تحولات یک‌سال اخیر بازار مسکن
وزارت راه‌وشهرسازی با تهیه یک گزارش رسمی درباره تحولات یک‌سال اخیر بازار مسکن، آخرین وضعیت چهار حوزه «تهران»، «مسکن‌مهر»، «قیمت آپارتمان» و «سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» را تشریح کرد؛ در مطالعه‌ای که معاونت امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با مرجع قرار دادن اطلاعات مرکز آمار انجام داده، به این جمع‌بندی رسیده است که «حداکثر نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق شهری کشور طی سال۹۰ رقمی معادل ۱۰درصد بوده؛ به طوری که در مقایسه با نرخ تورم ۳/ ۲۶ درصدی در این مدت، بخش مسکن از منظر تغییرات قیمتی سال نسبتا آرامی را تجربه کرده است.»در این گزارش همچنین با اشاره به تحولات اخیر بازارهای ارز و طلا، رتبه بازدهی دارایی‌های ملکی در «پایین‌ترین درجه» ارزیابی شده و بازار مسکن به عنوان محل فرار تقاضای سرمایه‌ای – سوداگری - معرفی شده است. معاون مسکن وزیر راه‌وشهرسازی درباره جزئیات این گزارش گفت: در سالی که گذشت بازار مسکن از رویدادهای مختلفی همچون مسکن‌مهر، هدفمندی یارانه‌ها و صعود قیمت ارز، تاثیر گرفت؛ اما برآیند تحولات به گونه‌ای نبود که حرکت ناموزونی رخ دهد.ابوالفضل صومعلو درباره نحوه کنترل قیمت مسکن در سال۹۱ نیز گفت: اگر سال آینده ساختار قیمتی متعارف در بازار مسکن شکسته شود ما با انتشار لیست استاندارد از قیمت مسکن در هر محله تهران، جلوی رفتارهای التهاب‌آفرین را می‌گیریم.
وزارت راه‌وشهرسازی در هفته پایانی سال، یک گزارش تحلیلی درباره تحولات و وقایع سال۹۰ بازار مسکن منتشر و برای اولین بار به صورت رسمی میزان افزایش قیمت مسکن در کشور در سال جاری را اعلام کرد.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) این گزارش در ۱۰ صفحه توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی تهیه شده و دارای ۴ سرفصل جداگانه شامل «قیمت‌مسکن»، «بازارمسکن تهران»، «مسکن‌مهر» و «سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» است. همچنین در جمع‌بندی متن تهیه شده، نقش وقایع اخیر بازارهای ارز‌وطلا و قانون هدفمندی یارانه‌ها بر ارکان بازار مسکن نیز تشریح شده است.
مهم‌ترین بخش از گزارش رسمی دولت در حوزه مسکن، به نوسان قیمت و علت نوسان آن در یک‌سال اخیر اختصاص دارد به طوری که وزارت راه‌وشهرسازی نرخ رشد قیمت مسکن در کشور طی سال۹۰ –یک‌سال منتهی به اواسط زمستان امسال- را ۱۰ درصد برآورد کرده و با مقایسه این نرخ و نرخ تورم در همین مدت که ۳/ ۲۶ درصد بوده، اعلام کرده است: «بخش مسکن در سال۹۰ از منظر تغییرات قیمتی، سال نسبتا آرام و قابل‌قبولی را تجربه کرده است.»معاونت امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در این گزارش تاکید کرده که اعداد نرخ رشد قیمت مسکن و تورم را از اطلاعات مرکز آمار ایران استخراج کرده است.
این برای اولین بار در طول سال ۹۰ است که وزارت راه‌وشهرسازی به صورت رسمی، نرخ رشد قیمت مسکن را اعلام می‌کند.
پیش‌تر محاسبات سامانه رهگیری معاملات مسکن (وابسته به وزارت صنعت، معدن و تجارت) از افزایش بیش‌از ۱۵ درصدی قیمت مسکن در تهران در سال جاری خبر داده بود که به این ترتیب، مشخص می‌شود در این مدت، رشد قیمت کشوری به مراتب کمتر از پایتخت بوده است.
