بررسی تحولات بخش ساختمان طی سالهای ۱۳۸۷-۱۳۸۴
بررسی رویکرد شاخص‌های خرد و کلان بخش مسکن طی دوره ۸۷-۸۴ بر وجود نوساناتی همراه با دوره‌های رکود و رونق فعالیت‌های این بخش تاکید دارد.
عملکرد بخش ساختمان و مسکن طی چهار ساله برنامه چهارم بر بهبود شاخص تولید تاکید دارد و هر چند که طی سال ۸۴ تحت تاثیر شرایط اقتصادی، عملکرد بخش با رشد بطئی‌تری همراه بود و همچنان با شرایط مطلوب فاصله داشت، لیکن در این سالن به دلیل بی ثباتی در سایر بازارها(به ویژه بازار سرمایه) و رشد نقدینگی بالا در اثر معاملات مکرر سوداگرایانه، رشد کاذب و حباب‌گونه قیمت‌ها بر بازار مسکن غالب گشت.
اگر چه دراین سال ارزش افزوده بخش به میزان ۴٫۴ درصد افزایش یافت، لیکن رشد مذکور عمدتا تحت تاثیر ارزش افزوده ایجاد شده در ساختمان‌های دولتی ناشی از اهتمام دولت به تکمیل طرح‌های نیمه تمام زیربنایی در بخش ساختمان بویژه در فصول پایانی سال بود علاوه بر آن، رشد بالای سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل شده نیز در ارزش افزوده یاد شده و نرخ تشکیل سرمایه ثابت ناخالص تاثیرگذار بود، به طوری که رشد این شاخص را به میزان ۱۴ درصد داد دراین سال تعداد پروانه‌های ساختمانی و زیربنای تولید شده توسط بخش خصوصی به ترتیب با کاهش ۴٫۶ و ۵٫۹ درصد همراه بود.
از سال ۱۳۸۵ با توجه به رویکردهای جدید دولت در بخش مسکن شاخص‌های کلان و خرد بخش با افزایش بالنسه مثبتی همراه گشت به طوری که رشد ارزش افزوده در این بخش از ۳٫۷ درصد در سال ۸۵ به ۱۹٫۶ دردص در سال ۸۶ رشد یافتف که در مقایسه با رشد ۶٫۷ درصدی تولید کل و رشد هدف‌گذاری شده بخش در برنامه چهارم (۱۱٫۹ درصد) نشان از ضریب جذب بالای سرمایه در این بخش در سال مذکور می‌نماید.
رشد چشمگیر نرخ تشکیل سرمایه ثابت ناخالص از ۳٫۶ درصد د رسال ۸۵ به ۱۳٫۵ درصد در سال ۸۶، حاصل بکارگیری منابع قابل توجه نقدینگی در این بخش می‌باشد از دلایل عمده رونق فعالیت‌های ساختمانی در این سال، گرایش بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری بیشتر به دلیل بالا بودن نرخ بازدهی کوتاه مدت آن در مقایسه با سایر بخش‌های اقتصادی است افزایش ۹٫۶ درصدی میزان تولید واحدهای مسکونی تکمیل شده از دیگر آثار سودآوری و رونق اقتصادی فعالیت‌های ساختمانی در سال ۸۶ می‌باشد.
آمار پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور که از متغیرهای پیش‌رو و منعکس کننده روند آتی فعالیت‌های ساختمانی می باشد بهبود فعالیت‌ها در این بخش را تایید می‌نماید. وجود رشد آمار پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۳۸۵ به میزان ۱۷ درصد و رشد ۳۷٫۷ درصدی آن در سال ۸۶ از علائم روند مثبت تغییر رویکرد متغیرهای بخش از رکو به رونق می باشد که مرهون مجموعه تدابیری است که دولت در قالب سیاست‌های کوتاه مدت و میان مدت برای ساماندهی به بازار مسکن و پاسخگویی به تقاضاهای واقعی اندیشیده تا بازار مسکن را از التهاب تورم‌های موجود دور گرداند و آرامش و ثبات نسبی را به بازار معاملات مسکن بازگرداند.
