واکنش به آمار خانه‌های‌خالی

• یکشنبه 1 مرداد 1391
• 0 نظر

واکنش به آمار خانه‌های‌خالی

اعلام وجود ۶/۱ میلیون خانه خالی از سکنه در کشور از یک‌سو باعث تعجب کارشناسان مسکن از اینکه «حجم واحدهای مسکونی بدون ‌استفاده در شرایط اضطرار بازار، فوق العاده زیاد است» شده و از سوی دیگر آنها را به تفکر درباره علت رشد شدید خانه‌های‌خالی انداخته است.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) کارشناسان و مسوولان سابق بازار مسکن افزایش چهار برابری تعداد خانه‌های خالی در کشور طی ۵ سال گذشته را نتیجه رکود معاملات کاهش قیمت مسکن عنوان می‌کنند و معتقدند: زمانی که فعالان بازار مسکن به این نتیجه برسند که سود فروش ملک در یک دوره‌ کمتر از سود نگهداری ملک به امید فروش در آینده است، تعداد خانه‌های خالی در آن دوره افزایش پیدا می‌کند.

کارشناسان همچنین برای راهکار مقابله با خانه‌های خالی، استفاده از سیاست‌سلبی را پیشنهاد کردند به این صورت که از مالکان این خانه‌ها مالیات گرفته شود و در گام بعد با اجرای سیاست ‌ایجابی، ساخت‌وساز همچون دو سال اخیر در حجم بالایی ادامه پیدا کند.

اما باز هم این سوال پیش می‌آید که افزایش چهار برابری خانه‌های خالی در پنج سال گذشته طبیعی است یا محصول تغییر رویه بازار مسکن؟

براساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال گذشته، رشد فزاینده سهم خانه‌های خالی از تعداد کل واحدهای عرضه شده در بازار مسکن کشور تحلیل جدیدی را به ذهن کارشناسان بازار مسکن وارد می‌کند مبنی بر اینکه رکود معاملاتی مسکن و به دنبال آن بر هم خوردن روابط میان فعالان بازار طی پنج سال گذشته منجر به رشد فزاینده سهم خانه‌های خالی از ۵/۲ درصد کل خانه‌ها در سال ۸۵ به ۸ درصد در پایان سال ۹۰ شده است. کارشناسان بازار مسکن در این باره معتقدند: بخش عمده‌ای از خانه‌های خالی در مناطق شمالی شهر واقع شده‌اند که با توجه به افزایش روند مهاجرت این قشر از جامعه و کاهش تقاضای مسکن لوکس، رشد تعداد خانه‌های بدون مشتری افزایش یافته است.

رشد خانه‌های خالی با آمار صدور پروانه هماهنگ نیست

عباس آخوندی وزیر پیشین مسکن افزایش تعداد خانه‌های خالی را پرمساله دانست و گفت: اگر این آمار را نشانه عرضه خانه‌های جدید به بازار مسکن بدانیم این موضوع با آمار تعداد پروانه‌های صادره توسط شهرداری در سال‌های ۸۶ تا ۸۸ سازگار نیست زیرا آمار صدور پروانه در این سال‌ها با کاهش مواجه بوده است و فقط در سال‌های ۸۹ تا ۹۰ رونق و افزایش ساخت وساز اتفاق افتاده است. بنابراین نتایج به دست آمده در سرشماری نفوس و مسکن در خصوص افزایش چهار برابری تعداد خانه‌های خالی از این منظر مورد تردید است.

او ادامه داد: اما اگر فرض کنیم این تعداد خانه خالی، خانه‌های ساخته‌شده پیشین هستند که در حال حاضر با نظر مالک به دلیل بر هم خوردن روابط بازار مسکن، خالی مانده‌اند باز آمار نمی‌تواند چنین رشدی را نشان دهد. چون تقاضا مرتب روبه‌رشد بوده است و دلیلی برای امکان چنین عرضه مازادی وجود ندارد.

