بازار اجاره را تعزیراتی کنید
مشاوران‌املاک شهر تهران از آنجا که با برداشت از اتفاقات فصل بهار، چشم‌انداز نقل‌وانتقالات فصل آتی را مثبت ارزیابی نمی‌کنند، دو روز مانده به آغاز رسمی تابستان، از دولت درخواست کرده‌اند: شرایط بازار اجاره را به نفع اجاره‌نشین‌ها تغییر دهد.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) در دو ماه اخیر حجم معاملات اجاره آپارتمان در بنگاه‌های مسکن تحت‌تاثیر افزایش شدید نرخ‌های پیشنهادشده از سوی موجران، افت چشمگیری پیدا کرده و عملا فعالیت مشاوران‌املاک در بخش اجاره تا مرز تعطیلی پیش‌رفته است.
طبق آنچه دلالان ملکی در تهران از اوضاع کنونی بازار آپارتمان‌های اجاره‌ای روایت می‌کنند، مستاجر‌ها هیچ قدرتی برای تعیین مبالغ اجاره ندارند و در مقابل پیشنهادهای سنگین موجران، بی‌حرکت مانده‌اند.
این وضعیت موجب شده مشاوران‌املاک اجرای دوباره طرح تعزیرات اجاره‌بها اما به شکل جدی‌تر را از دولت برای تابستان پیش‌رو مطالبه کنند.
آن‌طور که برخی از مدیران بنگاه‌های املاک می‌گویند، طرح تعزیراتی سال گذشته فقط در حد ابلاغ یک بخشنامه، جلو رفت و بازرسی‌های سفت و محکمی از متن اجاره‌نامه‌هایی که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شد، انجام نگرفت.
مشاوران‌املاک معتقدند: اگر برای تابستان امسال، نرخی که قرار است به عنوان سقف تعزیرات تعیین شود، با نرخ تورم عمومی انطباق داشته باشد، احتمال عمل به آن توسط موجران افزایش پیدا می‌کند.
تجربه سال گذشته در بنگاه‌های مسکن بابت اجرای طرح تعزیرات اجاره‌بها نشان داد: ممنوعیت افزایش بیش از ۹درصد اجاره‌بها، قدرت چانه‌زنی مستاجران را احیا کرد و باعث شد طرفین معاملات اجاره، با انگیزه قبلی پای میز امضای قرارداد بنشینند و در نتیجه سطح قیمت‌های پیشنهادی ارائه شده از سوی موجران تاحدود زیادی شکسته شد و به تعدیل اجاره‌بها دامن زد. این طرح همچنین از رکود معاملات اجاره جلوگیری کرد و باعث شد متقاضیان، به جای تنظیم قراردادهای دستی، به بنگاه‌ها مراجعه کنند.
درخواست مشاوران‌املاک برای اجرای دوباره طرح تعزیرات در حالی مطرح شده که وزارت راه‌وشهرسازی قصد دارد این طرح را از چند روز دیگر در تهران پیاده کند.
به گفته مشاوران املاک سال گذشته اگرچه گفته می‌شد که تعزیرات به صورت مستقیم وارد عمل شده، اما روند بازرسی در اغلب موارد در حد اطلاعیه ابلاغی از سازمان تعزیرات به اتحادیه املاک خلاصه شده است که آن هم از سوی اتحادیه به مشاوران ابلاغ و در حد برخی اطلاعیه‌ها که در بنگاه‌ها نصب شده، اما در عمل اجرا نمی‌شود باقی ماند.
از سوی دیگر برخی دیگر از مشاوران از پیش بینی آرامش بیشتر در بازار مسکن امسال نسبت به سال گذشته خبر می‌دهند به گونه‌ای که نمی توان انتظار داشت افزایش‌ها به آن صورتی که درسال گذشته مستاجران را با دردسرهایی مواجه کرد، امسال هم در بازار ادامه یابد.
امیدواری برای اثربخشی تعزیرات در بازار اجاره
یکی از مشاوران املاک فعال در شهر تهران با بیان اینکه طرح برخورد تعزیراتی در سال گذشته بیشتر در حد اطلاعیه‌ای ابلاغی از سوی اتحادیه برای املاکی‌ها و مالکان باقی ماند به «دنیای اقتصاد» گفت: برخورد قانونی با متخلفان در بازار اجاره سال گذشته از طرف هیچ کدام از فعالان این بازار اعم از مالک یا مستاجر جدی گرفته نشد.
این مشاور املاک ادامه داد: شاید اگر دولت این اقدام را با جدیت بیشتری پیگیری می‌کرد و بازرسی‌ها را افزایش می‌داد، این طرح می‌توانست اثری در کنترل قیمت‌ها داشته باشد.
