سناریوی متفاوت در بازار مسکن
روش متفاوت اصلاح قیمت حامل‌های انرژی که با کنار گذاشتن شیوه تدریجی و در چارچوب «شوک‌درمانی» به اجرا درآمد، فعالان بازار مسکن را نیز همانند سایر بازارها غافلگیر و دچار سردرگمی کرده است؛ علت این سردرگمی آن است که در روش «شوک‌درمانی» برخلاف شیوه «افزایش تدریجی قیمت»، چنانچه نقدینگی جدیدی به اقتصاد تزریق نشود،. برخی از بازارها به ناچار باید با کاهش قیمت مواجه شوند و سوالی که هم‌اکنون در بنگاه‌های املاک زمزمه می‌شود آن است که آیا بازار مسکن هم در فهرست بازارهای کاهشی قرار می‌گیرد؟ واقعیت آن است که براساس منطق اقتصاد، پایین آوردن یارانه‌ای برخی از قیمت‌ها در گذشته باعث انتقال فشار تورمی اقتصاد به دو بازار مشخص؛ یعنی مسکن و خدمات شده است که بنابر همین منطق، با حذف اهرم یارانه‌ها می‌بایست شاهد تخلیه آثار این فشار از بازار مسکن و خدمات باشیم؛ اما همه چیز به سیاست‌های پولی آینده بستگی دارد. به نظر می‌رسد با روش جدید هدفمندسازی، سفته‌بازی در بازار کالاها و خدمات به قماری بزرگ تبدیل می‌شود که رفتار عقلایی اجتناب از آن را ایجاب می‌کند و این همان چیزی است که باعث سردرگمی دلالان مسکن شده است.
سناریو‌ها برای آینده قیمت مسکن
بازار مسکن مواجه با رکود قیمتی
اگر سیاست‌های پولی دولت حالت انبساطی پیدا نکند، نقدینگی حاصل از هدفمندی یارانه‌ها قدرت افزایش قیمت مسکن را ندارد
در حال حاضر بازار مسکن فاقد ابزار تشویقی برای سرمایه‌گذاری در حوزه خرید ملک است که این، مانع رشد قیمت در میان‌مدت می‌شود
فرید قدیری
ورود دو هفته‌ای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها به اقتصاد کشور، برخی بازارهای مهم و حساس را با حدس و گمان‌های قیمتی روبه‌رو کرده است. از جمله این بازارها، بازار ملک و مسکن است که عوامل فعال در آن هنوز آثار ملموس اجرای این قانون را رویت نکرده‌اند، اما به دنبال رابطه منطقی و ناپیدا بین «واقعی‌شدن قیمت حامل‌های انرژی و به تبع آن افزایش نرخ برخی کالاها» با «قیمت مسکن» هستند.
شواهد در دو هفته اول قانون یارانه‌ها از سردرگمی خریداران و فروشنده‌ها و انتظارات کاذب برای افزایش قیمت و همچنین امید به کاهش مجدد قیمت مسکن دارد.
اقتصاددانان برای ترسیم این رابطه، دو عامل اصلی را که در بازار مسکن نقش اساسی بر عهده دارند، مد نظر قرار می‌دهند و سعی می‌کنند اثر قانون یارانه‌ها بر رفتار این دو عامل را بررسی کنند.
«نقدینگی» و «تقاضای خرید مسکن» هر کدام تحت تاثیر اجرای قانون یارانه‌ها رفتارهایی را از خود بروز می‌دهند که اگر بتوان درباره نوع این رفتار پیش‌بینی‌های منطقی ارائه کرد، روند تغییر آتی قیمت مسکن قابل تصور خواهد بود.
با اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان در فاز اول به‌صورت نقدی به سه بخش خانوار، صنایع و دولت اختصاص پیدا می‌کند.
از طرف دیگر تقاضای کنونی در بازار مسکن دسترسی به منابع بانکی برای جبران کمبود قدرت مالی خرید مسکن را ندارد.
پس اولین پرسشی که باید به آن پاسخ داده شود این است که آیا نقدینگی تزریقی به جامعه می‌تواند قدرت خرید مسکن را زیاد کند؟
از سوی دیگر، زمانی که نقدینگی بالا می‌رود، احتمال سرگردانی نقدینگی وجود دارد که در چنین حالتی مسیر هدایت ناخواسته آن به سمت بازارهایی که برای جذب نقدینگی جذاب و پرسود هستند، خواهد بود.