آخوندی عامل خالی ماندن برخی خانه‌ها را قاعدتا ناشی از علامت عمومی دریافت شده از بازار توسط مالک عنوان کرد و گفت: اگر مالک به این نتیجه برسد که ارزش افزوده ملک وی در صورت خالی نگه‌داشتن آن بیش از اجاره دادن یا فروش رفتن آن خواهد بود، تمایلی به خالی نگه‌داشتن آن خواهد داشت هر چند برخی اظهارات غیرمسوولانه مقامات تا حدی بازار خانه‌های اجاره‌ای را پرریسک کرده است لیکن اثر آن را نمی‌توان در این حد برآورد کرد که موجب چهار برابر شدن خانه‌های خالی شود.

او سیاست اخذ مالیات برای کاهش تعداد خانه‌های خالی را راهکاری مناسب ندانست و اظهار کرد: علاوه بر اینکه معاون مالیاتی وزارت دارایی امکان اجرای این طرح از نظر تکنیکی را مردود دانسته، اخذ مالیات، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را با هزینه اضافی مواجه می‌کند و در نهایت به کاهش حجم تولید منجر می‌شود. او اضافه کرد: در بازاری مثل بازار مسکن که مالک با توجه به علامت‌های عمومی بازار رفتار می‌کند نمی‌توان فرضیه احتکار مسکن را مطرح کرد چون لازمه تحقق احتکار در دست داشتن سهم عمده و متمرکز از بازار است که کسی چنین سهمی را در بازار مسکن در دست ندارد.

رکود عامل رشد خانه‌های خالی

فردین یزدانی کارشناس مسکن رشد تعداد خانه‌های خالی را طبیعی اعلام کرد و گفت: در شرایطی که معاملات مسکن در دوره رکود به سر می‌برد، افزایش تعداد خانه‌های خالی نسبت به مجموع واحدهای مسکونی طبیعی است.

یزدانی با اشاره به استقرار بخش قابل توجهی از خانه‌های خالی در نیمه شمالی شهر اظهار کرد: خانه‌های خالی عمدتا خانه‌های لوکسی هستند که به دلیل مهاجرت بخش زیادی از اقشار پر درآمد جامعه و کاهش تقاضا برای آن فروش نرفته‌اند.

او رابطه بین قیمت مسکن با تعداد خانه‌های خالی را معکوس خواند و گفت: همزمان با رونق مسکن و افزایش معاملات تعداد خانه‌های خالی نسبت به کل واحدها کاهش می‌یابد و در دوران رکود مسکن و کاهش معاملات نسبت تعداد خانه‌های خالی به کل مسکن افزایش می‌یابد. او اضافه کرد: به همین دلیل است که همزمان با شروع شدن نشانه‌های رونق بخش مسکن در سال ۸۵ خانه‌های خالی تنها ۵/۲ درصد از مجموع واحدهای عرضه شده در بازار را تشکیل می‌دادند، اما در چند سال گذشته و بازگشت دوباره افت معاملات و رکود بازار مسکن، این سهم افزایش یافته و به ۸ درصد رسید.

سیاست سلبی و ایجابی راهکار مقابله با خانه‌های خالی

کمال اطهاری دیگر کارشناس بخش مسکن مهاجرت، میل به داشتن مسکن دوم، پایین‌تر آمدن سطح تقاضای موثر در سال‌های گذشته و تمایل مردم به حفظ نقدینگی را چهار عامل عمده افزایش خانه‌های خالی عنوان کرد.

اطهاری راهکار مقابله با افزایش تعداد خانه‌های خالی را اعمال سیاست سلبی و ایجابی در بازار مسکن دانست و اظهار کرد: سیاست سلبی اخذ مالیات از خانه‌های خالی است، اما اجرای آن در شرایطی باید باشد که جامعه از نظر اقتصادی در جایگاه مناسبی قرار داشته باشد و سطح اعتماد و سرمایه اجتماعی بالا باشد.

او به سیاست ایجابی بازار مسکن اشاره کرد و گفت: این سیاست از طریق ساخت مسکن انبوه برای تقاضای موثر جامعه اتفاق خواهد افتاد نه از طریق ساخت مسکن لوکس.

