اوضاع قیمت در بازار مسکن

• دوشنبه 28 آذر 1390
• 0 نظر

اوضاع قیمت در بازار مسکن

درباره قیمت مسکن که این روزها اهالی بازار، زمزمه‌هایی درباره تغییر نه‌چندان طبیعی آن مطرح می‌کنند، گزارش تازه‌ای منتشر شده که نشان از «نجات واحدهای مسکونی شهر تهران از توفان قیمتی در نیمه اول سال» دارد.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) رفتار عرضه‌کنندگان مسکن در پایتخت طی بهار و تابستان به گونه‌ای بوده است که آپارتمان‌های فروشی به طور متوسط با قیمت مترمربعی ۲/۵ میلیون تومان به خریداران «پیشنهاد» می‌شده، اما با مقاومت از ناحیه تقاضا، میانگین «قیمت قطعی» معاملات، رقم ۱/۹ میلیون تومان را ثبت کرد که به این ترتیب بازارمسکن تا پایان تابستان از حباب ۳۱ درصدی نجات یافته است.

علائم رسمی از خیز قیمت مسکن در تهران طی نیمه‌اول امسال، پیش‌تر با انتشار دو گزارش از مرکز آمار و سامانه رهگیری معاملات مسکن، به تایید رسید، اما حالا سامانه مجازی ثبت رفتار خریدار و فروشنده ملک، روایتی از نحوه شکل‌گیری موج صعودی قیمت در تهران منتشر کرده که نشان می‌دهد آپارتمان‌های پایتخت در دو فصل ابتدای سال به‌رغم افزایش ارزش، از نوعی «توفان قیمت» نجات پیدا کرده‌اند.

این سامانه مجازی که اولین مرحله قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی هنگام خرید‌وفروش را با ثبت «قیمت ‌پیشنهادی طرف عرضه» و نمایش آن به خریدار برای چانه‌زنی طرف تقاضا، انجام می‌دهد، گزارش داده است: در نیمه اول سال‌جاری میانگین «قیمت پیشنهادی» فروش واحد مسکونی در شهر تهران به رقم دو میلیون و ۵۴۰ هزار تومان رسید.

این در حالی است که طبق گزارش سامانه رهگیری معاملات مسکن –وابسته به وزارت بازرگانی- که مسوولیت ثبت «قیمت قطعی» خرید‌وفروش را برعهده دارد: طی نیمه‌اول، واحدهای مسکونی در تهران به طور متوسط با قیمت قطعی یک میلیون و ۹۳۷ هزار تومان معامله شدند.

به این ترتیب در بهار و تابستان امسال، تحت تاثیر مقاومتی که طرف تقاضا در بازار مسکن از خود نشان داد، حباب ۳۱ درصدی قیمت مسکن – فاصله بین قیمت پیشنهادی تا ارزش واقعی- که فروشنده‌ها قصد داشتند آن را در بازار تشکیل دهند، تا حد زیادی تخلیه شد طوریکه طی این مدت سطح قیمت قطعی مسکن در حد ۱۲ درصد افزایش پیدا کرد.

متوسط قیمت‌ قطعی مسکن در شهر تهران از یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در نیمه اول سال گذشته به سطح یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در مدت مشابه سال‌جاری رسید طوری‌که نرخ تورم در بازار مسکن طی این مدت به عدد ۱۱/۸ درصد تبدیل شد.

اما براساس گزارشی که سامانه مجازی ثبت رفتار خریدار و فروشنده مسکن در تهران (سامانه ایران‌فایل) اعلام کرده است: متوسط قیمت‌ پیشنهادی از رقم دو میلیون و ۱۳۳ هزار تومان در نیمه‌اول پارسال به دو میلیون و ۴۵۰ هزار تومان در نیمه‌اول امسال افزایش پیدا کرده است که حکایت از رشد ۱۹ درصدی سطح توقع فروشنده‌ها طی این مدت دارد.

