آپارتمان‌های ۹۹ساله متری چند خریدوفروش می‌شود؟
شیوع زمزمه تحویل واحدهای مسکونی‌مهر در اطراف تهران، مشاوران املاک را در فکر راه‌اندازی بازار جدیدی انداخته که در آن قرار است ملک قبل از تعیین قیمت، به دو قسمت زمین و سازه تبدیل شده و فقط برای سازه، «ارزش‌معاملاتی» تعیین شود. همچنین مالکان مسکن‌مهر نیز این روزها با ۴ گزینه «مهاجرت از تهران و سکونت در این واحدها»، «اجاره واحد»، «فروش واحد» یا «خالی گذاشتن واحد» روبه‌رو هستند که بعد از محاسبه سود و زیان هر کدام از این گزینه‌ها، فقط یکی را باید انتخاب کنند.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) در منطقه‌ای نزدیک تهران – پرند- که بیشترین تعداد مسکن‌مهر در آن در حال ساخت است و به زودی حدود ۱۵۰۰ واحد آن تحویل متقاضیان می‌شود، از هم‌اکنون مراجعه برای خرید این نوع واحدها به بنگاه‌های مسکن منطقه آغاز شده؛ طوری که مشاوران املاک در شهر جدید پرند می‌گویند در مقابل تقاضا برای خرید مسکن‌مهر، هنوز پیشنهادی برای فروش از طرف مالکان – متقاضیان واجد شرایط مسکن‌مهر- ارائه نشده است.
برخی مشاوران املاک در شهر جدید پرند برای راه‌اندازی بازار خرید و فروش مسکن‌مهر در این منطقه، ابتدا بازدید کاملی از همه ۹۰ هزار واحد مسکونی‌مهر در حال ساخت در پرند انجام داده‌اند و حالا معتقدند: «از آنجا که زمان تکمیل و بهره‌برداری این واحدها متفاوت است و به تدریج به حالت مسکونی در می‌آیند، برخی گفته‌ها درباره عرضه انبوه مسکن‌مهر و افت قیمت واقعی این واحدها صحت ندارد.» پیش‌تر برخی دلالان مسکن با این فرضیه که همه متقاضیان مسکن‌مهر بعد از دریافت واحدهایشان آن را در نوبت فروش قرار می‌دهند، پیش‌بینی کرده بودند قیمت مسکن‌مهر به مراتب ارزان‌تر از واحدهای غیرمهر می‌شود.
مدیران بنگاه‌های مسکن در عین حال نسبت به نحوه خریدوفروش مسکن‌مهر بی‌اطلاع هستند و حتی برخی از آنها می‌گویند: «مسکن‌مهر چون ۹۹ساله است، امکان فروش ندارد!»
این در حالی است که براساس ضوابطی که وزارت مسکن در نظر گرفته و سازمان ثبت اسناد نیز به آن عمل می‌کند، برای هر کدام از واحدهای مسکونی‌مهر به محض صدور پایان‌کار، سند محضری و رسمی صادر می‌شود.
واحدهای مسکونی‌مهر به مالکیت متقاضیان درمی‌آید به این صورت که در سند قید می‌شود: «عرصه واحد –زمین- در مالکیت دولت است و اعیان آن –همان سازه و بنای مسکونی- به مالکیت دائم فرد متقاضی ثبت می‌شود.»
مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک ضمن تایید امکان خرید و فروش مسکن‌مهر به دنیای‌اقتصاد گفت: ارزش ریالی مسکن‌مهر مشابه سایر واحدهای مسکونی منطقه است با این تفاوت که برای واحدهای مسکن‌مهر، قیمت زمین محاسبه نمی‌شود، چون رایگان است و به صورت ۹۹ساله به اجاره افراد درآمده است.
همچنین رییس اتحادیه مشاوران املاک رباط‌کریم که نظارت بر بنگاه‌های مسکن شهر جدید پرند را بر عهده دارد، در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در برخی مناطق پرند که مسکن‌مهر در حال ساخت است هنوز خدمات اصلی و تاسیسات زیربنایی ایجاد نشده و شرط اول برای فروش این واحدها در بنگاه‌های املاک، داشتن آب و برق و امکانات اولیه زندگی است.
