افق بازار مسکن در نیمه دوم ۹۲
یافته‌های جدید درباره بروز «رکود و افت‌قیمت» در بازار مسکن حاکی است: آثار انتخابات خرداد و شهریور–ریاست‌جمهوری و شهرداری تهران- بیشترین نقش را در ایجاد فضای حاکم بر این بازار داشته است.معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران با اعلام رقم‌واقعی رشد اجاره‌بها در تهران در دو تابستان ۹۱ و ۹۲، می‌گوید: اسناد مربوط به کاهش قیمت مسکن در هفته‌های اخیر، حتی در گران‌ترین نقطه پایتخت به اندازه متری سه‌میلیون تومان، موجود است.وی با تشریح پیشنهاد «بازار» به «وزیر» برای بازار‌اجاره و هشدارهای مربوط به وام‌خرید، تاثیر ریزش سکه بر قیمت مسکن را بررسی کرده است.
«دنیای‌اقتصاد» بررسی میکند
چشم‌انداز قیمت‌مسکن در نیمه‌دوم
افت شدید قیمت در گران‌ترین مناطق تهران؛ سعادت‌آباد متری سه میلیون تومان ریزش کرد
تاثیر نزول قیمت‌ها در بازار ارز و سکه برقیمت مسکن
پیشنهاد بازار به وزیر برای «برنامه کارآمد اجاره‌بها»
پایان موج افزایش قیمت مسکن در دو ماه اخیر را تعدادی از کارشناسان اقتصادی به سرریزشدن آستانه تحمل بازار تقاضا و عدم کشش بیش‌از حد منحنی قیمت مسکن، تعبیر کردند، اما آنچه هم‌اکنون در داخل بازار مسکن درباره تغییر مسیر قیمت‌ها مطرح است حکایت از تاثیر عوامل ناگفته از جمله دو انتخابات پی‌درپی ماه‌های اخیر دارد.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران با تایید بازگشت قیمت و طولانی‌شدن رکود در معاملات می‌گوید: انتخابات ریاست‌جمهوری و بلافاصله بعداز آن رقابت برای انتخاب شهردار تهران، انگیزه رشد بیشتر قیمت را از بازار مسکن تهران گرفت.
حسام عقبایی با اعلام نرخ واقعی افزایش اجاره‌بها در تهران طی تابستان سال گذشته، وضع فعلی بازار اجاره را بهتر از سال قبل توصیف میکند و معتقد است: سرعت افت قیمت آپارتمان‌های تهران در هفته‌های اخیر قابل‌توجه بوده و به نقطه تعادل رسیده است و حتی درصورت ورود نقدینگی آزادشده از بازار طلا و ارز به سمت مسکن، قیمت در کوتاه‌مدت تغییر نخواهد کرد.
متن گفت‌وگو با وی را در زیر بخوانید:
***
مطابق اطلاعات سامانه رهگیری معاملات مسکن و شواهد بازار، قیمت مسکن تقریبا از چند هفته بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری، رو به کاهش گذاشت. به نظر شما علت این اتفاق چیست و آیا افت قیمت مسکن ادامه خواهد داشت؟
تحلیل اینکه چه اتفاقی افتاد که بازار مسکن به سمت کاهش و رکود آمد، کمی پیچیده است. در سه ماه پایانی سال ۹۱ و خصوصا در بهمن‌ماه، بازار با اوج افزایش کاذب قیمت چه در بخش کلنگی و چه در بخش آپارتمان‌سازی روبه‌رو شد و بی‌ثباتی در اقتصاد موجب جهش نابهنگام و بیش از معمول قیمت مسکن خصوصا در ابرشهری همچون تهران و سایر کلان‌شهرها شد.
در حقیقت پارسال، رگه‌های موج رونق معاملات مسکن تقریبا از مرداد شکل گرفت و در دی و بهمن به جهش نامتعارف هم حجمی و هم قیمتی مبدل شد.
من خاطرم هست آن زمان همه کارشناسان مسکن پیش‌بینی می‌کردند در آستانه انتخابات یعنی در سه ماه اول سال۹۲ بازار به یک رکود قیمت و به ثبات خواهد رسید، اما کسی به «کاهش قیمت» در سال۹۲ فکر نمی‌کرد.
