اجاره مسکن در گردنه تعیین نرخ
طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن در تهران، مرحله تعیین نرخ‌های اجاره را تقریبا پشت‌سر گذاشته و اکنون در گردنه «چگونگی اجرا و تبعیت از نرخ‌های دستوری» قرار دارد، به طوری که تاکنون نزدیک به ۶ پیشنهاد برای عبور موفق از این گردنه ارائه شده و در دست بررسی قرار دارد.
نشست‌های مکرر کارشناسان وزارت مسکن با نمایندگان اتحادیه مشاوران املاک و برخی از مدیران بنگاه‌های بزرگ طی سه ماه اخیر، به جمع‌بندی درباره کف و سقف نرخ واقعی اجاره آپارتمان در مناطق مختلف تهران منجر شد و حالا قرار است برای نحوه پیاده‌سازی نرخ‌های «مورد‌تایید» در بازار اجاره تصمیم‌گیری شود. نتایج آنچه تاکنون در این نشست‌های مشترک مطرح شده حکایت از این دارد که وزارت مسکن برای آنکه موجران را به سمت پیروی از نرخ‌های دستوری هدایت کند ناگزیر از اتخاذ دو رویکرد خواهد بود.
رویکرد اول به کارگیری سیاست‌های تشویقی برای موجرانی که به تکالیفشان عمل می‌کنند، است و رویکرد دوم استفاده از ابزارهای تنبیهی برای موجرانی است که فراتر از نرخ‌های تعیین‌شده، اجاره‌بها تعیین می‌کنند. در این میان، رییس اتحادیه مشاوران املاک که طرف مذاکره با نمایندگان وزارت مسکن در طرح ساماندهی اجاره‌بها است، بر استفاده از گزینه تشویق به جای تنبیه تاکید دارد و معتقد است اگر ابزارهای تنبیهی بکار گرفته شود، نه تنها اجاره‌بها تعدیل نمی‌شود، بلکه مالکان از عرضه واحدهای اجاره‌ای به بازار نیز خودداری می‌کنند.
پیشنهادها به ستاد ساماندهی
به گزارش بنانیوز به نقل از دنیای‌اقتصاد، در ستاد ساماندهی بازار اجاره مسکن تاکنون چند پیشنهاد برای به کارگیری نرخ‌های دستوری ارائه شده است؛ از جمله اینکه برای مالکان آپارتمان‌هایی که نرخ‌های تعیین‌شده از سوی وزارت مسکن را رعایت می‌کنند معافیت‌هایی از بابت عوارض شهری، مالیات ملک و حتی تخفیف در هزینه شهریه دانشگاه فرزند مالک در نظر گرفته شود.
همچنین از آنجایی که مشاوران املاک در اعمال نرخ‌های دستوری در بازار اجاره نقش اساسی خواهند داشت و می‌توانند با عدم پذیرش موجران گرانفروش آنها را وادار به پایین‌آوردن نرخ‌های اجاره کنند، پیشنهاد شده است بنگاه‌هایی که بتوانند قراردادهای اجاره را با نرخ‌های واقعی تنظیم کنند از بخشودگی مالیاتی برخوردار شوند.
تشویق بهتر است
در‌این زمینه دکتر فردین یزدانی کارشناس مسکن و مشاور برخی طرح‌ها در وزارت مسکن گفت: در همه جای دنیا و به خصوص در کشورهای پیشرفته دولت از سیاست‌های تشویقی برای کنترل بازار اجاره بهره می‌گیرد که نتیجه مثبتی با خود به همراه دارد. براین اساس ارائه تسهیلات تشویقی به ساختمان‌های نیمه‌کاره می‌تواند موثر واقع شود. همچنین ارائه تراکم مجانی به صورت مشروط برای سازندگانی که ملک خود را تا یک زمان مشخص اجاره می‌دهند از جمله دیگر راهکارهایی است که می‌تواند در‌این زمینه موثر واقع شود.
وی گفت: اما تعیین نرخ اجاره در مناطق مختلف از طریق مشاوران املاک راهکار مناسبی نیست و لازم است که از طریق روش‌های علمی‌این مساله دنبال شود. براین اساس به عنوان مثال سامانه کاداستر که در حال حاضر مورد استفاده سازمان ثبت اسناد قرار می‌گیرد می‌تواند به عنوان یک سامانه ایمن در خصوص رهگیری املاک و همچنین تعیین نرخ اجاره در مناطق مختلف، معیار قرار بگیرد.
