انکار افزایش۳۰ درصدی نرخ اجاره‌بها
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) در سال جاری بازار اجاره از آن بخش‌هایی بود که گه گاه موفق شد اشک مردم را در بیاورد به‌طوری که دولت برای اولین بار برای کنترل رسمی این بازار وارد شد و بنا به اعلام مسوولان توانست ۷۰ درصد مردم را راضی کند. در این‌باره مهندس ابوالفضل صومعلو- معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی - که تقریبا در بحبوحه فصل اجاره سکوت اختیار کرده بود، لب به سخن گشود و ابراز عقیده کرد که به‌رغم اینکه فشار روی وزارت راه و شهرسازی بود، میزان افزایش اجاره و قیمت مسکن از حد تورم پایین‌تر بوده است.
وی با اشاره به اینکه سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای کم درآمد زیاد است اعلام کرد که ممکن است افزایش اجاره در برخی مناطق به ۱۵ درصد هم رسیده باشد.
وی اما اعلام نمره وزارت راه و شهرسازی را در کنترل بازار اجاره به مردم واگذار کرد.
گفت‌و‌گوی ایسنا با این مقام مسوول در پایان فصل اجاره و بررسی کارنامه وزارت راه و شهرسازی در این زمینه در ذیل آمده است.
کارشناسان اعلام کردند بازار اجاره راهکار کوتاه‌مدت ندارد
*افزایش اجاره از ابتدای سال جاری از مهمترین معضلات بخش مسکن بود؛ از نظر شما وزارت راه و شهرسازی در کنترل اجاره چقدر موفق عمل کرده است، با توجه به ای که بسیاری از مردم ناراضی هستند و نرخ قراردادهای اجاره در سال جاری افزایش چشمگیری داشته است؟
ـ در سال جاری کار کارشناسی فراگیری را در بخش اجاره در حوزه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی انجام دادیم و با استفاده از نظرات همه اندیشمندان، اقتصاددانان به‌نام، استادان دانشگاه و کارشناسان اقتصاد مسکن برای اتخاذ راهکارهای کوتاه مدت و میان مدت به منظور کنترل بخش اجاره استفاده کردیم. در کنار این‌ها برای بلندمدت، سیاست شتابان اجرای مسکن مهر و واگذاری واحدها، احیای بافت فرسوده و تکمیل واحدهای نیمه تمام را پیگیری می‌کردیم.
پس از نظرخواهی برای راهکارهای کوتاه مدت بسیاری از کارشناسان صراحتا اعلام کرده‌اند که حل مشکل اجاره راهکار کوتاه مدت ندارد و در نهایت برای اتخاذ یک موضع به این نتیجه رسیدیم که با همکاری خوب وزارت دادگستری به ویژه سازمان تعزیرات با یک مدل میزان افزایش نرخ اجاره در سال جاری را مشخص کنیم.
در این راستا با توجه به اینکه در سال ۸۹ تورم عمومی معادل ۱۲٫۶ درصد اعلام شده و هزینه‌ی مسکن نیز هفت درصد افزایش یافته بود، میانگین این دو رقم یعنی هفت الی ۹ درصد را به عنوان نرخ مجاز افزایش اجاره‌ها در سال ۹۰ نسبت به سال ۸۹ اعلام کردیم.
نرخ اجاره در کلانشهرها تحریک شده بود
*چقدر در اجرای قانون کنترل تعزیراتی بازار مسکن موفق بودید؟
ـ برخلاف دیدگاه یک عده، نرخ اجاره در بسیاری از شهرهای کوچک تکان نخورده بود و فقط در تهران و کلانشهرها به دلیل تورم انتظاری ناشی از اجرای قانون هدفمندسازی یارانه‌ها قیمت‌ها تحریک شده بود.
تعیین مبنا برای چانه‌زنی مستاجران
*با توجه به اینکه کمبود مسکن نیز مختص کلانشهرها است، این امر طبیعی است.
