دغدغه ای که هر روز بیشتر می شود
تهران، گروه گزارش- افزایش جمعیت و گسترش شهرنشینی در ایران سبک جدیدی از سکونت را در چند دهه اخیر به ویژه در شهرهای بزرگ پدید آورده که با خانه های سنتی متفاوت است و آپارتمان نشینی نام دارد.
به گزارش ایرنا، این سبک زندگی هر سال که می گذرد، دامنه و ابعاد بیشتری به خود می گیرد و نقاط بیشتری از شهرهای کوچک و بزرگ را در بر می گیرد. در این میان، اجرای طرحهایی نظیر 'مسکن مهر' در بسیاری از شهرهای کشور که مبتنی بر کاهش هزینه ها و انبوه سازی است، شکل و ابعاد جدیدی به آپارتمان نشینی در ایران داده است.
آپارتمان نشینی با خود شرایط و فرهنگ ویژه زندگی را نیز به همراه می آورد و بر خلاف خانه های سنتی دیگر در آن، خبری از حیاط اختصاصی پر دار و درخت نیست، خانواده های مختلفی در درون یک ساختمان با یکدیگر در طبقات و واحدهای گوناگون زندگی می کنند و مفهوم 'چاردیواری اختیاری' که در خانه های سنتی، همه خانه و حیاط آن را در بر می گرفت، محدود به چارچوب آپارتمانی می شود که حتی راهرو ، راه پله ها، حیاط و پشت بام آن هم مشاع و مشترک است.
با وجود آنکه آپارتمان نشینی سابقه چند ده ساله در ایران دارد، اما اگر هر یک از ما نگاهی به وضعیت خود یا اطرافیان خویش بیاندازیم، به راحتی درخواهیم یافت که هنوز جامعه ما حاضر نشده است دست از فرهنگ خانه های سنتی خویش بردارد و به قواعد زندگی آپارتمان نشینی تن دهد.
این موضوع را از پرداخت نشدن بموقع فیش آب و برق و گاز ساختمان گرفته تا پرداخت حق شارژ، حفظ نظافت و پاکیزگی محلهای مشترک، نحوه نگهداری پارکینگ، نحوه پارک خودروها در پارکینگ یا مقابل در ورودی ساختمان، شستن مکرر خودرو در پارکینگ و حتی، گذاشتن زباله پشت در ساختمان می توان دریافت.
این در حالی است که گذاشتن کیسه زباله در مسیر عبور افراد یا پشت در ورودی ساختمان علاوه بر ایجاد صحنه ای نازیبا موجب می شود بوی تعفن آن ساکنان آپارتمانها را آزار دهد، یا شستن خودرو در پارکینگ، علاوه بر ایجاد مشکلاتی در محل، هزینه بیشتری را بر ساکنان مجتمع تحمیل می سازد زیرا معمولا آب ساختمانها برای همه آپارتمانها مشترک است.
مشکلات از این دست بسیار است. مثلا، بارها مشاهده می شود همسایه ای – که پارکینگ دارد یا ندارد- خودروی مهمانش را هم به پارکینگ مجتمع می برد بدون آنکه به حقوق مالکان دیگر واحدها و نحوه عبور و مرور خودروها چندان توجهی نشان دهد. یا، برخی واحدها، از یکسو، همه تجهیزات و سیستمهای حرارتی آپارتمان را روشن نگه می دارند و در همان حال، پنجره های خود را باز می کنند تا هوا متعادل شود، آنهم در شرایطی که چنین هزینه هایی را بطور مشترک همه ساکنان آن مجتمع باید بپردازند.
زخمی شدن راهروهای ساختمان هنگام نقل و انتقال وسایل نیز خود حدیث مفصل و مکرری دارد که همه کسانی که حتی یکبار تجربه زندگی در آپارتمان را داشته اند، از آن آگاهند.
از همه اینها که بگذریم، سر و صدای بچه های خانواده یا مهمانان آنها است که معمولا باعث آزار و اذیت همسایگان شده و گاه، اعتراض آنها را هم بر می انگیزد.
این موارد به روشنی نشان می دهد که با وجود گسترش روزافزون زندگی در آپارتمانها، هنوز فرهنگ آپارتمان نشینی در ایران جانیفتاده است و ضرورت دارد تا در زمینه آموزش و ترویج فرهنگ آپارتمان نشینی در کشور اقدامات جدی صورت گیرد.