بنابراین پرسش دوم اینکه آیا احتمال هدایت نقدینگی به قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وجود دارد؟ احتمال دیگری که درباره آینده بازار مسکن و قیمت ملک تحت تاثیر اجرای قانون یارانه‌ها قابل طرح است تغییر هزینه‌های ساخت‌وساز و قیمت تمام‌شده ساخت مسکن است که در این باره نیز باید این پرسش پاسخ داده شود که آیا در درازمدت احتمال افزایش قیمت مسکن ناشی از افزایش قیمت ساخت وجود دارد؟ دنیای‌اقتصاد این پرسش‌ها را در گفت‌وگو با اقتصاددانان و کارشناسان مطرح اقتصاد مسکن مورد بررسی قرار داده است.
دکتر موسی غنی‌نژاد اقتصاددان برجسته در این زمینه سه سناریو را مطرح می‌کند.
سناریوی اول این است که دولت کسری بودجه پیدا نکند یا اینکه کسری بودجه به قدری نباشد که نیاز به تامین آن از طریق نظام بانکی و افزایش حجم پولی باشد. در این حالت، چنانچه سیاست‌های پولی بانک‌مرکزی نیز انبساطی نباشد، انتظار طبیعی این است که با بالارفتن بخشی از قیمت کالاهای یارانه‌ای و واقعی‌شدن قیمت آنها، برخی دیگر از کالاها با کاهش قیمت مواجه شوند. به لحاظ علم اقتصاد اینگونه می‌شود تحلیل کرد که اگر حجم پولی ثابت بماند که البته این سناریو است و ممکن هم است اتفاق نیفتد، در این صورت نوعی جابه‌جایی قدرت خرید می‌شود و قدرت خرید از طیف کالاهایی به سمت طیف‌های دیگر می‌رود، بنابراین قدرت خرید یکسری از کالاها کم می‌شود. دکتر غنی‌نژاد با طرح این پرسش که کدام کالاها قدرت خرید پیدا می‌کنند، به نحوه هدفمندی اشاره کرد و گفت: ظاهر کنونی هدفمندی این است که دولت بخش اصلی یارانه نقدی را به خانوارها اختصاص داده و در بین آنها توزیع کرده؛ اما این میزان به قدری نیست که روی ارزش دارایی‌ها اثر بگذارد و تقاضا برای کالایی نظیر ملک را زیاد کند. ۸۹ هزار تومان در دو ماه که فعلا به صورت یارانه نقدی برای هر فرد خانوارها پرداخت شده فقط قدرت خرید اقشار کم‌درآمد جامعه را زیاد می‌کند که این گروه نیز بیشتر با این پول نیازهایشان به کالاهای مصرفی نظیر لوازم‌خانگی، لوازم برقی و برخی دیگر از کالاهای با دوام را تامین می‌کنند. بنابراین اگر حجم پول توسط دولت افزایش پیدا نکند، دلیلی ندارد منابع حاصل از هدفمندی باعث افزایش قیمت مسکن شود.
بازار سرمایه جذاب‌تر از مسکن
این اقتصاددان سناریوی دوم در ارتباط با اثر قانون یارانه‌ها بر قیمت مسکن را اینگونه تشریح کرد: در کنار هدفمندی، سیاست‌های پولی شکل انبساطی بگیرد و بانک‌مرکزی سیستم‌بانکی را تشویق به وام‌دهی کند یا اینکه دولت کسری بودجه احتمالی خود را از طریق بانک‌ها تامین کند که اگر این اتفاق بیفتد، اثر آن با تاخیر بروز می‌کند؛ اما در این حالت نیز افزایش نقدینگی آنقدر نیست که تاثیرگذار باشد.