وزارت راه‌وشهرسازی در عین حال برای ترسیم نمای واقعی از رشد قیمت مسکن، سراغ رتبه بازدهی دارایی ملکی رفته و آن را در ردیف «پایین‌ترین رتبه» ارزیابی کرده و در گزارش خود نوشته است: بازدهی ۷۰ درصدی دارایی‌ها در بازار طلا، ۳۵ درصدی در بازار سهام، ۳۰ درصدی در بازار ارز و ۲۰ درصدی در بازار اوراق مشارکت، باعث گسیل‌شدن تقاضای سرمایه‌ای از سمت بازار مسکن به طرف این چهار بازار اقتصادی شده و تحت تاثیر همین تحولات، سطح رشد قیمت مسکن در طول سال۹۰ به سطح نرخ تورم نرسیده است.
در این گزارش از «عرضه قابل‌قبول مسکن» آن هم در شرایط رکودی کشور به عنوان نقطه قوت بازار در سال۹۰ نام برده شده و در عین حال اشاره شده که تورم عمومی و هدفمندی یارانه‌ها توانسته قیمت نهاده‌های ساختمانی را تا حدودی افزایش دهد.
متن کامل گزارش معاونت امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی تحت عنوان «تحلیل بخش مسکن در سال ۱۳۹۰» که توسط دفتر اقتصاد مسکن این وزارتخانه تهیه شده، به شرح زیر است.
قیمت مسکن
براساس اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار ایران، نرخ تورم شهری در دی‌ماه سال۹۰ معادل ۳/ ۲۶ درصد بوده و این در شرایطی است که همین نرخ در دی‌ماه سال۸۹ معادل ۲/ ۱۱ درصد بوده است. توجه به وضعیت تغییرات قابل ملاحظه قیمت گروه‌های کالایی مبنای محاسبه نرخ تورم مبین حرکت پایین‌تر نرخ رشد قیمت مسکن است. به طوری که نرخ تورم گروه «خوراکی‌ها، آشامیدنی‌ها و دخانیات» در
دی‌ماه ۹۰ نسبت به دوره مشابه سال قبل ۹/ ۳۲ درصد بوده، اما نرخ تورم مسکن ۱۰ درصد است.
بنابراین بخش مسکن در سال۹۰ از منظر تغییرات قیمتی سال نسبتا آرامی را پشت‌سر گذاشته و به‌رغم تغییرات حاکم بر اقتصاد کلان و بازارهای ارز و سکه و شرایط خاص بین‌المللی (تحریم) و همچنین اجرای فاز اول هدفمندی یارانه‌ها، نرخ رشد قیمت مسکن در سطح قابل‌قبول و پایین‌تر از نرخ تورم عمومی بوده است.
رشد پایین‌تر قیمت مسکن نسبت به تورم، عمدتا به دلیل افزایش چشمگیر عرضه مسکن در قالب برنامه مسکن‌مهر است. این طرح باعث شد جذابیت سرمایه‌گذاری سوداگرانه در بخش مسکن کاهش یابد و جنس تقاضا، کاملا جنبه «مصرفی» داشته باشد.
جانشین بازار مسکن در جذب سوداگر
تحولات اتفاق افتاده در سایر بازارهای جانشین مسکن از جمله بازار ارز و طلا که همگی با افزایش تقاضای سوداگری و بنابراین افزایش قابل ملاحظه قیمت‌ها مواجه شده‌اند، موید تخلیه بازار مسکن از سوداگر است.
نرخ بازدهی دارایی‌ها در بازار مسکن در سال۹۰ حدود ۱۷ درصد بوده است که این نرخ در مقایسه با نرخ تورم ۲۵ درصدی، رقم زیادی نیست. اما در سایر بازارها همچون بازار طلا، نرخ بازدهی دارایی ۷۰ درصد برآورد شده و در بازار سرمایه این شاخص ۳۵ درصد تخمین زده می‌شود و برای بازار ارز نیز بازدهی در حد ۳۰ درصد بوده است. همچنین بازدهی خرید اوراق‌مشارکت نیز اوایل امسال ۱۷ درصد بود که الان به ۲۰ درصد ارتقا داده شده است.
یک‌سوم سرمایه‌گذاری‌ها در ساختمان
برآوردهای اعلام شده توسط بانک‌مرکزی نشان می‌دهد رشد اقتصادی کشور از ۵/ ۳ درصد در سال۸۸ به ۵/ ۵ درصد در سال۸۹ رسیده است که نکته قابل‌توجه، سهم ۵۰ درصدی بخش مسکن از نرخ رشد اقتصادی سال ۸۹ است. با عنایت به اینکه همواره در دوره‌های گذشته سهم بخش مسکن از رشد اقتصادی معادل ۲۰ الی ۲۵ درصد بوده، افزایش دو برابری این سهم در سال۸۹ حاکی از نقش قابل ملاحظه سیاست‌گذاری دولت در این بخش است که این مهم با اجرای برنامه مسکن‌مهر محقق شده است.
