از چه روش‌هایی برای تامین مالی نوسازی بافت‌های فرسوده استفاده می‌شود؟
به گزارش شهریار به نقل از ایمنا و بر اساس چکیده یک مقاله، سرمایه زیادی جهت بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری نیاز است به طوری که به تنهایی در توان دولت و شهرداری‌ها نبوده و سیستم بانکی نیز به دلیل محدودیت توزیع اعتبارات به تنهایی قادر به فراهم آوردن سرمایه مورد نیاز نیست، از این رو باید سرمایه مورد نیاز با مشارکت بخش خصوصی و با استفاده از روش‌های تأمین مالی مناسب و از کانال بازارهای مالی ایجاد شود.
در تحقیقی که با همکاری دانشگاه اصفهان و شهرداری در این راستا انجام شده، ابتدا مهمترین روش‌های تأمین مالی جهت بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و عمده معیارهای تأثیرگذار جهت انتخاب روش تأمین مالی مناسب، از طریق مطالعات کتاب‌خانه‌ای و میدانی استخراج شده است.
نتایج تحقیق انجام شده نشان داد که مهمترین روش‌های تأمین مالی جهت بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری، شامل اوراق مشارکت، فروش متری، سهامدار پروژه، دریافت تسهیلات از بانک و روش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی است.
عمده معیارهای تأثیرگذار نیز شامل ریسک کمتر، نرخ بازده بیشتر، مشارکت بیشتر بخش خصوصی، هزینه مالی کمتر، هزینه فرایند تأمین وجوه کمتر و سقف تأمین وجوه بیشتر است.
رتبه بندی معیارها نشان می‌دهد با اهمیت ترین معیارها از دید کارشناسان مالی و سرمایه‌گذاری، معیارهای نرخ بازده بیشتر، مشارکت بیشتر بخش خصوصی و سقف تأمین وجوه بیشتر بوده و سه معیار مربوط به هزینه‌ها و ریسک کمتر، اهمیت نسبی کمتری داشته است.
البته برترین روش‌های تأمین مالی قابل کاربرد جهت بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری با توجه به اقتضائات خاص آن مشخص می‌شود در انتها با استفاده از تحلیل حساسیت حساسیت روش‌های تأمین مالی نسبت به درصد مشخصی تغییر در وزن نسبی هرکدام از معیارهای تحقق برآورد شده است.
تنها انگیزه ساکنان جدید برای زندگی داشتن یک سرپناه است و بالتبع آن بی ثباتی اجتماعی- اقتصادی و فرهنگی در این محله‌ها پدید می‌آید و افزایش پیدا می‌کند.
احیای اقتصادی به معنای رونق بخشیدن به فعالیت‌های اقتصادی مناسب و هماهنگ در حکم راهکارهای قابل توجه و مهم در برطرف ساختن بی ثباتی‌های گریبانگیر این بافت است.
با احیای اقتصادی مراکز شهرها و بافت‌های قدیمی می‌توان به مراکز و بافت‌های از یاد رفته و یا در حال فراموشی حیات جدیدی بخشید.
اولین مسئله‌ای که در این راستا مطرح می‌شود چگونگی تأمین منابع مالی برای این امر است، زیرا بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری نیازمند سرمایه هنگفت است.
بنابراین با توجه به اینکه تهیه سرمایه مورد نیاز به تنهایی نه در توانایی دولت و نه شهرداری‌ها است و سیستم بانکی نیز به دلیل محدودیت در توزیع اعتبارات به تنهایی قادر به فراهم آوردن سرمایه مورد نیاز نیست، از این رو لزوم بررسی روش‌های تأمین مالی که ضرورت مشارکت بخش خصوصی را می‌طلبد، آشکار می‌سازد. از طرفی باید از میان روش‌های موجود بهترین روش‌ها، جهت جلوگیری از اتلاف منابع مالی و پیگیری سریع‌تر اهداف مورد نظر، انتخاب شوند.
