رمزگشایی از بازار مسکن ۹۳
شروع تدریجی معاملات مسکن و عبور از رکود ۱۰ ماه گذشته، احتمال اینکه «بازار مسکن سال۹۲ در هفته‌های پایانی رنگ رونق به خود بگیرد» را افزایش داده است. نتایج مطالعه‌ای که درباره چشم‌انداز بازار مسکن – با لحاظ قرار دادن اثر متغیرهای بیرونی همچون اوضاع سه بازار اقتصادی- انجام شده، نشان می‌دهد: تحت‌تاثیر کاهش قیمت مسکن در سراسر تابستان و پاییز امسال و همچنین آرامش نسبی در فضای اقتصادی و سیاسی ماه‌های اخیر، در دی‌ماه میل به خرید و فروش ملک مسکونی افزایش چشمگیری پیدا کرده، طوری که رونق معاملات مسکن تا بهار۹۳ کاملا مشهود خواهد شد. در این بررسی، رفتار معکوس بازار سرمایه و بازار مسکن و همچنین افت اخیر شاخص بورس مورد تامل قرار گرفته و تاکید شده است: بعد از نوسانات شدید شاخص قیمت در حوزه‌‌های ارز، طلا، بورس و مسکن طی سال ۹۱ و نیمه اول ۹۲، هم‌اکنون همگرایی معناداری در این بازارها ایجاد شده که نتیجه آن در میان‌مدت باعث می‌شود بازارها فرصت تعدیل یکدیگر را پیدا کنند و قیمت‌های نسبی به سمت ثبات و تعادل سوق داده شوند. پیش‌بینی‌هایی که در این مسیر برای سرنوشت قیمت مسکن -با توجه به حتمی‌بودن رونق معاملات- می‌شود، حکایت از آن دارد که حداقل در پنج ماه آینده، جهش یا افزایش پلکانی در قیمت‌ها رخ نخواهد داد هر چند ممکن است روند کاهنده قیمت متوقف شود.
به گزارش بنانیوز ؛ تغییر فاز به وجود آمده در بازار مسکن و شروع تدریجی دور تازه‌ای از رونق معاملات در یک ماه اخیر، برخی امیدواری‌ها به پایداری «وضعیت‌فعلی» قیمت مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده و باعث نگرانی از «مقصد‌آتی» نرخ‌ها شده است.
روند کاهشی قیمت مسکن در سراسر تابستان و پاییز امسال باعث شد فاز رکود معاملاتی از ابتدای زمستان خاتمه پیدا کند، طوری که مقایسه حجم خریدوفروش آپارتمان در دی‌ماه با ماه‌های قبل، حکایت از شروع رونق معاملات دارد.
اکنون بررسی‌ها درباره جنس این رونق نشان می‌دهد: میل به خرید مسکن در فاصله پایان۹۲ تا اواخر بهار۹۳ -مشروط به ادامه آرامش اقتصادی و سیاسی در کشور- بیشتر می‌شود و باعث افزایش مشهود حجم معاملات خواهد شد به گونه‌ای که قیمت مسکن در ماه‌های آتی بدون جهش یا افزایش پلکانی، از روند کاهند فاصله خواهد گرفت. در این مطالعه که توسط محمود جهانی صاحب‌نظر حوزه اقتصاد مسکن انجام شده، برای پیش‌بینی دقیق شرایطی که در ماه‌های آینده بازار مسکن را فرامی‌گیرد، رفتار دو سال اخیر سایر بازارهای اقتصادی نیز مورد تجزیه‌وتحلیل قرار گرفته و مشخص شده، نوسانات شدید شاخص قیمت در چهار بازار اقتصادی طی سال۹۱، در نیمه‌دوم امسال به‌شدت کم شده و هم‌اکنون نوعی همگرایی در شاخص‌قیمت‌ها نمایان است، طوری که شاخص قیمت بازار سرمایه در بالاترین حد و شاخص قیمت مسکن در کمترین رتبه در مقایسه با رتبه‌های میانی ارز و طلا قرار دارد. در این شرایط بازارها فرصت تعدیل یکدیگر را برای تثبیت قیمت‌های نسبی پیدا می‌کنند.
