بهار پیشخرید در بازار مسکن
در اولین فصل سال ۹۱ از بین سه نوع معامله آپارتمان‌های مسکونی در تهران، فقط پیشخرید خاصیت بهاری داشت، طوری که خرید‌وفروش با افت روبه‌رو شد و معاملات اجاره با افزایش بی‌سابقه عملا شکل تابستانی به خود گرفت. در بهاری که گذشت تحت‌تاثیر رشد قیمت مسکن، حجم خرید ۱۷ درصد کاهش پیدا کرد؛ اما حجم پیشخرید افزایش یافت و رشد ۷۰ درصدی معاملات پیش‌فروش را رقم زد. در این مدت همچنین حجم نقلوانتقال در بازار اجاره از ترس صعود اجاره‌بها در تابستان، سه‌برابر شد و اجاره‌نشین‌ها زودتر از موعد مقرر به تمدید یا تغییر محل اجاره روآوردند.
فصل اول معاملات مسکن سال۹۱ بدون آنکه بهار را تجربه کند و روند رکوردزنی رشد معاملات سال گذشته را ادامه دهد، به پایان رسید.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) اطلاعات ثبت‌شده در سامانه رهگیری معاملات املاک نشان می‌دهد: امسال میل به معامله (شامل خرید، اجاره و پیشخرید) در شهر تهران رشد چندانی نداشته، طوریکه بعد از رشد ۳۲ درصدی معاملات در بهار۹۰ و رشد ۵۳ درصدی در یک‌سال۹۰، نرخ رشد معاملات در بهار۹۱ رقم ۱۹ درصد را تجربه کرد.
این سه‌ماه عملا برای خرید‌وفروش حالت «پاییزی» داشت اما برای اجاره‌نشین‌ها حالت «تابستانی» پیدا کرده بود.
طی بهار سال جاری خرید‌وفروش واحدمسکونی در تهران ۱۷ درصد افت کرد و سهم این نوع معامله از کل معاملات مسکن که همواره ۶۰ تا ۷۰ درصد بود، به ۵۰ درصد رسید. هر چند خرید‌وفروش مطابق انتظاراتی که از واکنش خریدار و فروشنده تحت‌تاثیر تحولات اقتصادی و سیاسی فصل بهار می‌رفت، کاهش یافته اما در همین مدت معاملات اجاره به قدری گرم بوده که می‌توان گفت با عبور از بهار عملا فصل نقلوانتقال اجاره‌نشین‌ها نیز به پایان رسیده است!
آمارها از رفتار متقاضیان بازار اجاره مسکن تهران حاکی است: امسال این گروه ظاهرا منتظر فصل تابستان نماندند و زودتر از موعد قراردادشان با موجر، اقدام به جابه‌جایی یا تمدید برای یک‌سال دیگر کرده‌اند.
تعداد اجاره‌نامه‌هایی که در بهار امسال در بنگاه‌های املاک شهر تهران تنظیم شده در مقایسه با مدت مشابه سال قبل سه برابر افزایش پیدا کرده است.
شاید بتوان بخشی از این نقلوانتقال سنگین را نتیجه افزایش تعداد اجاره‌نشین‌ها عنوان کرد اما به طور قطع تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان تابستانی بازار اجاره به خاطر ترس از افزایش اجاره‌بها، تاریخ عقد قراردادشان را یک فصل جلو انداخته‌اند و این اتفاق، اکنون باعث افزایش ۲۰۰ درصدی معاملات اجاره فصل بهار شده است.
در بهاری که گذشت بیش از ۶۰ هزار فقره انواع معامله ملک مسکونی توسط مشاوران‌املاک شهر تهران تنظیم شد که از این تعداد، حدود ۳۵ هزار هزار فقره برای خرید‌وفروش آپارتمان و ۲۲ هزار فقره نیز برای اجاره آپارتمان بوده است.
حجم معاملات خرید مسکن در این مدت ۱۷ درصد –نسبت به بهار۹۰- کاهش یافت اما معاملات اجاره ۲۰۰ درصد رشد کرد.
در فروردین امسال معاملات مسکن در تهران چه در بخش خرید و چه در بخش اجاره با رشد منطقی همراه بود، اما در اردیبهشت صعود آرام معاملات خرید یکباره نزولی شد و نقلوانتقال اجاره به سه برابر ماه مشابه سال قبل رسید.
در خرداد نیز خرید‌وفروش افت ۳۰ درصدی را تجربه کرد و معاملات اجاره این بار ۴ برابر خرداد ۹۰ شد. در تحلیل رفتار بهاری بازار مسکن، قیمت نقش اساسی را بازی کرده است.
در سه ماه اول امسال میانگین قیمت واحدمسکونی در شهر تهران از دو میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در سال گذشته به مرز ۵/ ۲ میلیون تومان (هر مترمربع) رسید که به این ترتیب این نرخ رشد طرف تقاضا را از بازار خرید دور کرد و در عین حال طرف عرضه را به حاشیه بازار برای بهره‌برداری بیشتر از رشد قیمت‌ها، برد. نتیجه بی‌میلی خریدار و فروشنده نه تنها به افت ۱۷ درصدی معاملات خرید منجر شد که در بازار پیشخرید، تعداد قراردادهای ثبت‌شده در فصل بهار را ۷۰ درصد افزایش داد. در فصلی که گذشت بیش از ۲ هزار و ۳۰۰ فقره معامله پیشخرید مسکن در تهران اتفاق افتاد. بازار پیشخرید در عین حال با رکود عرضه نیز مواجه است چون‌که سازنده‌ها همچنان تصور می‌کنند قیمت زمان پیش‌فروش ممکن است دامنه رشد قیمت تا زمان تکمیل واحدها را پوشش ندهد و در نهایت به ضرر پیش‌فروشنده منتهی شود. به همین خاطر در بازار مسکن جستجو برای پیشخرید به مراتب سخت‌تر از جستجو برای خرید شده است.
قیمت‌ها چگونه است؟
متوسط قیمت مسکن در تهران رو به افزایش است اما به نظر می‌رسد در فصل بهار این روند متفاوت از نظر مسوولان بازار که می‌گویند «رشد قیمت کمتر از نرخ تورم است» باشد.
مسوولان معتقدند در حال حاضر نوسان صعودی قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی است، اما مشاهدات در بازار بهاری چنین نظریه‌ای را تقریبا رد می‌کند.
نظرات