ـ بله در تهران، برنامه وزارتخانه در سطح وسیع بود. ۲۰۰ هزار واحد در شهر جدید پرند، هشتگرد و پردیس ساخته می‌شود و حدود ۶۵ هزار واحد مربوط به شهرهای اطراف تهران مانند دماوند، فیروزکوه، پیشوا، ورامین، پاکدشت و ماهدشت است زیرا ساخت مسکن در این شهرها برای کسانی که از درآمد پایینی برخوردار هستند می‌تواند به تنظیم بازار مسکن در تهران کمک کند.
زمانی‌که افزایش هفت الی ۹ درصدی اجاره را مطرح کردیم برخلاف نظر شما، کارشناسان بسیاری به ما گفتند که ۷۰ درصد مردم از این تصمیم راضی هستند چراکه بالاخره دولت جلو آمده، پا پیش گذاشته و اعلام کرد که شرعا و قانونا نرخ اجاره در سال ۹۰ نباید بیش از هفت الی ۹ درصد افزایش یابد.
به علاوه معتقدیم در کشور ما انسان‌های بسیار خوب و با ارزش‌های انسانی و الهی زندگی می‌کنند که به قانون اعلام شده توسط دولت عمل می‌کنند و اگر هم کسی به این قانون عمل نکند مبنای مشخصی برای چانه‌زنی مستاجران مشخص شد. همچنین در برخی موارد سازمان تعزیرات به خوبی وارد شد و با متخلفان برخورد کرد و به رغم اینکه در گذشته هیچ دولتی برای کنترل بازار اجاره وارد نمی‌شد دولت دهم به دلیل کمک به مردم وارد شد.
*نرخ اجاره از اوایل سال جاری و در فصل بهار از افزایش برخوردار شد، آیا فکر نمی‌کنید اگر اجرای چنین قوانینی از ابتدای سال در دستور کار قرار می گرفت بهتر بود؟
ـ با توجه به اینکه برنامه‌ی وسیعی در بخش مسکن در دست اجرا است و برای اولین بار در سال ۸۹ و ۹۰ وزارت راه و شهرسازی اجرای بیش از یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد مسکن شهری را راهبری می‌کرد بنابراین احساس می‌کردیم به تدریج و با ورود واحدهای مسکن مهر به بازار تعدادی از مستاجران به سمت واحدهای مسکن مهر می‌روند و در نتیجه تعدادی از واحدهای مسکونی موجود در بازار خالی می‌شود که این امر می‌تواند تا حدودی به کنترل بازار کمک کند. اکنون هم سیاست دولت این است که واحدهای مسکونی مهر را وارد بازار کند تا کمبودها را جبران کند.
افزایش ۳۰ درصدی اجاره را قبول ندارم
*اگرچه این اقدام خوب بود اما چندی پیش آمار غیر رسمی منتشر شد که افزایش ۳۰ درصدی اجاره بها در سال ۹۰ را نشان می‌داد، آیا این آمار را تایید می‌کنید؟
ـ خیر. این را قبول نداریم. احتمال اینکه تا حد ۱۵ درصد هم افزایش رخ داده باشد، وجود دارد. اما بالاتر از این میزان را قبول نداریم چراکه همه مناطق در بورس نیست و ما هم مسوول تنظیم بازار برای جاهای لوکس نیستیم.
افزایش ۱۵ درصدی اجاره در سال جاری
*طی تابستان امسال نسبت به بهار چند درصد افزایش اجاره بها داشته‌ایم؟
ـ تقریبا شش درصد. در سال ۹۰ تا خرداد حدود ۹ درصد افزایش داشتیم و در تابستان نسبت به بهار نرخ اجاره حدود شش درصد بالا رفت یعنی در کل طی شش ماهه ابتدای سال جاری ۱۵ درصد افزایش اجاره بها داشتیم.
