ضربان تند معاملات مسکن
حجم معاملات بازار اجاره و پیش‌فروش در تهران سال گذشته به خاطر جهش اجاره‌بها و افزایش قیمت مسکن، رشد سه‌رقمی- به ترتیب ۱۸۵درصد و ۱۷۵ درصد- را تجربه کرد؛ اما در کل‌کشور از آنجا که اجاره‌بها آرام‌تر از قیمت‌فروش بود، به همین نسبت مستاجران تمایل کمتری به نقل‌وانتقال از خود نشان دادند و عمده صعود معاملات در شهرها مرهون پیشخرید و خرید واحدمسکونی با نرخ رشد ۱۰۸ درصد و ۳۵ درصد بوده است. بیلان کاری بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد پارسال در تهران ۲۸۰ هزار فقره انواع معامله مسکونی شامل خرید، اجاره و پیشخرید انجام شده است.
نوع واکنشی که طرف تقاضا در بازار مسکن به افت‌‌وخیز نه‌چندان ملایم قیمت‌ها در سال گذشته نشان داد را می‌توان در بیلان‌کاری مشاوران‌املاک مشاهده کرد.
گزارشی که بنگاه‌های املاک سراسر کشور از کارنامه یکساله معاملات مسکن در سامانه دولتی «رهگیری بازار» به ثبت رسانده‌اند نشان می‌دهد، «سال۹۱» بازار مسکن را با تندترین ضربان ممکن از «سال۹۰» تحویل گرفته است.
در تهران به خاطر اول جهش اجاره‌بها و دوم افزایش قیمت مسکن، ابتدا معاملات اجاره و سپس معاملات پیش‌فروش رشد سه‌رقمی ۱۸۵درصدی و ۱۷۵ درصدی را تجربه کرد، اما در کل‌کشور از آنجا که طی سال۹۰ اجاره‌بها به مراتب آرام‌تر از قیمت‌فروش واحدمسکونی بود، به همین نسبت مستاجران تمایل کمتری به نقل‌وانتقال از خود نشان دادند و عمده صعود حجم کل معاملات در شهرها مرهون پیشخرید و خرید واحدمسکونی با ۱۰۸ درصد و ۳۵ درصد رشد بوده است.
اتحادیه کشوری مشاوران‌املاک با استناد به آمار قطعی سامانه رهگیری معاملات مسکن، از انجام روزانه به طور متوسط ۱۰۰۰ فقره انواع معامله ملک‌مسکونی در شهر تهران طی ۱۲ماه سال گذشته خبر داد و میزان رشد در حجم معاملات در مقایسه با سال۸۹ را ۶۰ درصد اعلام کرد.
طی این مدت در کل کشور نیز روزانه ۴ هزار و ۶۰۰ فقره انواع قرارداد مسکونی در بنگاه‌ها تنظیم شده که نسبت به کارنامه کاری بنگاه‌ها در سال۸۹، رشد ۴۰ درصدی نشان می‌دهد.
آمار قطعی سامانه رهگیری، حجم کل معاملات مسکونی در تهران و کشور را به ترتیب ۲۸۰ هزار فقره و یک میلیون و ۴۰۰ هزار فقره برای حدود ۳۰۰ روزکاری در سال۹۰ اعلام کرده است.
جزئیات معاملات تهران
جزئیات کارنامه معاملات مسکن در سال۹۰ حکایت از رشد ناموزون زیرگروه‌ها دارد.
در شهر تهران طی سال گذشته معاملات اجاره ۱۸۵ درصد و معاملات پیشخرید نیز ۱۷۵ درصد افزایش پیدا کرد، اما معاملات خرید واحدمسکونی آماده، در حد ۴۰ درصد رشد داشت.
علت افزایش حدود سه برابری حجم نقل‌وانتقال در بازار اجاره‌نشین‌ها، از یک‌سو به اجباری‌شدن ثبت قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری مربوط می‌شود و از سوی دیگر این رشد معاملاتی نتیجه عدم پذیرش نرخ‌هایی بوده که موجران به ساکنان املاک‌شان پیشنهاد کردند طوری که باعث شد بخش اعظم مستاجران برای پرداخت مبالغ کمتر، واحد جدیدی را اجاره کنند و در نتیجه حجم معاملات اجاره را افزایش دهند.
