تحلیل بازار از افزایش وام مسکن
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بررسی طرح «پرداخت ۱۰۰میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن» از جایگاه بازار اعلام کرد: چنانچه قرار باشد این وام بعد از سه‌سال سپرده‌گذاری، به دست متقاضیان برسد، در این‌صورت، قدرت پوششی وام ۱۰۰ میلیونی که امروز باتوجه به متوسط قیمت مسکن حدود ۵۰ درصد است، در سال ۹۵ با لحاظ تورم سالانه به حدود ۳۰ درصد تقلیل پیدا می‌کند و ممکن است اهداف دولت از کارآمدکردن تسهیلات خرید مسکن محقق نشود. رییس صنف بنگاه‌های‌مسکن با تاکید براینکه محدودیت‌های مالی دولت قابل درک است، گفت: بهتر است تسهیلات جدید از نیمه ۹۳ به بازار بیاید تا رکود معاملاتی شکسته شود. بر اساس این گزارش، هم‌اکنون طرف تقاضا در بازار مسکن با استقبال از وعده وام ۱۰۰ میلیونی در انتظار پرداخت چنین تسهیلاتی، معاملات را به تاخیر انداخته است. در این میان مطالعه دوره‌های رونق و رکود مسکن در ۲۰ سال اخیر و همچنین افت و خیز قیمت نشان می‌دهد منحنی قیمت مسکن حرکت معناداری با سطح تورم داشته و به‌طور متوسط سالانه ۲۰ درصد افزایش پیدا کرده است که این روند بیانگر تقلیل توان مالی خریداران به اندازه ۲۰ درصد در هر سال نسبت به سال قبل از آن بوده است. به این ترتیب پیشنهاد فعالان بازار مسکن تسریع در اجرای وام خرید قدرتمند و همزمان، به کارگیری مالیات برای کنترل قیمت است.
رییس اتحادیه مشاوران‌املاک تهران درباره طرح مدنظر وزیر راه‌وشهرسازی برای پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن در سال۹۵ گفت: دولت بنا دارد طول انتظار دریافت وام خرید از صندوق‌های در آستانه تاسیس سپرده‌گذاری مسکن را ۳ساله تعیین کند اما تجربه نوسان قیمت‌ها نشان داده متوسط قیمت مسکن در دوره‌های گذشته سالانه ۲۰درصد افزایش پیدا کرده و در این صورت اگرچه وام ۱۰۰ میلیونی در حالحاضر ۵۰درصد از قدرت خرید مسکن در کلان‌شهر تهران را برای طبقه متوسط جامعه فراهم می‌کند اما همین وام در سال۹۵ حداکثر ۳۰درصد هزینه خرید مسکن را پوشش خواهد داد.
حسام عقبایی با اشاره به اینکه جزییات اعلام‌شده از زبان وزیر راه‌وشهرسازی درباره طرح افزایش وام خرید مسکن بیانگر برنامه دولت برای پرداخت تسهیلاتی در حدود ۱۰۰ میلیون تومان برای بازار مسکن تهران و دیگر کلان‌شهرهای کشور است، گفت: آنالیز این طرح و تجزیه‌وتحلیل مدل مدنظر وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد وام جدید خرید مسکن از روزی که بانک‌مرکزی و شورای پول‌واعتبار موافقت خود را با طرح اعلام‌کنند سه سال طول خواهد کشید تا به دست متقاضیان مصرفی بازار مسکن برسد، این در حالی است که قدرت وام ۱۰۰ میلیونی بعد از سه‌سال سپرده‌گذاری متقاضیان، باتوجه به نرخ تورم قطعا به اندازه حالحاضر نخواهد بود.
مطالعه دوره‌های رونق و رکود مسکن و همچنین روند ۲۰سال اخیر افت‌وخیز قیمت مسکن، نشان می‌دهد: قیمت مسکن در تهران از سال۱۳۷۰ تاکنون همواره صعودی بوده و سالانه به طور متوسط ۲۰درصد افزایش داشته است و فقط در سه مقطع به ترتیب در سال‌های ۷۶، ۸۳ و ۸۸ در حد منفی ۳درصد نوسان نزولی داشته است. این روند بیانگر تقلیل توان مالی خریداران به اندازه ۲۰درصد در هر سال نسبت به سال قبل از آن است، بنابراین چنانچه در سال‌های آینده، وضعیت تورم و قیمت‌مسکن بدتر از گذشته نشود، در سال۹۵، توان خرید مسکن در تهران ۶۰ درصد کمتر از وضع فعلی خواهد
بود. این فرضیه باتوجه به برنامه دولت یازدهم برای کنترل تورم در حد ۲۵ درصد و همچنین چسبندگی منحنی‌های تورم در قیمت مسکن، دور از واقعیت نیست.
