سناریوی پاییزی معاملات مسکن

• شنبه 9 مهر 1390
• 0 نظر

سناریوی پاییزی معاملات مسکن

عبور بازار مسکن از تابستان - فصلی که انتظار می‌رفت حجم معاملات ملکی در آن به اوج برسد- به دلیل همزمانی با شروع نوسانات محسوس قیمت، آن‌چنان پرتحرک نبود. در تابستانی که گذشت تعداد کل خرید‌ و اجاره آپارتمان در تهران ۱۵ درصد نسبت به بهار ۹۰ افزایش پیدا کرد؛ اما به‌رغم این صعود فصلی، مقایسه ماه به ماه نشان می‌دهد حجم خرید‌ها در مرداد و شهریور به‌طور متوسط ۱۰ درصد افت کرده است. اکنون برای پاییز پیش‌بینی می‌شود تقاضای مصرفی وارد بازار مسکن شده و رشد دوباره معاملات را رقم بزند.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) با عبور یک هفته‌ای از فصلی که همه‌ساله معاملات مسکن در آن _ نسبت به سه فصل دیگر _ به اوج می‌رسد مشخص شده امسال بازار تابستانی املاک تهران اگر چه از بهار به مراتب فعال‌تر بوده اما طی سه ماه اخیر، روند ماهانه معاملات سیر نزولی را طی کرده طوری که در شهریور کل معاملات ملکی (شامل خرید و اجاره) ۲۰ درصد در مقایسه با تیر و ۱۱ درصد در مقایسه با مرداد افت داشته است.

این عملکرد دو پهلو از یک‌سو نتیجه حضور در سال دوم رونق مسکن بعد از رکود عمیق سال ۸۸ است که توانسته فصل به فصل، صعود معاملات و بعضا قیمت‌ها را به همراه داشته باشد و از سوی دیگر واکنش بازار مسکن به وقایعی است که طی تابستان امسال به ترتیب با اجرای طرح تعزیرات و رخداد ماه رمضان، دامن بازار را گرفت.

شرایط کنونی در عین حال می‌تواند نشانه‌ای قابل اتکا برای پیش‌بینی ‌رفتار پاییزی بازار مسکن باشد. طبق تاز‌ه‌ترین آمارهای ثبت شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن، طی فصل تابستان امسال بیش از ۵۳ هزار فقره معامله ملکی مربوط به خرید و اجاره آپارتمان مسکونی در بنگاه‌های املاک شهر تهران منعقد شده که این حجم نقل‌وانتقال نسبت به بهار سال جاری و تابستان سال گذشته به ترتیب ۱۴ درصد و ۱۵ درصد افزایش داشته است.

در برابر این دو نرخ رشد، معاملات ماهانه مسکن طی فصل اخیر از ۲۰ هزار فقره در تیرماه به ۱۷۹۰۰ فقره در مردادماه و ۱۶ هزار فقره در شهریورماه رسیده است که افت آرام بازار در این فصل به رغم قرارداشتن سطح معاملات در اوج، کاملا محرز است. اکنون آنچه برای فصل پاییز قابل پیش‌بینی است گسترش بازار معاملات مسکن در مقایسه با دو فصل قبل است که در بدترین حالت ممکن، تکرار روند تابستانی دور از انتظار نخواهد بود. تحلیلگران بازار مسکن در این باره معتقدند انگیزه خریداران مسکن در فصل تابستان به خاطر رشد ناگهانی قیمت‌ که بعد از یک‌سال ناگهان از بهار ۹۰ شروع شد، افت کرد و هر چند میزان رشد قیمت _ ۸ تا ۱۰ درصد _ کمتر از نرخ تورم بود، اما این تصور را به وجود آورد که در سه ماه تابستان رشد ارزش معاملاتی آپارتمان شدت بگیرد، اما حالا عدم سبقت نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم اطمینان‌خاطر را در بازار املاک برقرار کرده که در این وضعیت احتمال تقویت خرید مصرفی در بازار وجود دارد.

