تغییر فرمول رهن در بازار مسکن
مشاوران‌املاک از برگشت سبد ترکیبی «رهن‌واجاره» به بازار اجاره‌نشین‌ها بعد از دو سال اصرار موجران به دریافت «فقط اجاره‌ماهانه» خبر می‌دهند و در عین حال از اینکه فرمول محاسبه «رهنکامل» اخیرا تغییر پیدا کرده، اظهار نگرانی می‌کنند. در حال حاضر برخی مالکان آپارتمانهای اجاره‌ای در مقابل درخواست مستاجر برای پرداخت «رهنکامل»، به جای استفاده از فرمول «یک میلیون تومان رهن در ازای ۳۰ هزار تومان اجاره» از فرمول جدید «یک میلیون تومان رهن در ازای ۲۵ هزار تومان اجاره» استفاده می‌کنند که در این حالت مبلغ رهن ۲۰ درصد افزایش پیدا خواهد کرد.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) اجاره‌نشین‌ها بعد از دو سال محرومیت از سبد ترکیبی «رهن‌واجاره»، تابستان امسال اجازه پیدا کرده‌اند برای پرداخت مبالغ اجاره، از این سبد نه چندان مورد علاقه موجران استفاده کنند، اما پیشنهادهایی که در این فصل بابت رهنکامل آپارتمان به مستاجران می‌شود تفاوت جالبی با رهن سال‌های گذشته دارد طوری که در حال حاضر شکل ظاهری «رهنکامل» گران‌تر از «اجاره‌ماهانه» شده است.
مالکان آپارتمانهای اجاره‌ای در تهران تا پیش از این، چون که محل پرسودی برای سرمایهگذاری پول‌های درشت نمی‌دیدند، دریافت مبالغ اجاره را فقط به یک شیوه «پرداخت کامل اجاره‌ماهانه» محدود کرده و عملا از اخذ پول‌پیش (رهن) منصرف شده بودند، اما هم‌اکنون غالب واحدهای آماده اجاره در بنگاه‌های‌‌املاک به صورت «رهنکامل» یا «رهن‌واجاره» تعیین قیمت شده و تعداد آپارتمانهای با شرایط «فقط اجاره‌ماهانه» به شدت کاهش پیدا کرده است.
مشاوران‌املاک علت برگشت سبد «رهن‌واجاره» و جایگزین شدن آن با سبد «اجاره‌ماهانه» را جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌ها به خاطر افزایش نرخ‌سود و در عین حال سوددهی تضمینی بازارهای ارز و طلا عنوان می‌کنند که باعث شده موجران دوباره دریافت پول‌پیش را به دریافت ماهانه مبلغ اجاره ترجیح دهند.
موجران، اما در عین حالی که به استفاده از سبد «رهن‌واجاره» علاقه‌مند شده‌اند برخی از آنها برای دریافت «رهنکامل» فرمول قدیمی «یک‌میلیون تومان رهن در مقابل ۳۰ هزار تومان اجاره» را تغییر داده‌اند.
براساس بدعت تازه این گروه از موجران، چنانچه مستاجر بخواهد در ازای اجاره‌ماهانه، رهنکامل پرداخت کند باید معادل هر ۲۵هزار تومان اجاره‌ماهانه یک میلیون تومان پول‌پیش بپردازد.
در این شیوه جدید که به گفته مشاوران‌املاک «گرانفروشی در رهنکامل» محسوب می‌شود مبلغ پول‌پیش ۲۰ درصد افزایش پیدا می‌کند طوری که نرخ پایه یک‌میلیون تومان به ۲/۱ میلیون تومان تبدیل می‌شود و از مستاجر دریافت می‌شود.
اما به‌رغم این افزایش قیمت در سبد «رهنکامل»، در حال‌حاضر استفاده از این سبد توسط مستاجران به مراتب بیشتر از سبد «اجاره‌ماهانه» است.
هم‌اکنون در بازار اجاره نوعی تقسیم‌بندی منظم بین متراژ آپارتمانها با نحوه دریافت مبالغ اجاره دیده می‌شود.
اجاره‌بهای واحدهای مسکونی کوچک - با متراژ کمتر از ۵۰مترمربع- به صورت نصف‌رهن و نصف‌اجاره تعیین می‌شود و در عین حال بخش قابل‌توجهی از این نوع آپارتمانها به صورت رهنکامل نیز اجاره داده می‌شود.
