۴ نوع وام خرید مسکن از امروز
چهار نوع تسهیلات جدید خرید مسکن از امروز در شعب بانک مسکن و فرابورس پرداخت می‌شود؛ طوری‌که متقاضیان بدون نیاز به سپرده‌گذاری از طریق فروش امتیاز – اوراق- توسط دارندگان این وامها، می‌توانند یکی از وامهای ۳۵، ۴۵، ۵۰ یا ۶۰میلیون تومانی را دریافت کنند.قیمت خرید و فروش اوراق تسهیلات خرید مسکن تا پیش از ۱۷دی- روز اعلام تصویب افزایش سقف وام- ۳۹ هزار تومان به ازای هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی بود، اما تحت‌تاثیر احیای نسبی جایگاه وام‌خرید مسکن به‌واسطه افزایش سقف و همچنین وقفه‌ای که بین اعلام مصوبه و ابلاغ آن به بانک‌مسکن رخ داد، صف طویل تقاضا تشکیل و باعث شد این قیمت در فاصله ۱۰روز ۵۴ درصد افزایش یابد. با فرض آنکه قیمت اوراق در روزهای آینده تغییر نکند، متقاضیان وام خرید مسکن باید متوسط ۵ میلیون تومان از ارزش وام را برای خرید اوراق هزینه کنند.اوراق وام جدید اگرچه باعث کمک به متقاضیان مصرفی خرید مسکن می‌شود، اما هیجان رشد قیمت اوراق، گروه دیگری را نیز مجذوب خود کرده است. صاحبان نقدینگی که از بازارهای ارز و طلا دست شسته‌اند احتمال دارد با سرمایه‌گذاری در بازار اوراق مسکن، اقدام به سفته‌بازی کنند و با تحریک قیمت اوراق، قدرت وامهای جدید را کاهش دهند.به همین منظور، بانک‌مسکن پس‌فردا (دوشنبه) برای تنظیم بازار وام خرید، ۹۰۰ هزار فقره اوراق تسهیلات منتشر می‌کند تا ظرفیت اوراق قابل خرید و فروش، ۴۵۰ میلیارد تومان افزایش یابد.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) شعب بانک‌مسکن از امروز ۴ نوع وام جدید خرید مسکن در ابعاد ۳۵میلیون، ۴۵میلیون، ۵۰ میلیون و ۶۰ میلیون تومانی به متقاضیانی که بدون انجام مراحل سپرده‌گذاری قصد دریافت تسهیلات را دارند، پرداخت می‌کند.
بانک‌مرکزی پس از ۷روز از تصویب افزایش سقف وام خرید -درحالی‌که تقاضا برای این نوع وامها از همان روز اول تصویب در بازار به صف شد- سرانجام چهارشنبه گذشته متن مصوبه را به بانک‌مسکن ابلاغ کرد تا با انعکاس متن به شعب در روزهای چهارشنبه و پنج‌شنبه، تسهیلات جدید از امروز قابل دریافت شود. تحت‌تاثیر احیای‌نسبی جایگاه وام‌خرید مسکن به‌واسطه افزایش سقف و همچنین وقفه‌ای که بین اعلام خبر وام‌جدید و ابلاغ ضوابط آن به شعب به وجود آمد، هم‌اکنون قیمت تهیه تسهیلات خرید مسکن بانک‌مسکن ۵۴درصد نسبت به روزهای قبل از تغییر سقف وام، افزایش پیدا کرده است. در فرابورس – محلی که امتیاز وام‌خرید از کسی که در یک‌سال گذشته با سپرده‌گذاری در بانک‌مسکن اکنون دارنده وام محسوب می‌شود به کسی که هم‌اکنون بدون سپرده‌گذاری، متقاضی استفاده از وام است در قالب اوراق فروخته می‌شود- قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن از ۳۹هزار تومان در روزهای قبل از تصویب افزایش سقف وام به مرز ۶۰ هزار تومان رسیده است. قیمت اوراق البته سه‌شنبه گذشته با ثبت ۶روز معطلی بانک‌مسکن در دریافت نامه‌رسمی از بانک‌مرکزی، از ۶۴ هزار تومان بالا زد، اما اکنون با ابلاغ ضوابط وام جدید و فراهم شدن زمینه دریافت این ۴ نوع تسهیلات، قیمت اوراق اندکی عقب نشسته است.
کسر ۵ میلیون از وام
به این ترتیب با فرض اینکه از امروز قیمت اوراق تسهیلات مسکن بدون تغییر در سطح همان ۶۰ هزار تومان ثابت بماند، متقاضیان وامهای جدید برای دریافت کف تسهیلات که ۳۵ میلیون تومان است باید ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به دارنده اوراق –صاحب امتیاز وام- پول پرداخت کنند. همچین قیمت اوراق مربوط به گران‌ترین تسهیلات‌خرید که ۶۰ میلیون تومان است نیز ۷میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود.
