یارگیری برای وام خرید مسکن
معاون اقتصادی بانک‌مرکزی: بازار مسکن در رونق غیرتورمی قرار دارد
امکان مقابله با برگشت رکود
زمزمه «تغییر» رویه‌ای که از سه سال پیش با تاکید مقام عالی دولت در دستور کار بانک مرکزی قرار گرفت، اکنون شنیده می‌شود، به‌طوری که محافل رسمی تامین‌کننده منابع مالی بخش مسکن درصدد برآمده‌اند، سیاست «پرداخت وام خرید مسکن» را به گونه‌ای که اثر تورمی ایجاد نکند، «بازسازی» کنند.
بانک‌ها در حال حاضر تمام تسهیلات قابل اختصاص به بخش مسکن را به سازنده‌ها - طرف عرضه - پرداخت می‌کنند و از ارائه وام به خریداران مسکن – طرف تقاضا- منع هستند، اما اکنون پیشنهاد شده «محرومیت کامل» طرف تقاضای مسکن از وام بانکی به «محرومیت موردی» تبدیل شود.
معاون اقتصادی بانک مرکزی در این‌باره معتقد است: در حال حاضر بازار مسکن با رونق غیرتورمی روبه‌رو شده به این معنی که ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در این حوزه افزایش پیدا کرده، اما رشد قیمت مسکن ایجاد نشده است و در این شرایط حمایت بانکی از کسانی که با هدف سکونت نه سرمایه‌گذاری قصد خرید مسکن را دارند، باید کماکان ادامه داشته باشد. حسین قضاوی در نشستی که برای بررسی نوسانات بخش مسکن برگزار شد، تصریح کرد: هر چند محدود کردن اعطای تسهیلات خرید مسکن با هدف کنترل بازار و مهار تقاضای سفته‌بازی و جلوگیری از وقوع شوک قیمتی شکل گرفته، اما مناسب است که سیاست کنترل تقاضا صرفا با هدف حذف تقاضای بورس‌بازانه از مسکن دنبال شود و تقاضای واقعی همچنان زمینه بروز و ظهور را داشته باشد. معاون اقتصادی بانک مرکزی تاکید کرد: حمایت شبکه بانکی از کسانی که فاقد مسکن هستند و اعطای تسهیلات خرید به این گروه از خانواده‌ها مشابه مکانیزمی که در بانک مسکن اجرا می‌شود، می‌تواند کماکان تداوم پیدا کند. قضاوی تصریح کرد: هم‌اکنون دور باطل رکود و رونق مسکن با اقداماتی که از دو سال پیش توسط دولت و بانک‌مرکزی به اجرا گذاشته شد، شکسته شده است، به‌طوری که این امکان وجود دارد که رونق غیرتورمی تداوم داشته باشد و رکود به بازار برنگردد.
وی افزود: برای جلوگیری از نوسانات و فرآیند سیکلی و برقراری رونق مداوم در بازار مسکن و ساختمان به جای رکود و رونق، مناسب است توجه بیشتری به صنعتی‌سازی و شرکتی‌سازی ساختمان شود تا هزینه ساخت کاهش پیدا کند و جلوی نوسانات رونق و رکود گرفته شود. شرکت‌های ساختمانی به دلیل آنکه هزینه‌های ثابتی از بابت خرید ماشین‌آلات و تجهیزات متحمل شده‌اند در زمان رکود و کاهش قیمت مسکن منفعت خود را در خروج از ساخت‌وساز نمی‌بینند، بلکه سعی می‌کنند به فعالیت ادامه دهند و از حاشیه‌سودشان بکاهند و در نقطه سربه‌سر ادامه دهند و حتی دنبال این خواهند بود که زیان خود را کاهش دهند که این می‌تواند جلوی تشدید شرایط رکود وقتی قیمت رو به کاهش است را بگیرد.
این مقام بانک مرکزی تصریح کرد: آنچه در نیمه اول امسال اتفاق افتاده نوید این را می‌دهد که بخش مسکن از حالت رکودی خارج شده و رونقی را دارد تجربه می‌کند که افزایش قیمت مسکن در آن ایجاد نشده است.
وی افزود: به نظر می‌رسد رکود بخش مسکن زودتر از انتظار برطرف شده و وضعیت رونق ساخت‌وساز بدون شوک قیمتی در امسال اتفاق افتاده است؛ به‌طوری‌که نمودار پروانه‌های ساختمانی نشان می‌دهد در نیمه اول امسال تعداد پروانه‌های صادره در مناطق شهری
۲۵ درصد رشد داشته است و در تهران نیز ۸۷ درصد رشد پیدا کرده است. همچنین در نیمه اول سال جاری سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع‌شده ۱۱ درصد افزایش پیدا کرده که این حاکی از بهبود وضعیت ساخت‌وساز است.