در سال۹۰ تعداد ۵۷ هزار فقره اجاره‌نامه در بنگاه‌های املاک تهران برای موجر و مستاجر تنظیم شده است.
در بازار پیش‌فروش مسکن نیز خریداران در پی افزایش قیمت، ورود پرحجمی پیدا کردند، طوری که بعد از ثبت ۴ هزار فقره معامله پیش‌فروش واحدمسکونی در سال۸۹ در شهر تهران، این حجم معامله در سال۹۰ به ۱۱ هزار فقره افزایش پیدا کرد.
هر چند پیشخرید ۱۱ هزار واحدمسکونی در مقابل ۲۰۰ هزار واحد در حال ساختی که برای آنها در سال۹۰ پروانه صادر شده، رقم قابل توجهی نیست اما در مقایسه با بازار پیشخرید سال قبل از آن، حکایت از تعجیل طرف تقاضا برای صاحب‌خانه شدن همزمان با صعودی‌شدن قیمت‌ها دارد.
از وضعیت زیرگروه سوم بازار معاملات مسکن- خرید واحدمسکونی- نیز حکایت از خریدوفروش ۲۰۶ هزار واحدمسکونی آماده مصرف در شهر تهران طی یکسال۹۰ دارد که در مقایسه با سال قبل از آن، افزایش ۳۹درصدی حجم خرید مسکن در پایتخت را نشان می‌دهد.
در تهران طی سال گذشته، کمترین نرخ رشد معاملات مسکن مربوط به خرید و بیشترین آن مربوط به اجاره بوده است.
جزئیات معاملات کشور
سال گذشته در سایر شهرهای کشور –بدون درنظر گرفتن تهران- قیمت مسکن رشد آنچنانی نداشته و اجاره‌بها نیز آن التهابی که در پایتخت، مستاجران دچارش شدند را پیدا نکرد.
مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها در کل کشور همچنین نشان می‌دهد میزان افزایش اجاره‌بها به مراتب کمتر از نرخ رشد قیمت بوده است.
معاملات ملک نیز تحت تاثیر نحوه نوسان قیمت و اجاره‌بها در کشور، رقم خورد طوری که از یک میلیون و ۴۰۰ هزار انواع معامله واحدمسکونی در کل کشور طی سال گذشته، نزدیک به یک میلیون قرارداد شکل مبایعه‌نامه داشته و برای خریدوفروش واحدمسکونی تنظیم شده است که ۳۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. پارسال حجم کل بازار اجاره در کل کشور به ۳۶۳ هزار قرارداد ثبت‌شده در سامانه رهگیری رسید که ۱۹ درصد در مقایسه با سال قبل از آن، افزایش پیدا کرد.
در بازار پیش‌فروش واحدمسکونی نیز سال گذشته بیش از ۴۸ هزار واحدمسکونی در حال ساخت در کل شهرهای کشور پیشخرید شد که ۱۰۸ درصد نسبت به سال۸۹ با افزایش مواجه شد.به این ترتیب، برخلاف تهران، در کل کشور، رتبه اول بیشترین معامله ملک مسکونی در سال۹۰ متعلق به پیشخرید و کمترین آن متعلق به بازار اجاره بوده است.
کاهش سهم تهران از کل معاملات
سهم بازار مسکن تهران از کل معاملات مسکونی در سال گذشته کاهش پیدا کرد.
پیشتر، تهران حدود ۳۰ درصد از کل معاملات کشوری را در اختیار داشت اما در سال گذشته این سهم به ۲۰ درصد رسید.
کارشناسان علت این واقعه را حضور در دوره رونق معاملات مسکن عنوان می‌کنند که باعث شده در سایر شهرها نیز همپای تهران، خریدوفروش در حجم بالایی انجام شود.
میانگین قیمت مسکن در تهران
سال گذشته متوسط قیمت فروش واحدمسکونی در مبایعه‌نامه‌هایی که در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شد، مترمربعی دو میلیون و ۵۰ هزار تومان بود.
قیمت میانگین در طول سال بین یک میلیون و ۹۵۰ هزار تا دو میلیون و ۱۵۰ هزار تومان در نوسان بود، به طوری که بیشترین نرخ در تابستان جاری شد و در اواخرسال، قیمت‌ها به سطح دو میلیون تومان برگشت.
