پیوند بورس با ساختوساز
تدوین آیین‌نامه نحوه استفاده از حداقل چهار نوع از ابزارهای بازارسرمایه برای تامینمالی حوزه‌های ساخت و خرید مسکن، آغاز شد.بازار مسکن از حدود پنج سال پیش مجاز بود مشروط به توافق بین وزارت مسکن وقت با وزارت اقتصاد، از این ابزارها شامل صندوق زمینوساختمان، صندوق املاک‌ومستغلات و اوراق رهن ثانویه بهره ببرد؛ اما این اتفاق نیفتاد.در حال‌حاضر با عضویت مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی در شورای‌عالی بورس، زبان مشترک دو وزارتخانه برای پیوند دادن بازار سرمایه به بازار ساختوساز، فراهم شده و قرار است حداکثر تا پایان امسال، لااقل یک صندوق زمینوساختمان – با هدف تقویت عرضه مسکن- در بورس شکل بگیرد.
رایزنی‌های بورسی برای به‌کارگیری ۴ ابزار نوین مالی در بازار‌مسکن
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) عضویت مشاور وزیر راه‌وشهرسازی در شورای عالی بورس، امیدواری‌هایی را در بازار مسکن برای بهره‌گیری از قدرت تامینمالی بازار سرمایه - پس‌از پنج سال ناکامی در حق‌استفاده قانونی از این بازار- ایجاد کرده است.
وزارت راه‌وشهرسازی تدوین ضوابط استفاده از حداقل ۴ ابزار در بازارسرمایه شامل «صندوق زمینوساختمان»، «صندوق املاک‌ومستغلات»، «صندوق تملک زمین» و «اوراق رهن‌ثانویه» را با استناد به قوانین و آیین‌نامه‌های اجرایی بالادست، شروع کرده و به زودی برای اخذ مجوز، آن را به وزارت اقتصاد و شورای عالی بورس ارائه می‌کند.
با تصویب قوانین «ساماندهی مسکن» و «نوسازی بافت‌فرسوده» به ترتیب در سال‌های ۸۷ و ۸۹، مفادی در آیین‌نامه اجرایی این دو قانون لحاظ شد که به موجب آنها، وزارتخانه‌های اقتصاد و مسکن وظیفه داشتند روش‌های استفاده از سرمایه‌های خرد فعال در بازار سرمایه را برای تبدیل‌شدن به تسهیلات خرید یا ساخت‌مسکن و حتی قابل‌استفاده کردن این سرمایه‌ها در بانک‌ها برای تبدیل به وام‌خرید، طراحی کرده و مجوز به کارگیری این روش‌ها را از نهادهای ذی‌ربط –شورای عالی بورس و بانک‌مرکزی- دریافت کنند.
مجموعه تدابیری که سال‌ها پیش، قانون برای دولت در حوزه تامینمالی بخش مسکن از طریق بازارسرمایه در نظر گرفته، اگر چه تاکنون به واسطه فراهم بودن ساده‌ترین روش – تزریق خط اعتباری بانک‌مرکزی- مورد توجه نبود اما در حال‌حاضر که خطوط اعتباری ته کشیده و قانون برنامه پنجم نیز اجازه شارژ دوباره خط‌اعتباری را از دولت سلب کرده، اقدامات جدی برای طراحی ابزارهای بازار سرمایه در وزارت راه‌وشهرسازی آغاز شده است.
هر چند سال۸۸ وزیر مسکن وقت –محمد سعیدی‌کیا- و همچنین معاون مسکن وزارتخانه – منوچهر خواجه‌دلویی- همت کردند تا اولین ابزاری را که قانون ساماندهی تحت عنوان «صندوق زمینوساختمان» برای این بخش تعریف کرده بود به کار بگیرند و تحت‌تاثیر تلاش آنها، صندوق «چشمه» در بورس تاسیس شد، اما این صندوق چندماه بعد به دلیل آنچه بوروکراسی و مقررات پیچیده اداری و بورسی برای ارکان صندوق‌های زمینوساختمان، عنوان شد، نتوانست به فعالیت خود ادامه دهد و تعطیل شد.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اقدامات تازه وزارت راه‌وشهرسازی برای طراحی مسیر سهل و در عین‌حال قانونی بابت تامینمالی بازارهای ساختوساز و خریدمسکن از طریق بازار سرمایه حاکی است: حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر به همراه کارشناسان بازارسرمایه – دکتر سلمان خادم‌المله و دکتر سعید اسلامی‌‌بیدگلی- مدتی است کار تنظیم و اصلاح متن آیین‌نامه اجرایی یک ماده از قانون حمایت از نوسازی بافت‌فرسوده را شروع کرده‌اند.