معاون اقتصادی بانک مرکزی در تشریح ماهیت رونق غیرتورمی گفت: در دوره‌های قبلی رونق، مکانیزم به این صورت بود که در ابتدای رونق مسکن افزایش قیمت‌ها اتفاق می‌افتاد و حاشیه سود تولیدکننده‌ها افزایش می‌یافت و ساخت‌وساز رونق می‌گرفت. تحت تاثیر افزایش قیمت‌ها قدرت خرید کاهش می‌یافت و افت تقاضا ایجاد می‌شد که در نتیجه سرمایه از بازار ساخت‌وساز خارج شده و رکود اتفاق می‌افتاد. معضل دیگری که در زمان رونق مسکن اتفاق می‌افتد سود نامتعارف در این بخش است که باعث هدایت سرمایه‌های زیاد به این بخش و در نتیجه افت سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌ها می‌شود. وی افزود: در سال ۸۶ که اوج رونق مسکن محسوب می‌شود؛ وضعیت به گونه‌ای شد که متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران ۸۶درصد رشد کرد و در کل مناطق شهری نیز این نرخ ۶۷ درصد افزایش پیدا کرد، اما در سال ۸۹ بازار مسکن وارد فرآیند رونق غیرتورمی شد.
قضاوی با اشاره به اینکه باید از برگشت رکود جلوگیری شود، گفت: در دوره رکود هم تولید مسکن کاهش می‌یابد و هم اینکه ساختمان‌های نیمه‌تمام رها می‌شوند. رکود بر سایر فعالیت‌های اقتصادی نیز اثر می‌گذارد و می‌تواند زمینه تشدید بیکاری را فراهم کند.
این مقام بانک مرکزی همچنین افزود: رکود سال‌های ۸۷ و ۸۸ که در بخش مسکن ایجاد شد، ویژگی‌های متمایزی با رکود‌های قبلی داشت که توانست دامنه رکود را محدود کند.
این ویژگی‌ها ناشی از شرایط پویایی بود که دولت در حوزه تامین مالی مسکن به‌وجود آورد تا قبل از آن، نقدینگی در بازار مسکن به‌خاطر پرداخت وام‌های خرید مسکن تا ۸۰ درصد ارزش ملک باعث جهش قیمت مسکن در سال ۸۶ شد. البته ساخت‌وساز نیز در این مدت رشد کرد طوری که سرمایه‌گذاری‌های جدید در این بخش به ۲۰۰ هزار میلیارد ریال رسید و ۴۸ درصد رشد کرد. در سال ۸۷ شاخص قیمت مسکن در تهران افت کرد و معاملات ملک نیز با افت مواجه شد. بانک‌مرکزی در آن زمان اقداماتی را انجام داد و جلوی پرداخت وام خرید مسکن را گرفت تا مداوای فعال‌تری در بازار مسکن پیگیری شود. دولت نیز برای ساماندهی بازار مسکن، مالیات بر معاملات مکرر را برای بازار مسکن وضع کرد؛ بنابراین عمده مخاطبان این مالیات دلالان مسکن بودند که از بازار خارج شدند. قضاوی افزود: در شرایط رکودی حالت معمول این است که یک رابطه بین رکود و تامین مالی این بخش وجود دارد. رکود، میزان تسهیلات‌دهی بانک‌ها را پایین‌می‌آورد و رکود را تعمیق می‌کند. دولت در آن زمان سعی کرد دور باطل رکود و رونق را بشکند. دولت در سال ۸۷ و ۸۸ قدرت وام‌دهی بانک مسکن را زیاد کرد، تسهیلات خرید محدود شد؛ اما اعطای وام ساخت افزایش یافت و در نتیجه در سال ۸۹ دوره جدیدی تحت عنوان رونق غیرتورمی بخش مسکن به‌وجود آمد.
مشاور رییس کل: منع پرداخت وام خرید قابل قبول نیست
داوود سوری مشاور رییس‌کل بانک‌مرکزی و استاد دانشگاه معتقد است: سیاست پرداخت تسهیلات به سازنده به جای خریدار در دنیا سیاست مورد قبولی نیست و فقط به صورت موردی باید از آن استفاده شود.
وی در نشست بررسی نوسانات بخش مسکن گفت: در حال حاضر بانک‌ها تسهیلات خرید مسکن را کاهش و به سمت سازنده‌ها سوق دادند که این تسهیلات به معنی ارائه یارانه نرخ بهره به سازنده‌ها است، بنابراین به جای اینکه یارانه به خریدار داده شود، به سازنده پرداخت می‌شود به این امید که عرضه‌کننده، این یارانه را به خریدار نهایی منتقل کند. این سیاستی است که تجربه جهانی زیاد از آن حمایت نمی‌کند و به عنوان سیاست کلی مورد پذیرش نیست و از سال ۱۹۹۰ به بعد توصیه شده که این سیاست فقط به‌صورت موردی استفاده شود. سوری همچنین افزود: سلیقه‌ای که تولیدکننده در ساخت مسکن اجرا می‌کند با سلیقه مصرف‌کننده متفاوت است و هیچ الزامی وجود ندارد مسکنی که با سلیقه تولیدکننده و تسهیلات یارانه‌ای ساخته می‌شود، همان مسکنی باشد که خریدار متقاضی آن است. بنابراین سیاست پرداخت یارانه به سمت عرضه به عنوان سیاست عام مورد قبول نیست.
دنیای اقتصاد
نظرات