*علت تفاوت آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار در بخش مسکن چیست؟
ـ آمار بانک مرکزی و وزارت مسکن اجرایی‌تر و کارشناسی‌تر است زیرا جامعه آماری و نمونه‌ها متفاوت است. معتقدم آمارهایی که بانک مرکزی و همکاران ما در بخش دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن رصد می‌کنند قابل اعتمادتر است.
اجرای طرح بلوک‌بندی برای کنترل اجاره‌ها در سال ۹۱
*چه برنامه‌ای برای جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره‌ها برای سال آینده دارید؟
ـ برای سال بعد بلوک‌بندی واحدهای مسکونی در سطح شهر تهران را در برنامه قرار داده‌ایم. به طوری که قیمت کف، سقف و میانگین را برای تعداد زیادی از زیر محله‌ها و ناحیه‌ها ارائه می‌دهیم تا به مردم کمک کند. حقیقت امر این است که وزیر راه و شهرسازی صرفا وارد این بحث شده تا به تنظیم بازار کمک کند و اکثریت معتقد بودند که این ورود به نفع مردم بوده است.
*جزئیات طرح چگونه است؟
ـ طرح بلوک بندی هنوز تکمیل نشده، در برنامه ما قرار دارد و برای اجرای آن به سازمان پست، شهرداری و سازمان امور مالیاتی نیاز داریم.
*مبنای قیمت‌گذاری قیمت‌های سال ۸۹ است یا ۹۰؟
ـ فعلا درباره اینکه چه مبنایی برای قیمت گذاری در نظر بگیریم تصمیم نگرفته‌ایم اما کارشناسان بنگاه‌های املاک نیز می‌توانند در این باره به ما کمک کنند.
نمی‌شود گفت که همه مشاوران املاک بد هستند
*بی اعتمادی نسبت به مشاوران املاک بین مردم وجود دارد آیا استفاده از آن‌ها باعث بی اعتمادی نسبت به این طرح نمی‌شود؟
ـ نمی‌شود گفت که همه مشاوران املاک بد هستند، بالاخره در بین همه اقشار آدم‌های نادرست هم وجود دارد اما مطمئن باشید که اگر اجاره در حد متعارف بالا برود و تعداد بیشتری از مردم بتوانند خانه اجاره کنند به نفع مشاوران املاک هم هست. به عبارت دیگر تعیین قیمت متعارف، معامله برد- برد را در پی دارد و موجران نیز باید در جریان باشند که اگر مستاجر را بلند کنند ممکن است برای مدتی خانه‌شان خالی بماند و به راحتی مستاجر پیدا نکنند. اکنون هم در مرحله گذار از فصل نقل و انتقالات هستیم و اقداماتی که توسط وزیر راه و شهرسازی و این وزارتخانه انجام شد صرفا به دلیل کمک به مستاجران بوده است.
دولت‌های متعهد به دنبال حل مشکل به اقشار کم درآمد هستند
*اگرچه مسکن مهر می‌تواند طرحی خوبی برای اقشار کم درآمد جامعه باشد، اما آیا وزارت مسکن فقط باید به این طرح وحل مشکل اقشار کم درآمد جامعه بپردازد؟ آیا نباید طرح‌هایی علاوه بر طرح مسکن مهر برای حل مشکل مسکن در کشور در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار بگیرد؟
ـ دولت باید برای حل مشکل اقشار کم درآمد وارد بازار شود. کلیه دولت‌های متعهد به دنبال حل مشکل مسکن و کمک به اقشار کم درآمد جامعه هستند. افرادی که درآمد بالایی دارند یا تعدادی از مستاجرانی که دارای خانه هستند و در جایی دیگر اقدام به اجاره واحد مسکونی کرده‌اند گروه هدف ما نیستند اما معتقدیم اگر تولیدی بیشتری در بخش مسکن داشته باشیم مشکل مسکن حل می‌شود.به عنوان مثال نوسازی بافت‌های فرسوده با توجه به تسهیلاتی که دولت اختصاص داده و تخفیف شهرداری در صدور پروانه ساخت برای اقشار میان درآمدی مناسب است. سیاست وزارت راه و شهرسازی هم از بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده علاوه بر مقاوم سازی، افزایش تولید است که می‌تواند باعث کمک به اقشار میان درآمدی شود.به علاوه تکمیل واحدهای نیمه تمام انبوه‌سازان و یا سایر افراد از طریق پرداخت تسهیلات مسکن مهر در صورت واگذاری واحدها به اقشار واجد شرایط مسکن مهر، از دیگر اقدامات وزارت راه و شهرسازی است که می‌توانست برای برخی از طبقات جامعه مفید باشد. اما به نظر من سیاست تولید برای همه گروه‌ها می‌تواند موثر باشد.