محمد حسنی افزود: هنوز هیچ واحدی از این نوع آپارتمان‌ها در شهر جدید پرند تحویل نشده و تا زمانی که که مالکان مسکن‌مهر مدرک معتبری مبنی بر صحت مالکیت آنها، دریافت نکنند امکان خرید و فروش برایشان فراهم نیست.
این مشاور املاکی در عین حال تصریح کرد: ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی‌مهر تفاوت خاصی با سایر واحدها ندارد، اما امکانات داخلی و جانبی همچون مدرسه، فضای سبز و مراکز تجاری فاکتورهای مهمی هستند که در قیمت تاثیر می‌گذارند.
وی گفت: تکمیل واحدهای مسکونی‌مهر ارتباطی به بی‌ارزش شدن این واحدها ندارد، چون‌که همه کسانی که متقاضی هستند قصد فروش ندارند و ممکن است حداکثر ۳۰ تا ۴۰ درصد از مالکان تصمیم به فروش این واحدها را داشته باشند که این حجم عرضه طبیعی است.
قیمت فروش و اجاره مسکن‌مهر
رییس اتحادیه مشاوران املاک رباط‌کریم که بنگاه‌های املاک شهر جدید پرند را تحت کنترل و مدیریت دارد، همچنین افزود: در حال حاضر هر متر مربع زمین در فاز ۱ و ۲ شهر جدید پرند متر مربعی ۱۰۰ هزار تا ۱۶۰ هزار تومان است که در فاز ۱ زمین در قواره‌های ۳۰۰ متری با جواز ساخت، خرید و فروش می‌شود و در فاز ۲ نیز زمین‌های ویلایی در قواره‌های ۵۰۰ متری بین ۴۵ میلیون تا ۵۰ میلیون تومان قابل خرید و فروش است.
حسنی همچنین نرخ‌های اجاره آپارتمان مسکونی در شهر جدید پرند را بین ۱۰ میلیون تا ۱۲ میلیون تومان رهن‌کامل عنوان کرد و گفت: در حال حاضر پرند بیشتر به شهر خوابگاهی شباهت دارد و اغلب ساکنان این منطقه در تهران شاغل هستند و اگر مترو پرند برقرار شود در فاصله ۳ ماه تاثیر زیادی بر ارزش سکونتی این منطقه خواهد گذاشت.
در همین باره یکی از مشاوران املاک مستقر در شهر جدید پرند به «دنیای‌اقتصاد» گفت: هر متر مربع واحد مسکونی نوساز در پرند حدود ۶۵۰ هزار تومان خرید و فروش می‌شود که با توجه به این قیمت‌ها، ارزش واحدهای مسکونی‌مهر در پرند در صورت تکمیل خدمات و امکانات بین ۵۰۰ هزار تا ۵۵۰ هزار تومان خواهد بود.
کدام گزینه را انتخاب کنیم؟
مالک مسکن‌مهر از روزی که واحد خود را تحویل بگیرد، ۴ حق انتخاب دارد، می‌تواند از تهران مهاجرت کند و در واحدی که با ۱۲ میلیون تومان آورده نقدی و ۲۰ میلیون تومان وام بانکی صاحب آن شده، ساکن شود، می‌تواند آن را اجاره دهد و در تهران با نرخ‌های نجومی اجاره‌بها، واحدی را در یکی از مناطق آلوده شهر اجاره کند، حتی می‌تواند مسکن‌مهر خود را بفروشد و برای خرید مسکن در تهران تلاش بیهوده کند یا اینکه واحد را برای مدتی نامعلوم خالی نگه دارد.