دکتر غنی‌نژاد درباره سناریوی دوم تصریح کرد: در حال حاضر بخش قابل‌توجهی از نقدینگی‌ها جذب بازار سرمایه می‌شود. افزایش ارزش معاملات سهام از ابتدای سال تاکنون نشان می‌دهد قابلیت بازار سرمایه برای جذب نقدینگی به مراتب بیشتر از بازار مسکن است حتی در چند روزی که از اجرای قانون یارانه‌ها می‌گذرد، بازار سرمایه نشان داده قابلیت جذب را دارد و وضع بورس خوب ارزیابی شده است. بنابراین در شرایط فعلی انتظار اینکه قیمت مسکن رشد کند، نیست.
این تحلیلگر اقتصادی در عین حال تاکید کرد: باید منتظر ماند و ادامه هدفمندکردن یارانه‌ها را دید که چگونه دولت آن را پیگیری و دنبال می‌کند و همچنین سیاست‌های مکمل دولت چه خواهد بود؟ آیا سیاست‌های بازتوزیع ادامه می‌یابد یا اینکه برخی موارد و عوامل پیش‌بینی نشده در این مسیر تغییر ایجاد می‌کند؟
دکتر غنی‌نژاد در ادامه گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد تصریح کرد: یک بحثی که تا به حال درباره یارانه‌ها مغفول مانده و کسی به آن توجه نکرده، اثر نرخ ارز است. نرخ ارز اگر تغییر کند خیلی از معادلات تغییر می‌کند که آن هم بعید است، به‌خاطر اینکه اگر تغییر کند تورم انتظاری بسیار بالایی یکدفعه ایجاد می‌شود و با توجه به اینکه اقتصاد کشور به «واردات ارزان» معتاد است، قیمت برخی کالاها رشد مثبت پیدا می‌کند.
این اقتصاددان سناریوی سومی که برای بازار مسکن در ماه‌های آتی متصور است را اینگونه تشریح کرد: سال ۸۶ که حباب قیمت مسکن ایجاد شد زمینه رشد ناگهانی قیمت وجود داشت. از یک طرف بازار مسکن چند سال در رکود بود و یک اتفاق افتاد که باعث رشد قیمت شد و آن حجم پول زیادی بود که از طریق طرح‌های زودبازده عده‌ای گرفتند و به جای آنکه در تولید صنعتی وارد کنند، با آن به خرید ملک و املاک مشغول شدند. در آن زمان حتی بنگاه‌های صنعتی با نقدینگی در اختیارشان اقدام به خرید ملک کردند. اما در حال حاضر نه طرحی شبیه بنگاه‌های زودبازده وجود دارد و نه اینکه بانک‌ها مثل سال ۸۶ تسهیلات خرید مسکن اعطا می‌کنند. بنابراین فضا برای رفتن سرمایه‌گذاری‌ها به سمت خرید مسکن وجود ندارد.
دکتر غنی‌نژاد با جمع‌بندی از سه سناریوی مطرح شده، تصریح کرد: در کوتاه مدت قطعا قیمت مسکن افزایش پیدا نمی‌کند و در میان مدت –یک‌سال آینده- بعید است قیمت‌ها دستخوش تغییر افزایشی شوند.
رابطه نرخ تورم و رشد قیمت مسکن
این اقتصاددان در پاسخ به پرسش خبرنگار دنیای‌اقتصاد درباره رابطه نرخ تورم و رشد قیمت مسکن و اینکه با افزایش تورم احتمالی، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد، گفت: رابطه بین تورم و قیمت مسکن طولانی مدت است به این معنی که در سال‌های اخیر منحنی تغییر نرخ تورم وقیمت مسکن نشان داده در برخی سال‌ها، منحنی تورم صعودی بوده؛ اما منحنی نوسان قیمت مسکن ثابت یا نزولی بوده و سپس در سال‌های بعد، منحنی قیمت مسکن این فاصله را با شیب مثبت جبران کرده است، بنابراین صرف اینکه ممکن است با اجرای قانون یارانه‌ها نرخ تورم بالا برود، نمی‌توان انتظار افزایش قیمت مسکن در کوتاه مدت را داشت.