متقاضیان وامهای جدید خرید مسکن به‌صورت میانگین باید حدود ۵ میلیون تومان از ارزش وام را برای خرید اوراق آن هزینه کنند. از امروز متقاضیان مسکن در شرایطی از حضور بدون‌کارکرد تسهیلات ۲۰میلیونی خرید خلاص می‌شوند که هزینه دسترسی به وامهای جایگزین، با بیش از ۵۰درصد افزایش ظرف ۱۰روز احتمال دارد در هفته‌های آینده نیز مجددا افزایش پیدا کند. منحنی نوسان قیمت اوراق تسهیلات بانک‌مسکن در فرابورس نشان می‌دهد، هزینه خرید این اوراق در ۹ ماه منتهی به ۱۷ دی‌ماه امسال – روز تصویب افزایش سقف وام‌خرید- به‌دلیل رکود معاملات در بازار مسکن و بی‌اثر شدن قدرت وام ۲۰میلیونی، زمینه‌ای برای افزایش نداشت طوری که نرخ اوراق در سطح ۳۵ تا ۴۰ هزار تومان در نوسان بود. اما ارزش این اوراق در روزهای گذشته به سطح زمستان سال۹۱ –دوره‌ای که معاملات مسکن رونق داشت و حجم خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در تهران رکورد زد- برگشته و در حال رسیدن به بالاترین سطح ۲سال اخیر است. در فرابورس طی سال۹۱، قیمت اوراق تسهیلات مسکن در دوره‌ای کوتاه به بالای ۷۰ هزار تومان هم رسیده بود.
احتمال سفته‌بازی با اوراق
با این سوابق از افت‌وخیز قیمت اوراق تسهیلات مسکن، افزایش دوباره نرخ آن چندان دور از انتظار نیست به خصوص اینکه در حال حاضر دو دسته تقاضا برای خرید این اوراق حجم مراجعه به شعب بانک‌مسکن و فرابورس را افزایش داده است: دسته اول متقاضیان مصرفی بازار مسکن که با هدف تامین‌مالی خود اقدام به خرید اوراق وام‌خرید می‌کنند و دسته دوم صاحبان نقدینگی که با دست‌کشیدن از سرمایه‌گذاری در بازارهای ارز و طلا و بی‌خاصیت بودن سپرده‌گذاری بانکی، سود تضمین‌شده اوراق تسهیلات مسکن را محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری تشخیص داده‌اند.
کسانی که چند روز پیش از تصویب پیشنهاد بانک‌مسکن در شورای پول‌واعتبار، از افزایش قریب‌الوقوع سقف وام خرید خبر داشتند و اقدام به خرید اوراق این تسهیلات کرده بودند، هم‌اکنون معادل دو برابر بیشترین سود بلندمدت قابل دریافت در بانک‌‌های خصوصی، منفعت‌مالی نصیب‌شان شده است. با این حال بانک‌مسکن برای جلوگیری از سرایت سفته‌بازی‌های سیال به بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن، برنامه‌ای در راستای مقررات بازار سرمایه به اجرا درمی‌آورد.
تزریق ۴۵۰میلیاردتومان اوراق در دوشنبه
در روزهای اخیر با نوسانی شدن بازار نقل و انتقال رسمی امتیاز وام خرید مسکن و جهش قیمت در این بازار، گروهی از کارشناسان پیشنهاد «اعمال شرط مصرف ملکی اوراق» را مطرح کردند، به این صورت که اوراق تسهیلات خرید مسکن به کسانی قابل واگذاری باشد که قصد خرید ملک دارند و در ازای ارائه سند یا مبایعه‌نامه بتوانند، این اوراق را دریافت کنند.
اما دبیر هیات‌مدیره بانک‌مسکن روز گذشته در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: اوراق تسهیلات مسکن چونکه در بازار سرمایه خرید و فروش می‌شود باید از مقررات این بازار تبعیت کند و نظام «حراج» باید برای آن لحاظ شود، به طوری که «اعمال محدودیت» با ماهیت بازار سرمایه در تضاد است. ابوالقاسم رحیمی انارکی همچنین با اشاره به اینکه افزایش قیمت اوراق در حد منطقی باعث جذاب‌شدن امتیاز وام‌مسکن و در نتیجه افزایش میل به سپرده‌گذاری در بانک برای دریافت اصل امتیاز می‌شود، افزود: این پروسه در نهایت باعث می‌شود منابع و اعتبارات بانک‌مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید در حجم و ابعاد زیادتر از قبل افزایش پیدا کند. مدیر مرکز برنامه‌ریزی و ارزیابی عملکرد بانک‌مسکن در عین حال تصریح کرد: بانک‌مسکن دوشنبه این هفته برای تنظیم بازار وام‌خرید ۹۰۰ هزار فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی منتشر می‌کند، تا ظرفیت اوراق قابل خرید و فروش در این بازار ۴۵۰ میلیارد تومان افزایش پیدا کند. رحیمی انارکی با بیان اینکه ۹۰۰ هزار اوراق جدید تسهیلات مسکن براساس میانگین رسوب منابع و نسبت سپرده‌گذاری‌ها، منتشر و توزیع می‌شود، گفت: بانک‌مسکن هیچ دخالتی خارج از دامنه تعادلی منابع و مصارف بانک در این بازار نخواهد کرد اما هر چقدر منابع‌مان بیشتر شود، اوراق بیشتری توزیع خواهیم کرد.