طرح انبوه‌سازان برای اقشار میان درآمدی
*آیا باتوجه به این که طرح مسکن مهر در حال اجرا است، طرح‌هایی مشابه این طرح برای سایر اقشار جامعه با موقعیت مکانی بهتر در برنامه‌ی وزارت راه و شهرسازی قرار ندارد؟
ـ انبوه‌سازان طرحی را در این راستا پیشنهاد داده‌اند به این صورت که سپرده‌ای را از اعتبارات خودشان به مدت شش ماه در بانک قرار می‌دهند واز این طریق به جای ۲۰ میلیون تومان، تسهیلاتی بیشتری دریافت می‌کنند تا برای فروش واحدهای نوساز به خریداران کمک کند. این از برنامه‌های سیستم بانکی است که اگر مجوز بانک مرکزی گرفته شود اجرا می‌شود. به علاوه سیستم بانکی در روال خاص خودش راه را برای سایر واحدهای مسکونی که لوکس ساخته می‌شوند و یا در ساخت آن‌ها از مصالح گران استفاده می‌شود نبسته است اما پرداخت تسهیلات اینچنینی جزو برنامه‌های دولت نیست.
قصد افزایش تسهیلات را نداریم
*در کشورهای دیگر و حتی برخی از کشورهای همسایه تا ۸۰ درصد قیمت ملک را تسهیلات با سود کم پرداخت می‌کنند، آیا چنین برنامه‌یی در وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار ندارد؟
ـ در برخی از واحدهای مسکونی مهر که متراژ پایین است و تسهیلات صنعتی‌سازی پرداخت می‌شود می‌توان گفت که تا ۷۰ درصد قیمت ساخت با تسهیلات تامین می‌شود اما در برخی جاها به دلیل بالا بودن هزینه آماده‌سازی و یا افزایش متراژ سهم تسهیلات از ۸۰ درصد کمتر می‌شود. به عنوان مثال اگر یک واحد ۷۵ متری را، متری ۳۰۰ هزار تومان بسازیم ۲۲ میلیون تومان می‌شود و با احتساب دو میلیون تومان برای آماده‌سازی زمین و دو میلیون تومان برای آب و برق و گاز قیمت ساخت به ۲۷ میلیون تومان می رسد که با احتساب تسهیلات ۲۵ میلیونی بیش از ۸۰ درصد قیمت ملک تسهیلات پرداخت شده است.
*آیا طرحی به غیر از طرح مسکن مهر که تا ۸۰ درصد قیمت ملک را تسهیلات پرداخت کنید در برنامه ندارید؟
ـ خیر. طرح‌های ما علاوه بر طرح مسکن مهر ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده، ساخت مسکن توسط انبوه‌سازان و تکمیل واحدهای نیمه تمام است و قصد افزایش تسهیلات برای بخش مسکن مهر را نداریم.