ما در نیمه اول سال‌جاری خیلی کاهش قیمت نداشتیم و خیلی از افرادی که در حوزه مصرف یا سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فعال بودند، منتظر بودند ببینند رویکردها و سیاست‌های اقتصادی دولت و حتی شهرداری در حوزه مسکن چه خواهد بود.
امسال بازار مسکن شاهد پایان دوره شهرداری و شورای شهر بود و سیاست‌های شهرداری در حوزه ساخت‌وساز و صدور پروانه ساخت حالت ایستایی داشت که یکی از عوامل اثرگذار بر کنترل قیمت مسکن در ماه‌های اخیر می‌تواند همین موضوع باشد. بالاخره بسازوبفروشی که سال گذشته فرضا با ۱۰۰ میلیون تومان هزینه توانسته پروانه و تراکم از شهرداری اخذ کند اگر امسال هزینه جواز شهرداری ساخت جدید برای او ۲۰۰ میلیون تومان می‌شد، قیمت فروش ساختمانی را که پارسال ساخته و الان آماده فروش است بلافاصله افزایش می‌داد، اما شهردار تهران به علت اینکه کاندیدای ریاست جمهوری بود، باعث شد سیاست‌های شهرداری برای دوره‌ای دستخوش تغییر نشود و در ماه‌های اخیر نیز کاندیداتوری وی برای شهرداری باز مزید بر علت شد. من الان بیش از ۱۰ سال است که در شورایاری محلات تهران هستم و به تاثیر مقررات شهری در قیمت مسکن واقف هستم.
بنابراین با این مقدمه اگر برگردیم به سوال اصلی شما، می‌بینیم که ماحصل تغییر دولت و تغییر مدیریت شهری، بر تحولات ۶ ماه اخیر بازار مسکن اثرگذار بود و منجر به رکود و ایستایی در خرید و فروش مسکن شد.
اما برخی معتقدند انتظار عمومی از تغییر شرایط بازار به واسطه تغییر دولت، رکود ماه‌های اخیر را رقم زده است.
این فاکتور هم دخیل بوده است. همه با این پرسش روبه‌رو بودند که با ورود دولت جدید به عرصه سیاست، چه اتفاقی در اقتصاد کشور خواهد افتاد. حتی خیلی‌ها احتمال افزایش قیمت می‌دادند. اما بخشی از متقاضیان هم پیش از انتخابات خریدشان را انجام دادند.
ولی قبل از انتخابات حجم معاملات خیلی ناچیز گزارش شد و در واقع رکود فعلی از ابتدای۹۲ برقرار بود.
منظورم از قبل از انتخابات، قبل از شروع سال ۹۲ است، یعنی در زمستان ۹۱٫ در دی و بهمن پارسال حجم معاملات رکورد عجیبی زد. مردم در پایان سال ۹۱ به دلیل نگرانی از ادامه تورم شدید در اقتصاد، وارد بازار خرید شدند و خرید کردند.
اما این به مفهوم آن نیست که تا الان همه مردم معاملات‌شان را انجام دادند؛ بلکه منظور این است که موج معاملات ملک مسکونی در پایان سال گذشته آمد و سپس از بازار خارج شد. نه اینکه بازار مصرفی الان تعطیل شده است، اما حجم پایین است.
الان فضای بازار مسکن با استقرار دولت یازدهم و اعلام نیم‌بند برنامه‌های اقتصادی، چگونه است؟ آیا می‌توان انتظار بازگشت رونق پس‌از رکود انتخاباتی را داشت؟
سبد برنامه‌های دولت جدید در بخش مسکن هنوز توسط آقای آخوندی درست تبیین و رونمایی نشده است، اما با توجه به وعده اعتدال‌گرایی که قرار است در دولت وجود داشته باشد و آرامش بی‌سابقه‌ای که در بازارهای ملتهب اقتصادی هم‌اکنون برقرار شده، در این فضا، یک آرامش به بازار مسکن داده شده و تنش‌زدایی‌های سیاسی در هفته‌های اخیر و عقب‌نشینی از تحریم، به اندازه قابل‌توجهی در بازار مسکن اثر گذاشته است.
