مهارت «تجمیع» در بافت‌فرسوده
انجمن شرکت‌های ساختمانی به درخواستی که اخیرا دولت از آنها برای ورود به بافت‌فرسوده و ارتقای سرعت کنونی ساختوساز در این مناطق داشته، پاسخ داد.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) معاونت نوسازی بافت‌های فرسوده در وزارت راه‌وشهرسازی در نشستی که دو هفته پیش با مدیران انجمن شرکت‌های ساختمانی برگزار کرد، خواستار حضور سازنده‌های بزرگ مقیاس در بازار ساخت‌وسازهای بافت‌فرسوده شده بود تا اجرای برنامه دولت برای ساخت سالی ۴۲۰ هزار واحدمسکونی در بافت‌های فرسوده ۵۰ شهر کشور را به آنها واگذار کند.
در این باره انجمن شرکت‌های ساختمانی بعد از بررسی درخواست دولت، اعلام آمادگی کرده است به صورت مشروط، سرعت کنونی نوسازی بافت‌های فرسوده را ۸ برابر افزایش دهد.
در حال حاضر در بافت‌فرسوده کل کشور به‌رغم رشد بالای حجم نوسازی، سالی فقط ۵۰ هزار واحدمسکونی ساخته می‌شود که بخش عمده آن به صورت انفرادی‌سازی و در مقیاس «یک پلاک» است که همین ریز‌سازی، مانع رسیدن سرعت نوسازی به اهداف قانون برنامه پنجم مبنی بر نوسازی سالانه ۱۰درصد از بافت‌فرسوده کل کشور، شده است.
نایب رییس انجمن شرکت‌های ساختمانی در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد درباره شرایط شرکت‌های ساختمانی برای حضور در بافت‌فرسوده اظهار کرد: برای ساخت‌وساز‌هایی که دو ویژگی مقیاس‌بزرگ و سرعت احداث را توام داشته باشند، لازم است از مهارت «تجمیع» در آنها استفاده کرد.
جواد خوانساری به کارگیری شیوه تجمیع در بافت‌فرسوده – نوسازی چند پلاک مجاور یکدیگر توسط یک سازنده به جای نوسازی هر پلاک توسط یک مالک- را نیازمند تعیین تکلیف خدمات زیربنایی همچون وضعیت انشعاب آب و برق و گاز و فاضلاب املاک کلنگی دانست که باید شرکت‌های خدماتی مسوول با انبوه‌سازان هماهنگی داشته باشند.
وی افزود: آنچه در این میان از اهمیتی اساسی برخوردار است این است که این بافت‌های فرسوده چندین مشکل بزرگ دارند؛ یکی اینکه واحدهای واقع در محدوده بافت‌های فرسوده باید به شکلی تجمیع شوند چون اغلب، قطعات واحدهای فرسوده کوچک هستند و بیشتر بین متراژهای ۵۰ تا ۲۰۰ متر مربع قرار دارند؛ این قطعات در فرآیند بازسازی قابل استفاده نیستند مگر اینکه تجمیع شوند؛ اما باید اشاره کنم که در نتیجه تجمیع این قطعات، بافت شهری موجود به هم می‌خورد و باید قبل از اینکه این طرح‌ها پیاده‌سازی و اجرا شود، وزارت راه و شهرسازی با استفاده از مهندسان مشاور در این مورد مطالعات عمیق‌تری را انجام دهد و برای بازسازی بافت‌های فرسوده در قطعات ریزدانه، نسبت به تهیه طرح‌های جامع شهری اقدام کند و سپس متناسب با این طرح‌ها، تاسیسات زیربنایی آنها را ساماندهی کند تا تجمیع و بازسازی به نحوی اصولی امکان‌پذیر شود.
چاره جویی دولت از بخش خصوصی
خوانساری درباره نشست مشترکی که اخیرا بین معاونت نوسازی بافت فرسوده و انجمن برگزار شد، تصریح کرد: شرکت عمران و بهسازی از ما دعوت کرد تا برای چاره‌جویی در مورد نوسازی بافت‌های فرسوده با هم صحبت کنیم و در نهایت به ما اعلام شد که با مطالعه روی ۷۲ هزار هکتار بافت فرسوده شهری در ۵۰ شهر به این نتیجه رسیده‌اند که قسمت‌هایی از این زمین‌ها را دولت یا از مردم خریده یا اینکه اعلام کرده که باید برای بازسازی بافت‌های فرسوده با واحدهای مجاور تجمیع شود، ولی تاکنون موفق نشده همه را بخرد و نوسازی را در مورد آنها انجام دهد.
الان هم دولت به این خاطر به دنبال جلب مشارکت بخش خصوصی است که در این سال‌ها توفیق اینکه بتواند در راستای نوسازی بافت‌های فرسوده برنامه‌ها را به نحو مطلوب پیش ببرد نداشته و پیشرفت کار آنها بسیار ضعیف بوده است؛ بنابراین از بخش خصوصی در این زمینه درخواست کمک کرده است.
اما ما نیز در مذاکره اولیه خود با وزارت راه و شهرسازی از آنها درخواست کردیم تا گزارش کارهایی را که از ابتدا برای نوسازی بافت‌های فرسوده انجام داده‌اند در اختیار ما بگذارند، از این قبیل که در هریک از این ۵۰ شهر بافت‌های فرسوده موجود تا چه‌اندازه مطالعه شده است، در این مناطق مطالعه شده چه میزان نقشه‌های جامع تهیه شده، برای تاسیسات زیربنایی آن چه فکری کرده‌اند و در عین حال دولت چه امکاناتی را برای این توقعات خود در اختیار بخش خصوصی می‌گذارد.