این ماده که به دولت اجازه استفاده از ابزارهای نوین تامین مالی را می‌دهد، به این علت مورد توجه قرار گرفته که دیگر نیازی به اخذ مجوز از مجلس برای این ابزارها نباشد و فقط در داخل بدنه دولت، هماهنگی لازم باشد.
حسین عبده تبریزی هفته گذشته از طرف وزیر اقتصاد به عنوان نماینده وزیر در شورای عالی بورس، منصوب شد و حالا حضور همزمان وی در وزارت راه‌وشهرسازی و بورس، نقش زبان‌مشترک این دو نهاد را برای ایجاد تفاهم در پیوندزنی بازارهای سرمایه و مسکن برعهده خواهد داشت.
به گفته سلمان خادم‌المله – کارشناس بازارسرمایه- وزارت راه‌وشهرسازی می‌خواهد حداکثر تا پایان امسال، حداقل یکی از سه ابزار قابل‌استفاده در بازارسرمایه شامل صندوق زمینوساختمان را با تاسیس اولین صندوق، عملیاتی کند.
سلمان خادم‌المله
در پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۷ قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، در خصوص شیوه‌های مختلف تامین منابع مالی برای احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، ابزارها و نهادهای مالی متنوعی پیش‌بینی شده است که در صورت راه اندازی هر کدام از ابزارها و نهادهای مذکور فضای حوزه عرضه و تقاضای بخش ساختوساز (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و .....) و همچنین فضای بازار سرمایه متحول خواهد شد.
صندوق زمینوساختمان و شرط ۱۰میلیاردی
یکی از نهادهای مالی مذکور صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است. مکانیزم این صندوق‌ها به این صورت است که صاحب زمینی که منابع مالی لازم برای ساخت و ساز را ندارد زمین خود را (به عنوان آورده غیر نقد) به میان آورده و با همراهی تعدادی از ارکان اجرایی (شامل مدیر صندوق، مدیر ساخت و چند رکن اجرایی دیگر) و البته چند رکن نظارتی که نظارت بر اجرای پروژه را بر عهده خواهند داشت (شامل مدیر ناظر و حسابرس) با جمع آوری وجوه از سرمایه‌گذاران (در قالب انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری برای این صندوق ها) اقدام به ساخت واحدهای مسکونی، تجاری و اداری خواهد کرد. همان‌طور که در مکانیزم اجرایی این صندوق مشخص است، راه اندازی این صندوق‌ها به تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی (اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) منجر خواهد شد و از طرف دیگر عموم سرمایه‌گذاران ولو با سرمایه‌های اندک در این پروژه‌ها شریک شده و از تغییر قیمت ملک بهره‌مند خواهند شد. به علاوه سرمایه‌گذاران بورسی نیز می‌توانند پرتفوی دارایی خود را متنوع‌تر کرده و ریسک پرتفوی خود را با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تعدیل کنند. سود سالانه سرمایه‌گذاران در این صندوق‌ها متناسب با دوره‌های رکود و رونق مسکن و همچنین میزان افزایش قیمت ملک خواهد بود طوری که برخی پیش‌بینی‌هایی که مثلا امروز درباره ۳برابرشدن قیمت ملک در ۸سال آینده، می‌شود برای مناسبات مالی این صندوق‌ها نیز در صورت تحقق، صدق خواهد کرد. برای تاسیس صندوق زمین و ساختمان در آیین‌نامه در حال تدوین، دو شرط لحاظ خواهد شد.
شرط اول تاسیس و راه‌اندازی صندوق زمینوساختمان از طرف متقاضی حقیقی یا حقوقی، ارائه زمین دارای سند و بدون معارض از طرف متقاضی صندوق به عنوان مالک زمین، خواهد بود و در صندوق‌ها فقط منابع مالی مربوط به هزینه ساخت، میتواند از طرف سرمایه‌گذاران بورسی، تامین شود.