گزینه اول برای برخی از مالکان مسکن‌مهر توجیه دارد و قابل قبول است. آن دسته از کسانی که هم‌اکنون در کرج و شهرهای اطراف تهران مستاجر هستند و در عین حال منتظر دریافت مسکن‌مهر در پرند یا هشتگرد هستند، شانس بیشتری برای سکونت در خانه‌های مهر را دارند؛ چرا که به جای پرداخت هزینه اجاره، می‌توانند اقساط وام مسکن‌مهر را پرداخت کنند و در ملک خودشان ساکن شوند.
گزینه دوم به نظر غیرمنطقی می‌آید، اما انتخاب آن برای گروه‌هایی که در تهران ملک ندارند و در عین حال مستاجر هم نیستند، قابل اجراست. در حال حاضر برخی از متقاضیان مسکن‌مهر در خانه‌هایی که متعلق به خانواده‌هایشان است ساکن هستند و علاقه‌ای هم به خروج از آنها ندارند. برای این افراد، گزینه اجاره مسکن‌مهر بهترین انتخاب می‌تواند باشد تا از یک‌سو این واحدها مورد استفاده مطلوب قرار بگیرد و از سوی دیگر حس غیرموثر بودن مسکن‌مهر نیز در منطقه تقویت نشود.
اما گزینه سوم در صورتی که شرایط انجام آن برای مالکان مسکن‌مهر فراهم باشد، بهترین گزینه می‌تواند باشد. فردی که نهایت ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان برای مسکن‌مهر هزینه نقدی کرده و حدود ۵۰ میلیون تومان نیز اندوخته مالی -پس‌انداز- دارد و با فروش برخی از لوازم مصرفی سرمایه‌ای خود می‌تواند این اندوخته را تا مرز ۶۵ میلیون تومان افزایش دهد، قدرت خرید مسکن در تهران به واسطه فروش مسکن‌مهر را دارد.
در حال حاضر، کنترل‌ها بر روی رفتار مشاوران املاک با متقاضیان فروش مسکن‌مهر جدی شده است؛ طوری که به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک رباط‌کریم، بنگاه‌ها موظف هستند قیمت واقعی مسکن‌مهر را در پرند اعلام کنند و از برخوردهای غیرمنطقی با مالکان مسکن‌مهر خودداری کنند. بنابراین با فروش مسکن‌مهر سود قابل توجهی نصیب مالکان می‌شود، اما فروش در مقطع کنونی فقط برای کسانی که توان خرید مسکن در تهران را دارند، ارزش‌زا خواهد بود و توصیه می‌شود مابقی مالکان سایر گزینه‌ها را انتخاب کنند.
گزینه آخر، انتقال مسکن‌مهر به لیست خانه‌های خالی است. در شهر جدید پرند - متاسفانه در ورودی شهر- تعداد زیادی خانه خالی تعاونی‌ساز وجود دارد که با ورود ساکنان جدید به این منطقه –متقاضیان مسکن‌مهر- در بدو ورود، تصور شهری متروک در ذهن این افراد نقش می‌بندد!
در پرند و هشتگرد به عنوان مناطقی که در آنها مسکن‌مهر برای تهرانی‌ها در حال ساخت است، تعداد خانه‌های خالی قابل توجه است. مسوولان این دو شهر می‌گویند مالکان خانه‌های خالی به دلیل دور بودن مسافت بین محل کار با محل زندگی‌شان فعلا ترجیح داده‌اند این خانه‌‌ها را خالی نگه دارند و در تهران اجاره‌نشینی کنند! اما حالا اگر مالکان مسکن‌مهر نیز گزینه خالی گذاشتن را انتخاب کنند، علاوه بر اینکه نمای شهرها با «شهری قابل زندگی» فاصله می‌گیرد، هزینه‌هایی که دولت از محل تسهیلات ارزا‌ن‌قیمت انجام داده نیز زیر سوال خواهد رفت.
به نظر می‌رسد صرف‌نظر از انتخاب گزینه چهارم، هر کدام از سه گزینه دیگر به شرط فراهم بودن شرایط برای مالکان مسکن‌مهر می‌تواند قابل اجرا باشد.
نظرات