این موضوعی است که بسیاری از کارشناسان و مسئولان امور شهری نیز بر آن تاکید دارند. 'علیرضا بهرام خانی' رییس کمیسیون عمران شورای شهر زنجان از جمله چنین افرادی است که می گوید باید آموزش‌های لازم در زمینه شهرنشینی و آپارتمان نشینی به مردم ارایه شود.
او چند روز پیش در نشست علنی شورای اسلامی شهر زنجان به مشکلاتی اشاره کرد که بر اثر گسترش آپارتمان نشینی در این شهر غربی ایران رخ داده است.
بهرام‌خانی گفت: ما در زمینه آپارتمان نشینی با مشکلاتی مواجه هستیم اما انتظار می رود مسائل مربوط به فرهنگ آپارتمان نشینی در شهری مذهبی همچون زنجان به راحتی حل و نهادینه شود.
وی با بیان اینکه در سایر شهرهای کشور آموزش‌های لازم به شهروندان در خصوص فرهنگ شهرنشینی ارائه می‌شود، گفت: هنوز در زنجان این امر تحقق نیافته و باید در این زمینه آموزش‌های لازم به همشهریان ارائه شود.
در همین زمینه، دبیر طرح آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی در تهران نیز از اجرای طرح آموزش مدیران مجتمع های مسکونی در سطح مناطق ۲۲ گانه پایتخت به منظور نهادینه کردن فرهنگ آپارتمان نشینی و آشنایی مدیران مجتمع ها به نقش های حقوقی آن ها خبر داده است.
به گزارش ایرنا، رضا دوستعلی با اشاره به برنامه سازمان فرهنگی و هنری شهرداری تهران برای آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی به صورت فراگیر گفت: جلسات آموزشی مدیران آپارتمان های مسکونی به صورت دوره ای در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران برگزار می شود و در کنار این جلسات، کارگاه های آموزشی نیز برای مدیران مجتمع های مسکونی در نظر گرفته شده است که در سطح شهر تهران برگزار خواهد شد.
وی تصریح کرد: پس از پایان نشست ها و کارگاه های آموزشی، مدیران آپارتمان های مسکونی نشست مشترکی را با مدیران ارشد شهرداری تهران برگزار خواهند کرد تا ویژه برنامه های فرهنگی، آموزشی و مشورتی برای آنها برگزار شود.
به گفته دوستعلی، در کارگاه های آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی مباحثی که در قانون به عنوان قواعد زندگی آپارتمان نشینی بر آن ها تصریح شده و همچنین مواردی که در قانون به صراحت بیان نشده اما به عنوان حدود اختیارات یک مدیر آپارتمان مشخص است، بررسی خواهد شد.
جواد حیدری پور رییس فرهنگسرای اندیشه و دبیر طرح همسایه ها در شهرداری تهران هم از طراحی و توزیع بسته های فرهنگی ویژه آموزش فرهنگ شهروندی و آپارتمان نشینی در میان مجتمع های مسکونی شهر تهران از ابتدای آبان ماه خبر داده است.
به گفته وی، از ابتدای آبان ماه و بر اساس برنامه های تعریف شده برای ۶ ماهه دوم سال، بسته های فرهنگی برای مدیران مجتمع های مسکونی ارسال می شود تا نسبت به نهادینه شدن فرهنگ آپارتمان نشینی اقدام کنند.
به گفته حیدری پور، این بسته ها به صورت ماهانه به در منازل فرستاده می شود و آموزش های فرهنگی ویژه تمامی اعضای خانواده در سنین مختلف را در بر می گیرد.
دبیر طرح همسایه ها با بیان اینکه این اقدام با محوریت خانواده صورت می گیرد، تاکید کرد: برای تمامی مخاطبان در این بسته های فرهنگی تعریف های آموزشی دیده شده است تا در کنار آموزش های ارایه شده از طریق تابلو اعلانات نصب شده در هر مجتمع مسکونی، در راستای ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی گام برداریم.
* قانون آپارتمان نشینی
مشکلات فرهنگی مربوط به زندگی آپارتمان نشینی در حالی هنوز در بسیاری از شهرهای ایران به چشم می خورد که قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن در سال ۱۳۴۳ - یعنی ۴۶ سال پیش - به تصویب مجلس شورای ملی ایران رسیده و همراه با اصلاحات بعدی آن، ضوابط و مقررات حاکم بر روابط ساکنین آپارتمان ها را تنظیم و مشخص کرده است.