*در سال ۸۸ وزیر راه اعلام کردند واحدهای نیمه ساز یا آماده انبوه‌سازان را به عنوان طرح مسکن مهر به مردم واگذار می‌کنند.از آن زمان تاکنون چه تعداد واحد به این صورت واگذار شده است؟
ـ حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکن مهر خود مالک در کشور در حال ساخت است. به صورتی که مالکیت زمین دراختیار افراد است و به شرط واگذاری واحدهای ساخته شده به افراد واجد شرایط مسکن مهر امکان استفاده از تسهیلات یارانه‌ای مسکن مهر داده می‌شود. حدود ۵۷۵ هزار و ۴۰۶ واحد توسط تعاونی‌ها و گروه‌های چند نفره ساخته می‌شود و ۴۹۹ هزار و ۵۳۳ واحد براساس قراردادهای سه جانبه با انبوه‌سازان ساخته و ۲۵۰ هزار واحد نیز در بافت فرسوده احداث می‌شود و قرارداد چند صد هزار واحد هنوز منعقد نشده است.
*بنا به اعلام وزیر راه و شهرسازی بنا بوده تا پایان شهریور ماه ۵۰۰ هزار واحد مسکونی افتتاح شود دلیل عدم تحقق این وعده را می‌توان تامین نشدن خدمات زیربنایی دانست؟
ـ بنا به آخرین آمار از زمان ورود وزیر مسکن دولت دهم ( سال ۸۸، تا ۹۰)، ۱۷۴ هزار واحد تا شهریور ماه ۹۰ در شهرهای بالای ۲۵ هزار نفر تحویل داده شده است. همچنین ۸۵ هزار واحد در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر، ۱۵ هزار واحد در شهرهای جدید، ۲۹ هزار و ۹۰۰ واحد در بافت فرسوده بازسازی و حدود ۴۰ هزار واحد هم آماده افتتاح است. بنابراین همه این وعده‌ها تحقق یافته و در هر استان که وزیربرای بازدید می‌رود واحدهای زیادی افتتاح می‌شود.
روند کند تامین خدمات زیربنایی در برخی استان‌ها
*روند تامین خدمات زیربنایی چگونه است؟
ـ در بعضی استان‌ها سرعت تامین خدمات زیربنایی کمتر است. پیش‌تر هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان برای تامین خدمات زیربنایی اختصاص داده شد که تامین یک سوم برعهده وزارت نیرو، یک سوم استان‌ها و یک سوم هم به دولت واگذارشد.در سال جاری نیز دولت یک صد میلیارد تومان به تامین خدمات شهر پرند اختصاص داده و ۹۰ میلیارد تومان هم وزیر راه و شهرسازی به تامین خدمات زیربنایی طرح‌ها کمک کردند.
*شهرهای جدید مانند پرند و هشتگرد با مشکل حمل و نقل روبرو هستند و حتی خدمات مناسبی در درون این شهرها وجود ندارد. چندی پیش آقای وزیر اعلام کردند که آیا مدیران شهرهای جدید حاضر به سکونت در این شهرها هستند؟ ارزیابی شما از شهرهای جدید چیست؟
ـ هشتگرد، پردیس و پرند را بازدید کرده‌ام و با اصول شهرسازی واحدهایی در این شهرها درحال ساخت است. اگر متروی این شهرهای جدید تکمیل شود مشکلی به نام حمل و نقل نخواهند داشت. خدمات حمل و نقل عمومی نیز در این شهرها برقرار است و مردم را جابه‌جا می‌کند. به علاوه دولت می‌تواند برای افزایش وسایل حمل و نقل عمومی یارانه بدهد و درعین حال هم به راه‌آهن شهری هم کمک کند.
اگر خانه نداشتم یقینا شهرهای جدید را برای زندگی ترجیح می‌دادم
*آیا به عنوان یکی از مسوولان ارشد وزارت راه و شهرسازی حاضر هستید در شهرهای جدید زندگی کنید؟
ـ من سنم فرق می‌کند؛ شما اول جوانیتان است. من هم وقتی که سنم کم بود چند سال مستاجر بودم هم در تهران و هم در شهر خودمان. اما اکنون در سنی نیستم که جابه‌جا شوم اکنون خانه دارم، اگر خانه نداشتم یقینا شهرهای جدید را ترجیح می‌دادم.