در زمان جنگ، دولت برای تسکین روحی مردم، به نانوایی‌ها می‌گفت کیسه‌های آرد را جلوی نانوایی به مردم نشان دهند تا شائبه قحطی و کمبود مواد غذایی که از طرف بیگانگان مطرح می‌شد خنثی شود چون آن زمان مردم از ترس کمبود غذا، ۵۰ تا ۵۰ تا نان می‌خریدند و بخش زیادی از آن کپک زده می‌شد و دور می‌ریختند. آن تجربه، الان به شیوه‌ای دیگر توسط دولت یازدهم در حال اجرا است و مسوولان جدید سعی دارند به بازار، آرامش و ثبات را تفهیم کنند که خوشبختانه در یکی دو ماه اخیر، جواب داده است.
همین رویکرد اخیر وزیر جدید راهوشهرسازی در خصوص تعامل سیستم بانکی با خریداران مسکن و حذف نگرش دولت قبل به وام خرید، بازار را به واکنش انداخته است.
الان بخشی از متقاضیان خرید در انتظار بیرون آمدن بسته بانکی مدنظر وزیر راهوشهرسازی در خصوص نحوه پرداخت وام خرید مسکن هستند.
احتمال اینکه با پرداخت وام خرید مسکن، قیمت‌ها به شیب افزایشی برگردد، وجود دارد؟
البته در سال ۸۶، سیاست پرداخت وام خرید مسکن تاحدودی در به هم ریختن قیمت‌ها نقش بازی کرد. آن زمان اصل موضوع پرداخت وام خرید مسکن، محل اشکال نبود بلکه شیوه‌ای که بانک‌ها بی‌محابا و بدون نظارت و بدون محدودیت به هر متقاضی، تسهیلات خرید پرداخت می‌کردند مشکل‌ساز شد.
بعضی‌ها با این تسهیلات دلالی مسکن می‌کردند.
یعنی دولت باید در پرداخت وام خرید مسکن، احتیاط کند؟
باید به گونه‌ای این تسهیلات پرداخت شود که ماجرای سال ۸۶ تکرار نشود.
من موافق ۱۰۰ درصد پرداخت وام خرید مسکن هستم حتی وام‌های کلان و تامین‌کننده قدرت خرید تا ۹۰درصد قیمت مسکن.
اما مدل پرداخت با ضوابط باید باشد و فضای کاملا نظارتی در آن حاکم باشد.
ما در سال ۸۶ داشتیم کسانی را که صاحب‌خانه بودند و به نام همسر یا فرزند خود، از بانک تسهیلات کلان خرید مسکن می‌گرفتند و با خرید ملک دوم یا بیشتر، دلالی و خریدوفروش مدام آپارتمان را در بازار گسترش دادند. کسانی را داشتیم که با وام خرید مسکن، پیش‌خرید‌های گسترده در بازار را دامن زدند چون سود قیمت ناشی از فروش آپارتمان پیش‌فروش شده در آن زمان به مراتب بیشتر از سود بانکی تسهیلات بود.
بنابراین کنترل در پرداخت وام، باید اولویت دولت باشد.
ظاهرا خبر پرداخت قریب‌الوقوع تسهیلات خرید مسکن، واکنش‌هایی در بازار به همراه داشته است.
در حال حاضر بخشی از بدنه مصرفی بازار مسکن منتظر این‌گونه امتیازات برای خرید مسکن در حوزه خودشان هستند. همه این دلایل رکود مسکن را تا الان رقم زده است.
همچنین نداشتن بیم در جهت افزایش قیمت مسکن، باعث شده مردم دغدغه‌ای برای هجوم و خرید سریع نداشته باشند.
معاملات الان کاهش محسوسی نسبت به مدت مشابه سال‌های قبل ندارد، اما رونقی که معمولا در تابستان هر سال در بازار ملک حاکم می‌شود، امسال آن را شاهد نبودیم. الان به یک ثبات نسبی در قیمت مسکن رسیدهایم.