هرچند در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، آپارتمان تعریف نشده اما می توان گفت آپارتمان عبارت از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه است که از آن برای سکونت یا کسب و پیشه استفاده می‌شود.
به عقیده کارشناسان، قانون به تنهایی نمی تواند تمامی مسائل و مشکلات آپارتمان نشینی را حل کند اما آگاهی و رعایت قوانین و مقررات همراه با اجرای تعالیم دین مبین اسلام در باره رعایت حقوق افراد به ویژه حقوق همسایه ها و ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی، نقش مهمی در کاهش مشکلات آپارتمان نشینی و ایجاد آرامش در روابط انسانی دارد به ویژه آنکه بسیاری ار اختلافات از آگاه نبودن افراد از حقوق و تکالیف خود ناشی می شود.
بنابراین تلاش نهادهای مسئول، رسانه ها و مراکز آموزشی برای ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی به منظور آگاه ساختن افراد از حقوق و تکالیف آپارتمان نشینی ضروری به نظر می رسد.
بررسی ها نشان می دهد یکی از مهمترین موارد اختلافی در آپارتمان ها در باره بخش های مشترک آپارتمان و به عبارت دیگر، 'مشاعات' آن است ، به گونه ای که عدم آگاهی افراد از جنبه های قانونی و همچنین زیاده خواهی برخی افراد موجب بروز تنش و اختلاف در برخی آپارتمان ها می شود و آرامش را که مهمترین هدف زندگی انسانها در خانه است، از آنان می گیرد.
از نظر قانونی، آپارتمان دارای دو قسمت اختصاصی و مشترک است. قسمت اختصاصی به بخشی از آپارتمان گفته می‌شود که فقط صاحب آن حق استفاده انحصاری از آن را دارد مانند بالکن اما قسمت های مشترک آپارتمان بخش هایی از آن است که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد.
آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها برای جلوگیری از اختلاف در تعیین قسمت های مشترک این قسمت ها را نام برده است که عبارتند از:
الف) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب) تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ) اسکلت ساختمان.
ث) درها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی، شیرهای آتش نشانی ، آسانسور و محل آن،محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
ج) بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح) نمای خارجی ساختمان.
خ)محوطه ساختمان، باغ ها و پارکها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.(ماده ۴ آیین نامه اجرایی)
موارد فوق، قسمت های مشترک آپارتمان است که از نظر مالکیت، همه مالکان آپارتمانها در آن ذیسهم هستند، هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمتها عبور کند. طبق قانون، همه مالکین یا استفاده کنندگانی که نماینده مالک هستند مانند مستأجرین حق استفاده از این قسمت ها را دارا هستند و هیچ کس نمی تواند از استفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد، ممانعت نماید.
با این حال، گذاردن میز ، صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالکین.
* چگونگی اداره ساختمان
زندگی آپارتمان نشینی و وجود قسمتهای مشترک که در بالا به آن اشاره شد، ضرورت وجود فردی به عنوان مدیر برای اداره بهتر امور ساختمان و حل مشکلات آن را ضروری می سازد.
بر اساس قانون، همه مالکان و استفاده کنندگان از ساختمان در باره نحوه اداره آن مشترکا حق تصمیم گیری دارند و بر این اساس، در جلسه ای که به آن 'مجمع عمومی' گفته می شود، حضور می یابند.
طبق ماده ۵ آئین نامه قانون تملک آپارتمانها، در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، 'مجمع عمومی' باید تشکیل شود. در صورتی که مالکین خود در مورد نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند و از تشکیل مجمع خودداری نمایند حسب درخواست مالکین، وزارت مسکن و شهرسازی عهده دار این مسئولیت می گردد.
برگزارکنندگان مجمع موظف هستند دعوتنامه هایی را به نشانی همه مالکین ارسال کرده و از آنان، جهت شرکت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالکین در محلی، به جز نشانی خود در مجتمع، ساکن باشند موظفند رسما' آدرس خود را به هیات مدیره اعلام کنند و اگر کسی به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل مجمع عمومی وکالتنامه رسمی یا غیر رسمی خود را به مدیر یا هیات مدیران ارائه نماید. تشکیل جلسه به وسیله آگهی در تابلو اعلانات نصب و همچنین می بایست به نشانی هریک از مالکین ارسال گردد.
