نحوه تغییر کاربری ملک در پایتخت
شورای شهر تهران در جریان بررسی لایحه بودجه ۹۲ شهرداری، درآمد این ارگان از محل عوارض تراکم و عوارض تغییر کاربری را نسبت به آنچه در لایحه آمده بود، کاهش داد تا مسیر وصول درآمدهای ناپایدار به سمت درآمدهای پایدار (مالیات‌های شهری) هدایت شود. عضو کمیسیون برنامه شورای شهر درباره درآمد حاصل از تغییر کاربری با توجه به ممنوعیت تغییر کاربری در طرح تفصیل تاکید کرد: فقط ساختمان‌هایی که کاربری فعلی آنها متفاوت از آنچه در طرح تفصیلی برای آنها تعریف شده، اجازه تغییر کاربری دارند.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) شهرداری‌تهران برای سال آینده، با چشم‌اندازی که از ساخت‌وساز متصور شده، پیش‌بینی کرده بود درآمدی در حد ۴ هزار و۷۰۰ میلیارد تومان از محل اخذ عوارض تراکم و عوارض تغییرکاربری کسب کند، اما با تغییراتی که چند روز پیش در کمیسیون برنامه و بودجه شورای‌شهر تهران نسبت به این منبع بزرگ درآمدی اعمال شد، شهرداری اجازه دارد برای سال۹۲ به اندازه ۳ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان از فروش این دو عوارض ساختمانی، عایدی به دست بیاورد. به این ترتیب، از آنجا که دورموتور درآمدی شهرداری برای سال آینده به اندازه امسال تنظیم شده، ساخت‌وسازهای قابل اجرا در شهر تهران در سال۹۲ نیز تقریبا معادل حجم امسال خواهد بود. محمدعلی نجفی عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورای‌شهر تهران درباره تغییراتی که این کمیسیون در لایحه بودجه سال۹۲ شهرداری‌تهران اعمال کرده، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: بنا داریم جلوی افزایش درآمدهای ناپایدار شهرداری- درآمدهای حاصل از عوارض تراکم و تغییر کاربری- در ۱۰ سال آینده را بگیریم تا در مقابل، راه دستیابی به درآمدهای پایدار شهر تقویت شود.
نجفی درباره علت پیش‌بینی درآمد از محل تغییرکاربری با توجه به اینکه طرح‌تفصیلی تهران هر نوع تغییرکاربری ملک را ممنوع کرده است، گفت: در تهران فقط برای املاکی که بین کاربری فعلی آنها و آنچه در طرح‌تفصیلی تعریف شده، مغایرت وجود دارد، تغییرکاربری انجام می‌شود، طوری که ملاک عمل، کاربری قیدشده در طرح‌تفصیلی خواهد بود.نجفی تاکید کرد: برای املاکی که در حال حاضر مسکونی هستند، اما در طرح تفصیلی، کاربری تجاری یا اداری برایشان پیش‌بینی شده است، امکان تغییرکاربری وجود دارد و کددرآمدی در بودجه۹۲ نیز مربوط به این دسته از املاک است، اما این تصور که کاربری یا پهنه قیدشده در طرح تفصیلی را بتوان با پرداخت عوارض، تغییر داد به هیچ وجه قابل اجرا نیست.
متن گفت‌وگو با محمدعلی نجفی عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورای‌شهر تهران را در زیر بخوانید:
چه عامل یا تفکری باعث شد در کمیسیون برنامه و بودجه شورای‌شهر به این جمع بندی برسید که دو هزار و ۳۵۰ میلیارد تومان از بودجه پیشنهادی سال ۱۳۹۲ شهرداری تهران کم کنید؟
جدول درآمدی که در کمیسیون برنامه و بودجه بررسی شد در آن مشخص شد که هر رقم درآمدی در سال ۹۰ چقدر بوده است، در سال ۹۱ پیش‌بینی چقدر خواهد بود؟ و پیشنهاد شهرداری برای سال ۹۲ چقدر است و نهایتا چه رقمی در کمیسیون برنامه و بودجه شورا تصویب شده است. یعنی چهار رقم مختلف بررسی می‌شود.
