نقطه تعادل مسکن در تهران کجاست؟
نارضایتی طرف تقاضا در بازار مسکن نسبت به «سطح قیمت‌ها» و «موجودی واحدهای فروشی» باعث شده کارشناسان مسکن نسبت به اثر واقعی «عرضه بی‌سابقه سال۹۰» تامل بیشتری کنند و به دنبال شناسایی آنچه این تضاد را رقم زده، باشند.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) تحقیقات کارشناسان اقتصاد مسکن در این باره نشان می‌دهد: هر چند ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران طی سال۹۰ به بالاترین حد خود در مقایسه با سال‌های گذشته رسیده؛ اما به دلیل کمبود ۴ساله عرضه، لازم است کارنامه ساختمانی امسال با رشد سالانه ۲۵درصد برای حداقل سه سال دیگر تکرار شود.
امسال در تهران طبق آماری که روز گذشته جزئیات آن در «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد، رکورد ساخت ۲۰۰ هزار واحدمسکونی زده می‌شود که این حجم ساخت‌وساز معادل ۵/ ۱ برابر معدل سال‌های گذشته است.
اما پیامد این عرضه سنگین در بازار خرید‌وفروش مسکن فعلا فقط در افزایش حداقل نارضایتی طرف تقاضا در بازار مسکن نسبت به «سطح قیمت‌ها» و «موجودی واحدهای فروشی» باعث شده کارشناسان مسکن نسبت به اثر واقعی «عرضه بی‌سابقه سال۹۰» تامل بیشتری کنند و به دنبال شناسایی آنچه این تضاد را رقم زده، باشند. ۱۵ درصدی قیمت مسکن خلاصه شده است.
از سوی دیگر معضل خانه‌های خالی همچنان به قوت خود باقی است؛ طوری‌که پیش‌بینی می‌شود بخشی از واحدهای جدید، بدون استفاده وارد لیست آپارتمان‌های بدون سکنه می‌شود. کارشناسان اقتصادی در این باره معتقدند: نقطه تعادلی برای بازار مسکن تهران، عرضه سالانه ۲۵۰ هزار واحدمسکونی جدید است تا ضمن تامین تقاضای انباشته و تقاضای جدید، ریسک خانه‌های خالی را نیز افزایش دهد. در عین حال انبوهسازان با دفاع از تاثیر عملکرد سال جاری‌شان می‌گویند: ساخت‌وسازهای امسال توانست جلوی جهش قیمت مسکن را بگیرد و رشد آن را در حد تورم عمومی مهار کند. رییس کانون سراسری انبوهسازان در پاسخ به این پرسش که چه سهمی از واحدهای جدید به خانه‌خالی تبدیل می‌شوند، گفت: در حال حاضر بین یک تا دو درصد از کل خانه‌های خالی شهر تهران متعلق به انبوهسازان است که عددی طبیعی محسوب می‌شود؛ اما مابقی در اختیار سرمایه‌گذاران ملکی و خانوارهایی که ساکن تهران نیستند، قرار دارد. ایرج رهبر همچنین ساخت‌وسازهای سال۹۰ را پشتوانه قیمت مسکن در مقابل جهش احتمالی در سال۹۱ توصیف کرد و گفت: اگر دولت برای سال آینده زمینه صعود دوباره ساخت‌وساز در تهران را به‌وجود بیاورد، احتکار ملک در بازار فروکش می‌کند و میزان عرضه مصرفی چند برابر وضعیت موجود خواهد شد.
۲۵درصد عرضه جبران تخریب است
در این زمینه بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: درحال حاضر به ازای هر ۲۰۰ هزار واحد مسکونی که سالانه در تهران ساخته می‌شود حدود ۵۰ هزار واحد تخریب می‌شود. وی با بیان اینکه نیاز مسکن در جامعه تنها مربوط به تشکیل خانوارهای جدید نیست، گفت: هم اکنون، ضریب استهلاک برای واحدهای مسکونی در شهر تهران ۵/ ۲ درصد است.ستاریان ادامه داد: با این حساب از سه میلیون واحد مسکونی موجود در تهران سالانه نزدیک به ۷۰ تا ۸۰ هزار واحد مسکونی مشمول استهلاک می‌شود. این کارشناس مسکن همچنین تصریح کرد: از سوی دیگر همواره ۵ درصد واحدهای ساخته شده در ردیف خانه‌های خالی قرار می‌گیرد به این ترتیب با فرض اینکه همه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی جدید سال ۹۰ در سال ۹۱ تکمیل شود با احتساب ضریب تخریب، ضریب استهلاک و ضریب خانه‌های خالی کلا ۱۳۵ هزار واحد مسکونی وارد بازار ساخت خواهد شد.