افزایش عرضه مسکن کم درآمدها، کنترل بازار زمین و کاهش سهم آن در قیمت نهایی مسکن، تامین تسهیلات مالی یارانه‌ای به انبوه‌سازان جهت ساخت مسکن ارزان قیمت و پوشش‌دهی هزینه ساخت برای اقشار کم درآمد (در قالب مسکن مهر)، واگذاری زمین به اجاره بلند مدت، تقویت و حمایت از شرکت‌های مرتبط با بازار مسکن (مصالح ساختمانی و انبوه‌سازان)، توسعه و ایجاد بازارهای مالی جدید مرتبط با بخش مسکن، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری و روستایی، احداث کارخانه‌های پیش ساخته مسکن (جهت ارتقای کیفی و کوتاه‌سازی مدت ساخت)، ساماندهی سیستم جامع اطلاعات زمین و مسکن (کاداستر)، طرح اخذ مالیات بر واحدهای مسکونی خالی، اخذ مالیات بر معاملات مکرر و زمین‌های بایر و راکد شهری و ... از مهمترین برنامه‌های دولتی در پایدارسازی و ساماندهی بازار مسکن در کل کشور می‌باشد که هم از بعد کنترل تورم بخش و هم عرضه بیشتر متناسب با تقاضای جامعه، چشم‌اندازی روشن‌تری را برای بخش مسکن نوید می‌دهد.
بررسی تحولات بخش مسکن طی سالهای اخیر نشان می‌دهد که به دلیل عدم وجود مکانیزهای متناسب جهت کنترل بازار با ورود تقاضاهای سرمایه‌ای و ایجاد انتظارات تورمی در بازار، دوره رونق تورمی شروع و با افزایش شدید آن، دوره رکود و رخوج سرمایه‌های سوداگرانه دنبال خواهد شد. این شرایط در سال ۸۷ دقیقا اتفاق افتاد، به طوری که از نیمه دوم دراین سال علیرغم رشد ارزش افزوده و نرخ تشکیل رمایه ثابت ناخالص به میزان‌های ۱۲٫۱ درصد و ۸٫۳ درصد لیکن تولید بخش به شدت کاهش یافت و صدور پروانه‌های ساختمانی و زیربنای پیش بینی شده در پروانه‌های ساختمانی با کاهش ۱۵٫۴ درصد و ۵٫۵ درصد روبرو شد.
این کاهش در سقف تولید نه تنها در تهران بلکه به کلیه مناطق شهری کشوری تسری یافت و رکود جدیدی را بر بازار مسکن مستولی ساخت که شیفت نزولی قیمت‌ها و کاهش تولید از نشانه‌های بازار این پدیده از سال ۸۷ تاکنون می‌باشد. رشد ۲۲٫۵ درصدی واحدهای مسکونی تکمیل شده در این سال نیز حاصل به کارگیری سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در سالهای قبل می‌باشد که همواره با تاخیر همراه می‌باشد با در نظر گرفتن طور دوره ساخت.
در شرایط فعلی عوامل اصلی تولید مسکن منجر به تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه نشده است لذا رونق در این بخش مقطعی و تورمی بوده است به تعبیری اگر چه عوامل لازم برای فعالیت‌های اقتصادی بازار مسکن وجود دارد اما چرخه اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحوه بهینه‌ای این عوامل را در یک زنجیره اقتصادی کامل و کارآ قرار دهد. بنابراین عرضه صورت گرفته به بازار نه تنها از نظر کمی متناسب با نیاز بازار نبوده است، بلکه قیمت مسکن عرضه شده در توان مالی و نیاز مصرف‌کننده این کالا نبوده و روز به روز این توان تحلیل یافته است.
اگرچه روند کنونی بازتابی از مشکلات ساختاری بخش و شرایط حاکم بر متغیرهای کلان اقتصادی و همچنین بحران‌ها و شوک‌ها خارجی است اما باید امیدوار بود که با تلاشی که دولت از سال ۸۴، در بخش مسکن انجام داده بتوان در آینده چشم‌انداز روشن‌تری را برای امنیت سرمایه‌گذاری به ویژه در تولید و تامین مسکن گروه‌های کم درآمد ( که طی سالهای اخیر فشارهای تورمی و مضاعفی را متحمل گردیدند) ایجاد نمود.
پیش بینی می‌شود با توجه به رویکردهای نوینی که دولت در بخش مسکن د رقالب آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید وعرضه مسکن (به ویژه د رطرح‌های ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای، ساخت و عرضه مسکن اجاره به شرط تملیک و واگذاری حق بهره‌برداری از زمین به اجاره طویل المدت همراه با تسهیلات یارانه‌ای به انبوه‌سازان مسکن در نظر گرفته)می‌توان بهبود بیشتر در شاخص‌های تولید وکنترل قیمت مسکن را در سالهای آتی انتظار داشت.
*بررسی عملکردها با اهداف بخش*
ارزیابی عملکرد و اهداف بخش وضعیت شاخص‌ها و چگونگی حرکت بخش مسکن با اهداف مندرج در برنامه طی سالهای ۱۳۸۷-۱۳۸۴ نشان‌دهنده افزایش چشمگیر در ظرفیت‌های تولید بخش می‌باشد به طوری که مقایسه ارقام این متغیر با اهداف سالهای برنامه حکایت از تحقق عملکردها بیش از هدف برنامه دارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که میزان تولید مسکن شهری در سال ۸۴ به رغم رکود سالهای ۸۲ تا ۸۴ به میزان ۵۸۱ هزار واحد رسید که حاکی از پیشی گرفتن از هدف برنامه است در این سال تولید مسکن روستایی با اهداف برنامه فاصله چشمگیری داشت و بیش از ۴۴ درصد اهداف برنامه محقق نگردید.