دو تحلیل از پیش فروش مسکن
همزمان با افزایش بی سابقه حجم صدور پروانه ساخت و ساز در تهران طی سال ۹۰، انتظار تقویت بازار پیش فروش وجود داشت؛ اما در نهایت آمارهای موجود نشان داد در ۱۲ ماهه سال گذشته از مجموع ۲۰۰ هزار پروانه مسکونی صادر شده تنها ۱۱ هزار واحد معادل ۵ درصد پروانه‌ها، به بازار پیش خرید عرضه شده است. اگرچه، براساس آمارها، سهم پیش فروش در مقایسه با آمارهای سال ۸۹، ۱۷۵ درصد رشد داشته، اما در مقایسه با رکورد صدور پروانه ساخت در پایتخت، سهم ناچیزی را به خود اختصاص داده است.
بر اساس اظهار فعالان بازار مسکن در تهران، پیش خرید یکی از بهترین و کارآمدترین شیوه‌های معمول در معاملات مسکن است که در حالت استاندارد حداقل ۲۰ و به طور متوسط ۳۰ درصد حجم ساخت‌وسازهای سالانه را به خود اختصاص می‌دهد. این در حالی است که پیش خرید در سال گذشته تنها معادل ۵ درصد ساخت و سازها بوده است. بر این اساس، کارشناسان و فعالان بازار مسکن با اشاره به تاثیر دو فاکتور کاهشی معاملات پیش خرید در سال گذشته معتقدند: تحولات قیمتی ناشی از تورم در هزینه‌های ساخت و برخی مشکلات فنی موجود در مسیر صدور سند پیش خرید، عواملی بود که سال گذشته منجر به کاهش این نوع معامله در مقایسه با حجم گسترده صدور پروانه‌های ساخت و ساز شد. این کارشناسان همچنین اظهار امیدواری می‌کنند که با از میان برداشتن برخی محدودیت‌های فنی در مسیر تنظیم اسناد پیش خرید، امسال بازار این نوع معاملات تا بیش از ۵/ ۱ برابر رشد داشته باشد.
در همین زمینه، محمد مافی از انبوه‌سازان فعال در حوزه ساخت و پیش فروش مسکن به دنیای اقتصاد گفت: معاملات پیش خرید و پیش فروش مسکن یکی از مطمئن‌ترین و سودآورترین معاملات برای خریدار و فروشنده است که در حالت استاندارد حداقل ۲۰ درصد سهم پروانه‌های صادر شده در هر سال را به خود اختصاص می‌دهد.
وی در خصوص نسبت کم معاملات پیش خرید در سال گذشته در مقایسه با پروانه‌های صادر شده در این سال گفت: بخشی از این موضوع به علت مشکلات ناشی از تورم مصالح ساختمانی و ترس سازنده از افزایش هزینه‌ها در جریان ساخت و ساز و بخش دیگر به دلیل برخی مشکلات فنی ناشی از صدور اسناد پیش خرید از سوی شهرداری‌ها است.
احتمال افزایش پیش خرید در سال جاری
همچنین، رضا میرزاهدی، فعال ساختمانی و کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه استاندارد معاملات پیش خرید نسبت به حجم صدور پروانه در طول یکسال، به طور متوسط ۳۰ درصد است، گفت: مشکل موجود در مسیر سهم حداقلی معاملات پیش خرید در بازار مسکن تهران مربوط به برخی مشکلات فنی در رابطه با صدور سند این نوع از معاملات است که بر اساس آن تا قبل از ابلاغ طرح تفصیلی، صدور این گونه اسناد برای آپارتمان‌های زیر ۵۰ متر ممنوع بود.
وی با بیان اینکه عمده سازنده‌ها به ساخت متراژ کوچک تمایل دارند، توضیح داد: تا قبل از اجرای طرح تفصیلی جدید شهر تهران، تنها آپارتمان‌های بالای ۵۰ متر امکان پیش فروش داشتند؛ اما طرح تفصیلی این امکان را برای آپارتمان‌های ۳۵ متر به بالا هم فراهم کرده است.میرزاهدی گفت: به نظر می‌رسد با ایجاد این امکان در سال جاری، میزان معاملات پیش فروش در شهر تهران حداقل با افزایش ۵/۱ برابری مواجه شود.
نظرات