برای اینکه جلسه مجمع عمومی رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد، باید مالکینی که بیش از نصف مساحت کل قسمت های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان آنها، در آن حضور داشته باشند. در صورت عدم حصول اکثریت در جلسه اول و دوم، درجلسه سوم با رای اکثریت افراد حاضر در جلسه تصمیمات به تصویب می‌رسد . (تبصره ماده ۸ آئین نامه اجرایی) و آرای اتخاذ شده توسط حاضرین در جلسه، توسط مدیر به ساکنین غایب اطلاع داده می‌شود.
* وظایف و اختیارات مجمع عمومی
در نخستین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه انتخاب می شود. سپس از طریق رأی گیری مدیر یا مدیرانی برای اداره امور ساختمان تعیین می شود . مدیر ساختمان لزوما نباید جزء مالکین آپارتمان باشد و انتخاب فردی خارج از آپارتمان نیز بلامانع است.
از جمله دیگر اختیارات مجمع عمومی اتخاذ تصمیمات کلی در مورد اداره امور ساختمان و همچنین تصویب گزارش مربوط به درآمدها و هزینه های سالانه است. تمامی تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت جلسه ای درج شود تا بعداً قابل مراجعه و استناد باشد. این صورت جلسه نزد مدیر ساختمان نگهداری می شود. تصمیمات مجمع عمومی در صورت رعایت شرایط ذکر شده طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها برای کلیه شرکا الزام آور است. برای اینکه غایبین جلسه ادعا نکنند که از تصمیمات مجمع عمومی بی اطلاع بوده اند، این تصمیمات ظرف مدت ۱۰ روز توسط مدیر ساختمان به اطلاع شرکای غایب می رسد.
مجمع عمومی می تواند یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین کند. خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه را برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد کرد.مدیرانی که انتخاب شده اند امین شرکا (مالکین) بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب کنند.
* وظایف و اختیارات مدیران ساختمان
یکی از موضوعات مهم در مجتمع های آپارتمانی، انتخاب مدیر برای اداره آن است. طبق قانون، مدیر آپارتمان که با رای اکثریت استفاده کنندگان از ساختمان انتخاب می شود، مسوول حفظ و اداره ساختمان است و تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا در می‌آورد. مدیر برای مدت دو سال انتخاب می‌شود ولی مجمع می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر برای سال‌های بعد بلامانع است.
از وظایف مدیر، نگهداری حساب های مالی ساختمان و حفظ خزانه (صندوق مالی) است. او باید دفتری برای ثبت درآمدها و هزینه ها داشته باشد و هر ساله این دفتر را به پیوست قبوض و اسناد مربوط را برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی ارائه کند. مدیر ساختمان همچنین مکلف است میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را به وسیله نامه ای به او اطلاع دهد.
همچنین در همه آپارتمان هایی که بیش از ۱۰ واحد داشته باشند، مدیر ساختمان موظف است برای حفظ و نگاهداری و نظافت قسمت هایی که مورد استفاده عموم است و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربان استخدام کند.
طبق قانون، مدیر همچنین موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه را بین شرکا تقسیم نماید. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی مدیر مسئول جبران خسارت‌ها است.
اندکی تامل در آنچه در قانون تملک آپارتمانها در باره نقش مجمع عمومی و وظایف مدیر آمده است، نشان می دهد در بسیاری از مجتمع های آپارتمانی کشور هنوز چیزی به نام مجمع عمومی با مشخصاتی که در قانون ذکر آن رفته، تشکیل نشده است و حتی بسیاری از مدیران، با وظایف قانونی خود چندان آشنا نیستند. در چنین شرایطی، با افزایش آپارتمان نشینی، دغدغه ها و مشکلات مردم در این زمینه نیز افزایش خواهد یافت.
برای کاهش مشکلات و رفع این دغدغه ها، گامهایی که برای آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی در شهرهایی نظیر تهران آغاز شده، اگرچه ارزنده است اما در مقایسه با نیاز جامعه بسیار اندک به نظر می رسد. از این رو، ضروری است هم در تهران و هم شهرستانها، شوراهای شهر، شهرداریها و دیگر نهادهای مسئول اقدامات جدی و برنامه های اساسی در زمینه آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی به شهروندان به عمل آورند. این امر، بویژه با توجه به اجرای طرح مسکن مهر که افزایش آپارتمان نشینی را در کشور به دنبال دارد، بیش از پیش اهمیت یافته است.
