گلایه از نحوه پرداخت وام ساخت‌مسکن
در برخی پروژه‌های مسکن‌مهر، وام ۲۵ میلیونی در حد ۱۶ میلیون تومان پرداخت شده است
وزیران عضو کارگروه مسکن در تاریخ ۱۸/۱/۸۹ با تدوین ضوابط جدید پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، مصوب و ابلاغ کردند: «برای روش‌های سنتی‌سازی ۲۰ میلیون و برای صنعتی‌سازی ۲۵ میلیون تومان وام به ازای هر واحد به انبوه‌سازان تعلق بگیرد»، اما این مصوبه هم‌اکنون به شکلی متفاوت اجرایی شده، به‌طوری‌که در عمده پروژه‌های در حال ساخت، سازنده‌ها به ازای هر واحد حدود ۳ تا ۵ میلیون تومان کمتر از ارقام مصوب را دریافت می‌کنند.
بانک عامل در جریان پرداخت وام ساخت مسکن‌مهر، به قیمت مورد توافق وزارت مسکن- متری ۳۰۰ هزار تومان- استناد می‌کند و با محاسبه متراژ کل واحدها، معادل ۸۰ درصد کل هزینه ساخت، تسهیلات به سازنده می‌دهد، این در حالی است که طبق گفته همین سازنده‌ها، هزینه نهایی تکمیل واحدهای مسکونی متر مربعی حداقل ۳۵۰ هزار تومان است که با این حساب، مابه‌التفاوت تسهیلات پرداختی تا قیمت نهایی را باید متقاضیان از محل جیب خود- آورده نقدی- تامین و پرداخت کنند.گزارش خبرنگار دنیای‌اقتصاد، از این نحوه حمایت بانکی از مسکن‌مهر حاکی است هم‌اکنون در یکی از پروژه‌های در حال ساخت در یکی از شهرهای جدید اطراف تهران، سازنده یک بلوک ۷۲ واحدی که به روش صنعتی‌سازی واحدهای مسکونی را احداث کرده و آماده تحویل به متقاضیان است، به ازای هر واحد ۱۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تسهیلات دریافت کرده است، این در حالی است که وام صنعتی‌سازی ۲۵ میلیون تومان تعیین شده است. در این پروژه که اولین تجربه صنعتی‌سازی محسوب می‌شود، قیمت کل واحد برای تحویل به متقاضی با احتساب هزینه ترهین سند، صدور پروانه، مالیات بر ارزش‌افزوده، حق انشعاب آب و برق و گاز و تلفن، نقاشی، پکیج و کابینت حدود ۲۵ میلیون تومان تخمین زده می‌شود که با این حساب، متقاضی باید ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان آورده نقدی به همراه داشته باشد.همچنین سازنده یک بلوک ۹۶ واحدی در همین پروژه، بابت تسهیلات بانکی یک میلیارد و ۵۷۰ میلیون تومان وام دریافت کرده که با توجه به متراژ ۶۹ متری هر واحد، سهم هر واحد مسکونی از تسهیلات، رقمی معادل ۱۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان بوده است. این پروژه نیز در قالب صنعتی‌سازی احداث شده که سقف وام برای آن باید همان ۲۵ میلیون تومان تعیین می‌شد.
متقاضیان تاوان سازنده‌ها را می‌دهند؟
به گزارش دنیای‌اقتصاد، علت عدم پرداخت کامل وام‌های ۲۰ و ۲۵میلیونی در دو موضوع خلاصه می‌شود. اول شیوه‌ای است که بانک در پی مصوبه دولت تعریف کرده به این معنی که این وام‌ها تا سقف ۸۰ درصد هزینه ساخت پرداخت می‌شود. موضوع دوم تمایل سازنده‌ها به ساخت واحدهای با متراژ کوچک (۵۰ تا ۶۰ متر) است که این میزان مساحت در کنار پرداخت ۸۰درصد هزینه ساخت به‌صورت وام باعث شده در اغلب پروژه‌های مسکن‌مهر، کمتر از میزان واقعی وام، تسهیلات تعلق بگیرد.به عبارت ساده‌تر، چنانچه واحدهای در حال ساخت ۹۰ متر مساحت داشته باشد و به شیوه سنتی‌سازی احداث شود، وامی که به آن تعلق می‌گیرد با احتساب ۸۰ درصد هزینه ساخت با قیمت متری ۳۰۰ هزار تومان، همان ۲۰ میلیون تومان تعیین خواهد شد، اما زمانی‌که متراژ کوچک می‌شود، میزان وام نیز کمتر می‌شود.
