اصلاح ضوابط پیشفروش مسکن
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) 
در جلسه‌ای که برای بررسی علت تاخیر در اجرای قانون پیشفروش مسکن در کمیسیون عمران مجلس برگزار شد، برخی نواقص موجود در قانون توسط دو صنف مشاوران املاک و انبوه‌سازان، مطرح و مقرر شد آیین‌نامه اجرایی آن مورد بازنگری قرار گیرد. بنگاه‌های املاک خواستار رفع ممنوعیت تنظیم قرارداد پیشفروش شده‌اند و انبوه‌سازان به دنبال اعمال محدودیت و جریمه برای پیش‌خریدارانی که به محض کاهش قیمت مسکن، از بازپرداخت اقساط طرفه می‌روند، هستند.
نگرانی مسوولان مسکن‌مهر از تاخیر قانون پیشفروش
مفادی از قانون پیشفروش مسکن که به دلیل ناهماهنگی با ادامه فعالیت دو صنف فعال در بازار پیشخرید ملک، اجرای کل قانون را به تاخیر انداخته، مورد تعدیل یا اصلاح قرار می‌گیرد.
تعلل در به کارگیری قانونی که سال گذشته برای ضابطه‌مند کردن بازار پیشخرید مسکن ابلاغ شد، نمایندگان مجلس را به بررسی عوامل بازدارنده از طریق عارضه‌یابی قانون واداشته است طوری که در جلسه‌ای که عصر شنبه گذشته در کمیسیون عمران با حضور مسوولان دولتی، قضایی و همچنین عوامل بازار مسکن برگزار شد، مقرر گردید «شرایط‌بهینه» برای اجرای قانون پیشفروش از طریق این کمیسیون در آیین‌نامه اجرایی آن لحاظ شود.
دولت زمستان سال گذشته قانون پیشفروش مسکن را بعد از تایید مجلس و شورای نگهبان، ابلاغ کرد و طبق ماده ۲۵ این قانون، بنا شده بود آیین‌نامه اجرایی آن ظرف سه ماه، تنظیم و عملیاتی شود اما طی ۶ ماه اخیر اختلاف‌نظر‌ها، مانع اشتراک‌نظر بر سر نحوه اجرای محتوای قانون پیشفروش شده است.
چالش اول: بنگاه‌های مسکن
صنف مشاورین املاک که حلقه میانی معاملات پیشخرید مسکن به حساب می‌آیند از اینکه قانون پیشفروش، آنها را از صحنه خارج کرده، معترض هستند و ضوابط جدید را به ضرر بازار می‌دانند. ماده ۲۴ قانون پیشفروش، مشاوران املاک را از تنظیم قرارداد پیشفروش مسکن منع کرده و تاکید کرده آنها باید طرفین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک در جلسه اخیر کمیسیون عمران، اعمال این محدودیت را منجر به رکود پیشخرید عنوان کرد و از مجلس خواست، آیین‌نامه اجرایی قانون پیشفروش مسکن به نحوی نوشته شود که قراردادهای پیشفروش شامل دو سند یکی قراردادهای بنگاهی و دیگری سند محضری شود، به نحوی که مشاوران‌املاک در قراردادهای مخصوص پیشفروش قید کنند پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده ظرف مدت زمانی مشخص باید به دفترخانه‌ها برای تنظیم سند محضری پیشفروش مراجعه کنند.
چالش بنگاه‌های مسکن با قانون پیشفروش طبق وعده اعضای کمیسیون عمران قرار است در آیین‌نامه اجرایی، رفع شود.
چالش دوم: ترس انبوه‌سازان
از سوی دیگر صنف انبوه‌سازان نیز روح حاکم بر قانون پیشفروش مسکن را «حمایت مطلق از پیش‌خریدار» عنوان می‌کنند که در صورت اجرایی شدن، انگیزه پیشفروش را از سازنده‌ها سلب خواهد کرد.
انبوه‌سازان با استناد به ماده ۱۶ این قانون، راه فرار پیش‌خریدار از پرداخت ارزش معامله در دوره‌های رکود را کماکان باز توصیف می‌کنند.
سازنده‌های مسکن معتقدند معامله پیشفروش معمولا در دوره‌های رکود و کاهش قیمت مسکن با شکست مواجه می‌شود و ریسک پیشفروش در این دوره افزایش می‌یابد طوری که پیش‌خریداران بعد از توافق برسر قیمت مشخص، زمانی که در طول پرداخت اقساط و نزدیک‌شدن به زمان تحویل واحدها، قیمت مسکن کاهش می‌یابد و ارزش روز ملک پیشفروش شده از قیمت توافق‌شده کمتر می‌شود، از ادامه پرداخت اقساط منصرف می‌شوند. این در حالی است که در ماده ۱۶ قانون پیشفروش، برای این چالش، فقط حق‌فسخ قرارداد از طرف پیش‌فروشنده به رسمیت شناخته شده و اقدامات تنبیهی از قبیل جریمه ریالی پیش‌خریدار در نظر گرفته نشده است.