وی افزود: درباره تسهیلاتی که از محل هدفمندی به صنایع پرداخت می‌شود نیز برخی احتمال می‌دهند ممکن است این تسهیلات مثل سال ۸۵ و ۸۶ به سمت خرید ملک برود؛ در حالی که اصلا چنین نخواهد بود. صنایع به قدری از محل واقعی‌شدن قیمت‌های سوخت و حامل‌های انرژی با افزایش هزینه روبه‌رو می‌شوند که یارانه‌های نقدی در بهترین حالت می‌تواند صرف جبران این هزینه‌ها شود. دکتر غنی‌نژاد در ادامه تصریح کرد: طرح اصلاح قیمت برخی از کالاها به خودی خود تورم‌زا نیست اتفاقا این سیاست مردم را در هزینه کردن و خرید کالا محتاط‌تر می‌کند و به قیمت‌ها فشار می‌آورد که پایین بیایند. وی گفت: انتظار داریم در برخی بخش‌ها قیمت‌ها پایین بیاید.
شرایط کنونی مسکن؛ رکود قیمتی
دکتر غنی‌نژاد اقتصاددان برجسته در پاسخ به پرسش دنیای‌اقتصاد مبنی براینکه آیا رشد خفیف قیمت مسکن در دو فصل اول امسال می‌تواند زمینه ورود سرمایه‌‌ها به سمت خرید ملک باشد، گفت: رشد ۷ و ۸ درصدی قیمت مسکن در بهار و تابستان که برخی مراکز رسمی اعلام کرده‌اند به آن معنی است که بازار مسکن در حال حاضر با «رکود قیمتی» مواجه شده؛ یعنی اینکه قیمت واقعی مسکن با توجه به تورم ثابت مانده و فقط قیمت اسمی اندکی افزایش پیدا کرده است. وی افزود: این نرخ رشد قیمت مسکن به آن معنی است که بازدهی مثبتی در بازار مسکن وجود ندارد و رشد قیمت واقعی ملک در حد نرخ تورم متوقف شده است، بنابراین انگیزه‌ای برای رفتن نقدینگی به سمت بازار مسکن وجود ندارد.
تقاضا قابلیت تحریک دارد؟
محمود جهانی کارشناس مطرح اقتصاد مسکن نیز در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره اثر اجرای قانون یارانه‌ها بر رفتار تقاضای خرید مسکن گفت: طبق نظریه پولی در اقتصاد وقتی نقدینگی در جامعه افزایش پیدا می‌کند این نقدینگی یا جذب تولید می‌شود یا جذب قیمت. این در حالی است که با اجرای قانون یارانه‌ها با مازاد نقدینگی در جامعه مواجه نخواهیم بود که بخواهد تقاضا را تحریک کند و باعث افزایش قیمت از طرف تقاضا شود. جهانی تصریح کرد: نقدینگی همواره باعث به‌وجود آمدن تقاضای ناگهانی در بازار مسکن می‌شود. این در حالی است که بازتوزیع یارانه‌ها باعث افزایش تقاضا نخواهد شد. وی افزود: رشد قیمت یا از طرف فشار تقاضا است یا از ناحیه فشار هزینه‌ای. تقاضای مسکن در آینده تحریک نمی‌شود؛ البته تقاضا کماکان در بازار مسکن وجود دارد؛ اما خیلی تحت تاثیر مسائلی همچون قانون یارانه‌ها نیست و لذا افزایش ناگهانی قیمت را هم ایجاد نمی‌کند. این کارشناس حوزه اقتصاد مسکن تصریح کرد: با اجرای قانون یارانه‌ها در طرف عرضه و ساخت‌وساز افزایش احتمالی هزینه‌ها وجود دارد و ممکن است اتفاق بیفتد که البته به دلیل آنکه تقاضا قابل تحریک نیست، لذا فشار هزینه‌ای بر افزایش قیمت زیاد نخواهد بود. به گزارش دنیای‌اقتصاد برخی دیگر از اقتصاددانان درباره مسیر آینده قیمت مسکن به چسبندگی قیمت‌ها اشاره می‌کنند؛ به این معنی که زمانی‌که قیمت مسکن مدت‌ها در مسیر تعدیل یا کاهش قرار داشته باشد، انتظار افزایش آن منطقی نیست. این اقتصاددانان افزایش قیمت مسکن را ناشی از دو عامل هزینه تمام‌شده و افزایش تقاضا می‌دانند و در عین حال معتقدند در حال حاضر حجم تقاضا روبه افزایش نیست.
منبع:دنیای اقتصاد
نظرات