آپارتمان نشینی با خود شرایط و فرهنگ ویژه زندگی را نیز به همراه می آورد و بر خلاف خانه های سنتی دیگر در آن، خبری از حیاط اختصاصی پر دار و درخت نیست، خانواده های مختلفی در درون یک ساختمان با یکدیگر در طبقات و واحدهای گوناگون زندگی می کنند و مفهوم 'چاردیواری اختیاری' که در خانه های سنتی، همه خانه و حیاط آن را در بر می گرفت، محدود به چارچوب آپارتمانی می شود که حتی راهرو ، راه پله ها، حیاط و پشت بام آن هم مشاع و مشترک است.
با وجود آنکه آپارتمان نشینی سابقه چند ده ساله در ایران دارد، اما اگر هر یک از ما نگاهی به وضعیت خود یا اطرافیان خویش بیاندازیم، به راحتی درخواهیم یافت که هنوز جامعه ما حاضر نشده است دست از فرهنگ خانه های سنتی خویش بردارد و به قواعد زندگی آپارتمان نشینی تن دهد.
این موضوع را از پرداخت نشدن بموقع فیش آب و برق و گاز ساختمان گرفته تا پرداخت حق شارژ، حفظ نظافت و پاکیزگی محلهای مشترک، نحوه نگهداری پارکینگ، نحوه پارک خودروها در پارکینگ یا مقابل در ورودی ساختمان، شستن مکرر خودرو در پارکینگ و حتی، گذاشتن زباله پشت در ساختمان می توان دریافت.
این در حالی است که گذاشتن کیسه زباله در مسیر عبور افراد یا پشت در ورودی ساختمان علاوه بر ایجاد صحنه ای نازیبا موجب می شود بوی تعفن آن ساکنان آپارتمانها را آزار دهد، یا شستن خودرو در پارکینگ، علاوه بر ایجاد مشکلاتی در محل، هزینه بیشتری را بر ساکنان مجتمع تحمیل می سازد زیرا معمولا آب ساختمانها برای همه آپارتمانها مشترک است.
مشکلات از این دست بسیار است. مثلا، بارها مشاهده می شود همسایه ای – که پارکینگ دارد یا ندارد- خودروی مهمانش را هم به پارکینگ مجتمع می برد بدون آنکه به حقوق مالکان دیگر واحدها و نحوه عبور و مرور خودروها چندان توجهی نشان دهد. یا، برخی واحدها، از یکسو، همه تجهیزات و سیستمهای حرارتی آپارتمان را روشن نگه می دارند و در همان حال، پنجره های خود را باز می کنند تا هوا متعادل شود، آنهم در شرایطی که چنین هزینه هایی را بطور مشترک همه ساکنان آن مجتمع باید بپردازند.
زخمی شدن راهروهای ساختمان هنگام نقل و انتقال وسایل نیز خود حدیث مفصل و مکرری دارد که همه کسانی که حتی یکبار تجربه زندگی در آپارتمان را داشته اند، از آن آگاهند.
از همه اینها که بگذریم، سر و صدای بچه های خانواده یا مهمانان آنها است که معمولا باعث آزار و اذیت همسایگان شده و گاه، اعتراض آنها را هم بر می انگیزد.
این موارد به روشنی نشان می دهد که با وجود گسترش روزافزون زندگی در آپارتمانها، هنوز فرهنگ آپارتمان نشینی در ایران جانیفتاده است و ضرورت دارد تا در زمینه آموزش و ترویج فرهنگ آپارتمان نشینی در کشور اقدامات جدی صورت گیرد.
این موضوعی است که بسیاری از کارشناسان و مسئولان امور شهری نیز بر آن تاکید دارند. 'علیرضا بهرام خانی' رییس کمیسیون عمران شورای شهر زنجان از جمله چنین افرادی است که می گوید باید آموزش‌های لازم در زمینه شهرنشینی و آپارتمان نشینی به مردم ارایه شود.
او چند روز پیش در نشست علنی شورای اسلامی شهر زنجان به مشکلاتی اشاره کرد که بر اثر گسترش آپارتمان نشینی در این شهر غربی ایران رخ داده است.