در سالهای ۸۶-۸۵ بخش مسکن رونق تولیدی دیگر را تجربه کرد و تولید مسکن در مناطق شهری به ۸۳۰ هزار واحد و مسکن روستایی به ۲۸۰ هزار واحد در سال ۸۶ رسید که به ترتیب بیان‌کننده ۱۲۴ و ۱۱۹ درصد تحقق در مقایسه با اهداف کمی تولید در برنامه چهارم می باشد در سال ۸۷ علیرغم تحقق بیش از صد درصد اهداف مورد نظر در برنامه، لیکن طلیعه‌هایی رکود با کاهش تولید و افت قیمت بازار گشت در بخش تولید مسکن روستایی هم شاهد عدم موفقیت می‌باشیم تحقق ۶۴ درصدی تولید مسکن روستایی شاخص آشکاری بر این مدعا است.
در تمامی این سال‌ها شاخص عملکرد متوسط زمین در یک واحد مسکونی وضعیت مناسب‌تری نسبت به اهداف برنامه داشته است عملکرد این شاخص در سال ۸۴ برابر با ۶۸ متر مربع بوده که در سالهای ۸۶-۸۵ به ۶۹ متر مربع افزایش یافته است.
عملکرد متغیر تراکم خانوار درواحد مسکونی نسبت به اهداف برنامه بیش از صد درصد محقق شده است که دلیل آن رشد تولید واحدهای مسکونی از یک طرف و کاهش نرخ رشد جمعیت از طرف دیگر بوده که موجب بهبود این شاخص از ۱٫۲ در سال ۸۴ به ۱٫۰۹ در سالهای ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶ شده است بررسی اندازه شاخص متوسط سطح زیر بنای مسکونی، نشان‌دهنده‌ی فاصله داشتن با هدف برنامه است به طوری که در سال ۸،۷ با شاخص هدف‌گذاری شده ۱۳ متر مربع اختلاف دارد طی این سال‌ها اگرچه برای تولید مسکن استیجاری هدفی تعریفی نشده لیکن عملکرد این شاخص در سالهای ۸۶-۸۵ مطلوب نبوده است.
*اهم فعالیت‌ای انجام شده در حوزه سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی طی سالهای برنامه چهارم*
سیاست‌گذاری
تهیه سند راهبردی طرح جامعه مسکن، تهیه و تدوین سند اجرای طرح جامع مسکن، تهیه سند منطقه‌ای طرح جامع مسکن، تدوین و تصویب بند "د" تبصره ۶ قانون بودجه ۸۶ به منظور اولویت دادن به تامین مسکن گروه‌های کم درآمد، تدوین و تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید وعرضه مسکن، تدوین و تصویب آیین‌نامه ایجاد تسهیلات برای شاغلان دولتی متقاضی انتقال از کلان‌شهرها به سایر مناطق کشور در سال ۸۶ و تمدید اجرای آن در سالهای بعد، تدوین نظام ارزیابی عملکرد کمی و کیفی شاخص‌های بخش، کمک به شکل‌گیری و ساماندهی تعاونی‌های مسکن، ساماندهی تعاونی‌های مسکن مهر و واگذاری ۱٫۴ میلیون واحد مسکونی به اعضای تعاونی‌ها در قالب برنامه واگذاری حق بهره‌برداری از زمین، نظارت بر اجرای پروژه‌های مسکن مهر شامل راهبردی و اعطای یارانه، بازنگری در قوانین مالیاتی ناظر بر اراضی شهری، تدوین آیین‌نامه اخذ مالیات بر معاملات مکرر زمین و اعمال مالیات بر اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدوده شهرها،
برنامه‌ریزی
برنامه واگذاری حق بهره برداری از زمین، برنامه احداث و عرضه مسکن اجاره‌ای، برنامه پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجرین کم درآمد، احداث و عرضه مسکن اجتماعی، برنامه نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری، برنامه بهسازی و نوسازی مسکن روستایی، راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه در حوزه مسکن، ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان، تدوین و اجرای طرح بیمه تضمین کیفیت مسکن و ساختمان.
