از دیگر طبقات است، اما اگر آسانسور نداشته باشد طبقات پایینی گران‌تر خواهد بود.
این مشاور املاک درباره وضعیت فعلی بازار معاملات املاک کلنگی در نیاوران تاکید کرد: اکنون بازار خرید خانههای قدیمی در دست مصرف‌کننده‌ها است آنها در جست‌وجوی کلنگی‌های قابل سکونت، البته با بازسازی مختصر هستند. از طرف دیگر قیمت فروش این دسته از املاک نسبت به سال قبل بین ۱۵ تا ۲۰ درصد دچار نوسان شده است.
تشابه خواسته مصرف کننده و سازنده در کلنگی‌ها
در بازار مسکن شرق تهران سازنده‌ها و مصرف‌کننده‌ها در خرید املاک کلنگی از لحاظ میزان متراژ دارای سلیقه یکسان هستند؛ چراکه آنها متقاضی املاکی با متراژ کمتر از ۵۰۰ متر مربع هستند.
پویا بنگاهداری واقع در منطقه تهرانپارس در این باره گفت: بازار معاملات خانههای کلنگی بسیار ضعیف است؛ چرا که خریدار و فروشنده با یکدیگر بر سر قیمت تفاهم ندارند به خصوص آن دسته از املاک کلنگی که آپارتمانی هستند از تعدادی فروشنده برخوردار است که هر یک از آنها نرخ‌های متفاوت اعلام می‌کنند که سازنده با محاسبه قیمت کل ترجیح می‌دهد که از خرید منصرف شود، زیرا برخی مواقع قیمت خرید بیشتر از قیمت ساخت می‌شود.
وی درباره جواز ساخت تعداد طبقات عنوان کرد: مدتی است که در این منطقه طرح تفصیلی در حال اجرا است و در حال حاضر بحث اصلی این طرح «طول گذر» است و این مبحث اگر به طور کامل اجرا شود کلنگی‌های این منطقه به دلیل عدم گذر استاندارد، مجوز ساخت آپارتمان‌های کم طبقه را می‌گیرند و همین موضوع باعث می‌شود تا از تعداد واحدهای مسکونی در این منطقه کاسته شود و از سوی دیگر پیش‌بینی می‌شود شاید این طرح دلیلی است برای رونق بازار مسکن مهر از بابت اینکه متقاضیان به آن سمت تمایل پیدا کنند.
پویا همچنین درباره نرخ فعلی املاک کلنگی در تهرانپارس اظهار کرد: فروشنده‌ها ارزش خانههای قدیمی‌را بر اساس قیمت واحدهای نوساز، تعیین می‌کنند و در حال حاضر آنها براین باورند به دلیل اینکه نرخ فروش واحدهای مسکونی دچار نوسان شده پس باید آنها هم قیمت املاک کلنگی را افزایش دهند و به همین دلیل به طور میانگین قیمت هر متر خانه قدیمی‌ساز متری ۲۰۰ هزار تومان رشد داشته است.
تورم و عدم رونق در بازار مسکن دلیل رکود بازار کلنگی
بنگاهداری در منطقه فرمانیه به «دنیای اقتصاد» تاکید کرد: در حال حاضر بازار خرید و فروش املاک کلنگی راکد است و این رکود به دلیل میزان تورم سالانه، عدم بازگشت سرمایه حاصل از فروش واحدهای نوساز و اعلام قیمت‌های جدید در بازار مسکن است که باعث شده سازنده‌ها در ساخت و ساز دچار تعلل شوند، زیرا با توجه به این تفاسیر در برخی از محله‌های مناطق یک و ۳، نرخ فروش خانههای قدیمی‌بالا رفته است.
ارتباط انتخاب متراژ کلنگی با میزان سرمایه سازنده
اینکه سازنده چه میزان متراژ زمین را (ملک کلنگی) برای ساخت و ساز در نظر بگیرد به سرمایه خریدار بستگی دارد چرا که ممکن است دست سازنده خالی باشد و زمین متراژ کوچکی را خریداری کند یا بالعکس.
نوید، مشاور املاکی در منطقه پونک با اظهار این مطلب، تصریح کرد: این روزها سازنده‌ها به خرید خانههای قدیمی‌ساز تا ۳۰۰ متر مربع روی می‌آورند و سود سرمایه خود را اگر به طور مشارکتی با مالک، کار کرده باشند به صورت نصف نصف تعیین می‌کنند و اگر بدون شراکت ساخت و ساز کرده باشند اغلب به دنبال سود ۳۰ تا ۴۰ درصدی هستند؛ این در حالی است که قیمت املاک کلنگی در غرب تهران بین ۱۰ تا ۱۵ درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است.
نظرات