بهرام‌خانی گفت: ما در زمینه آپارتمان نشینی با مشکلاتی مواجه هستیم اما انتظار می رود مسائل مربوط به فرهنگ آپارتمان نشینی در شهری مذهبی همچون زنجان به راحتی حل و نهادینه شود.
وی با بیان اینکه در سایر شهرهای کشور آموزش‌های لازم به شهروندان در خصوص فرهنگ شهرنشینی ارائه می‌شود، گفت: هنوز در زنجان این امر تحقق نیافته و باید در این زمینه آموزش‌های لازم به همشهریان ارائه شود.
در همین زمینه، دبیر طرح آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی در تهران نیز از اجرای طرح آموزش مدیران مجتمع های مسکونی در سطح مناطق ۲۲ گانه پایتخت به منظور نهادینه کردن فرهنگ آپارتمان نشینی و آشنایی مدیران مجتمع ها به نقش های حقوقی آن ها خبر داده است.
به گزارش ایرنا، رضا دوستعلی با اشاره به برنامه سازمان فرهنگی و هنری شهرداری تهران برای آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی به صورت فراگیر گفت: جلسات آموزشی مدیران آپارتمان های مسکونی به صورت دوره ای در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران برگزار می شود و در کنار این جلسات، کارگاه های آموزشی نیز برای مدیران مجتمع های مسکونی در نظر گرفته شده است که در سطح شهر تهران برگزار خواهد شد.
وی تصریح کرد: پس از پایان نشست ها و کارگاه های آموزشی، مدیران آپارتمان های مسکونی نشست مشترکی را با مدیران ارشد شهرداری تهران برگزار خواهند کرد تا ویژه برنامه های فرهنگی، آموزشی و مشورتی برای آنها برگزار شود.
به گفته دوستعلی، در کارگاه های آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی مباحثی که در قانون به عنوان قواعد زندگی آپارتمان نشینی بر آن ها تصریح شده و همچنین مواردی که در قانون به صراحت بیان نشده اما به عنوان حدود اختیارات یک مدیر آپارتمان مشخص است، بررسی خواهد شد.
جواد حیدری پور رییس فرهنگسرای اندیشه و دبیر طرح همسایه ها در شهرداری تهران هم از طراحی و توزیع بسته های فرهنگی ویژه آموزش فرهنگ شهروندی و آپارتمان نشینی در میان مجتمع های مسکونی شهر تهران از ابتدای آبان ماه خبر داده است.
به گفته وی، از ابتدای آبان ماه و بر اساس برنامه های تعریف شده برای ۶ ماهه دوم سال، بسته های فرهنگی برای مدیران مجتمع های مسکونی ارسال می شود تا نسبت به نهادینه شدن فرهنگ آپارتمان نشینی اقدام کنند.
به گفته حیدری پور، این بسته ها به صورت ماهانه به در منازل فرستاده می شود و آموزش های فرهنگی ویژه تمامی اعضای خانواده در سنین مختلف را در بر می گیرد.
دبیر طرح همسایه ها با بیان اینکه این اقدام با محوریت خانواده صورت می گیرد، تاکید کرد: برای تمامی مخاطبان در این بسته های فرهنگی تعریف های آموزشی دیده شده است تا در کنار آموزش های ارایه شده از طریق تابلو اعلانات نصب شده در هر مجتمع مسکونی، در راستای ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی گام برداریم.
* قانون آپارتمان نشینی
مشکلات فرهنگی مربوط به زندگی آپارتمان نشینی در حالی هنوز در بسیاری از شهرهای ایران به چشم می خورد که قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن در سال ۱۳۴۳ - یعنی ۴۶ سال پیش - به تصویب مجلس شورای ملی ایران رسیده و همراه با اصلاحات بعدی آن، ضوابط و مقررات حاکم بر روابط ساکنین آپارتمان ها را تنظیم و مشخص کرده است.
هرچند در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، آپارتمان تعریف نشده اما می توان گفت آپارتمان عبارت از یک واحد مستقل در ساختمان چند طبقه است که از آن برای سکونت یا کسب و پیشه استفاده می‌شود.