کاهش قیمت مسکن در ماه‌های آینده تداوم دارد؟
اگر منظورتان این است که کلمه «ارزانی بیشتر» را از من بشنوید، بنده مثل برخی‌ها صریح و بدون‌منطق، درباره قیمت اظهارنظر نمی‌کنم، اما این امید و انتظار را داریم.
در خرید و فروش مسکن، همیشه یک کف و سقف برای قیمت وجود دارد.
کف قیمت کجاست؟
کف به نظر من جایی است که توازن و تعادل در قیمت با توجه به قدرت خرید و ارزش قیمت زمین و سرمایه‌گذاری ساخت برقرار شود.
الان این تعادل برقرار شده است؟
الان به تعادل نسبی رسیدهایم. مدارکی داریم که نشان می‌دهد آپارتمانی که در منطقه ۲ در حدفاصل سعادت‌آباد و شهرک‌غرب در دی‌ماه پارسال متر مربعی ۱۱ میلیون تومان معامله شد، همان واحد آپارتمانی در اواسط شهریور۹۲ با قیمت متری ۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان به فروش رفته است، این یعنی رسوخ افت‌قیمت به گران‌ترین نقاط پایتخت.
اما اینکه توقع داشته باشیم قیمت مسکن از پایه‌های تشکیل‌دهنده آن که قیمت زمین و مصالح است پایین‌تر بیاید با موازین اقتصادی سازگاری ندارد و مردم باید مستحضر باشند که وقتی قیمت به توازن می‌رسد، دلایلی که می‌تواند موجب کاهش بیش‌از حد آن شود، عرصه رقابتی در بازار و عرضه بیشتر خواهد بود. من در حال حاضر زمینه‌ای برای رقابت یا عرضه بیشتر نمی‌بینم که بگویم قیمت از کف هم پایین‌تر می‌آید.
در برخی کشورها این اتفاق می‌افتد مثلا سیاست دولت و شهرداری‌ها برای اعطای مشوق به سرمایه‌گذاران به اجرا درمی‌آید و بازار رقابتی می‌شود.
الان در بازار متعادلی قرار داریم بنابراین مردم و آنهایی که مصرف‌کننده واقعی هستند منتظر افزایش یا کاهش قیمت نباشند و وارد بازار شوند.
اجاره‌بها در تابستان امسال چقدر افزایش پیدا کرد؟
اجاره‌بها خوشبختانه نسبت به تابستان پارسال خیلی اوضاع بهتری داشت دلیلش هم رکود معاملاتی بود.
ما در تابستان ۹۱ شاهد افزایش ۱۸۰ درصدی اجاره‌بهای آپارتمان در بعضی نقاط تهران بودیم.
اما در تابستان ۹۲ با توجه به وضعیت سه‌ماه اول سال، رکود بازار و رسیدن به ثبات نسبی تاثیر بسزایی داشت در عدم افزایش بی‌رویه اجاره‌بها و درصد زیادی از مستاجران به تمدید قراردادهای‌شان روی آوردند که حجم تمدید اجاره‌نامه‌ها بیش از سال‌های گذشته بوده است و این نشان می‌دهد با مالکان به توافقی رسیده‌اند که به صورت معقول اجاره‌بها را افزایش دهند.
در تهران افزایش اجاره‌بها در تابستان امسال بین ۱۸ تا ۲۵ درصد بوده است.
این روزها مشاوران وزیر راهوشهرسازی پیشنهادهای مختلفی برای ساماندهی بازار اجاره به دولت می‌دهند، اما شاید هیچ‌کدام از این پیشنهادها برخاسته از بازار و عملیاتی نباشد. به نظر شما برنامه کارآمدی که مورد پذیرش سه‌طرف بازار اجاره به خصوص دلالان و موجران باشد، چیست؟
یکی از مسائلی که موجبات کاهش قیمت اجاره و تسهیل مردم در تامین مسکن اجارهای را به دنبال خواهد داشت، این است که دولت به این حوزه ورود کند و برای بخش‌خصوصی تسهیلات قائل شود.
در برخی کشورها مردم تمایلی به خرید خانه ندارند، چون صنعت اجاره در آنجا آنقدر رشد کرده و کمپانی‌های اجاره‌داری شکل گرفته‌اند که وقتی مردم مسکن اجارهای مدرن در سطح انبوه می‌خواهند، شرکت‌های اجاره‌داری قادر به تامین آن هستند.