رییس اتحادیه مشاوران‌املاک تهران در این باره تصریح کرد: وام فعلی خرید مسکن که مبلغ آن ۲۰ میلیون تومان است تنها ۵درصد از قدرت خرید متقاضیان را پوشش می‌دهد، اما اگر این وام در همین سال جاری به ۱۰۰ میلیون تومان تبدیل شود – با احتساب میانگین ۲۰۰ میلیون تومانی قیمت یک آپارتمان ۵۰ متری- در این صورت قدرت پوشش وام جدید در ماه‌های انتهایی سال۹۲ به ۵۰ درصد افزایش پیدا می‌کند.
عقبایی خاطرنشان کرد: اما اگر وام ۱۰۰ میلیونی سه سال بعد قابل پرداخت باشد، با توجه به احتمال افزایش ۶۰درصدی قیمت در سال۹۵ نسبت به امسال (متوسط سالی ۲۰درصد)، در این صورت قدرت وام جدید در آن سال حداکثر ۳۰درصد توان مالی خریداران مسکن را تامین می‌کند که ملاحظه می‌شود، هدف مورد نظر دولت برای کارآمدشدن تسهیلات به خاطر طولانی‌شدن دوره پرداخت وام، ممکن است محقق نشود.
استقبال از وام ۱۰۰ میلیونی
رییس اتحادیه املاک تهران تاکید کرد: هم‌اکنون بازار مسکن در شوک وعده وام ۱۰۰ میلیونی قرار دارد و طرف تقاضا خرید خود را به تاخیر انداخته تا بلکه با این تسهیلات بتواند، راحت‌تر خرید کند به همین دلیل بخشی از رکود معاملات مسکن ناشی از وعده افزایش سقف وام خرید مسکن است که بهتر است این طرح حداکثر تا بهمن۹۲ مصوب شده و از نیمه سال آینده پرداخت شود تا افزایش قیمت‌ها، از قدرت اثرگذاری تسهیلات جدید نکاهد، چرا که هر چقدر رکود طولانی‌تر شود، در دوره رونق، دامنه صعود قیمت بیشتر خواهد شد.
براساس این گزارش، وزیر راه‌وشهرسازی سه‌شنبه گذشته در جمع خبرنگاران درباره طرح افزایش وام خرید مسکن اعلام کرد: گزینه مدنظر ما سپرده‌گذاری ۲۵ تا ۳۰ میلیونی متقاضیان در مدت سه سال در صندوق‌ها و پرداخت ۳ برابر اصل سپرده در قالب وام خرید است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اعلام موافقت نسبت به سیاست‌های دولت در رابطه با افزایش وام خرید مسکن گفت: با توجه به وضعیت اقتصادی کشور، قیمت مسکن به صورت دایم در حال نوسان است.
این در حالی است که طی سال‌های اخیر این نوسان به حدی بوده که شاخص قیمت مسکن گاه در حد تورم، گاهی بیش از آن و در برخی مواقع هم کمتر از آن بوده است.
حسام عقبایی افزود: با این وجود قیمت مسکن طی سال‌های گذشته سیر افزایشی داشته است، به طوری که طی ۲۰ سال گذشته، قیمت مسکن در شهرهای بزرگ ۳۰ تا ۴۰ برابر افزایش داشته است.
وی ادامه داد: این دامنه چند برابری قیمت مسکن در شهرهای بزرگ مبین این واقعیت است که افزایش تسهیلات خرید مسکن به عنوان دغدغه اصلی اقشار متوسط و ضعیف جامعه باید در دستور کار جدی دولت وقت قرار بگیرد.
امید به اثرگذاری تسهیلات
عقبایی تاکید کرد: تضعیف قدرت مالی یا قدرت خرید مردم در بخش مسکن و همچنین کاهش جاذبه‌های سرمایه‌گذاری در این بخش که منجر به خروج سرمایه‌ها از این بخش شده است، عوامل مهمی هستند که نسبت مستاجر به مالک را در دهه ۹۰ نسبت به دهه‌های ۶۰ و ۷۰ به میزان قابل توجهی افزایش داده
است.