*اما کسانی که محل کارشان مرکز شهر است با سکونت در این شهرها مشکل دارند.
ـ پردیس آب و هوای خوبی دارد. هشتگرد هم منطقه ییلاقی است نباید من را مقایسه کنید نه به این دلیل که مسوول هستم. اگر کسی از همکاران از من سوال کند حتما می‌گویم برود پردیس زندگی کند زیرا زمان رسیدن از پردیس به برخی از مناطق تهران مانند ونک کمتر زمان رسیدن از راه‌آهن به ونک است. به علاوه قیمت خانه در آنجا ارزان و آب و هوا هم خوب است. بیشترین پولی که برای ساخت مسکن در مسکن‌های مهر ۹۹ساله دریافت شده ۱۷ میلیون بوده است و اقساط وام هم حدود ۱۶۰ هزارتومان است که بسیار کمتر از اجاره واحدهای داخل شهر است.
در میان شهرهای جدید پردیس از نظر آب و هوا خوب است اما از نظر اصول شهرسازی و بناهای خوب شهر پرند بهتر است.
شناسایی خانه‌های خالی؛ طرحی برای دریافت مالیات
*طرح شناسایی خانه‌های خالی سال گذشته مطرح شد و شماره تلفن‌هایی هم برای معرفی آن‌ها اختصاص داده شد. اکنون طرح در چه مرحله‌ای است؟
ـ اجرای این طرح را فقط برای دریافت مالیات پذیرفتیم و نظراتمان را درباره خانه‌های خالی، زمین‌های بایر به وزیر امور اقتصادی و دارایی اعلام کردیم.
مسوولیتی در باغشهرها نداریم
*طرح باغشهر به کجا رسید؟
ـ خبری ندارم. ما مسوولیتی در باغشهر نداریم.
پیش بینی می‌کنیم قیمت‌ها چندان بالا نرود
*وضعیت در بخش خرید و فروش ملک به چه صورت است؟
ـ با توجه به رصدی که از سامانه املاک و مستغلات انجام می‌شود معتقد هستیم قیمت خرید و فروش بسیار کمتر از تورم افزایش یافته است.
*طی شش ماهه ابتدایی سال بیشتر تمرکز بر بازار اجاره بوده است آیا وعده می‌دهید تا پایان سال هم در بخش خرید و فروش افزایش چندانی نداشته باشیم.
ـ با توجه به اینکه مسکن مهر وارد بازار می‌شود پیش بینی می‌کنیم قیمت‌ها چندان بالا نرود.
سهم زیاد هزینه مسکن در سبد کالای خانوارهای کم درآمد
*سهم مسکن در سبد هزینه خانوار چقدر است؟
ـ رقم ۲۹ الی ۳۰ درصد مطرح است. میانگین کشوری ۳۰ درصد است اما در کلان شهرها این رقم‌ها بیشتر است.
*استاندار بین‌المللی چگونه است؟
ـ در بعضی از کشورها ۲۵ درصد است.اما فاصله این نرخ در کلانشهرها بیشتر است و به این دلیل است که دولت به فکر افتاده که به تولید مسکن با تزریق یارانه کمک و از دهک‌های پایین حمایت کند.اما در کلانشهرها این نرخ برای اقشار کم درآمد زیاد است.
*در پایان؛ به وزارت راه و شهرسازی در کنترل بازار اجاره چه نمره‌ای می‌دهید؟
ـ با توجه به اینکه برای اولین بار بود که وزارتخانه در کنترل بازار اجاره وارد شد باید به آقای وزیر دست مریزاد گفت اما نمره را باید به مردم بدهند.
نظرات