پیش‌بینی افزایش عرضه امتیاز
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» چهارشنبه گذشته چند ساعت قبل از آنکه بانک‌مسکن نامه اجرای عملیاتی پروسه پرداخت وام جدید را از بانک‌مرکزی دریافت کند، درحالی‌که قیمت اوراق این تسهیلات در نبود خود تسهیلات، ساعتی رو به افزایش بود، نماد معاملاتی اوراق در فرابورس بسته شد.
فرابورس علت مسدودکردن خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن را اقدام برای افزایش اساسی قیمت اوراق بیش‌از سقف روزانه عنوان کرد، تا بعد از بازگشایی نماد، دارندگان اوراق انگیزه عرضه را پیدا کنند.
روز چهارشنبه گذشته با افزایش بیش‌از ۵۰درصدی قیمت اوراق مسکن، حجم تقاضا برای فروش اوراق نسبت به روزهای قبل چند برابر شد. با سطح جدید قیمت خرید «وام‌خرید مسکن» پیش‌بینی می‌شود، حجم عرضه امتیاز وام در بازار اوراق بتواند پاسخگوی تقاضای رو به افزایش باشد.
«تقسیم آپارتمان»؛ شرط وام‌خرید زوج‌ها
بانک‌مسکن در دستورالعملی که برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن مخصوص زوج‌‌های جدید، تعریف کرده، شرط پرداخت این وام را «تقسیم یکسان میزان مالکیت زوج و زوجه در آپارتمان مورد معامله» تعیین کرده است.
زوج‌هایی که از ۱۷دی‌ماه امسال به بعد عقد‌‌شان جاری می‌شود، می‌توانند ۵۰میلیون تومان وام‌خرید مسکن از بانک‌مسکن دریافت کنند. این تسهیلات در قالب دو فقره وام ۲۵میلیونی به زوج و زوجه ارائه می‌شود اما برای دریافتش، هر یک از زوجین باید صاحب و مالک قانونی سه‌دانگ از آپارتمانی باشند که بانک در ازای خرید آن توسط زوج، می‌خواهد سرجمع ۵۰میلیون تومان وام‌خرید اعطا کند. بنابراین زوج‌ها اولا باید در ازای تقاضا برای دریافت وام ۵۰میلیونی، اقدام به خرید واحدمسکونی کنند و صرف داشتن آپارتمان از قبل، این وام به آن آپارتمان تعلق نمی‌گیرد و دوم اینکه، سند واحدمسکونی مورد تقاضا برای وام نمی‌تواند ۶دانگ به مالکیت زوج (مرد خانواده) باشد، بلکه باید نیمی از مالکیت به‌نام زوجه بشود! این شرط که ممکن است اختلافاتی را در شروع زندگی از بابت مالکیت ایجاد کند، برای تضمین بازپرداخت اقساط وام ۵۰میلیونی تعریف شده است تا اگر هر یک از زوجین در بازپرداخت ۲۵میلیون تسهیلات طفره رفت، بانک بتواند سه‌دانگ از ملک را به اجرا بگذارد. اما آیا امکان فروش سه‌دانگ از یک واحدمسکونی معمولی –که احتمالا متراژ کوچک خواهد بود- برای بانک‌مسکن درحالی‌که مالک سه‌دانگ دیگر آن قصد فروش ندارد، کار راحتی خواهد بود؟ به نظر می‌رسد بانک‌مسکن برای جلوگیری از تردید زوج‌ها به استفاده از وام ۵۰میلیونی و حذف اختلافات احتمالی مابین زوجین بابت شراکت در مالکیت و همچنین تقویت ضمانت بازپرداخت اقساط این وام، لازم است با حذف این شرط، تعهد پرداخت به موقع اقساط وام ۲۵میلیونی زوجه را از زوج که صاحب ۶دانگ آپارتمان است به‌صورت تعهد محضری دریافت کند. بانک‌مسکن حتی می‌تواند وام۵۰ میلیونی را به جای تقسیم و پرداخت به زن و شوهر، یکجا به مالک –چه زوج چه زوجه، هر کدام که مالک آپارتمان مورد وام است- بپردازد.
نظرات