عقب‌ماندگی چهار ساله از نیاز مسکن
ستاریان با تاکید براینکه افزایش قیمت‌ها و ادامه‌دار بودن روند صعودی رشد ارزش مسکن مربوط به نیازهای سال‌های قبل است به دنیای‌اقتصاد گفت: هم‌اکنون چهار سال از نیاز واقعی در بخش مسکن عقب هستیم.وی توضیح داد: واحدهای مسکونی ساخته شده در سال جاری، تنها جوابگوی نیازهای چهارسال قبل خانوارها است. این کارشناس مسکن ایجاد جهش در قیمت‌های سال آینده مسکن را ناشی از نیازهای سال‌های قبل دانست.وی در خصوص احتکار واحدها در بازار مسکن و خالی ماندن برخی از واحدها گفت: درحال حاضر از سه میلیون واحد مسکونی موجود در شهر تهران ۱۵۰ هزار واحد خالی است که این رقم، رقمی طبیعی و منطقی است.
خانه خالی عامل تورم نیست
فردین یزدانی از دیگر کارشناسان مسکن، در این زمینه تصریح کرد: افزایش پروانه‌های ساختمانی الزاما به معنای افزایش عرضه واحد مسکونی به بازار تقاضا نیست. وی با بیان اینکه در ۱۲ ماهه گذشته بسیاری از متقاضیان به خاطر فرار از محدودیت‌های ناشی از اجرای طرح تفصیلی در ماه‌های آتی اقدام به اخذ مجوز ساخت کرده‌اند، خاطرنشان کرد: حتی اگر تمام پروانه‌های صادر شده منجر به ساخت‌وساز شود، این ساخت‌وسازها الزاما به معنای کاهش شدید قیمت‌ها نیست و تنها به عنوان نقطه امیدواری کنترل قیمت‌ها در دو یا سه سال آینده می‌توان به آن اتکا کرد. یزدانی افزود: از سوی دیگر درحال حاضر حجم وسیعی از واحدهای اداری با پروانه مسکونی احداث می‌شوند و بنابراین کوچک‌ترین اثری نیز در بازار مسکن ندارند. وی با بیان اینکه خانه‌های خالی الزاما عامل تورم در بازار مسکن نیستند، تصریح کرد: بخش زیادی از این خانه‌های خالی در مناطق شمالی شهر تهران واقع شده اند که خالی بودن یا نبودن آنها مشکل به خصوصی را از متقاضیان واقعی مسکن برطرف نمی‌کند.یزدانی خاطرنشان کرد: با این وجود خالی ماندن واحدهای مسکونی از آن دیدگاه که حجم عظیمی از سرمایه‌های اقتصادی کشور راکد می‌ماند، می‌تواند مشکل‌زا باشد.
جهش قیمتی را بعید می‌دانم
یزدانی احتمال جهش قیمت‌ها بیش از میزان تورم را در سال آینده ضعیف عنوان کرد و گفت: رشد قیمت مسکن در سال آینده به نرخ تورم نخواهد رسید.در همین زمینه، ایرج رهبر رییس کانون سراسری انبوهسازان به دنیای‌اقتصاد گفت: افزایش تعداد پروانه‌های ساخت مسکن، امیدواری‌ها برای کنترل این بازار را ظرف دو یا سه سال آینده تقویت می‌کند.وی ادامه داد: البته این امر با یک شرط اساسی توام است و آن، تداوم افزایش صدور پروانه‌های ساخت ظرف سال‌های آینده است.رهبر بخش عمده‌ای از افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی را ناشی از نگرانی افراد از محدودیت‌های ناشی از تصویب و اجرای طرح تفصیلی دانست و اعلام کرد: این افزایش الزاما به معنای افزایش تولید مسکن در شهر تهران نیست. وی با بیان اینکه درحال حاضر تنها یک تا دو درصد حجم خانه‌های خالی مربوط به واحدهای ساخته شده از سوی انبوهسازان است، خاطرنشان کرد: وضع مالیات بر خانه‌های خالی نه تنها مشکلی را برطرف نمی‌کند، بلکه باعث از بین رفتن انگیزه انبوهسازان برای ساخت و ساز می‌شود.
نظرات