راهکار علمی کنترل اجاره‌بها
کارآمدترین و ثمربخش‌ترین روش کنترل بازار مسکن، بکارگیری ابزارهای سیاست مالیاتی است
سیاست‌های کنترل قیمت و اجاره مسکن به سه دسته قابل تقسیم‌بندی است:
۱ - سیاست‌های مالی به آن دسته از سیاست‌هایی اطلاق می‌شود که دولت از طریق درآمد‌ها و هزینه قیمت و اجاره مسکن را تثبیت و کنترل نماید. دولت از طریق مالیات‌ها و یارانه‌ها به منظور تثبیت قیمت و اجاره، در بخش مسکن دخالت می‌کند. مالیات نقل و انتقال، مالیات سالانه املاک، مالیات مستغلات مهم‌ترین مالیات‌های رایج در بخش مسکن هستند.
متاسفانه این مالیات‌ها صرف نظر از این که چه اهمیتی در ترکیب درآمدهای مالیاتی دارند و چه سهمی‌را به خود اختصاص می‌دهند، فاقد یکی از ویژگی‌های مهم مالیات در بخش مسکن به عنوان ابزار سیاستی هستند و آن اینکه؛ نسبت به شرایط و نوسان‌های ادوار تجاری مسکن عکس‌العمل نشان نمی‌دهند. در حالی که یکی از ویژگی‌های اساسی مالیات بخش مسکن به عنوان ابزار سیاستی، واکنش آن نسبت به شرایط حاکم بر بازار مسکن خواهد بود.
بر اساس اطلاعات موجود دولت در چارچوب طرح تحول اقتصادی درصدد اصلاح قانون مالیات‌های بخش مسکن نیز می‌باشد و یکی از هدف‌های اصلی دولت در این زمینه، واکنش نظام مالیات‌های مسکن نسبت به شرایط بازار مسکن است. بررسی تجربیات کشورها موید آن است کارآمدترین و ثمربخش‌ترین روش کنترل بازار مسکن، به ویژه قیمت مسکن، بکارگیری ابزارهای سیاست مالیاتی و مالیات منفعت سرمایه خواهد بود(۱). علاوه بر آن استفاده از ابزار مالیات‌ها برای کنترل اجاره مسکن در صورتی کارآ و ثمر بخش است که معافیت‌ها صرفا هدف کمک به اقشار کم درآمد و به طور همزمان کنترل بازار مسکن را دنبال کنند. یعنی اصل بر پرداخت مالیات مستغلات باشد و معافیت از پرداخت آن منوط به رعایت دو شرط نامبرده گردد.
۲ - سیاست‌های پولی بخش مسکن به آن دسته از سیاست‌هایی اطلاق می‌شود که به منظور کنترل اعتبارات و نرخ بهره بخش مسکن به مرحله اجرا در می‌آید. بانک مرکزی ایران طی چند سال اخیر از ابزار اعتبارات پرداختی به بخش مسکن جهت کنترل قیمت استفاده کرده است. به‌رغم افزایش حجم کل اعتبارات پرداختی به بخش مسکن، بانک مرکزی و سیستم بانکی از طریق تغییر ترکیب اعتبارات پرداختی به بخش مسکن و تسهیل زنجیره تولید و مصرف، به توسعه و کنترل قیمت مسکن کمک کرده است. نرخ بهره رایج در بخش مسکن بیشتر هدف توسعه تولید و سرمایه‌گذاری و کمک به تامین مسکن اقشار کم درآمد را تعقیب کرده است. از این رو بانک مرکزی می‌تواند در تنظیم سیاست‌های پولی و ارزی کشور شرایط بازار مسکن را نیز به عنوان یک پارامتر مد نظر قرار داده و قواعد سیاست پولی را بر اساس معیارهای ذکر شده تنظیم نماید.
۳- سیاست‌های درآمدی و قوانین و مقررات می‌توانند به عنوان مکمل سیاست‌های پولی و مالی، در تثبیت و کنترل بازار مسکن نقش ایفا کنند. مثلا ترویج یا تشویق انگیزه‌های تنظیم قراردادهای ۲ ساله و بلندمدت می‌تواند به تامین اهداف یاد شده بسیار کمک کند. دولت برای تنظیم بازار مسکن از ابزارهای قانونی تعریف جرم نیز استفاده کرده است به این صورت که نرخ افزایش مجاز اجاره تعریف شده و متخلفین شناسایی و مجرم شناخته می‌شوند. مشکل اصلی آن است که برای اجرای این قانون لازم است روش‌هایی برای تعیین قیمت و اجاره واحدهای مسکونی در سطح شهرها تدوین و به مرحله اجرا گذاشته شود و در غیر این صورت اجرای این قانون با مشکل مواجه خواهد بود. در هرحال سیاست‌های تنظیم قوانین برای کنترل قیمت و اجاره در جهان دارای مبانی نظری و تجاربی است که عدم توجه به آنها می‌تواند به مثابه تکرار تجارب ناموفق در بخش مسکن تلقی شود.
دکتر علی اکبر قلی زاده *
*عضو هیات علمی‌دانشگاه بوعلی سینا
پاورقی:
۱ – قلی زاده، علی اکبر (۱۳۸۸) «مالیات منفعت سرمایه و اثرات آن بر قیمت و اجاره مسکن» مجله مهندسی ساختمان و علوم مسکن مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن
نظرات