منظور از فرسودگی و ایجاد بافت‌های فرسوده، ناکارآمدی و کاهش کارایی یک بافت نسبت به کارآمدی سایر بافت‌های شهری است. فرسودگی بافت و عناصر درونی آن یا به سبب قدمت و یا به سبب فقدان برنامه توسعه و نظارت فنی بر شکل گیری آن بافت به وجود می‌آید.
پیامد فرسودگی بافت که در نهایت به از بین رفتن منزلت آن در اذهان شهروندان منجر می‌شود، در اشکال گوناگون از جمله کاهش و یا فقدان شرایط زیست پذیری، ایمنی و نیز نابسامانی‌های کالبدی، اجتماعی، اقتصادی و تاسیساتی قابل دریافت و شناسایی است.
عوامل مؤثر در ایجاد بافت‌های فرسوده شهری
عوامل آسیب‌رسان یا به بیانی دیگر عوامل فرساینده و تخریب کننده بناها و فضاهای شهری بسیار متنوع و گسترده‌اند، عوامل فرسودگی بناها و فضاهای شهری را به طور کلی در دو دسته عوامل محیط طبیعی و عوامل انسانی یا محیط انسانی طبقه بندی می‌کند.
عوامل محیطی نیز بسیار متنوع است و شامل نوع آب و هوا و عناصر اقلیمی از جمله دما و به ویژه اختلاف درجه حرارت، بارش و به خصوص بارش‌های سیلابی است که در تخریب فیزیکی، نور آفتاب در بی رنگ کردن باد و توفان در تخریب و بی رنگ کردن سیما و ساختار عناصر و فضاهایی شهری تأثیر دارد.
انسان و فعالیت‌های او از دیگر عوامل فرسودگی و تخریب بناها و فضاهای شهری است؛ عوامل انسانی که موجب آسیب‌ها، مسائل و مشکلات بافت‌های قدیم شهری می‌شود و روند تخریب در بافت‌های شهری را تشدید می‌کند در قالب سه عامل اجتماعی، اقتصادی و کالبدی قابل بررسی است.
مهمترین عوامل اجتماعی، پراکندگی ناموزون و نامتعادل تراکم و سرانه جمعیت، عدم شناخت و آگاهی ساکنان بافت‌های شهری از ارزش‌های فرهنگی- تاریخی آن، نوگرایی و بهسازی ناموزون و نامتعادل در بخش‌های شهری، کاهش امنیت اجتماعی، نارسایی سیاست‌ها و قوانین بهسازی و نوسازی شهری، وجود مدیریت‌های متعدد بر بافت‌های قدیمی و … است.
وضع نامطلوب اشتغال و درآمد و در نتیجه کم بضاعتی مالی و اقتصادی ساکنان سرمایه گذاری ناموزون و نامتعادل دو امور عمرانی شهر و ضعف همکاری نهادها و مؤسسات اقتصادی فرهنگی در توسعه اقتصادی- اجتماعی بافت قدیم نیز از مهمترین عوامل اقتصادی به شمار می‌آید.
از جمله عوامل کالبدی فرسودگی و تخریب بناها و فضاهای شهری می‌توان به فرسودگی شدید بناهای موجود در بافت قدیمی مشکلات مربوط به شبکه معابر بافت، بدون استفاده شدن بعضی از عناصر قدیمی شهر، تراکم و پیوستگی بافت قدیمی، مسائل و مشکلات مربوط به تیپ و نوع بناهای مسکونی، مسائل ناشی از مصالح به کار رفته و نحوه مرمت بناها، کمبود خدمات، تأسیسات و تسهیلات شهری و زیربنایی و … اشاره کرد.
ضرورت بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری
بافت‌های قدیمی به دلیل قدمت، فرسودگی و تخریب ناشی از آن و کمبود و حتی نبود تأسیسات و تجهیزات شهری دچار نارسایی‌هایی در پاسخگویی به نیازهای امروز زندگی شده‌اند.
به دلیل فرسودگی ایجاد شده، جمعیت بومی ساکنان این بافت‌ها به حاشیه شهرها مهاجرت می‌کنند و مهاجران روستایی و اقشار کم درآمد جایگزین آنها می‌شوند.