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان در جلسه بررسی چالش‌های قانون پیشفروش مسکن دو موضوع اساسی در قانون را مخالف منافع پیش‌فروشنده عنوان کرد و گفت: در حالی که این قانون همه نوع احتیاط برای پیش‌خریدار از بابت عمل نکردن پیش‌فروشنده به تعهدات خود را در نظر گرفته و جرایم مالی سنگینی برای پیش‌فروشنده لحاظ کرده است، اما برای ساده‌ترین شیوه‌ای که پیش‌خریداران در به هم زدن معامله، از آن استفاده می‌کنند، هیچ راهکار تنبیهی ندیده است.
ایرج رهبر با بیان اینکه با فسخ قراردادهای پیشفروش، انبوهی از واحدهای آماده تحویل روی دست پیش‌فروشنده می‌ماند و ضرر مالی ناشی از کاهش قیمت، مستقیم به سازنده تحمیل می‌شود، افزود: باید در آیین‌نامه اجرایی قانون پیشفروش مسکن، خسارتی که از نپرداختن اقساط توسط پیش‌خریدار، متوجه پیش‌فروشنده می‌شود برعهده پیش‌خریدار قرار گیرد نه اینکه صرفا معامله پیشفروش به فسخ قرارداد منتهی شود.
رییس انبوه‌سازان همچنین ایراد دوم را مسوولیتی که قانون برای مهندسان‌ناظر تعیین کرده، دانست و تصریح کرد: قانون پیشفروش مسکن، موارد حقوقی تشخیص کم‌کاری پیش‌فروشنده را برعهده مهندس‌ناظر گذاشته، در حالی که مهندسان‌ناظر فقط بر موارد فنی ساخت‌وساز نظارت دارند.
اصلاح قانون از طریق آیین‌نامه
به گزارش بنانیوز، نواقص دوگانه در قانون پیشفروش مسکن بعد از بررسی در جلسه اخیر کمیسیون عمران، مقرر شد به صورت مکتوب در اختیار وزارت دادگستری قرار بگیرد تا برای رفع آنها، از طریق آیین‌نامه اجرایی اقدام شود.
نمایندگان مجلس در کمیسیون عمران معتقدند از آنجا که قانون پیشفروش هنوز اجرایی نشده، اصلاح آن عملا امکان‌پذیر نیست، اما این فرصت وجود دارد که آیین‌نامه اجرایی آن به صورتی تنظیم شود که نواقص پوشش داده شود.
محسن نریمان رییس کمیته مسکن کمیسیون عمران درباره جزئیات این جلسه به دنیای‌اقتصاد گفت: رییس اتحادیه مشاوران‌املاک به ماده ۲۴ قانون پیشفروش مسکن گلایه وارد کرد و از اینکه بنگاه‌های مسکن در این قانون کمرنگ دیده شده‌اند، مواردی را مطرح کرد از جمله اینکه اگر نسبت به مسوولیتی که قانون پیشفروش برای مشاوران املاک در نظر گرفته شده، تجدیدنظر نشود، درآمد این صنف در بازار مسکن به شدت کاهش پیدا خواهد کرد.
نایب رییس کمیسیون عمران افزود: از سوی دیگر، قانون پیشفروش در شرایطی که هنوز اجرایی نشده، اما متن آن ابلاغ شده، مشکلاتی را برای مسکن‌مهر ایجاد کرده طوری که پیشفروش واحدهای مسکونی‌مهر نیز مشمول این قانون هستند و استثنا وجود ندارد و این موضوع دست سازنده‌های مسکن‌مهر را در پیشفروش بسته است؛ چون برخی از این پروژه‌ها در حال حاضر شرایط کافی برای پیشفروش را ندارند.
نریمان در عین حال تصریح کرد: روح قانون پیشفروش مسکن جلوی تکرار سودجویی ناشی از پیشفروش یک واحد مسکونی به چندین نفر را می‌گیرد.
همچنین مهرداد لاهوتی عضو کمیسیون عمران مجلس نیز تصریح کرد: قانون پیشفروش مسکن برای جلوگیری از تضییع حقوق افراد، مورد تجدیدنظر قرار می‌گیرد تا در آینده نیاز به اصلاح قانون نباشد.
نظرات