استدلال شورای شهر برای کاهش این رقم چه بوده است؟
همیشه دستگاه‌های اجرایی در دولت هم همین‌طور است برای درآمدها رقم‌هایی را پیش‌بینی می‌کنند که خیلی وقت‌ها واقعی نیست ارقام بالاتر از واقعیت را پیشنهاد می‌دهند. وظیفه آن دستگاه تنظیم کننده بودجه که در شورای‌شهر، کمیسیون برنامه و بودجه است این است که این ارقام را بررسی کند و براساس رقم واقعی که پیش‌بینی دقیق تری است عدد بودجه تایید شود. سیاست ما هم این است که اگر در آمد را قدری کمتر فرض کنیم بهتر از این است که از اول درآمد را بالا بگیریم. چون درآمد وقتی کمتر فرض شود اگر در عمل بیشتر شد مشکلی نیست و در چند ماه آخر سال می‌توان با متمم بودجه آن درآمد مازاد را خرج کرد همچون امسال که چنین اتفاقی افتاد. برای سال ۹۲ هم همین سیاست را در نظر گرفتیم. گفتیم حتی اگر واقعا شهرداری ۱۲ هزار میلیارد تومان درآمد داشته باشد بهتر است فعلا این رقم را کمتر بگیریم و هزینه ای غیرضروری برای آن نتراشیم. در طول عمل اگر دیدیم واقعا درآمد شهرداری ۱۲ هزار میلیارد تومان شد این دو هزار میلیارد را در قالب یک متمم به بودجه اضافه می‌کنیم.
با کاهش دو هزار و ۳۵۰ میلیارد تومانی بودجه۹۲ سهم بخش نقد و غیرنقد هر کدام به چه رقمی رسیده است؟
رقم دقیق آن در ذهنم نیست، اما همان نسبت نصف به نصف نقد و غیرنقد در آن لحاظ شده است.
در بخش درآمدی بودجه بازهم دو هزار میلیارد تومان برای تراکم و دو هزار و۷۰۰میلیارد تومان برای تغییر کاربری در نظر گرفته شده است. در این صورت در سال آینده شاهد خواهیم بود که بخش زیادی از درآمد شهرداری تهران از محل ساخت‌وساز که نوعی درآمد ناپایدار محسوب می‌شود تامین خواهد شد.این در حالی است که براساس سیاست‌های جدید باید نسبت درآمدهای پایدار به درآمدهای ناپایدار پیشی گیرد.
بله. ولی این سیاست باید در یک پروسه دراز‌مدت اتفاق افتد تا درآمدهای پایدار بخش بیشتری از بودجه را به خود اختصاص دهد و درآمدهای ناپایدار سهم کمتری داشته باشد. مسلما چنین امری در کوتاه مدت اتفاق نخواهد افتاد. روزی که شروع این سیاست کلید خورد تقریبا ۹۲ درصد درآمدهای شهرداری ناپایدار بود تنها ۸ درصد درآمدهای آن را درآمدهای پایدار تشکیل می‌داد، اما در حال حاضر طبق ادعای مسوولان شهرداری حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد درآمدهای شهرداری پایدار شده است. چنین روندی قابل قبول است، بنابراین اگر بخواهیم به آن هدفی که شما اشاره کردید برسیم باید یک دوره ده ساله را طی کنیم.البته در این خصوص پیشنهادی در ارتباط با بودجه ۹۲ داشتم که به طور نسبی هم اعمال شد این بود که به ردیف درآمدی عوارض ساخت و ساز، تراکم و تغییر کاربری در بودجه ۹۲ نسبت به بودجه ۹۱ رقمی اضافه نشود و تنها به بخش درآمدهای پایدار به میزانی متناسب با تورم اضافه شود. اگر این کار را شورای شهر و شهرداری حاضر باشند در ده سال ادامه دهند قطعا در سال دهم سهم درآمدهای ناپایدار کاسته خواهد شد و به آن نسبت استاندارد جهانی یعنی ۲۰ تا ۲۵ درصد از رقم بودجه خواهد رسید. اما در مجموع در بودجه سال ۹۲ به نظر می‌رسد سیاست خوبی از سوی شورای شهر اعمال شده است.
تغییر کاربری طبق قانون طرح تفصیلی ممنوع است. پس چرا دو هزار میلیارد تومان برای تغییر کاربری در بودجه ۹۲ لحاظ شده است؟
ممنوع نشده است. در حال حاضر بخش‌هایی از شهر براساس طرح تفصیلی جدید در راسته خدمات است یا در زون اداری قرار گرفته است، اما قبلا که ساخت وساز شده است با کاربری مسکونی ساخت وساز انجام گرفته است حالا مالکان مراجعه می‌کنند که چون این پهنه به یک پهنه اداری تبدیل شده تقاضا می‌کنیم که پلاک آنها هم به اداری تبدیل شود. چنین تغییر کاربری به نفع شهر است و به جای اینکه در مجموعه‌های مسکونی فعالیت اداری به صورت غیررسمی می‌شود با مجوز شهرداری آن پهنه رسما به اداری تبدیل شود و هزینه ای هم که باید به شهرداری داده شود پرداخت شود. به نظر می‌رسد این موضوع اقدام خوبی است و در طرح تفصیلی تغییر کاربری ممنوع شده است که به عنوان مثال یک مالک نمی تواند پلاک مسکونی را به اداری تبدیل کند یا اداری را به تجاری تبدیل کنند. اما اگر جایی اداری هست و قبلا با کاربری مسکونی ساخته شده است اشکالی ندارد که تغییر کاربری داده شود.
نظرات