تحلیل جدید از بازار مسکن
نتایج بررسی‌های یک گزارش رسمی از اوضاع کنونی بازار مسکن و همچنین تحولات ماه‌های اخیر در این حوزه، حاکی از تعقیب لحظه‌ای قیمت مسکن از سوی خریداران و انتظار دوباره آنها برای کاهش بیشتر قیمت‌ها است. وزارت اقتصاد در این باره گزارش داده است کاهش قیمت مسکن از ابتدای سال گذشته به آرامی آغاز و گسترش پیدا کرد و در اولین فصل سال‌جاری نرخ کاهش به ۳۵ درصد رسید که در این شرایط، خریداران مسکن با علم به این روند از خرید و انجام معاملات مسکن اجتناب می‌کنند و منتظر تعدیل قیمت هستند؛ طوری که با این رفتار نوعی رکود در بازار احساس شود. در این بررسی یکی از مهم‌ترین دلایل اصلی رکود «تله نقدینگی» عنوان شده که طی آن جامعه، نگهداری پول نقد را به خرید مسکن ترجیح می‌دهد. در بخشی از گزارش معاونت امور اقتصادی وزارت اقتصاد، عملکرد بخش مسکن در سالهای برنامه چهارم نیز بررسی شده و با اشاره به رابطه نقدینگی و جذابیت بازارهای مختلف در جذب آن تصریح شده است، نرخ رشد ۵/۱۳ درصد تشکیل سرمایه ثابت بخش مسکن در سال ۸۶ حاصل به‌کارگیری منابع قابل‌توجه نقدینگی در این بخش بوده است.
وزارت اقتصاد عملکرد بخش مسکن را بررسی کرد
دلایل بی‌میلی به خرید مسکن
معاونت اقتصادی وزارت اقتصاد: خریداران مسکن با علم به تداوم کاهش قیمت مسکن، از خرید اجتناب می‌کنند
رابطه نقدینگی با تغییرات قیمت مسکن
گروه مسکن- فرید قدیری: وزارت اقتصاد عملکرد بخش مسکن در سالهای برنامه چهارم - ۸۴ تا ۸۷- را مورد بررسی قرار داده و از آنجا که در اواسط این دوره (سال ۸۶) تحت تاثیر رشد نقدینگی در جامعه و ناتوانی سایر بخش‌ها در جذب نقدینگی، رشد شدید قیمت مسکن اتفاق افتاد، به این جمع‌بندی رسیده است که آنچه تحت عنوان بحران مسکن در ایران مطرح می‌شود بیشتر ناشی از بخش پولی مالی اقتصاد کشور است تا تحولات درونی بخش مسکن.
معاونت امور اقتصادی وزارت اقتصاد در تشریح اوضاع کنونی بازار مسکن به موج کاهش قیمت مسکن که از ابتدای سال گذشته به آرامی شروع و در بهار امسال نرخ رشد ۳۴- درصد (در کل کشور) را به ثبت رساند، اشاره و تصریح کرده است: در چنین شرایطی خریداران ملکی با علم به این مساله و انتظار برای کاهش بیشتر قیمت، از انجام معامله اجتناب می‌کنند که این خود در رکود مسکن تاثیرگذار است.
در تحلیل وزارت اقتصاد، وضعیت کنونی به نقل از اقتصاددانان به «تله‌نقدینگی» تشبیه شده که در این حالت افراد جامعه نگهداری پول نقد را به خرید مسکن یا سرمایه‌گذاری‌های بلند مدت ترجیح می‌دهند.
در گزارش وزارت اقتصاد، اگرچه شاخص‌های مربوط به تولید مسکن، صدور پروانه ساختمانی، ارزش‌افزوده و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در سالهای ۸۴ تا ۸۷ مورد بررسی قرار گرفته، اما درباره شرایط امروزی بازار مسکن نیز شرح مختصری ارائه شده از جمله اینکه تاکید شده در حال حاضر رکود معاملاتی در این بازار حکمفرما است.
متن کامل گزارش وزارت اقتصاد از تحولات بخش مسکن در سالهای ۸۴ تا ۸۷ را در زیر بخوانید:
بررسی رویکرد شاخص‌های خرد و کلان بخش طی دوره ۸۷-۸۴ بر وجود نوساناتی همراه با دوره‌های رکود و رونق فعالیت‌های این بخش تاکید دارد.
عملکرد بخش ساختمان و مسکن طی چهار سال برنامه چهارم بر بهبود شاخص تولید تاکید دارد هر چند که طی سال ۸۴ تحت تاثیر شرایط اقتصادی، عملکرد بخش با رشد بطئی‌تری همراه بود و همچنان با شرایط مطلوب فاصله داشت، لیکن در این سال به‌دلیل بی‌ثباتی در سایر بازارها (به‌ویژه بازار سرمایه) و رشد نقدینگی بالا در اثر معاملات مکرر سوداگرایانه، رشد کاذب و حباب‌گونه قیمت‌ها بر بازار مسکن غالب گشت.