در بازار واحدهای متراژ متوسط نیز شیوه کنونی تعیین مبلغ اجاره به این صورت است که موجر دو‌سوم مبلغ‌کل را اجاره‌ماهانه و یک‌سوم مابقی را رهن دریافت می‌کند. در حال حاضر اجاره‌های ماهانه این واحدها حدود ۵۰۰ هزار تا ۷۰۰ هزار تومان تعیین می‌شود.
در حال حاضر حداقل مبلغ پول‌پیش در سبد ترکیبی «رهن‌واجاره» ۱۰ میلیون تومان است.
همچنین حداقل اجاره‌ماهانه در شمال پایتخت نیز یک میلیون تومان از سوی موجران تعیین می‌شود و رهن کامل آپارتمانهای لوکس نیز بالای ۱۰۰ میلیون تومان است.
مدت نسبتا زیادی است که بازار اجاره واحدهای مسکونی در دست موجران است و مستاجران هیچ دخالتی به جز انتخاب یا انصراف از واحد مورد نظرشان ندارند.
میزان اجاره بهای پرداختی، نحوه پرداخت اجاره‌بها، مدت زمان قرارداد و بسیاری از باید و نبایدها را در بازار اجاره مسکن مالکان تعیین می‌کنند و مستاجران در اکثر مواقع سرکج می‌کنند. در حال حاضر تنور بازار اجاره با شرایط رهن و اجاره ماهانه داغ می‌شود و تعداد انگشت شمار واحدهای رهنی با اینکه با متقاضیان زیادی روبه‌رو است اما به سختی به اجاره می‌رود زیرا نرخ‌های رهن کامل به اندازه‌ای سنگین است که هر مستاجری قدرت پرداخت چنین ارقامی را ندارد.
در بازار اجاره مسکن که به نقل از مشاوران املاک هیچ در و پیکری برای آن تعبیه نشده است و هر بنگاهداری هم ساز خود را می‌زند یکسری از دلالان در مقابل گرانفروشی موجران به مقابله می‌پردازند و عده‌ای دیگر از فعالان در بازار مسکن به نرخ‌های کاذب در بازار اجاره دامن هم می‌زنند.
«دنیای اقتصاد» در این گزارش، بازار اجاره مسکن در تهران را طبق گفته دلالان مسکن تشریح کرده است و شواهد نشان می‌دهد که مستاجران در بازار عقب‌نشینی کرده‌اند چرا که حجم قابل توجهی از متقاضیان در بازار اجاره به تمدید قرارداد سال گذشته خود روی آورده‌اند.
تورم و گرانی حرف اول و آخر موجران
مشاور املاکی در رابطه با وضعیت بازار اجاره در غرب تهران گفت: این روزها کوچک‌ترین نوسان‌ها در بازار اجاره از سوی موجران به دلیل «تورم و گرانی در بازار اقلام مصرفی» است زیرا موجران اظهار می‌کنند: به دلیل پرداخت اقساط و تامین هزینه‌های ماهانه مجبور هستند در اتمام هر قرارداد، اجاره بهای واحدشان را براساس نیازشان تامین کنند.
وی درباره حجم فایل واحدهای مسکونی با شرایط رهن کامل خاطرنشان کرد: اکنون ۳۰ درصد از فایل‌ها با شرایط رهن کامل به بازار عرضه شده‌اند و مابقی فایل‌ها به صورت رهن و اجاره معرفی شده‌اند اما با این حال اکثر متقاضیان قرارداد سال گذشته خود را به طور توافقی بدون مراجعه به بنگاه تمدید کرده‌اند.
موجرسالاری در بازار
بسیاری از بنگاهداران هم عقیده هستند که مالکان نرخ‌های اجاره را به صورت سلیقه‌ای محاسبه می‌کنند و مستاجران هم چاره‌ای به غیر از اینکه شرایط را بپذیرند یا اینکه رد کنند، ندارند. بازار اجاره این روزها موجرسالاری شده است.
یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه پیروزی عنوان کرد: همچنان اکثر مالکان واحدشان را با شرایط رهن و اجاره به بازار عرضه می‌کنند اما حداقل نیمی از موجران مبلغ اجاره ماهانه را بیش از مبلغ ودیعه اعلام می‌کنند چرا که مالکان این روزها با پول‌های درشت طبق اظهارات خودشان سرمایهگذاری سودآور نمی‌توانند داشته باشند.
شاپوری درباره فایل واحدهای مسکونی با شرایط رهن کامل تصریح کرد: در حال حاضر فایل‌های رهنی هم مرهمی بر درد مستاجران نیست زیرا توانایی پرداخت مبالغ تعیین شده برای متقاضیان غیرممکن است.
رکود در بازار اجاره به دلیل تمدید قراردادها
مشاور املاکی دیگر نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: به اصطلاح بنگاهداران، تابستان گل کارشان به دلیل رونق در بازار اجاره است اما، امسال میزان قراردادها به طور چشمگیری کاهش یافته است و بنگاهداران غافلگیر شده‌اند، زیرا بسیاری از موجران و مستاجران قراردادهای سال گذشته خود را مجددا تمدید کرده‌اند.
درخشانی در رابطه با نرخ‌های اجاره اظهار کرد: همچون پارسال فایل‌های رهن و اجاره بیشترین مورد عرضه شده به بازار هستند و اغلب مالکان به اندازه‌ای مبلغ ودیعه را تعیین می‌کنند که نرخ اجاره ماهانه حدود یک میلیون تومان تعیین شود.
وی همچنین درباره کمی تعداد فایل‌های اجاره رهنی گفت: رکود در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی باعث شده تا حجم فایل‌های رهنی با افت محسوسی مواجه شود.
۷۰ درصد قراردادهای تمدیدی پرینتی می‌شوند
این روزها تمدید قراردادهای اجاره در بین متقاضیان بازار مسکن بسیار باب شده است. یکی از دلالان بازار مسکن در خیابان شریعتی با بیان این مطلب عنوان کرد: حدود ۷۰ درصد از مستاجرانی که در نظر دارند قراردادهای سال گذشته خود را تمدید کنند بعد از تفاهم با مالک برای اطمینان از پرینتی کردن قراردادشان به بنگاه مراجعه می‌کنند تا در واقع متن قراردادشان را در سامانه دولت ثبت رایانه کنند.
وی از تغییر فرمول هر یک میلیون تومان در ازای ۳۰ هزار تومان خبر داد و گفت: برخی از مالکان این روزها هر یک میلیون تومان را در ازای ۲۵ هزار تومان دریافت می‌کنند و مستاجرانی که چاره‌ای جز پذیرفتن اجباری نداشته باشند با مالک وارد بحث نمی‌شوند یا پرداخت اجاره ماهانه را قبول می‌کنند.
این فعال بازار مسکن تاکید کرد: تنها قدمی که آنها برای حمایت از مستاجران می‌توانند بردارند این موضوع است که آن دسته از فایل‌هایی که اجاره‌بهای آنها بیش از تعرفه اتحادیه املاک تعیین شده باشد را مشتری‌یابی نمی‌کنند.
دلار و مرغ بهانه موجران
اگر قراردادهای اجاره یک ساله تعیین نمی‌شد بدون شک اجاره‌بها روزانه محاسبه می‌شد، زیرا شواهد نشان می‌دهد که پارسال مالکان نرخ سکه و دلار را بهانه نوسان نرخ اجاره می‌کردند، اما امسال قیمت مرغ را بهانه کرده‌اند!
در خیابان انقلاب، مشاور املاکی تاکید کرد: این روزها وضعیت اقتصادی بیان‌کننده حال و روز بازار اجاره مسکن است، زیرا هر مالکی در اولین پاسخ به علت افزایش نرخ اجاره، نوسان قیمت‌های کالای مصرفی به‌خصوص اقلام خوراکی را مطرح می‌کند.
ملک شاه خاطرنشان کرد: امسال همچون سال‌های گذشته مستاجران ترجیح می‌دهند واحد مورد نظر خود را رهن کنند، زیرا متقاضیان حداقل مطمئن هستند که بودجه‌شان تقلیل پیدا نمی‌کند، اما در زمان فعلی فقط ۲۰ تا ۳۰ درصد فایل‌ها با شرایط رهن در اختیار متقاضیان قرار دارد.
نظرات