به عقیده کارشناسان، قانون به تنهایی نمی تواند تمامی مسائل و مشکلات آپارتمان نشینی را حل کند اما آگاهی و رعایت قوانین و مقررات همراه با اجرای تعالیم دین مبین اسلام در باره رعایت حقوق افراد به ویژه حقوق همسایه ها و ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی، نقش مهمی در کاهش مشکلات آپارتمان نشینی و ایجاد آرامش در روابط انسانی دارد به ویژه آنکه بسیاری ار اختلافات از آگاه نبودن افراد از حقوق و تکالیف خود ناشی می شود.
بنابراین تلاش نهادهای مسئول، رسانه ها و مراکز آموزشی برای ارتقای فرهنگ آپارتمان نشینی به منظور آگاه ساختن افراد از حقوق و تکالیف آپارتمان نشینی ضروری به نظر می رسد.
بررسی ها نشان می دهد یکی از مهمترین موارد اختلافی در آپارتمان ها در باره بخش های مشترک آپارتمان و به عبارت دیگر، 'مشاعات' آن است ، به گونه ای که عدم آگاهی افراد از جنبه های قانونی و همچنین زیاده خواهی برخی افراد موجب بروز تنش و اختلاف در برخی آپارتمان ها می شود و آرامش را که مهمترین هدف زندگی انسانها در خانه است، از آنان می گیرد.
از نظر قانونی، آپارتمان دارای دو قسمت اختصاصی و مشترک است. قسمت اختصاصی به بخشی از آپارتمان گفته می‌شود که فقط صاحب آن حق استفاده انحصاری از آن را دارد مانند بالکن اما قسمت های مشترک آپارتمان بخش هایی از آن است که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام ساکنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد.
آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها برای جلوگیری از اختلاف در تعیین قسمت های مشترک این قسمت ها را نام برده است که عبارتند از:
الف) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب) تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ) اسکلت ساختمان.
ث) درها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی، شیرهای آتش نشانی ، آسانسور و محل آن،محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
ج) بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح) نمای خارجی ساختمان.
خ)محوطه ساختمان، باغ ها و پارکها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.(ماده ۴ آیین نامه اجرایی)
موارد فوق، قسمت های مشترک آپارتمان است که از نظر مالکیت، همه مالکان آپارتمانها در آن ذیسهم هستند، هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمتها عبور کند. طبق قانون، همه مالکین یا استفاده کنندگانی که نماینده مالک هستند مانند مستأجرین حق استفاده از این قسمت ها را دارا هستند و هیچ کس نمی تواند از استفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد، ممانعت نماید.
با این حال، گذاردن میز ، صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالکین.
* چگونگی اداره ساختمان
زندگی آپارتمان نشینی و وجود قسمتهای مشترک که در بالا به آن اشاره شد، ضرورت وجود فردی به عنوان مدیر برای اداره بهتر امور ساختمان و حل مشکلات آن را ضروری می سازد.
بر اساس قانون، همه مالکان و استفاده کنندگان از ساختمان در باره نحوه اداره آن مشترکا حق تصمیم گیری دارند و بر این اساس، در جلسه ای که به آن 'مجمع عمومی' گفته می شود، حضور می یابند.
طبق ماده ۵ آئین نامه قانون تملک آپارتمانها، در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، 'مجمع عمومی' باید تشکیل شود. در صورتی که مالکین خود در مورد نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند و از تشکیل مجمع خودداری نمایند حسب درخواست مالکین، وزارت مسکن و شهرسازی عهده دار این مسئولیت می گردد.
برگزارکنندگان مجمع موظف هستند دعوتنامه هایی را به نشانی همه مالکین ارسال کرده و از آنان، جهت شرکت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالکین در محلی، به جز نشانی خود در مجتمع، ساکن باشند موظفند رسما' آدرس خود را به هیات مدیره اعلام کنند و اگر کسی به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل مجمع عمومی وکالتنامه رسمی یا غیر رسمی خود را به مدیر یا هیات مدیران ارائه نماید. تشکیل جلسه به وسیله آگهی در تابلو اعلانات نصب و همچنین می بایست به نشانی هریک از مالکین ارسال گردد.
برای اینکه جلسه مجمع عمومی رسمیت داشته باشد و تصمیمات آن قابل اجرا باشد، باید مالکینی که بیش از نصف مساحت کل قسمت های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان آنها، در آن حضور داشته باشند. در صورت عدم حصول اکثریت در جلسه اول و دوم، درجلسه سوم با رای اکثریت افراد حاضر در جلسه تصمیمات به تصویب می‌رسد . (تبصره ماده ۸ آئین نامه اجرایی) و آرای اتخاذ شده توسط حاضرین در جلسه، توسط مدیر به ساکنین غایب اطلاع داده می‌شود.