اگر چه در این سال ارزش افزوده بخش به میزان ۴/۴ درصد افزایش یافت، لیکن رشد مذکور عمدتا تحت تاثیر ارزش افزوده ایجاد شده در ساختمان‌های دولتی ناشی از اهتمام دولت به تکمیل طرح‌های نیمه تمام زیر بنایی در بخش ساختمان به‌ویژه در فصول پایانی سال بود. علاوه بر آن، رشد بالای سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل شده نیز در ارزش افزوده ایجاد شده و نرخ تشکیل سرمایه ثابت ناخالص تاثیرگذار بود به طوری‌که این شاخص را به میزان ۱۴ درصد رشد داد. در این سال تعداد پروانه‌های ساختمانی و زیربنایی تولید شده توسط بخش خصوصی به ترتیب با کاهش ۶/۴و ۹/۵ درصد همراه بود.
از سال ۱۳۸۵ با توجه به رویکردهای جدید دولت در بخش مسکن شاخص‌های کلان و خرد بخش با افزایش به نسبت مثبتی همراه گشت، به طوری‌که رشد ارزش افزوده در این بخش از ۷/۳ درصد در سال ۸۵ به ۶/۱۹ درصد در سال ۸۹ رشد یافت، که در مقایسه با رشد ۷/۶ درصدی تولید کل و رشد هدف‌گذاری شده بخش در برنامه چهارم (۹/۱۱ درصد) نشان از ضریب جذب بالای سرمایه در این بخش در سال مذکور دارد. رشد چشمگیر نرخ تشکیل سرمایه ثابت ناخالص از ۶/۳ درصد در سال ۸۵ به ۵/۱۳ درصد در سال ۸۶، حاصل به‌کارگیری منابع قابل توجه نقدینگی در این بخش است. از دلایل عمده رونق فعالیت‌های ساختمانی در این سال، گرایش بخش خصوصی به سرمایه گذاری بیشتر به‌دلیل بالا بودن نرخ بازدهی کوتاه مدت آن در مقایسه با سایر بخش‌های اقتصادی است. افزایش ۶/۹ درصدی میزان تولید واحدهای مسکونی تکمیل شده از دیگر آثار سودآوری و رونق اقتصادی فعالیت‌های ساختمانی در سال ۸۶ می‌باشد. آمار پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور که از متغیرهای پیشرو منعکس کننده روند آتی فعالیت‌های ساختمانی می‌باشد، بهبود فعالیت‌ها در این بخش را تایید می‌کند. وجود رشد آمار پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۳۸۵ به میزان ۱۷ درصد و رشد ۷/۳۷ درصدی آن در سال ۸۶ از روند مثبت تغییر رویکرد متغیرهای بخش از رکود به رونق می‌باشد که مرهون مجموعه تدابیری است که دولت در قالب سیاست‌های کوتاه مدت و میان مدت برای ساماندهی بازار مسکن و پاسخگویی به تقاضاهای واقعی اندیشیده تا بازار مسکن را از التهاب تورم‌های موجود دور کند و آرامش و ثبات نسبی را به بازار معاملات مسکن بازگرداند.
بررسی تحولات بخش مسکن طی سالهای اخیر نشان می‌دهد که به دلیل عدم وجود مکانیزم‌های متناسب جهت کنترل بازار با ورود تقاضاهای سرمایه‌ای و ایجاد انتظارات تورمی در بازار، دوره رونق تورمی شروع و با افزایش شدید آن، دوره رکود و خروج سرمایه‌های سودگرانه دنبال خواهد شد. این شرایط در سال ۸۷ دقیقا اتفاق افتاد، به طوری‌که از نیمه دوم این سال بهرغم رشد ارزش افزوده و نرخ تشکیل سرمایه ثابت ناخالص به میزان ۱/۱۲ درصد و ۳/۸ درصد، لیکن تولید بخش به شدت کاهش یافت و صدور پروانه‌های ساختمانی و زیربنایی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی با کاهش ۴/۱۵ درصد و ۵/۵ درصد روبه‌رو شد. این کاهش در سقف تولید نه تنها در تهران بلکه به کلیه مناطق شهری کشور تسری یافت و رکود جدیدی را بر بازار مسکن مستولی ساخت که شیفت نزولی قیمت‌ها و کاهش تولید از نشانه‌های بارز این پدیده از سال ۸۷ تاکنون می‌باشد. رشد ۵/۲۲ درصدی واحدهای مسکونی تکمیل شده در این سال نیز حاصل به‌کارگیری سرمایه‌گذاری‌های انجام شده در سالهای قبل می‌باشد که همواره با تاخیر همراه می‌باشد. (با در نظر گرفتن طول دوره ساخت)
در شرایط فعلی، عوامل اصلی تولید مسکن منجر به تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه نشده است، لذا رونق در این بخش مقطعی و تورمی بوده است. به تعبیری اگرچه عوامل لازم برای فعالیت‌های اقتصادی بازار مسکن وجود دارد، اما چرخه اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو بهینه‌ای این عوامل را در یک زنجیره اقتصادی کامل و کارآ قرار دهد.
