وظایف جدید مستاجرها
به زودی گروهی از اجاره‌نشین‌ها با اتمام زمان امتحانات مدارس، برای تمدید قرارداد اجاره یا تغییر محل سکونت، وارد بازار می‌شوند. در یک ماهی که تا فصل نقل‌وانتقال باقی است این گروه از مستاجرها باید به سه تکلیف عمل کنند تا از گزند حباب اجاره‌بها در امان بمانند. مهم‌ترین وظیفه این روزهای اجاره‌نشین‌ها «مشاهده متن قرارداد اجاره سال گذشته ملک» است. تجربه مشاوران املاک نشان داده، این اقدام باعث می‌شود موجر در حد منطقی و محدود نسبت به افزایش اجاره‌بهای سال جدید اقدام کند.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) گروهی از اجاره‌نشین‌ها با اتمام زمان امتحانات مدارس، در چند روز آینده برای تغییر محل سکونت یا تمدید قرارداد اجاره محل فعلی، وارد بازار می‌شوند و عملا «معاملات زودرس» را قبل از شروع فصل نقل‌وانتقال رقم می‌زنند.
هر چند هنوز شواهدی که میل صعود در اجاره‌بها را نشان دهد، مشاهده نشده است اما غبار قدیمی موجود در بازار اجاره، سه‌وظیفه جدید را به مستاجران تکلیف می‌کند.
هم‌اکنون در سطح شهر تهران به استثنای برخی مناطق، ارقامی که مشاوران‌املاک از طرف موجران به عنوان اجاره‌بهای سال جدید اعلام می‌کنند حداکثر معادل «سه‌میلیون رهن یا ۱۰۰ هزار تومان اجاره‌ماهانه» بیشتر از نرخ‌های سال گذشته است به طوری که اگر نرخ پیشنهادی امسال موجران در قراردادهای سال۹۱ اعمال شود، در بدترین حالت ممکن اجاره‌بها ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش پیدا می‌کند که این رقم با توجه به تورم عمومی ۲۱درصدی ابتدای سال، تاحدودی قابل‌تحمل خواهد بود.
مستاجرانی که طی روزهای آینده برای عقد قرارداد سال جدید اجاره، اقدام می‌کنند، می‌توانند میزان افزایش مبالغی که از طرف مالک یا مشاوراملاک پیشنهاد می‌شود را در حد مورد انتظار – نزدیک به نرخ تورم- تحت کنترل قرار دهند.
تکلیفی که برای این ماموریت برعهده مستاجران قرار دارد «مشاهده متن قرارداد سال گذشته ملک» است.
مشاوران‌املاک در این باره معتقدند: تجربه اجرای طرح تعزیرات در سال گذشته اگر چه منجر به رعایت سقف درنظر گرفته شده برای افزایش اجاره‌بها –سقف ۱۰درصد- نشد اما یک بند از این طرح که مطابق آن موجران مجبور شده بودند اجاره‌نامه سال۸۹ را هنگام تنظیم اجاره‌نامه سال۹۰ به مستاجر نشان دهند، به نفع اجاره‌نشین‌ها تمام شد.
چگونه انتظار افزایش اجاره‌بها را مهار کنیم؟
ارائه متن قرارداد سال قبل به طرفین معاملات اجاره، باعث خواهد شد برای تعیین اجاره‌بهای سال جدید، چارچوب و حریم مشخصی درنظر گرفته شود و موجر از پیشنهادهای غیرطبیعی و افزایش‌های چندبرابری مبلغ پرهیز کند.
مستاجران برای تفاهم بر سر اجاره‌بهای سال۹۱، چنانچه موجر را موظف به مبنا قرار دادن اجاره‌نامه سال قبل کنند، از قدرت بالای چانه‌زنی برخوردار خواهند شد.
از سوی دیگر برای معاملات روزهای آتی بازار اجاره، باید زمینه بروز نابسامانی در اجاره‌بها، توسط طرف تقاضا از بین برود.
در حال حاضر در اغلب بنگاه‌های مسکن به رغم تاکید اتحادیه املاک و مقررات ابلاغ شده به مشاوران‌املاک، اجاره‌نامه‌ها به صورت دستی تنظیم می‌شود. این در حالی است که مشاوران‌املاک موظف هستند قراردادهای اجاره را در سامانه رهگیری معاملات مسکن ثبت رایانه‌ای کنند و در عین حال ارزش هر قرارداد – مبلغ اجاره- را در این سامانه دولتی، وارد کنند.
مستاجران برای تسلط بر اجاره‌بهای سال جدید، باید قراردادهایی را امضا کنند که نسبت به ثبت آن در سامانه رهگیری اطمینان پیدا کرده باشند.