متن نتایج این مطالعه به شرح زیر است:
بالاخره پس از ماه‌ها تداوم رونق در بازار سرمایه، شاخص بورس در مرز ۹۰ هزار دچار سکون شد و در کمتر از ۱۰ روز تا حدود ۸۱ هزار واحد کاهش یافت. سرعت کاهش به اندازه‌ای بود که زنگ خطر جدی را برای خیلی از اشخاص حقیقی به صدا درآورد و به ویژه تازه‌واردها که طی ماه‌های اخیر بدون هیچ آگاهی از قوانین بازار سرمایه و اطلاعات شرکت‌ها بر موج بورس سوار شده بودند حالا احساس خطر جدی کردند و بعضا اقدام به خروج نقدینگی خود از بازار کردند. معذالک در یکی دو روز گذشته آرامش نسبی بر بازار حاکم شده و روند شاخص مجددا به سمت مثبت شدن گرایش پیدا کرده است. اکنون باتکیه بر همین شرایط، وضعیت بازار مسکن را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
بازار مسکن و بورس دو رقیب سنتی و جدی برای جذب نقدینگی مازاد در اقتصاد کشور هستند. نقدینگی مازاد همواره سرمنشأ تحولات روند قیمتی در هر دو بازار بوده است. شاخص قیمتی این بازار از ۲۲ سال گذشته که بازار سرمایه در اقتصاد کشور جایگاه خود را یافته و نقش آفرین شده است، روندی کاملا متناظر یکدیگر را رقم زده‌اند. به گونه‌ای که رونق بورس، رکود مسکن را موجب شده و برعکس رونق مسکن، رکود بازار بورس را رقم زده است.
موضوع دیگری که قابل نتیجه گیری است روند سال ۹۲ بازار بورس است، که طی یکسال به لحاظ قدر مطلق و به قیمت اسمی بیش از ۲ برابر آنچه که در ۲۱ سال قبل طی کرده بود، افزایش یافته است و با شاخص مسکن فاصله باورنکردنی و چشمگیری پیدا می‌کند.
البته تحولات چند سال اخیر اقتصاد کشور بسیار سریع بوده و فعل و انفعالات کوتاه‌مدتی به جا می‌گذارد. به ویژه اگر بخواهیم دامنه پیش‌بینی را برای افق زمانی کوتاه‌تری برای مثال کمتر از یکسال بیان کنیم باید روند شاخص‌های مرتبط را در دوره زمانی کوتاه‌تر و تفصیلی‌تر مورد بررسی قرار دهیم. نمودار شماره ۱، روند این دو بازار را با اضافه شدن دو شاخص دیگر که در جذب نقدینگی نقش‌آفرین هستند و گاهی بازار مسکن و بورس را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهند، تفصیلی‌تر و به‌صورت ماهانه از ابتدای سال ۱۳۹۰ تاکنون نشان می‌دهد. این نمودار بیان می‌کند که از اوایل سال ۱۳۹۰ ابتدا ارز و سکه روند افزایشی خود را آغاز کرده و تا آخر سال ۱۳۹۱، این دو شاخص فراتر از سایر بازارها، سیر صعودی می‌یابند و رشد ۳۵۰درصد را به ثبت می‌رسانند.
سپس در سال ۹۲، ارز با کمی افت در حدود ۲۸۰ درصد به تعادل می‌رسد، ولی سکه به‌دلیل شرایط ثبات و خوش‌بینی اقتصادی و سیاسی، کاهش بیشتری را تجربه کرده و در حدود ۲۱۰ درصد به ثبات می‌رسد. و اما بعد از این ۲ شاخص، قیمت مسکن است که از نیمه دوم سال ۹۰، ابتدا تحت تاثیر اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها و از مجرای فشار هزینه و افزایش قیمت تمام شده ساخت، روند افزایشی قیمت را شروع می‌کند، سپس یک‌بار دیگر به فاصله یکسال و در نیمه دوم سال ۱۳۹۱ و این بار، فشار تقاضا (از نوع سرمایه‌ای یا سوداگرانه) موج جدید افزایش قیمت را بر مسکن تحمیل می‌کند. این روند افزایشی تا سه ماهه اول سال ۱۳۹۲ ادامه می‌یابد. ولی در این مقطع با اوج گرفتن شاخص بورس، حرکت افزایشی قیمت مسکن متوقف و در ادامه سال با رشد شاخص بورس، به‌طور نسبی روند کاهشی به خود می‌گیرد.
تحت این شرایط روند بازار بورس نیز مشخص است. همان‌گونه که از نمودار ملاحظه می‌شود بازار بورس از ابتدای سال ۹۰ از ثبات نسبی برخوردار بوده، از نیمه دوم سال ۱۳۹۱ روند رو به رشد خود را آغاز و درحدود یکسال شاخص از ۱۰۰ به بیش از ۳۰۰ واحد افزایش می‌یابد و فراتر از همه شاخص‌ها قرار می‌گیرد.