شرط دوم نیز تعریف پروژه‌هایی است که ارزش ساخت آنها حداقل ۱۰میلیارد تومان باشد. این پروژه‌ها در بخش‌های مختلف ساختمان شامل مسکونی (شهرک‌سازی)، تجاری، مجتمع‌های تفریحی و رفاهی، بیمارستان و حتی سوله یا انبار صنعتی میتواند تعریف شود. که البته سود سالانه سرمایه‌گذاران بسته به نوع کاربری و شهر محل اجرای پروژه، متفاوت خواهد بود.
راه‌اندازی بازار اجارهداری با صندوق املاک‌ومستغلات
از نهادهای دیگری که در پیش‌نویس آیین نامه اجرایی قانون حمایت از نوسازی بافت‌فرسوده پیشنهاد شده صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات -که در دنیا به REITها مشهور هستند- است. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در دنیا به اشکال مختلفی وجود دارند. ساز و کار یکی از انواع این صندوق‌ها به این صورت است که با وجوه جمع آوری شده از محل انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری این نوع صندوق‌ها اقدام به خرید و فروش و اجارهداری املاک ( اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) می‌کنند. این نوع صندوق‌ها اغلب دو نوع منفعت برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کنند که تا حدودی مشابه منافع حاصل از تملک سهام است. از یک طرف سود نقدی این صندوق‌ها است که اغلب از محل اجاره املاک خریداری شده ایجاد می‌شود که در این حالت میتواند بخشی از هزینه اجاره‌بهای محل اقامت سرمایه‌گذارانی که اجاره‌نشین هستند را تامین کند و از یک طرف سود (یا زیان) سرمایه ای حاصل از فروش واحدهایی است که از قبل خریداری شده است. در دنیا به طور رایج این نوع صندوق‌ها سود نقدی بالایی بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. این صندوق‌ها نیز همان‌طور که از مکانیزم آنها پیدا است به رونق معاملات مسکن و تقویت طرف تقاضای ملک منجر می‌شود و از طرف دیگر عموم سرمایه‌گذاران در این پروژه‌ها شریک شده و از تغییر قیمت ملک بهره‌مند خواهند شد. به علاوه سرمایه‌گذاران بورسی نیز می‌توانند پرتفوی دارایی خود را متنوع‌تر کرده و ریسک پرتفوی خود را با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تعدیل کنند.
جذب نقدینگی برای «خرید زمین»
از نهادهای دیگری که در پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی پیشنهاد شده صندوق‌های تملک زمین (یا صندوق‌های آزاد سازی زمین) است. در این نوع از صندوق‌ها یک ارگان عمومی
(برای مثال شهرداری ها) که قصد نوسازی یک بافت فرسوده را دارند و برای نوسازی بافت مربوطه ناچار به تملک زمین‌های آن بافت هستند، به‌منظور تامین منابع مالی لازم برای تملک زمین مذکور (و پرداخت وجه مطابق قیمت کارشناسی به مالکان زمین) اقدام به تاسیس این نوع از صندوق‌ها کرده و با انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری منابع لازم را از این طریق فراهم می‌کنند. به طور معمول تملک زمین‌های مذکور بین ۲ تا ۴ سال طول خواهد کشید و در این بین سرمایه‌گذاران این صندوق‌ها از تغییرات قیمت زمین طی این سال‌ها و نیز ارزش فعلی عایدات آتی ناشی از نوسازی آن بافت فرسوده که به ارزش زمین‌های مذکور خواهد افزود، بهره‌مند خواهند شد.
انتشار اوراق «رهن‌ثانویه»
از ابزارهای مالی دیگری که در پیش‌نویس آیین نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۷ قانون حمایت از نوسازی بافت‌فرسوده پیشنهاد شده «اوراق رهن ثانویه» است. این اوراق که پیش از این در برخی دیگر از کشورهای دنیا نیز منتشر شده، به پشتوانه وام‌های رهنی، اوراق بهادار جدیدی منتشر می‌کند که سود این اوراق توسط وام‌گیرندگان اولیه تامین می‌شود. انتشار این اوراق به بانک وام دهنده در بخش ملک (در ایران بانک مسکن) کمک خواهد کرد که منابع مالی خود را که پیش از این در دست وام گیرندگان اولیه بلوکه شده بود بتواند آزاد کرده و مجددا به وام گیرندگان جدید وام دهد. این ابزار به تقویت طرف عرضه و تقاضای مسکن کمک شایانی خواهد کرد.
نظرات