بنابر این عرضه صورت گرفته به بازار نه تنها از نظر کمی متناسب با نیاز بازار نبوده است، بلکه قیمت مسکن عرضه شده در توان مالی و نیاز مصرف‌کننده این کالا نبوده و روز به روز این توان تحلیل یافته است. اگرچه روند کنونی بازتابی از مشکلات ساختاری بخش و شرایط حاکم بر متغیرهای کلان اقتصادی و همچنین بحران‌ها و شوک‌های خارجی است، اما باید امیدوار بود که با تلاشی که دولت از سال ۸۴، در بخش مسکن انجام داده، بتوان در آینده چشم‌انداز روشن‌تری را برای امنیت سرمایه‌گذاری به ویژه در تولید و تامین مسکن گروه‌های کم درآمد (که طی سالهای اخیر فشارهای تورمی و مضاعفی را متحمل گردیدند) ایجاد کرد. -پیش‌بینی می‌شود با توجه به رویکردهای نوینی که دولت در بخش مسکن در قالب آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن ( به ویژه در طرح‌های ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای، ساخت و عرضه مسکن اجاره به شرط تملیک و واگذاری حق بهره‌برداری از زمین به اجاره طویل‌المدت همراه با تسهیلات یارانه‌ای به انبوه‌سازان مسکن در نظر گرفته) می‌توان بهبود بیشتر در شاخص‌های تولید و کنترل قیمت مسکن را در سالهای آتی انتظار داشت.
بررسی عملکردها با اهداف بخش
ارزیابی عملکرد بخش، وضعیت شاخص‌ها وچگونگی حرکت بخش مسکن به سوی اهداف مندرج در برنامه طی سال‌ها ۱۳۸۷-۱۳۸۴ نشان دهنده افزایش چشمگیر در ظرفیت‌های تولید بخش می‌باشد، به طوری که مقایسه ارقام با اهداف سالهای برنامه حکایت از تحقق عملکردها بیش از هدف برنامه دارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که میزان تولید مسکن شهری در سال ۸۴ به رغم رکود سالهای ۸۲ تا ۸۴ به میزان ۵۸۱ هزار واحد رسید که حاکی از پیشی گرفتن از هدف برنامه است.
در سالهای ۸۶-۸۵ بخش مسکن رونق تولیدی دیگر را تجربه کرد و تولید مسکن در مناطق شهری به ۸۳۰ هزار واحد و مسکن روستایی به ۲۸۰ هزار واحد در سال ۸۶ رسید که به ترتیب بیان‌کننده ۱۲۴ و ۱۱۹ درصد تحقق در مقایسه با اهداف کمی تولید در برنامه چهارم می‌باشد. در سال ۸۷ بهرغم تحقق بیش از صد درصد اهداف موردنظر در برنامه، لیکن طلیعه‌های رکود با کاهش تولید و افت قیمت بارز گشت. در تمامی این سال‌ها شاخص عملکرد متوسط زمین در یک واحد مسکونی وضعیت مناسب‌تری نسبت به اهداف برنامه داشته است. عملکرد این شاخص در سال ۸۴ برابر با ۶۸ مترمربع بوده که در سالهای ۸۶-۸۵ به ۶۹ مترمربع افزایش یافته است.
عملکرد متغیر تراکم خانوار در واحد مسکونی نسبت به اهداف برنامه بیش از ۱۰۰ درصد محقق شده است که دلیل آن، رشد تولید واحدهای مسکونی از یک طرف و کاهش نرخ رشد جمعیت از طرف دیگر بوده که موجب بهبود این شاخص از ۲/۱ در سال ۸۴ به ۰۹/۱ در سالهای ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶ شده است. بررسی اندازه شاخص متوسط سطح زیربنای مسکونی، نشان‌دهنده فاصله داشتن با هدف برنامه است، به طوری که در سال ۸۷ با شاخص هدف‌گذاری شده ۱۳ مترمربع اختلاف دارد. طی این سال‌ها اگرچه برای تولید مسکن استیجاری هدفی تعریف نشده، لیکن عملکرد این شاخص در سالهای ۸۶-۸۵ مطلوب نبوده است.