جایگاه ۴ بازار اقتصادی در بهمن‌ماه
اگر در همین مقطع، یعنی نیمه نخست بهمن ماه نظری بر وضعیت فعلی شاخص‌های مورد بحث بر مبنای سال۹۰ داشته باشیم، ملاحظه خواهیم کرد که شاخص مسکن، در عدد ۲۰۰ واحد و در وضعیت پایین‌تر از بقیه شاخص‌ها قرار گرفته، بعد شاخص سکه است که در حدود ۲۱۰ واحد است، بعدا نوبت به شاخص ارز است که در حدود ۲۸۰ قرار دارد و در نهایت و فراتر از همه شاخص‌ها، بورس است که بالاتر از ۳۰۰ واحد را به نفع خود ثبت کرده است.
نتیجه این بحث آن است که در شرایط میان‌مدت که بازارها فرصت تعدیل یکدیگر را خواهند داشت، روند کلی شاخص‌ها، همگرا خواهد بود و قیمت‌های نسبی، بازارها را به سمت ثبات و تعادل سوق خواهد داد. چهار بازار مورد بررسی نیز بعد از آنکه شرایط خاص بر وضعیت کلی اقتصاد حکمفرما شد و از تعادل خارج شدند، سال‌های ۹۰ و ۹۱ روندی واگرا پیدا کردند، از نیمه دوم سالجاری روند همگرا یافته و به نظر می‌رسد طی سال ۹۳ این حرکت سیر تکاملی خود را تکمیل کند. نتیجه این تحلیل، البته ریزش بیشتر بورس و از سرگیری روند جهشی قیمت مسکن نخواهد بود.
بنده با توجه به شرایط کلی اقتصاد و چشم‌انداز مثبت فضای سیاسی و تصمیم‌گیری‌های اقتصادی، اعتقادی به ریزش شاخص بورس، از نوعی که در دهه ۸۰ اتفاق افتاد، ندارم و از این‌رو جهش قیمتی یا افزایش پلکانی مسکن را نیز، آن‌گونه که در سال ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ شاهد بودیم در ماه‌های آتی متصور نیستم. اما همان‌گونه که در مقالات قبلی نیز عنوان کرده بودم انتظار بر این است که طی ماه‌های آتی و بهار ۱۳۹۳، رونق معاملات مسکن اتفاق بیفتد. البته این رونق از ماه‌های اخیر شروع شده و با یک روند بطئی رو به افزایش است به گونه‌ای که تعداد معاملات مسکن تهران که در تیر ماه به حدود ۴۰۰۰ مورد محدود می‌شد با روند افزایشی طی ماه گذشته (دی ماه) به ۸۶۰۰ فقره یعنی بیش از ۲ برابر افزایش یافته است (نمودار شماره ۲).
هر چند این تعداد با تعداد معاملات سال گذشته (که سال رونق بوده است) فاصله زیادی دارد، اما روند افزایشی و با ثبات آن طی این ماه‌ها کاملا مشهود است. اثر این موضوع بر توقف روند کاهشی قیمت مسکن نیز قابل ملاحظه است. به گونه‌ای که میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی که در نقطه اوج خود، یعنی خرداد ماه سالجاری به ۴۲۹۸ هزار ریال بالغ شده بود و سپس با یک روند کاهشی در آذر ماه به ۳۸۴۰ هزار ریال رسیده بود، این روند کاهشی، متوقف و در دی ماه با اندکی افزایش به ۳۸۶۸ هزار ریال می‌رسد. که البته این رقم هنوز از رقم پایانی سال گذشته یعنی ۳۹۱۵ هزار ریال کمتر بوده، ولی مهم توقف روند کاهنده سالجاری است (نمودار شماره ۳).
در پایان، اضافه می‌شود که تحلیل فوق، مبتنی بر روند و شرایط فعلی اقتصاد کشور است و اتخاذ یکسری تصمیم‌گیری‌ها و سیاست‌های بنیادی، همچون اجرای مرحله دوم قانون هدفمندی یارانه‌ها یا تغییر ناگهانی فضای سیاسی، موضوع را به شکل دیگری ممکن است رقم بزند. در خصوص موضوع اخیر یعنی فضای سیاسی به نظر می‌رسد شرایط کلی مبتنی بر خوش‌بینی و روند رو به بهبود است. در خصوص موضوع هدفمندی یارانه‌ها نیز ظاهرا دولت در نظر دارد از خرداد ماه به بعد مرحله دوم را اجرایی کند. لذا اثر آن باید جداگانه و در زمانی نزدیک‌تر به مرحله اجرا بررسی شود.
نظرات