مطالعات در این زمینه نشان داده است یک واحد افزایش در ارزش‌افزوده بخش مسکن، تولید ناخالص داخلی را به میزان ۸/۲ واحد افزایش می‌دهد.
براساس آمار بانک‌مرکزی رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع‌شده مناطق شهری در سه‌ماه سوم سال ۸۹ نسبت به دوره مشابه سال قبل، معادل ۴۰ درصد است و این عملکرد در سال پایانی برنامه چهارم معادل ۲۷ درصد بوده که در پیش‌بینی‌های برنامه پنجم به ۳۲ درصد افزایش یافته است. به عبارت دیگر بخش مسکن یک‌سوم کل سرمایه‌گذاری در کشور را به خود اختصاص می‌دهد.
ساخت‌وساز تحت‌تاثیر دو فاکتور
در سال۹۰ حجم ساخت‌وسازهای مسکونی در کل کشور حدود ۱۰ درصد نسبت به سال قبل از آن، افت کرد در حالی که در تهران این شاخص رشد ۵۶ درصدی را تجربه کرد.
از عمده دلایل منفی بودن رشد پروانه‌های ساختمانی در کشور را می‌توان به جانشین‌شدن مسکن‌مهر با واحدهای مسکونی شخصی‌ساز اشاره کرد. در واقع متقاضیان مصرفی مسکن در مناطق شهری کشور در قالب سهمیه مسکن‌مهر قرار گرفتند و این امر منجر به کاهش تقاضای صدور پروانه ساخت در سال۹۰ شد.فاکتور دیگری که بر ساخت‌وساز اثر گذاشت، قانون هدفمندی یارانه‌ها بود که با اجرای آن، قیمت‌ها در این بخش همسو با تورم، اما کمتر از آن، افزایش نشان داد. در این دوره (سال۹۰) افزایش قیمت مصالح‌ساختمانی، دستمزد کارگران ساختمانی و سایر نهاده‌های ساختمانی همسو با نرخ تورم، از جمله دلایل افزایش قیمت مسکن بوده است.
۱۵۰۰ میلیارد تومان یارانه به مسکن‌مهر
دولت از ابتدای طرح مسکن‌مهر تا کنون بیش از یک هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان یارانه به مسکن‌مهر اختصاص داده است که از این طریق از یک‌سو تولید مدام مسکن در طول سال برقرار بوده و از سوی دیگر دسترسی متقاضیان کم‌درآمد به مسکن ساماندهی شده است.
تعیین «دستوری» قیمت مسکن منتفی شد
معاون امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی درباره جزئیات برنامه تنظیم قیمت مسکن در تهران برای سال ۹۱ گفت: برای مقابله با حرکت‌های احتمالی عده اندکی سوداگر در سال آینده، بسته‌ای تدارک دیده شده که هم‌اکنون مراحل نهایی آماده‌سازی آن طی می‌شود.
ابوالفضل صومعه‌لو در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» طرح کنترل قیمت مسکن در سال۹۱ را همان طرح «بلوک‌بندی قیمت مسکن» که اوایل تابستان امسال وعده آن داده شده بود، مطرح کرد و گفت: اگر برای فصل نقل‌وانتقالات در سال آینده، ساختار قیمتی متعارف در بازار مسکن شکسته شود و رفتار التهاب‌آفرین در بازار مشاهده شود، این طرح به اجرا درخواهد آمد.
هر چند اوایل امسال گفته شده بود که طرح بلوک‌بندی قیمت مسکن به شیوه «اعلام دستوری قیمت‌ها و اجبار خریدار و فروشنده به اطاعت از قیمت تعریف‌شده توسط دولت» اجرا خواهد شد اما آن‌طور که معاون وزیر راه‌وشهرسازی روز گذشته اعلام کرد: در قالب این طرح، لیست قیمت‌های متعارف و استاندارد صرفا به اطلاع مشاوران‌املاک و طرفین معامله خواهد رسید که به این ترتیب، اجباری به رعایت آن نیست.
نظرات