مشاور املاک دیگری در این زمینه گفت: زمانی که هنوز بسیاری از قراردادهای اجاره به صورت توافقی بیرون از بنگاه‌ها نوشته می‌شود، نمی‌توان انتظار داشت که این‌گونه برخوردها اثربخش باشد.
وی خاطرنشان کرد: برخورد تعزیراتی در بازار اجاره پارسال که اثر چندانی نداشت؛ اما شاید با پیگیری این طرح در سال جاری و سال‌های آینده و با افزایش آگاهی مستاجران از این قانون، مالکان هم قدری از مواضع خود نسبت به افزایش بی‌رویه قیمت‌ها کوتاه بیایند.
مستاجران قدرت تعیین شرایط اجاره را ندارند!
یکی دیگر از مشاوران املاک در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: در وهله اول خود مستاجران باید از بنگاه‌ها و مالکان درخواست عمل به قانون کنند.
وی افزود: با این حال واقعیت بازار اجاره حاکی از این است که الان مستاجران چندان قدرت تعیین شرایط اجاره را ندارند و قدرت بیشتر در اختیار مالک و بنگاه است.
این مشاور املاک تاکید کرد: به عنوان یکی از فعالان بازار اجاره به دولت پیشنهاد می‌کنم در صورتی که می‌خواهد بازار را به نحوی اثربخش کنترل کند به دنبال اجرای طرح‌های اجباری نباشد؛ چون همیشه متخلفان میانبرهایی برای فرار از قوانین این چنینی که ضمانت اجرایی چندانی هم ندارد پیدا می‌کنند.
بازاراجاره آرام‌تر از پارسال؟
مشاور املاک فعال دیگر در حوزه اجاره مسکن با بیان اینکه در آستانه آغاز فصل نقل و انتقالات مستاجران، بازار مسکن مقداری آرام‌تر از سال گذشته به نظر می‌رسد، به «دنیای اقتصاد» گفت: نمی‌توان گفت که این آرامش به دلیل اجرای طرح تعزیرات در بازار مسکن است.
وی افزود: با این حال اعلام جدید دولت برای پیگیری طرح مقابله قانونی و تعزیراتی با مالکان متخلف در سال جاری، در صورتی که جدی‌تر از سال قبل و منطبق با واقعیت‌های بازار مسکن باشد، شاید بتواند در تثبیت این آرامش اثرگذار باشد.
انتقاد املاکی‌ها درباره بلوک‌بندی
مشاوران املاک شهر تهران در رابطه با اجرای طرح اعلام قیمت مرجع در نواحی مختلف شهر تهران نیز اظهار نظر کردند.
درحالی که برخی از این مشاوران از اجرای این طرح به طور کلی بی خبر بودند و برخی دیگر از آنها اجرای عملی و اثرگذار این طرح را غیرممکن دانستند، یکی از مشاوران املاک در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: در مورد اجرای این طرح کم و بیش از رسانه‌ها شنیده‌ام؛ اما نمی‌دانم دولت واقعا به چه نحوی می‌خواهد برای تک تک املاک مسکونی قیمت‌گذاری کند!؟
مشاور املاک دیگری در این زمینه افزود: قیمت‌گذاری برای همه واحدهای مسکونی در صورتی امکان دارد که برای هر آپارتمان یک بازرس ویژه تعیین شود؛ به‌گونه‌ای که در زمان‌ها و فصل‌های مختلف با توجه به مشخصات ملک و تغییراتی که در آن صورت می‌گیرد، قیمت‌گذاری هم انجام شود.
وی تاکید کرد: تصور نمی‌کنم که به طور کلی انجام این طرح عملی شود؛ چرا که اساسا قیمت گذاری به صورتی که گفته شد امکان
ندارد.
یکی دیگر از مشاوران املاک هم در این باره توضیح داد: براساس آنچه من درباره اجرای طرح بلوک بندی یا همان طرح «اعلام قیمت مرجع برای معاملات مسکن» شنیده‌ام به نظر نمی‌رسد این طرح بتواند حتی به اندازه تعزیرات هم در بازار مسکن اثر داشته باشد؛ چرا که برای تمام واحدهای مسکونی موجود در یک بلوک یا منطقه یا حتی برای دو واحد با ویژگی‌های تقریبا یکسان هم نمی‌توان نرخ ثابتی تعیین کرد.
وی افزود: بهتر است مسوولان به دنبال راه‌‌های عملی‌تری باشند که تولید بیشتر مسکن و افزایش تسهیلات خرید و اجاره از جمله این راهکارها محسوب می‌شود.
نظرات