او در ادامه نتایج سرشماری مرکز آمار در خصوص خانه‌های خالی را از دیدگاه تعاریف این مرکز از خانه خالی مورد توجه قرار داد و افزود: گرچه آمار خانه‌های خالی در بازار مسکن رو به رشد است، اما رشد چهار برابری آن در پنج سال گذشته کمی غیرطبیعی به نظر می‌رسد به همین دلیل نیز باید در تحلیل آن به تعاریف مرکز آمار از خانه خالی توجه کنیم.

انتشار آخرین نتایج سرشماری نفوس و مسکن مربوط به سال گذشته با واکنش جالب انبوه سازان مواجه شد.

براساس سرشماری نفوس و مسکن که سال گذشته صورت گرفت ۱میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کل کشور وجود دارد که این آمار از مجموع ۲۰ هزار واحد مسکونی موجود، ۸ درصد کل خانه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد. آن طور که مسوولان می‌گویند بخش قابل توجهی از این خانه‌های خالی مربوط به خانه‌های ذخیره یا همان ۴ درصد نرخ مجاز خانه‌های خالی مطابق با استانداردها نمی‌شود و به مساله احتکار واحدهای خالی از سوی انبوه سازان باز می‌گردد.

توجیهی برای توقف تولید مسکن؟

اما رییس کانون سراسری انبوه سازان ضمن رد آخرین آمارهای اعلام شده در خصوص تعداد خانه‌های خالی به «دنیای اقتصاد» گفت: به هیچ وجه این تعداد خانه خالی اعلام شده را قبول ندارم و اصلا غیر منطقی است که با وضعیت کنونی و تقاضای شدید برای مسکن، ۸ درصد خانه‌های کشور خالی باشد.

ایرج رهبر افزود: متوسط خانه‌های خالی در کشور در مقایسه با کل خانه‌ها بیش از ۴ درصد نیست اگرچه ممکن است نهاد آمار گیر کشور در محاسبه تعداد خانه‌های خالی، آن دسته از خانه‌های متروکه واقع در بافت‌های فرسوده که هیچ ساکنی ندارند را هم محاسبه کرده باشد.

مشکل بازار مسکن خانه‌های خالی است؟!

بیت‌الله ستاریان کارشناس مسکن و انبوه ساز، نیز با بیان اینکه رقم ۸ درصدی خانه‌های خالی به هیچ وجه قابل پذیرش نیست به «دنیای اقتصاد» گفت: پذیرش این آمار به این معنی است که ما درحال حاضر هیچ مشکلی برای تامین مسکن نداریم، بازار مسکن در کشور ما به نقطه تعادل عرضه و تقاضا رسیده است و تنها مشکل موجود احتکار خانه‌های خالی است که با تزریق آنها به بازار مشکل مسکن برای همیشه برطرف می‌شود.

ستاریان با بیان اینکه این آمارها توجیهی مناسب برای تصویب طرح مالیات بر خانه‌های خالی نیست، افزود: مالیات بر خانه‌های خالی اساسا در کشورهایی معنا دارد که در این کشورها بازار مسکن به نقطه تعادل عرضه و تقاضا رسیده است به گونه‌ای که هزینه‌های مربوط به استهلاک واحد مسکونی برای مالک به مراتب بیش از اجاره بهای دریافتی است؛ بنابراین دولت برای جلوگیری از خارج شدن بازار از حالت تعادل با وضع مالیات بر خانه‌های خالی بازار مسکن را کنترل می‌کند.

انبوه‌سازان در حالی آخرین نتایج به دست آمده از سرشماری نفوس و مسکن در زمینه تعداد خانه‌های خالی را رد می‌کنند که این آمار پس از انتشار حداقل برای یک پروسه زمانی پنج ساله مرجع کلیه تصمیم‌گیری‌ها و سیاست‌های اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و ... قرار می‌گیرد. از سوی دیگر به گفته مشاوران املاک در شهر تهران در جریان تحقیق میدانی که یک سال قبل در خصوص تمرکز خانه‌های خالی در تهران صورت گرفت، بیشترین تعداد خانه‌های خالی در اختیار انبوه سازانی است که تمایلی برای فروش واحدهای خود ندارند.