ثبت اجاره‌نامه در این سامانه، علاوه بر اینکه به معامله اعتبار قانونی می‌دهد، به دلیل ردگیری دولتی و شفاف‌شدن ارزش قرارداد و در نتیجه محاسبه ساده مالیات بر اجاره، موجر را در افزایش نرخ محدود خواهد کرد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، دغدغه فعلی غالب اجاره‌نشین‌ها، دریافت سلیقه‌ای حق‌کمیسیونی است که مشاوران‌املاک برای تمدید ساده یک اجاره‌نامه یا تنظیم مجدد آن، از طرفین معاملات دریافت می‌کنند.
رفتار ناموزون برخی بنگاه‌ها در دریافت پورسانت معاملات اجاره، روز گذشته با واکنش رییس اتحادیه املاک مواجه شد.
در حالی که در آستانه ورود به فصل نقل و انتقالات در بازار اجاره، برخی مشاوران املاک با تخلف در دریافت مبلغ پورسانت، زمینه را برای تشدید التهاب در‌این بازار فراهم می‌کنند، مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه املاک تهران اعلام کرد: هرگونه دریافت مبلغ پورسانت ناشی از انعقاد قرارداد اجاره براساس قانون، معادل یک چهارم مبلغ اجاره ماهانه است و هیچ یک از بنگاه‌های مسکن نمی‌توانند با‌این بهانه که از تصویب این قانون سال‌ها می‌گذرد، مبلغی اضافه‌تر از نرخ مصوب دریافت کنند.
دو توصیه به مستاجران
خسروی با بیان اینکه قانون دریافت پورسانت از سوی مشاوران املاک کماکان به حالت قبل از سوی آنها لازم الاجرا است و هیچ تغییری در‌این زمینه‌ایجاد نشده است، به مستاجران توصیه کرد‌این افراد هنگام پرداخت پورسانت به بنگاه‌ها از آنها رسید دریافت کنند.
وی افزود: در صورتی که مشاور املاکی مبلغی بیش از نرخ مصوب دریافت کرده باشد مستاجران می‌توانند با ارائه رسید به اتحادیه املاک‌این گونه تخلفات را پیگیری کنند.
خسروی همچنین با بیان‌اینکه ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده به پورسانت دریافتی از سوی مشاوران تعلق می‌گیرد به «دنیای اقتصاد» گفت: مستاجران بدانند که ارزش افزوده باید از سوی خود مشاوران املاک پرداخت شود.
وی ادامه داد: مستاجران وظیفه‌ای در قبال پرداخت ارزش افزوده ندارند و هیچ یک از مشاوران‌این اجازه را ندارند که مبلغ اضافه‌ای را با عنوان مالیات بر ارزش افزوده از آنان دریافت کنند.
هشدار رییس اتحادیه به املاکی‌ها
رییس اتحادیه املاک تهران همچنین تصریح کرد: مشاوران املاک هم مواظب باشند که در صورت اثبات تخلف آنان در خصوص دریافت مبلغی بیش از رقم مصوب، جریمه‌ای معادل چهار برابر مبلغ اضافه‌ای که دریافت کرده‌اند، برای آنها در نظر گرفته می‌شود.
روایت متفاوت املاکی‌ها از «پورسانت» و «ارزش افزوده»
در حالی که رییس اتحادیه املاک تهران دریافت هرگونه وجه اضافی تحت عنوان ارزش افزوده انجام معاملات از طرفین قرارداد را ممنوع اعلام کرده، شواهد موجود و اظهارات خود بنگاه‌ها حاکی است اکثر بنگاه‌های سطح شهر تهران علاوه بر دریافت پورسانت به میزان دلخواه خود، ۵ درصد ارزش افزوده را نیز از طرفین مطالبه و دریافت می‌کنند.
این درحالی است که پورسانت تمدید قرارداد اجاره نیز ضابطه مشخصی ندارد و بنگاه‌ها براساس میل خود و قدرت چانه زنی طرفین از آنها کمیسیون دریافت می‌کنند.
آن طور که از گفت‌وگو با مشاوران املاک شهر تهران برمی‌آید، بنگاه‌های فعال در حوزه اجاره مسکن به طور معمول برای تمدید قراردادهای اجاره حداقل یک هشتم مبلغ اجاره را از طرفین دریافت می‌کنند؛ این مبلغ در مورد اولین قرارداد اجاره یک چهارم ارزش معامله برای هریک از طرفین است.
فاصله درآمدی مشاوران املاک
دریافت ارزش افزوده و مبالغ اضافی از طرفین معاملات اجاره بیشتر در میان مشاورانی رایج است که نسبت به همکاران خود از سطح درآمدی کمتری برخوردارند.
این درحالی است که بنا به اظهار آنها درآمد این مشاوران در سطوح ۵۰۰ هزار تومان در ماه تا ارقامی در حد ۳ تا ۵ میلیون تومان متغیر است.
با این حال بسیاری از مشاوران املاک فعال در حوزه بازاریابی و عقد قرارداد اجاره می‌گویند نمی‌توان درآمد ثابت و قابل پیش بینی برای‌این صنف قائل شد؛ چرا که فاصله درآمدی هر ماه در مقایسه با ماه یا ماه‌های قبل در اغلب موارد بسیار زیاد است.