یزدانی افزود: البته تکمیل سامانه کاداستر ممکن است مستلزم هزینه وکمی‌زمان باشد، اما به هرحال دولت باید یکبار برای همیشه مدیریت زمین و املاک در مناطق مختلف شهر را شفاف،یکپارچه و مکانیزه کند تا بتواند به اهداف مورد نظر دست پیدا کند.
پرداخت یارانه هدفمند به موجران
دکتر بیت‌الله ستاریان، کارشناس برجسته مسکن نیز در این باره به گفت: تعیین دستوری نرخ اجاره‌بها امکان‌پذیر نیست و دولت نباید برای ساماندهی و کنترل بازار اجاره خود را درگیر مسائل حاشیه‌ای کند، بلکه اگر قصد دارد واقعا کنترل بازار اجاره را به دست بگیرد باید با ارائه یکسری یارانه‌های هدفمند به موجران به طور غیرمستقیم کنترل این بازار را در اختیار گیرد.
وی اظهار کرد: به عنوان مثال دولت می‌تواند اعلام کند مالکانی که نرخ اجاره ملکشان تا حدود ۵۰۰ هزار تومان است؛ در صورتی که اجاره خود را کاهش دهند از بخشودگی‌های مالیاتی برخوردار خواهند شد.
ستاریان خاطرنشان ساخت: اینکه بخواهیم یکسری نرخ به عنوان نرخ پایه انتخاب کنیم نه تنها امکان‌پذیر نیست، بلکه به آشفتگی بیشتر بازار اجاره دامن می‌زند.
سفرهای زیارتی برای موجران
در این بین مشاوران املاک نیز که قرار است بازوی اجرایی دولت در امر تعیین نرخ اجاره باشند با بیان نظراتی به جزئیات جدیدی از نحوه ورود دولت به بازار اجاره اشاره کردند.
غلامرضا جوانرویی، مدیر بنگاه رازان به دنیای‌اقتصاد گفت: وزارت مسکن به شدت به دنبال آن است که با استفاده از مکانیزم‌های تشویقی، نرخ اجاره مسکن را کنترل کند. براین اساس چند ماه گذشته در نشستی مشترک بین نمایندگان مشاوران املاک و معاونان وزیر مسکن این مساله بحث و بررسی شد.
وی افزود: در مراحل ابتدایی تهیه این بسته که هنوز به صورت خام بود پیشنهاد شد که اهرم‌های تشویقی در حد سفر به عتبات عالیه و اعمال تخفیف شهریه دانشگاه برای مالکانی که ملک خود را ارزان اجاره می‌دهند، باشد اما بعد از آن قرار شد که بخشودگی‌های مالیاتی در این بسته تشویقی دیده شود.
این بنگاه دار مسکن تاکید کرد: مسائل مختلفی نظیر، مساحت، منطقه، عمر بنا، امکانات بنا، موقعیت، تعداد واحدها و... عواملی هستند که باعث می‌شود نرخ اجاره یک ملک افزایش یا کاهش داشته باشد. جوانرویی تاکید کرد: در صورتی که این مکانیزم‌های تشویقی در بازار اجاره اعمال شوند قطعا مالکان نیز تشویق می‌شوند که واحدهای خود را به صورت عادلانه به بازار عرضه کنند که نتیجه آن ایجاد ثبات در این بازار خواهد بود.
همچنین مهدی باغ شاهی، مدیربنگاه سیمای شهر نیز گفت: وزارت مسکن در صورتی می‌تواند از مکانیزم‌های تشویقی برای کنترل بازار اجاره‌بهره بگیرد که بتواند وزارتخانه‌های مربوطه و همچنین شهرداری را در‌این مسیر با خود همراه کند. به عنوان مثال اعمال تخفیف‌های مالیاتی برای مالکانی که ملک خود را براساس نرخ پیشنهادی وزارت مسکن اجاره می‌دهند مستلزم آن است که وزارت اقتصاد با وزارت مسکن در این زمینه همکاری‌های لازم را داشته باشد.
وی افزود: علاوه براین اگر قرارباشد تخفیفات مربوط به عوارض شهری برای این دسته از مالکان محقق شود لازم است که حتما شهرداری تهران با وزارت مسکن تعامل مطلوبی برقرار کند. در این صورت اگر وزارتخانه‌هایی نظیر اقتصاد ،بازرگانی و همچنین وزارت مسکن و نیز شهرداری بتوانند تعامل مطلوبی در این زمینه باهم داشته باشند قطعا این امکان وجود خواهد داشت که بسته تشویقی وزارت مسکن برای کنترل بازار اجاره موثر واقع شود.
نظرات