انگیزه افزایشی

همچنین تعقیب ماهانه رفتار طرف عرضه مسکن در تهران نشان می‌دهد: در سال جاری اشتهای فروشنده‌های ملک برای فروش با قیمت بالاتر، به مراتب از سال گذشته بیشتر شده است. در ماه‌های نیمه‌اول سال۸۹، سطح قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها بین دو میلیون و ۱۰۰ تا دو میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در نوسان بود اما در مدت مشابه سال۹۰، نوسان قیمت پیشنهادی بیشتر شده و بین دو میلیون و ۴۰۰ هزار تا دو میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده است. طوری که در شروع سال، آپارتمان‌های فروشی در مناطق نیمه‌شمالی پایتخت با میانگین قیمت دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومان عرضه شدند و در تابستان سطح پیشنهادها به دو میلیون و ۷۰۰ هزار تومان هم رسید.

تفاوت دیگری که امسال در رفتار عرضه‌کننده‌ها به وجود آمده، انگیزه آنها برای ادامه پیشنهادهای افزایشی است. در مهر سال گذشته به دلیل عبور از فصل تابستان، قیمت‌های پیشنهادی برای فروش مسکن در تهران مترمربعی ۱۰۰ هزار تومان فروکش کرد و به میانگین دو میلیون تومان رسید اما در مهرماه امسال، فروشنده‌ها هنوز ناامید نشده‌اند و قیمت‌های پیشنهادی را متری ۱۰۰ هزار تومان نسبت به نرخ‌های تابستانی افزایش دادند و به دو میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رساندند.

اکنون با کارنامه‌ای که درباره رفتار‌ها در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته از سال جاری، به دست آمده تا حدودی علت زمزمه‌ها در بازار مبنی بر «گرانی رویت شد» مشخص شده است. طبق اعلام سامانه مجازی ایران‌فایل، قیمت‌های پیشنهادی برای فروش مسکن در بهار امسال ۱۵ درصد نسبت به بهار گذشته افزایش داشته است به طوری که برای آپارتمان‌هایی که در این مدت عرضه شدند میانگین قیمت دو میلیون و ۴۵۰ هزار تومان تعیین شده بود در حالی که میانگین قیمت پیشنهادی در بهار سال گذشته دو میلیون و ۱۳۳ هزار تومان بوده است.

همچنین سطح قیمت پیشنهادی فروش مسکن در شهر تهران طی تابستان امسال با ۱۰ درصد افزایش نسبت به فصل بهار به دو میلیون و ۶۳۳ هزار تومان رسید که در مقایسه با متوسط قیمت پیشنهادی دو میلیون و ۱۳۳ هزار تومان در تابستان سال گذشته، ۲۳ درصد رشد پیدا کرده است.

این در حالی است که طی نیمه اول سال گذشته، سطح قیمت پیشنهادی در بهار و تابستان بدون تغییر بوده است.

رفتار موجران عکس فروشنده‌ها

در نیمه اول امسال اگر چه نرخ رشد قیمت پیشنهادی فروش مسکن در تهران -۱۹ درصد- بیشتر از نرخ رشد قیمت قطعی معاملات مسکن – ۱۲ درصد- بود که البته این نوع رفتار که نتیجه آن کرنش فروشنده در برابر خریدار است، طبیعی به نظر می‌رسد اما در بازار اجاره، درست عکس این حرکت ثبت شده است.

براساس این گزارش، در نیمه اول امسال، نرخ‌های پیشنهادی برای واگذاری آپارتمان‌های اجاره‌ای در شهر تهران ۱۴ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد در حالی که نرخ رسمی اجاره مسکن طی این مدت ۱۹ درصد رشد داشته است.

این بدان معنی است که در بازار اجاره آپارتمان طی ۶ ماه اول امسال، اجاره‌بها ۵ واحد درصد بیش از سطح توقع موجران، تعیین و ثبت شده است که به احتمال زیاد علت این اتفاق، التهابی بود که اوایل امسال در بازار اجاره به راه افتاد.

همچنین تحلیل دیگری که می‌توان درباره سبقت نرخ واقعی اجاره‌بها از نرخ‌های پیشنهادی موجران مطرح کرد انتظاری است که هم‌اکنون متقاضیان مسکن‌مهر بابت تحویل خانه‌هایشان می‌کشند. این افراد در حال حاضر در گروه اجاره‌نشین‌ها قرار دارند و در ماه‌های اخیر مجبور شدند برای یکسال دیگر، قراردادهایشان را به علت تاخیر در افتتاح واحدهای مسکونی‌مهر تمدید کنند که در نتیجه آن، حجم تقاضا در بازار اجاره افزایش یافت و فرصت برای رشد اجاره‌بها فراهم شد.

دنیای اقتصاد