پیش‌شرط های ورود سرمایه به بافت‌فرسوده
با توجه به پیچیده و چندوجهی بودن امر بهسازی و نوسازی برای تعریف بسته‌های متعدد سرمایه‌گذاری و جلب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و غیردولتی لازم است بسترها و زیرساخت‌ها و ساختارهای مدیریتی لازم برای انجام کار فراهم آید.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) تا ساختارهای مدیریتی، اجرایی، زیرساخت‌ها و بستر امر بزرگ بهسازی و نوسازی شهری فراهم نیاید نمی‌توان امید داشت که برنامه‌ها و طرح‌های مربوط تحقق یابند و یا شاهد حضور سرمایه‌گذاران بخش خصوصی بود. اما سوال اساسی این است که این کار عظیم نیاز به چه زیرساخت‌ها یا بستری دارد؟ و چگونه می‌توان زمینه حضور تمامی سرمایه‌گذاران اعم از سرمایه‌گذاران جزء و کلان را فراهم آورد؟
نتیجه یک بررسی و تحقیق در شهرهای منچستر، نیوکاسل، خیابان لی لندن انگلستان، روی موسسات و صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و مستغلات و شرکت‌های توسعه شهری و سایر ذی‌نفعان، در زمینه عوامل مورد نیاز برای توسعه جریان سرمایه‌گذاری و تامین مالی بخش خصوصی در امر نوسازی شهری موارد زیر را خاطرنشان کرده است: وجود توسعه‌گران، تهیه گزارش‌های توجیه اقتصادی و مالی، تجمیع اراضی و املاک فرسوده، کاهش ریسک، اعتمادسازی و تمرکز بر پروژه‌های کوچک درکنار رفع مشکلات مدیریتی مربوط به پروژه‌های نوسازی شهری از جمله پیش‌شرط‌های ورود سرمایه‌ها به این حوزه در انگلستان است. به نظر می‌رسد این موارد در کشور ما نیز صادق است.
بدیهی است که «تامین منابع مالی» نیازمند ایجاد «انگیزه‌های سرمایه‌گذاری» و «تحقق مشارکت» است، بنابراین حرف اصلی «مشارکت و تحقق آن در سطح کلیه عوامل ذی‌نفع و ذی‌مدخل و آحاد مرتبط با امربهسازی و نوسازی شهری» است. «تحقق مشارکت و تولید انرژی گروهی» مستلزم «متقاعد شدن» است و از آنجا که «متقاعد شدن» نیازمند «گفت‌وگو و انعطاف‌پذیری» است، لذا باید زمینه «گفت‌وگو و انعطاف‌پذیری» را فراهم کرد. بررسی نگارنده نشان می‌دهد در کشور ما برای ایجاد این انرژی گروهی ضروری است در پنج زمینه زیربسترسازی شود.
۱٫ تکمیل و طراحی ساختار اجرایی تا سطح محلات فرسوده شهری به‌ویژه برای تعریف بسته‌های سرمایه‌گذاری و تهیه گزارش‌های توجیه اقتصادی و مالی مربوط
بهسازی و نوسازی شهری،کاری تدریجی و سلولی و در حد واحدهای همسایگی است که باید در سطح محله مدیریت گردد. همان‌طور که دامنه ساختار اجرایی امور آموزشی، بهداشتی، فرهنگی و مذهبی که با آحاد خانواده‌ها سروکار دارد تا حد محله‌ها امتداد می‌یابد و در هر محله متناسب با نیاز آن محله، مدرسه، مرکز درمانی، مرکز فرهنگی و مسجد ساخته می‌شود و مردم خدمات مورد نیاز خود را در این مراکز در دسترس خود استفاده می‌نمایند، در محله‌های فرسوده نیز مردم نیاز به دریافت خدمات مرتبط با امر بهسازی و نوسازی به شرح ذیل دارند.