اجاره بها حقوق ماهانه خانوارها را می‌بلعد
رییس کمیسیون عمران مجلس در مورد عمل نکردن دولت به تعهداتش در بازار اجاره مسکن هشدار داد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که سال گذشته در آستانه آغاز فصل نقل و انتقال در بازار اجاره شهر تهران مسوولان مسکن به مردم وعده کردند که اجاره بها بیش از ده درصد افزایش نخواهد داشت بسیاری از مستاجران افزایش بیشتری را در رقم قراردادهای جدید خود متحمل شدند. آن گونه که اعضای کمیسیون عمران مجلس در تشریح وضعیت بازار اجاره بها عنوان می‌کنند سال گذشته برخورد ناقص تعزیراتی با اجاره بهای مسکن شهر تهران نه تنها تاثیری در کاهش قیمت‌ها نداشت بلکه به صورت کامل شکست خورد و همین امر باعث شد که راهکارهای قانونی نیز در عمل اثربخشی خود را از دست بدهند.
در‌این میان رییس کمیسیون عمران مجلس از پیشنهاد تازه‌ای می‌گوید که در قالب آن مستاجر می‌تواند با کسب اجازه از مراجع قضایی پس از اثبات دعوی خود ناشی از عدم تبعیت موجر از الزامات قانونی اجاره بها همچون افزایش قیمت اجاره، از خواسته موجر تمکین نکرده و مبلغ اجاره را با تعیین نرخ مصوب از سوی مراجع قانونی، به صندوق دادگستری واریز کند و اجاره‌بها از این طریق در اختیار موجر قرار گیرد. البته وی تاکید می‌کند که در حال حاضر به خاطر مشخص بودن تعداد مستاجران و افراد بی خانه، دولت به راحتی می‌تواند برای این افراد برنامه‌ریزی و به طرق مختلف مشکلاتشان را حل و فصل کند.
افزایش اجاره‌بها کاذب است
رییس کمیسیون عمران مجلس با بیان‌اینکه هنوز دوره هشتم مجلس به پایان نرسیده و دولت می‌تواند همچنان پیشنهادهای خود را در قالب لوایح یا پیشنهاد ارائه طرح از سوی نمایندگان، برای بررسی و تصویب به مجلس ارائه کند به «دنیای اقتصاد» گفت: حتی اگر تصویب‌این راهکارها به عمر مجلس هشتم هم نرسد کمیسیون عمران در دوره نهم برای رسیدگی به این پیشنهادها آماده است.
علی اکبر آقایی افزود: در حال حاضر اجاره بها به خصوص در شهر تهران به صورتی غیرکارشناسی و کاذب افزایش یافته است و کنترلی هم بر‌این قیمت‌ها صورت نمی‌گیرد. وی خاطرنشان کرد: عدم تعادل بین درآمدهای افراد با مبالغ اجاره موجب شده است بسیاری از ساکنان واحدهای اجاره‌ای، ۱۰۰ درصد درآمد خود را برای اجاره بها بپردازند. آقایی ادامه داد: دلیلی ندارد وقتی دولت هر ساله تنها ۱۲ تا ۱۸ درصد به حقوق کارمندان و کارگران می‌افزاید اجاره بها بیش از ۴۰ درصد افزایش داشته باشد.
وی با تاکید بر ضرورت احساس مسوولیت دولت در مورد مستاجران، ساخت مسکن‌های اجاره‌ای و‌ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای‌این بخش را مهم‌ترین اولویتی دانست که دولت در مقطع زمانی حاضر باید آن را در برنامه خود قرار دهد.
دولت به مستاجران اختیار بدهد
رییس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به تاثیر ابزارهای مشوق برای کنترل بازار اجاره‌بها به «دنیای اقتصاد» گفت: می‌توان الزاماتی قانونی تدارک دید که در پی آن به مستاجر اجازه داده شود در صورت عدم تمکین موجر از ضوابط اجاره بهای تعیین شده از سوی دولت مبلغ اجاره با تعیین نرخ مصوب، از طریق واریز به صندوق دادگستری به موجر پرداخت شود. وی‌ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن‌های اجاره‌ای را که ساخت آن براساس قانون حمایت از تولید و عرضه مسکن بر دولت تکلیف شده است یکی دیگر از راهکارهای اجرایی موثر برای تنظیم بازار اجاره دانست.
دولت مسکن اجاره‌ای ساخته است؟
آقایی در پاسخ به سوالی در مورد عملکرد دولت در زمینه احداث مسکن اجاره‌ای گفت: نمی‌توان ادعا کرد که دولت مسکن اجاره‌ای نساخته است، بلکه باید با استخراج آمار ساخت و ساز و واحدهای موجود اجاره‌ای، میزان نیاز واقعی را در‌این زمینه تخمین زد و متناسب با آن درباره عدم تحقق برنامه‌ها پیگیری کرد
نظرات