آنچه را که تحلیلگران درباره واکنش خریداران مسکن به شرایط تابستانی اعلام می‌کنند، آمار سامانه رهگیری نیز تایید می‌کند. در فصل تابستان امسال عامل کاهش ماهانه حجم کل معاملات، افت حجم قراردادهای خرید بوده به طوری که تعداد مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های مسکن شهر تهران طی تابستان ۹۰ تنظیم شده هر ماه نسبت به ماه قبل حدود ۲ هزار فقره کاهش پیدا کرده است. در تیرماه ۱۶ هزار معامله خرید واحد مسکونی در پایتخت به ثبت رسید که این عدد در مرداد به ۱۴ هزار و ۳۰۰ فقره و در شهریور به ۱۲ هزار فقره رسید. این در حالی است که حجم معاملات مربوط به اجاره آپارتمان در تهران طی تابستان سال جاری در سطح ماهانه ۳ هزار فقره اجاره‌نامه ثابت بوده است.

بنابراین در فصلی که گذشت عمده کاهش معاملات مسکن متوجه خرید بوده است و به رغم آنکه رشد اجاره‌بها شدیدتر از رشد قیمت بوده اما از حجم معاملات اجاره کاسته نشد.

در حال حاضر شتاب رشد اجاره‌بها در تهران نسبت به اوایل تابستان کمتر شده است، بنابراین شرایط برای نقل و انتقال در بازار اجاره مناسب‌تر از تابستان است و این احتمال وجود دارد که طی فصل پیش‌رو علاوه بر خرید‌وفروش، معاملات اجاره نیز نسبت به فصل قبل افزایش یابد. در این باره مشاوران ‌املاک معتقدند: در پاییز امسال انتظار می‌رود معاملات مسکن افزایش یابد اما دغدغه‌ای بابت افزایش محسوس قیمت مسکن تا پایان سال وجود نخواهد داشت. مشاوران‌املاک با اشاره به ایام محرم در انتهای پاییز از روی تجربه سال‌های گذشته پیش‌بینی می‌کنند: شتاب معاملات مسکن در پاییز برخلاف تابستان، با نزدیک‌شدن به انتهای فصل به اوج می‌رسد.

در این فصل از سال جاری ۵۳ هزار و۷۰۰ فقره معامله به ثبت رسیده که ۴۲ هزار و ۳۰۰ فقره آن برای خرید و مابقی برای اجاره آپارتمان بوده است. این در حالی است که در تابستان سال قبل ۴۶ هزار و ۸۰۰ معامله ملک مسکونی در تهران توسط مشاوران ‌املاک ثبت شد که از این تعداد ۳۹ هزار فقره برای خرید و مابقی برای اجاره بوده است. بازار معاملات مسکن شهر تهران در تابستان امسال نسبت به بهار به لحاظ حجمی ۱۴ درصد افزایش یافت و نسبت به تابستان قبل نیز رشد ۱۵ درصدی را تجربه کرد.

۱۰۰ هزار معامله در نیمه‌اول

براین اساس حجم کل معاملات مسکن در نیمه اول امسال در تهران به رقم ۱۰۰ هزار فقره انواع قرارداد خرید و اجاره رسید که در مقایسه با ۸۵ هزار قرارداد نیمه اول سال گذشته، حجم معاملات ۶/۱۷ درصد افزایش پیدا کرده است. در ۶ ماه اول سال جاری از ۱۰۰ هزار معامله ملکی، ۸۲ هزار معامله به بخش خرید اختصاص داشته است.

آمار پیش‌فروش تابستانی مسکن

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد حدود ۳ درصد نقل و انتقال‌ها در بازار مسکن متعلق به پیش‌فروش‌ است. در تابستان امسال از ۵۳ هزار معامله ملک مسکونی ثبت شده، فقط ۱۵۰۰ فقره به پیش‌فروش اختصاص پیدا کرده است.