• ارتقای آگاهی مردم نسبت به کیفیت و وضعیت فعلی محل زندگی‌شان و کیفیت زندگی شهری مطلوب؛
• عرضه خدمات فنی لازم از جمله تهیه نقشه‌های ساختمانی و اجرایی و نظارت بر ساخت وساز، تجمیع و پروانه نوسازی و تراکم؛
• معرفی سازنده مناسب و عرضه خدمات مربوط افراز و پایان‌کار و اخذ سایر مجوزات و حق‌الامتیازها و انشعابات؛
• پیگیری حرفه‌ای برای ارائه خدمات و اخذ معافیت‌ها و تسهیلات قانونی از بانک‌ها و شهرداری‌ها و سایر دستگاه‌های وظیفه‌مند؛
• تعریف پروژه‌ها و بسته‌های سرمایه‌گذاری و تهیه گزارش‌های توجیه اقتصادی و مالی بسته‌های مزبور و معرفی شریک سرمایه‌گذار و نظارت برانعقاد و اجرای قراردادهای فی‌مابین آنها.
۲٫ تحقق مدیریت هماهنگ و یکپارچه
برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری و اعتمادسازی در محدوده‌های طرح‌های نوسازی باید به نحوی مدیریت هماهنگ و یکپارچه شکل گیرد و چاره‌ای جز این وجود ندارد. مردم نباید بین دستگاه‌های حاکمیتی ملی، محلی و شبه‌حاکمیت سرگردان بمانند. اختلاف‌نظرها باید قبل از ورود به اجرای طرح نوسازی رفع شده باشد. به‌عبارت دیگر، مردم و سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و غیردولتی از بخش حاکمیت باید حرف واحدی را بشنوند. شاید بهترین گزینه اعطای نمایندگی و تفویض همه اختیارات قانونی به مدیر نوسازی محله (موضوع بند قبلی) از سوی همه دستگاه‌های مربوط است.
۳٫ تاسیس نهادهای مالی لازم و طراحی ابزارهای مالی نوین
علاوه برحضور سرمایه‌گذاران کلان و نهادی بخش خصوصی و غیردولتی تامین مالی هنگفت مورد نیاز سرمایه‌گذاری و رفع موانع مشارکت گسترده آحاد مرتبط با بهسازی و نوسازی، نیازمند حضور و تشکیل نهادهای مالی مختلف و ابداع ابزارهای مالی و سرمایه‌گذاری نوین نظیر سهیم کردن مردم در پروژه‌ها با هر توان مالی ولو بسیار اندک در حد یک هزار ریال است.
۴٫ طراحی بسته‌های حمایتی موثر
برای توانمندسازی و تشویق ساکنان، مالکان، سازندگان و سرمایه‌گذاران از سوی بخش حاکمیت (دولت، شهرداری‌ها و سیستم بانکی و مالی و اعتباری کشور) بسته حمایتی موثر تدارک شود. اعطای تسهیلات بانکی بلندمدت و ارزان‌قیمت به پروژه‌های نوسازی (نه صرفا مسکونی) و معافیت از پرداخت کلیه عوارض نوسازی و تراکم مازاد ساخت و مالیات‌های موضوعه و مصالح یارانه‌ای از جمله حمایت‌ها خواهد بود. اما در موثر بودن آن باید دقت کرد. شاید به جای همه اینها پرداخت مستقیم و ریالی به‌ازای تخریب واحد فرسوده نظیر تحویل خودروی فرسوده موثرتر باشد.
۵٫ وضع الزامات قانونی و رفع موانع قانونی
به‌رغم جدی بودن خطر در کشور ما، هیچ‌گونه الزام قانونی برای مقاوم‌سازی و نوسازی واحدهای فرسوده توسط مالکان واحدهای فرسوده وجود ندارد. از سوی دیگر، چنانچه اکثریت مالکان واحدهای فرسوده در یک محله حاضر به مشارکت با یک سرمایه‌گذار شدند هیچ الزام قانونی برای مشارکت اقلیت (حتی اگر مالک یک حبّه از یک دانگ یک واحد فرسوده باشد) وجود ندارد. لذا رفع موانع قانونی و وضع الزامات قانونی به‌عنوان مقدمه‌ای واجب در جهت حفظ مصالح و منافع عمومی ضروری است.
دکتر محمد آئینی- دنیای اقتصاد
نظرات