* وظایف و اختیارات مجمع عمومی
در نخستین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه انتخاب می شود. سپس از طریق رأی گیری مدیر یا مدیرانی برای اداره امور ساختمان تعیین می شود . مدیر ساختمان لزوما نباید جزء مالکین آپارتمان باشد و انتخاب فردی خارج از آپارتمان نیز بلامانع است.
از جمله دیگر اختیارات مجمع عمومی اتخاذ تصمیمات کلی در مورد اداره امور ساختمان و همچنین تصویب گزارش مربوط به درآمدها و هزینه های سالانه است. تمامی تصمیمات مجمع عمومی باید در صورت جلسه ای درج شود تا بعداً قابل مراجعه و استناد باشد. این صورت جلسه نزد مدیر ساختمان نگهداری می شود. تصمیمات مجمع عمومی در صورت رعایت شرایط ذکر شده طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها برای کلیه شرکا الزام آور است. برای اینکه غایبین جلسه ادعا نکنند که از تصمیمات مجمع عمومی بی اطلاع بوده اند، این تصمیمات ظرف مدت ۱۰ روز توسط مدیر ساختمان به اطلاع شرکای غایب می رسد.
مجمع عمومی می تواند یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین کند. خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه را برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد کرد.مدیرانی که انتخاب شده اند امین شرکا (مالکین) بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب کنند.
* وظایف و اختیارات مدیران ساختمان
یکی از موضوعات مهم در مجتمع های آپارتمانی، انتخاب مدیر برای اداره آن است. طبق قانون، مدیر آپارتمان که با رای اکثریت استفاده کنندگان از ساختمان انتخاب می شود، مسوول حفظ و اداره ساختمان است و تصمیم‌های مجمع عمومی را به اجرا در می‌آورد. مدیر برای مدت دو سال انتخاب می‌شود ولی مجمع می تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر برای سال‌های بعد بلامانع است.
از وظایف مدیر، نگهداری حساب های مالی ساختمان و حفظ خزانه (صندوق مالی) است. او باید دفتری برای ثبت درآمدها و هزینه ها داشته باشد و هر ساله این دفتر را به پیوست قبوض و اسناد مربوط را برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی ارائه کند. مدیر ساختمان همچنین مکلف است میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را به وسیله نامه ای به او اطلاع دهد.
همچنین در همه آپارتمان هایی که بیش از ۱۰ واحد داشته باشند، مدیر ساختمان موظف است برای حفظ و نگاهداری و نظافت قسمت هایی که مورد استفاده عموم است و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربان استخدام کند.
طبق قانون، مدیر همچنین موظف است تمام ساختمان را در مقابل آتش سوزی بیمه کند و هزینه بیمه را بین شرکا تقسیم نماید. در صورت عدم بیمه و وقوع آتش سوزی مدیر مسئول جبران خسارت‌ها است.
اندکی تامل در آنچه در قانون تملک آپارتمانها در باره نقش مجمع عمومی و وظایف مدیر آمده است، نشان می دهد در بسیاری از مجتمع های آپارتمانی کشور هنوز چیزی به نام مجمع عمومی با مشخصاتی که در قانون ذکر آن رفته، تشکیل نشده است و حتی بسیاری از مدیران، با وظایف قانونی خود چندان آشنا نیستند. در چنین شرایطی، با افزایش آپارتمان نشینی، دغدغه ها و مشکلات مردم در این زمینه نیز افزایش خواهد یافت.
برای کاهش مشکلات و رفع این دغدغه ها، گامهایی که برای آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی در شهرهایی نظیر تهران آغاز شده، اگرچه ارزنده است اما در مقایسه با نیاز جامعه بسیار اندک به نظر می رسد. از این رو، ضروری است هم در تهران و هم شهرستانها، شوراهای شهر، شهرداریها و دیگر نهادهای مسئول اقدامات جدی و برنامه های اساسی در زمینه آموزش فرهنگ آپارتمان نشینی به شهروندان به عمل آورند. این امر، بویژه با توجه به اجرای طرح مسکن مهر که افزایش آپارتمان نشینی را در کشور به دنبال دارد، بیش از پیش اهمیت یافته است.
نظرات