موانع و مشکلات
سهم بسیار کم سرمایه‌گذاری بخش دولتی در تولید وعرضه مسکن به همراه گرایش کم بخش خصوصی و تعاونی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اجاره‌ای، نامتناسب بودن قیمت مسکن و تسهیلات اعطایی بانک‌ها با توان اقتصادی خانوارها، سوء مدیریت در تجهیز و هدایت نقدینگی بخش، عدم کنترل و نظارت صحیح در بازار زمین، تداخل و وظایف در حوزه مدیریت شهری و بخش مسکن و شهرسازی، مقطعی بودن سیاست‌گذاری‌ها توسط متولیان بخش، از مهمترین موانع و مشکلات بخش مسکن می‌باشد.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
بحران مسکن در ایران چه در زمانی که دچار افزایش قیمت حبابی بوده و چه در شرایطی که امروزه با رکود مواجه شده، عمدتا در حوزه مجازی اقتصاد یعنی بخش پولی و مالی اتفاق افتاده تا در بخش مسکن که مربوط به بخش واقعی اقتصاد است. افزایش نقدینگی طی سالهای اخیر و نداشتن مزیت نسبی در بخش‌های دیگر اقتصاد نظیر انواع تولیدات در صنعت و کشاورزی و ناکارآمدی بازار سرمایه و بورس کشور، عمده سرمایه‌های در گردش و پس انداز ملی را به سمت تولید مسکن سوق داد تا حدی که دستگاه‌های عمومی غیر دولتی و بانک‌ها نیز به منظور سودآوری بیشتر به این بخش روی آوردند. از طرفی بحران اقتصاد جهانی و سقوط قیمت نفت و کاهش درآمدهای دولت نیز موجب از بین رفتن مزیت‌های نسبی تولید در بیشتر بخش‌های اقتصادی شد و رکود را در اقتصاد ملی پدیدار ساخت.
امروزه رکود بخش مسکن دارای این خصوصیت است که با رکود در اقتصاد ملی و تا حدی مرتبط با اقتصاد جهانی همراه بود، لذا نوع تعاملات آن با گذشته متفاوت است شاید برای اولین بار است که قیمت مسکن به مرز ۳۴ درصد ( در بهار سال جاری) در زمان رکود، کاهش یافته است و این کاهش از ابتدای سال گذشته به آرامی در حال گسترش است در چنین شرایطی خریداران نیز با علم به این مسئله از خرید وانجام معاملات مسکن به دلیل رکود و کمبود نقدینگی و هم به خاطر انتظار برای کاهش قیمت‌های بیشتر اجتناب می‌ورزند و این خود در رکود بخش مسکن تاثیرگذار می‌باشد.
یکی از مهمترین دلایل اصلی این رکود را اقتصاددانان، ورود اقتصاد ایران به مرحله رجحان یا تله نقدینگی می‌دانند که طی آن جامعه نگهداری پول نقد را به خرید مسکن یا پس اندازهای دراز مدت که منبع اصلی سرمایه‌گذاری است، ترجیح می‌دهند، به همین دلیل با کاهش سرعت در گردش پول در مبادلات و معادلات اقتصادی، بخش مسکن نیز از این پدیده متاثر گشه و به رکود کشانده خواهد شد.
*رهیافت‌های اجرایی*
۱-جلوگیری از انتقال رانت ناشی از واگذاری ملکی زمین از طریق کنترل بازار زمین با ابزار مالیات
۲-حفظ محدوده و افزایش تراکم شهرها برای جلوگیری از گسترش افقی شهرها
۳-برخورد برنامه‌ای با طرح‌ها و سیاست‌های اتخاذ شده شامل (برنامه نیازسنجی و ساماندهی متقاضیان، برنامه مکانیکی، شناسایی و تامین اراضی متناسب، برنامه آماده‌سازی زمین با ساختار مشارکتی ارگان‌ها و نهادهای غیر دولتی و حمایت دستگاه‌های اجرایی ذیربط، برنامه تامین نهاده‌ها و برنامه ساخت و واگذاری واحدها)
۴-حمایت نسبی دولت از اقشار کم درآمد و گروه‌های خاص در دستیابی به مسکن
۵-افزایش توان تامین مالی مسکن از طریق توسعه ابزارهای مالی جدید (بازار رهن ثانویه، انتشار اوراق مشارکت، شرکت‌های لیزینگ)
۶-برقراری مدیریت صحیح در جذب نقدینگی مازاد جامعه
۷-جهت‌گیری تسیهلات اعتباری به سمت عرضه در بخش انبوه‌سازی
۸-توسعه صنعتی‌سازی ساخت
۹-استانداردسازی تولید مصالح ساختمان
۱۰-نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری با تخصیص تسهیلات مالی فاینانس
۱۱-برقراری الزامات قانونی در ایجاد بازارهای مالی نوین
۱۲-تفکیک سیاست‌گذاری‌های در بازارهای ملکی و استیجار
۱۳-استفاده از اهرم مالیات در کنترل قیمت زمین و مسکن
۱۴-تسریع در ایجاد سامانه اطلاعات زمین و املاک
منبع: ایسنا
نظرات