موانع و مشکلات
سهم بسیار کم سرمایه‌گذاری بخش دولتی در تولید و عرضه مسکن به همراه گرایش کم بخش خصوصی و تعاونی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اجاره ای، نامتناسب بودن قیمت مسکن و تسهیلات اعطایی بانک‌ها با توان اقتصادی خانوارها، سوءمدیریت در تجهیز و هدایت نقدینگی بخش، عدم کنترل و نظارت صحیح در بازار زمین، تداخل وظایف در حوزه مدیریت شهری و بخش مسکن و شهرسازی، مقطعی بودن سیاست‌گذاری‌ها توسط متولیان بخش، از مهم‌ترین موانع و مشکلات بخش مسکن است.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
بحران مسکن در ایران چه در زمانی که دچار افزایش قیمت حبابی بوده و چه در شرایطی که امروزه با رکود مواجه شده، عمدتا در حوزه مجازی اقتصاد یعنی بخش پولی و مالی اتفاق افتاده تا در بخش مسکن که مربوط به بخش واقعی اقتصاد است. افزایش نقدینگی طی سالهای اخیر و نداشتن مزیت نسبی در بخش‌های دیگر اقتصاد نظیر انواع تولیدات در صنعت و کشاورزی و ناکارآمدی بازار سرمایه و بورس کشور، عمده سرمایه‌های در گردش و پس‌انداز ملی را به سمت تولید مسکن سوق داد تا حدی که دستگاه‌های عمومی غیردولتی و بانک‌ها به منظور سودآوری بیشتر به این بخش روی آوردند. از طرفی بحران اقتصاد جهانی و سقوط قیمت نفت و کاهش درآمدهای دولت نیز موجب از بین رفتن مزیت‌های نسبی تولید در بیشتر بخش‌های اقتصادی شد و رکود را در اقتصاد ملی پدیدار ساخت.
امروزه رکود بخش مسکن دارای این خصوصیت است که با رکود در اقتصاد ملی و تا حدی مرتبط با اقتصاد جهانی همراه بوده، بنابراین نوع تعاملات آن با گذشته متفاوت است. شاید برای اولین بار است که قیمت مسکن تا مرز ۳۴ درصد (در بهار سال جاری) در زمان رکود، کاهش یافته است و این کاهش از ابتدای سال گذشته به آرامی در حال گسترش است. در چنین شرایطی خریداران نیز با علم به این مساله از خرید و انجام معاملات مسکن به دلیل رکود و کمبود نقدینگی و هم به خاطر انتظار برای کاهش قیمت‌های بیشتر اجتناب می‌ورزند و این خود نیز در رکود بخش مسکن تاثیرگذار می‌باشد. یکی از مهم‌ترین دلایل این رکود را اقتصاددانان، ورود اقتصاد ایران به مرحله «رجحان» یا «تله نقدینگی» می‌دانند که طی آن جامعه نگهداری پول نقد را به خرید مسکن یا پس‌اندازهای درازمدت که منبع اصلی سرمایه‌گذاری است، ترجیح می‌دهند به همین دلیل با کاهش سرعت گردش پول در مبادلات و معادلات اقتصادی، بخش مسکن نیز از این پدیده متاثر گشته و به رکود کشانده خواهد شد.
رهیافت‌های اجرایی
۱) جلوگیری از انتقال رانت ناشی از واگذاری ملکی زمین از طریق کنترل بازار زمین با ابزار مالیات، ۲) حفظ محدوده و افزایش تراکم شهرها برای جلوگیری از گسترش افقی شهرها، ۳)برخورد برنامه‌ای با طرح‌ها و سیاست‌های اتخاذ شده، ۴) حمایت نسبی دولت از اقشار کم‌درآمد و گروه‌های خاص در دستیابی به مسکن، ۵)افزایش توان تامین مالی مسکن از طریق توسعه ابزارهای مالی جدید (بازار رهن ثانویه، انتشار اوراق مشارکت، شرکت‌های لیزینگ، ۶)برقراری مدیریت صحیح در جذب نقدینگی مازاد جامعه، ۷) جهت‌گیری تسهیلات اعتباری به سمت عرضه در بخش انبوه‌سازی، ۸)، استانداردسازی تولید مصالح ساختمان ۹) توسعه صنعتی‌سازی ساخت، ۱۰) نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده شهری با تخصیص تسهیلات مالی فاینانس، ۱۱) برقراری الزامات قانونی در ایجاد بازارهای مالی نوین، ۱۲) تفکیک سیاست‌گذاری‌ها در بازارهای ملکی و استیجار، ۱۳) استفاده از اهرم مالیات در کنترل قیمت زمین و مسکن، ۱۴) تسریع در ایجاد سامانه اطلاعات زمین و املاک.
منبع:دنیای اقتصاد
نظرات