وی گفت: با توجه به این موارد اگر دولت درصدد برداشتن گامی به‌منظور تامین مسکن مورد نیاز اقشار هدف است و با توجه به اینکه مسکن در کشور ما وابستگی و تاثیرپذیری مستقیمی از سیاست‌های دولت در این حوزه دارد، لازم است میزان تسهیلات بانکی به گونه‌ای باشد که اثرگذاری لازم را برای تامین منابع مالی مورد نیاز برای خرید یک واحد مسکونی داشته باشد.
عقبایی ادامه داد: هم‌اکنون متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی معمولی در شهر تهران بین ۵/۳ تا ۴ میلیون تومان است که تسهیلات فعلی تنها ۵ درصد قیمت یک مسکن معمولی را پوشش می‌دهد و به هیچ وجه تسهیلات مناسبی به نظر نمی‌رسد.
وی با تاکید بر اینکه مسیر تسهیلات‌دهی در زمینه خرید مسکن باید به سمت اثرگذاری پیش برود، خاطرنشان کرد: دولت باید ضمن تلاش برای اعطای حداکثر تسهیلات لازم برای خرید یک واحد مسکونی به متقاضیان مصرفی و افراد واجد شرایط، این تسهیلات را به نحوی تخصیص دهد که به متقاضیان مصرفی واقعی برسد و موجب سوداگری و ایجاد تورم در جامعه نشود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: همچنین افزایش تسهیلات مسکن باید به گونه‌ای باشد که بتواند تمام دهک‌ها را پوشش دهد منتها با نرخ سود و دوره بازپرداخت متفاوت.
وی با تاکید بر اینکه تسهیلات اثرگذار در بخش مسکن نه تنها باعث سوداگری و تورم نمی‌شود، بلکه زمینه‌ساز رونق اقتصادی است، گفت: اگر نتوانیم از طریق تسهیلات پرقدرت خرید مسکن تا ۵۰ درصد هزینه‌های خرید یک واحد مسکونی معمولی را برای متقاضیان مصرفی فراهم کنیم، نمی‌توانیم توقع داشته باشیم تسهیلات اثرگذاری را به بخش مسکن وارد کرده‌ایم.
محدودیت‌مالی دولت را می‌بینیم
عقبایی ادامه داد: البته در این میان باید شرایط اقتصاد کشور و همچنین محدودیت‌های دولت و بانک مرکزی برای اعطای تسهیلات خرید مسکن را در نظر گرفت و مسوولان با برنامه‌ریزی صحیح در این زمینه تصمیم‌گیری کنند.
وی فراگیری، اثرگذاری، از بین بردن تبعیض و زمینه‌سازی برای طبقات مختلف به‌منظور بهره‌مندی از تسهیلات خرید مسکن را نیازمند برنامه‌ریزی دقیق برای اعطای تسهیلات بر حسب درصد مناسبی از قیمت خرید مسکن و تفاوت شاخص‌های بازپرداخت تسهیلات همچون مدت زمان بازپرداخت و درصد سود بین طبقات مختلف درآمدی دانست و گفت: با توجه به اینکه وعده دولت برای اختصاص وام ۱۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن در بین مردم تاثیر داشته است و بازار معاملات خرید و فروش تا حدی متوقف شده است و متقاضیان مصرفی خرید در حال انتظار به سر می‌برند، از دولت توقع می‌رود سیاست‌های خود را تا پایان بهمن ماه در حوزه مسکن رونمایی کند.
وی سپرده‌گذاری سه ساله برای دریافت وام ۱۰۰ میلیون تومانی را قابل تامل دانست و گفت: تضمینی برای ثبات قیمت مسکن تا سه سال آینده وجود ندارد و بنابراین، سه سال خواب سرمایه نمی‌تواند، نسخه خوبی برای روند اعطای تسهیلات خرید مسکن باشد.
عقبایی تاکید کرد: بهتر است آثار اجرایی سیاست‌های جدید دولت در بخش تسهیلات حداکثر تا نیمه سال بعد در بازار مسکن نمود عینی پیدا کند و به سال آخر فعالیت دولت یازدهم موکول نشود.
نظرات