همچنین بازار پیش‌خرید مسکن در نیمه اول امسال ثبت ۲۵۰۰ فقره معامله را تجربه کرده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل که ۱۵۰۰ فقره قرارداد پیش‌خرید تنظیم شده بود، پیش‌فروش‌ها ۶۶ درصد افزایش یافته است. علت رشد معاملات در بازار پیش‌فروش طی نیمه اول امسال به رشد خفیف قیمت مسکن مربوط می‌شود که باعث شد خریدهای آنی در ماه‌های تابستان کاهش پیدا کند و در مقابل، پیش‌خرید با هدف استفاده مطلوب از شرایط، رونق بگیرد.

بازار انباشته از خریدار مصرفی

به گزارش بنانیوز ،آخرین پیش‌بینی‌های به عمل آمده از وضعیت بازار مسکن حاکی از رونق گرفتن معاملات در سومین فصل سال است. معاون بازرسی و عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران با انتقاد از پیش‌بینی‌های غیرکارشناسی برخی افراد مبنی بر افزایش معاملات در شهریور ماه به دنیای اقتصاد گفت: اصولا نیمه خرداد تا اواخر تیرماه به عنوان فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن شناخته می شود و کاهش معاملات در تابستان به خصوص شهریور امسال، امری کاملا طبیعی بود. حسام عقبائی افزود: هر ساله تعداد و حجم معاملات مسکن در شش ماهه اول سال بیشتر از سایر ماه‌ها است و تعداد این معاملات در شهریور ماه سیر نزولی طی می‌کند. وی با اشاره به نرخ ثابت حجم معاملات اجاره بها در سه ماهه تابستان امسال گفت: کاهش حجم معاملات خرید به دلیل اعمال برخی سیاست‌های دولتی به منظور تبدیل مسکن به کالایی مصرفی است. عقبائی خاطرنشان کرد: هرچند تبدیل مسکن از کالایی سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی در کوتاه مدت محقق نمی‌شود، ولی آثار روانی آن اکنون باعث کاهش فعالیت و در برخی موارد حذف سوداگران از شمار متقاضیان خرید ملک شده است. وی گفت: سیاست مذکور در سال جاری باعث کم‌کاری و حذف ۶۰ درصد خریدهای سرمایه ای از چرخه معاملات مسکن شده است و مهم‌ترین دلیل کاهش معاملات خرید و فروش نیز همین عامل است. عضو هیات مدیره اتحادیه کشوری مشاوران املاک افزود: در حال حاضر بازار معاملات مسکن انباشته از متقاضیان واقعی است که این مشتریان عمدتا مصرف کنندگان واحدهای مسکونی را تشکیل می دهند.

ثبات قیمت‌ها در پاییز

معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به روند رشد حجم معاملات در شش ماهه دوم سال پیش‌بینی کرد: در سال جاری با اجرای قانون تعزیرات در بازار اجاره بها و ایجاد تعادل در این بازار، در نتیجه ثبات ایجاد شده شاهد افزایش انگیزه مردم برای انجام معاملات خواهیم بود. وی بابیان اینکه در شش ماهه دوم سال با افزایش قیمت مواجه نخواهیم بود اعلام کرد: تفاهم نامه سازمان تعزیرات حکومتی با اتحادیه مشاوران املاک مبنی بر متخلف دانستن مشاوران املاکی که اقدام به افزایش بیش از ۹ درصدی اجاره‌بها کنند امری بسیار کنترل کننده بود. عقبائی افزود: در صورتی که این تفاهم‌نامه به امضا نمی‌رسید مهار قیمت‌ها در بازار اجاره کاری غیرممکن بود. وی تصریح کرد: هرچند نمی‌توان انتظار کاهش قیمت‌ها در فصل پاییز را مطرح کرد، اما در این فصل افزایش محسوسی نیز در قیمت ایجاد نمی‌شود و همین ثبات قیمتی انگیزه مردم را برای انجام معاملات افزایش می‌دهد. عقبائی در پایان خاطرنشان کرد: شرایط موجود در بازار مسکن حاکی از آن است که متقاضیان تا پایان سال ۹۰ دغدغه چندانی برای انجام معامله در این بازار نخواهند داشت.