عقب ماندگی در حد ...
خوانساری در خصوص عملکرد مسوولان نوسازی طی دو سال اخیر و افتتاح ۵۰ هزار واحد در هر سال، گفت: با توجه به اینکه دولت در حال حاضر انتظار ساخت سالانه ۴۲۰ هزار واحد را از بخش خصوصی دارد، آمارهای منتشر شده نشان دهنده عقب ماندگی از برنامه نوسازی است؛ یعنی در شرایطی که دولت به زعم خود به ساخت سالانه ۴۲۰ هزار واحد در بافت فرسوده نیاز دارد در بهترین حالت تنها ۵۰ هزار واحد را به مرحله افتتاح رسانده است.
نایب رییس انجمن شرکت‌های ساختمانی در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» درباره هزینه‌های ساختوساز افزود: در دوسال اخیر به دلیل اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها و تحریم‌ها، قیمت‌ها و هزینه‌های ساخت به شدت افزایش یافته به خصوص در برخی مصالح مانند آهن شاهد افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت‌ها بوده‌ایم و این تغییر قیمت‌ها باید در تغییر قیمت قراردادهای پیمانکاران با درنظر گرفتن شاخص‌های تعدیل در نظر گرفته شود؛ اما تاکنون هیچ اقدامی‌‌مشاهده نشده و دولت هم زیربار این تعهدات نرفته است.
این امر خود عاملی است که باعث جلوگیری از مشارکت انبوه‌سازان در هر طرح ساختوساز می‌شود. دولت نه تنها مطالبات را پرداخت نمی‌کند بلکه شاخص‌های تعدیل را هم لحاظ نمی‌کند تا هزینه‌های سازندگان و شرکت‌ها هم مشخص شود و توان مالی آنها تعدیل شود.
درخواست تغییر نحوه پرداخت وام
خوانساری تصریح کرد: الان دستمزد کارگر حداقل ۱۸ درصد افزایش یافته است به اضافه اینکه قیمت مصالح ساختمانی را اگر از ابتدای سال گذشته تا ابتدای امسال مورد مقایسه قرار دهیم اغلب مصالح ساختمانی بیش از ۱۰۰ درصد تغییر قیمت پیدا کرده مثل آجر، شن و ماسه، حمل‌ونقل و انواع آهن‌آلات. از سوی دیگر دولت با این تسهیلات ۲۰ میلیونی تصور می‌کند کمک بزرگی به ساخت و سازها می‌کند، در حالی که بانک‌های خارجی برای پیمانکاران خود تا بیش از ۹۰ درصد هم تامین تسهیلات و اعتبارات می‌کنند آن هم با بهره بسیار پایین. حداقل اگر دولت می‌خواهد در این زمینه نظمی‌ایجاد کند می‌تواند از برخی کشورهای مسلمان مانند مالزی در زمینه اعطای تسهیلات الگو برداری کند.
وی با بیان اینکه لازم است در صورت همکاری بخش خصوصی در ساخت و سازهای بافت فرسوده، نحوه پرداخت وام نیز تغییر کند، گفت: اینکه دولت تسهیلات ساخت و ساز بافت فرسوده را به صورت انفرادی در اختیار افراد قرار می‌دهد، کار درستی نمی‌دانم.
خوانساری افزود: بهتر است دولت این تسهیلات را به انبوه ساز یا پیمانکار بدهد و این سازندگان در زمان اتمام کار یا فروش، تسهیلات را به خریداران منتقل کنند.
وی تصریح کرد: همچنین با ورود انبوه‌سازی به بافت فرسوده از دولت درخواست می‌کنیم حداقل ۷۰ تا ۷۵ درصد هزینه‌های ساخت را به شرکت‌های ساختمانی وام بدهند و شیوه تعیین تسهیلات نیز برای هر واحد بر مبنای میزان کار، حجم پروژه و متراژهای هر واحد، تعیین شود.
خوانساری همچنین درباره قوت ساختوساز در بافت فرسوده نسبت به سایر ساخت و سازها گفت: اشکال کار ما این است که بافت فرسوده داخل شهرها را رها کرده‌ایم و به ساختوساز در خارج از شهرها روی آورده‌ایم؛ روی تپه‌ها و کوه‌های اطراف تهران آلودگی ایجاد می‌کنیم و مسکن بدون زیرساخت می‌سازیم، اما اگر دولت به این فکر می‌افتاد که بخش‌های درون شهری را به جای محدوده‌های خارج شهری مورد ساختوساز قرار دهد، نتیجه بهتری به دست می‌آورد.
دولت باید در وهله اول درون شهر را آباد می‌کرد و مورد ساخت و ساز قرار می‌داد، تمرکز را تعدیل می‌کرد و بافت‌های فرسوده را نوسازی می‌کرد.
اگر تمرکز ساخت و سازهای دولتی در مناطق درون شهری قرار گیرد هم از آلودگی‌های زیست محیطی در خارج شهرها جلوگیری می‌شود و هم از پراکندگی بیش از حد کلانشهرها به خصوص شهر تهران به عنوان یک معضل بزرگ، پیشگیری به عمل می‌آید.
نظرات