گفته‌های تاییدنشده درباره وام صنعتی‌سازی
به گزارش دنیای‌اقتصاد، کارگروه مسکن با اعمال تفاوت در سقف وام ساخت برای صنعتی‌سازی در مقایسه با سنتی‌سازی قصد داشته انگیزه ساخت مسکن با شیوه‌های جدید را افزایش دهد، اما نحوه پرداخت تسهیلات به این پروژه‌ها در برخی موارد میزان وام را از ۲۰ میلیون تومان هم کمتر کرده است. این در حالی است که یک مسوول بانکی در یکی از شعب بانک مسکن به دنیای‌اقتصاد گفت: مقرر شده وام صنعتی‌سازی مسکن بر اساس متر مربعی ۳۵۰ هزار تومان محاسبه شود تا میزان تسهیلات قابل تعلق در حالت ۸۰ درصد هزینه ساخت افزایش پیدا کند، اما سازنده‌های صنعتی‌ساز از این قضیه ابراز بی‌خبری می‌کنند و می‌گویند بانک برای آنها، تسهیلات را براساس همان قیمت متری ۳۰۰ هزار تومان محاسبه کرده است.در همین زمینه یکی از سازنده‌های مسکن‌مهر در اطراف تهران به دنیای‌اقتصاد گفت: تفسیر مصوبات در طرح ملی مسکن‌مهر در نهایت باعث خواهد شد فشار مالی به متقاضیان افزایش پیدا کند، به‌طوری‌که اگر به رغم تعیین سقف وام ساخت، این تسهیلات کمتر پرداخت شود، مابقی آن را باید مردم در زمان تحویل پرداخت کنند.مهندس‌داوود‌آقانژاد تاکید کرد: نحوه پرداخت تسهیلات ساخت مسکن‌مهر با آنچه تاکنون بارها توسط مسوولان بخش مسکن مطرح شده، تفاوت دارد. مسوولان در مصاحبه‌هایشان، سقف وام را همان ۲۰ و ۲۵ میلیون تومان اعلام می‌کنند؛ در حالی‌که احتمال اختصاص این رقم به سازنده‌ها بسیار کم است.این سازنده و مدیر شرکت آسا تدبیرسازان که پروژه‌اش در شهرک ابریشم و اسلام شهر پیشرو است، تاکید کرد: علاوه بر مشکلاتی که در این زمینه برای انبوه سازان ایجاد شده است مشکل مربوط به عدم تطبیق ارزیابی‌های بانک با صورت وضعیت‌های پروژه نیز از جمله مواردی است که برای سازندگان مسکن مهر ایجاد مشکل کرده است به عنوان مثال در حالی که صورت وضعیت پروژه ما یک میلیارد و ۶۷۰ میلیون تومان است؛ اما برآورد کارشناسان بانک از این رقم ۴۱۰میلیون تومان بوده است.در همین زمینه، مستاجران مدیر عامل شرکت سی بن سازه که در شهر جدید پرند در پروژه پایلوت صنعتی‌سازی مپسا ۲۷۶ واحد در متراژهای ۶۵،۷۵ و ۹۰ متری در دست ساخت دارد به دنیای اقتصاد گفت: با توجه به اینکه بانک مقرر کرده است که ۸۰ درصد از هزینه ساخت را به سازنده پرداخت کند همین امر باعث می‌شود که سهم آورده متقاضیان مسکن مهر افزایش چشمگیری پیدا کند. این در شرایطی است که وقتی از اتحادیه مسکن مهر در خصوص سهم آورده اعضا سوال می‌شود معمولا پاسخ مشخصی در این زمینه دریافت نمی‌کنیم.
مشکل قابل حل است، چگونه؟
فرید قدیری- بانک مسکن مطابق اصول بدیهی پرداخت تسهیلات ساخت، از ارائه وام معادل ۱۰۰ درصد هزینه ساخت خودداری می‌کند به این معنی که حداکثر تا ۸۰ درصد هزینه‌های قابل انجام برای ساخت یک واحد مسکونی، وام به سازنده می‌دهد علت این اقدام نیز این است که اگر قیمت تمام‌شده واحدی ۱۰۰ میلیون است و بانک عین ۱۰۰ میلیون را وام بدهد، با کاهش ۵/۰درصدی قیمت مسکن، ارزش ملک ۵۰۰ هزار تومان از ارزش وام کمتر می‌شود و این احتمال وجود دارد که مالک از بازپرداخت وام خودداری کرده و بانک را با انبوه مطالبات معوق روبه‌رو کند. پس بنابراین پرداخت وام تا سقف ۸۰ درصد هزینه ساخت قابل قبول و طبیعی است. اما مشکل و نقص از جایی آغاز می‌شود که بانک به قیمت متری ۳۰۰ هزار تومان استناد می‌کند. هزینه واقعی ساخت مسکن‌مهر ۳۴۰ تا ۳۵۰ هزار تومان است و آنچه هم‌اکنون سازنده‌ها در این طرح انجام می‌دهند، تکمیل نیست. این واحدها اگرچه با قیمت توافقی متری ۳۰۰ هزار تومان ساخته می‌شود، اما متقاضی برای سکونت در آن باید متری ۴۰ هزار تومان دیگر هزینه کند. راهکار حل این مشکل و جلوگیری از پرداخت ناقص تسهیلات این است که بانک همچنان با سازنده‌ها، قیمت را متری ۳۰۰ هزار تومان محاسبه کند، اما زمانی‌که واحدها تحویل تعاونی‌ها می‌شود و وام به آنها منتقل می‌شود، مابه‌التفاوت تسهیلات تا سقف ۸۰درصد متری ۳۴۰ هزار تومان به اعضا پرداخت شود. با این شیوه محاسبه از یک سو، بانک از پرداخت اضافی تسهیلات به سازنده خودداری می‌کند و از سوی دیگر هزینه اضافی برای تکمیل واحد توسط متقاضی را تامین می‌کند.
منبع: دنیای اقتصاد
نظرات