آنها در این بخش از شهر با توجه به نازل بودن قیمت مسکن اسکان می‌یابند، بنابراین به دلیل احساس جدایی و بیگانگی نسبت به همسایگان و ساکنان و فضای جدید دچار آشفتگی و سردرگمی می‌شوند.
در واقع بخش‌هایی از بافت شهری که عمدتاً خود از نظر کالبدی ارزشمند و دارای هویت است، از نظر اجتماعی- فرهنگی گرفتار بی‌هویتی شده و انواع بزهکاری در این مناطق گسترش پیدا می‌کند که خود به تشدید روند فرسودگی در این مناطق دامن می‌زند.
ضرورت‌های اقتصادی در بهسازی بافت‌های قدیمی، بیشتر ناشی از تخلیه تدریجی محل از ساکنان فعال و مهاجرت اقشار پر درآمد و مناطق قدیمی و جایگزینی آنها با مهاجرین فقیر از نظر اقتصادی و فرهنگی است، چرا که بافت‌های قدیم بیشتر در بخش مرکزی شهرها واقع شده و عمدتاً بازار را در خود جای داده و از این لحاظ در مجموعه شهری امتیاز و موقعیت مکانی بسیار خوبی دارند.
این امتیازات شامل سهولت دسترسی به تمام نقاط شهر و خدمات‌رسانی تسهیلات شهری از مرکز شهر، وجود زمینه‌های رشد و توسعه صنعت توریسم، وجود توان بالقوه مناسب برای توسعه مناطق مسکونی و دارا بودن امکانات تأسیسات زیربنایی هرچند اندک در مقایسه با زمین‌های بکر حاشیه شهر است.
اهداف مداخله جهت بهسازی عبارت از بهبود بخشیدن به وضعیت بافت و عناصر درونی آن است و ضرورت مداخله جهت نوسازی عبارت از بازآفرینی هستی و معاصر سازی بافت و عناصر آن است.
اهداف بهسازی مواردی همچون حمایت، نگهداری، مراقب، حفاظت، وحدت بخشی و احیا را در بر می‌گیرد؛ فرآیند نوسازی شامل مواردی مانند: نو شدن، توان‌بخشی، تجدید حیات، انطباق و تبدیل و دگرگونی است.
از مهمترین اهداف بهسازی و نوسازی شهری می‌توان به حفظ هویت و اصالت شهر و تبیین خطوط فرهنگی- تاریخی شهر و شهرنشینی، ایجاد شرایط عمومی مساعد رشد اقتصادی و اجتماعی شهروندان، دسترسی آسان، کم هزینه و سریع انسان در شهر و نظارت و کنترل کامل بر فضاهای شهری، کارایی مطلوب فضای شهری و توزیع عادلانه امکانات و خدمات برای بهره‌وری بهت رو بیشتر، رعایت سلسله مراتب منطقی در مقیاس کلان و خرد در فضاهای شهری به منظور انسجام و وحدت شهری، توسعه موزون و هماهنگ نواحی و محله‌های مختلف شهرها و جلوگیری از گسترش بی‌رویه آنها به همراه حفاظت از هویت و میراث فرهنگی- تاریخی بافت‌های قدیم شهری، ارتقا سطح رفاه عمومی به ویژه کیفیت مسکن و جلوگیری از تداخل کاربری‌های ناسازگار و ارتقا سطح امکانات آموزشی، بهداشتی، تفریحی و توانمندسازی شهروندان اشاره کرد.
علاوه بر اقدامات بهسازی و نوسازی، بازسازی نیز صورت می‌گیرد که هدف کلی آن مداخله، دگرگونی کامل و ایجاد شرایطی است که شامل تخریب، پاکسازی و دوباره سازی است.
در بازسازی وفاداری به گذشته چندان مصداق ندارد و هرجا که لازم باشد با تخریب کامل می‌تواند، بازسازی صورت گیرد.
لینک اصل خبر در سایت شهرداری تبریز
نظرات