این اتفاق چندین حسن دارد. دولت با اعمال حاکمیت بر این شرکت‌ها، آنها را مکلف میکند برای دوره مثلا ۵ساله، ساختمان‌ها را با مقرراتی که دولت وضع میکند اجاره دهند و حتی می‌تواند نرخ اجاره‌بها را در سطح کل بازار از طریق تعیین نرخ برای این کمپانی‌ها، کنترل کند. اجاره‌بهای این ساختمان‌ها در محله‌های مختلف، بازدارندگی در افزایش بی‌ضابطه اجاره‌بها ایجاد میکند و بدون آنکه دولت دخالت غیرمنطقی از طریق مثلا تعزیرات در کل بازار انجام دهد، نرخ‌ها در سطح شهر تحت‌تاثیر اجاره‌بهای شرکت‌های اجاه‌دار، متعادل می‌شود.
تمهیداتی که دولت از بابت ارائه زمین و تسهیلات بلندمدت برای شرکت‌های اجاره‌داری قائل می‌شود، عرضه آپارتمان اجارهای را افزایش می‌دهد و موجب شکست اجاره‌بها در منطقه می‌شود. وقتی دولت از طریق این شرکت‌ها، یک الگوی اجاره‌داری براساس تعیین اجاره‌بهای معین برای متراژ مشخص، ارائه می‌دهد موجر ساختمان مجاور که دو برابر این مبلغ اجاره می‌دهد مجبور می‌شود حداکثر ۱۰ درصد بیشتر از نرخ دولتی، اجاره‌بها را تعیین کند.
دولت با کمپانی‌های اجاره‌داری قرارداد را طوری تنظیم میکند که قیمت پایه اجاره‌بها و افزایش سالانه آن، کاملا مشخص و تحت نظارت و سلیقه دولت باشد. اما اینکه دولت همین‌طوری نرخ تعزیرات بدهد و ابزاری در بازار اجاره از بابت آپارتمان‌ها، دستش نباشد همین می‌شود که به جای افزایش ۱۰ درصدی مدنظر تعزیرات، نرخ‌ها ۵۰ درصد افزایش پیدا میکند.
دیروز اعلام شد قیمت سکه از ابتدای سال تا کنون ۳۰ درصد ارزان‌تر شده با توجه به چشم‌انداز کاهشی در این بازار، آیا احتمال ورود نقدینگی‌ها به سمت بازار خرید مسکن وجود دارد؟
ببینید در سال‌های گذشته تجربه این ورود و خروج در بازار مسکن وجود داشته است. مثلا از بورس و مسکن رفته به سمت دلار و طلا یا حالت عکس اتفاق افتاده است.
اما من فکر می‌کنم با توجه به وضعیتی که الان در بخش مسکن شاهد آن هستیم و ثباتی که در قیمت مسکن برقرار شده، خیلی بحث سرمایه‌گذاری فعلا در بازار مسکن مشهود نیست. حتی اگر در حالت بدبینانه، جریان نقدینگی به سمت بازار مسکن ایجاد شود در کوتاه‌مدت اثری بر قیمت مسکن نخواهد داشت بنابراین آسیبی به خریدارانی که تا آخر امسال وارد بازار مسکن می‌شوند، نخواهد رسید.
چون ورود نقدینگی به بازار مسکن یک‌شبه صورت نمی‌گیرد. مسکن مرغ و تخم‌مرغ نیست و پروسه افزایش یا کاهش قیمت مسکن در شرایط متعادل و معمولی، بیش از یک‌سال زمان نیاز دارد.
معاون بازرسی اتحادیه املاک تهران می‌گوید:
از نقش «حضور شهردار تهران در انتخابات خرداد و شهریور» تا تاثیر «تفهیم آرامش به بازارهای اقتصادی توسط دولت جدید» بر قیمت مسکن
وام خرید محل اشکال نیست، روش پرداخت خطرآفرین است، سال۸۶ خانه‌دارها به برکت وام خانه‌های دوم و سوم خریدند
عواملی که می‌تواند سبب کاهش بیشتر قیمت شود
نظرات