مقررات ۱۰گانه برای ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) 
ده ضابطه تکمیلی جدید برای اجرای قانون پیش‌فروش مسکن که زمستان سال گذشته به تصویب رسید، پیش‌بینی شده است که به زودی بعد از ابلاغ آیین‌نامه مربوطه از سوی دولت، به‌کارگیری آنها توسط پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده اجباری می‌شود؛ در مقررات جدید، اجازه پیش‌فروش در مرحله صدور پروانه و عملیات گودبرداری سلب و انجام آن به بعد از پی‌ریزی ساختمان منوط می‌شود که این اقدام، از پیش‌خرید «زمین‌خاکی» به جای «واحدمسکونی» جلوگیری می‌کند. همچنین پیش‌فروشنده موظف است مسوولیت فروش را بیمه کند سپس در قرارداد محضری پیش‌فروش، علاوه بر تعیین موقعیت دقیق واحدمسکونی، مشخصات مشاعات شامل پارکینگ و انباری را نیز قید کرده و تضمین دهد آپارتمان را فقط به پیش‌خریدار اولیه واگذار می‌کند. انتظارمی‌رود قرارگیری بازار پیش‌خرید مسکن در یک قدمی قانون، با افزایش ضریب امنیت در این بازار باعث رونق معاملات پیش‌فروش مسکن شود که به نوبه خود بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. طبق قانون پیش‌فروش مسکن بنگاه‌های املاک از تنظیم این نوع قراردادها منع هستند، این در حالی است که مشاوران املاک به دلیل اتصال سراسری به سامانه رهگیری معاملات مسکن – وابسته به وزارت بازرگانی- می‌توانند پیش‌فروشنده‌ای که قصد فروش چندباره آپارتمان دارد را بلافاصله ردگیری کنند
آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن نوشته شد
مقررات ۱۰گانه پیش‌فروش مسکن
لغو «ممنوعیت تنظیم قرارداد پیش‌فروش در بنگاه‌های املاک» جدی شد
پیش‌خرید مسکن «رهگیری دولتی» می‌شود؟
شمارش معکوس برای ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن از طریق آیین‌نامه‌ای که با قراردادن «پازل ۱۰ مرحله‌ای» جلوی پای پیش‌فروشنده، ضریب اطمینان معامله برای پیش‌خریدار را افزایش می‌دهد، آغاز شد.
پیش‌نویس آیین‌نامه پیش‌فروش مسکن که برای اجرای قانون مصوب سال۸۹ نوشته شده، اگرچه طرفین این نوع معامله در بازار ملک را مجاب به رعایت چارچوب‌های جدید کرده است، اما از آنجا که مسوولیت واسطه معامله –مشاوران املاک- و همچنین نحوه پیشگیری از پیش‌فروش یک واحدمسکونی به چند نفر بطور کامل مشخص نیست، حق اصلاح آیین‌نامه محفوظ گذاشته شده است، طوری که حداکثر ظرف چند روز آینده ابهامات برطرف و جزئیات کامل ضوابط برای اجرا ابلاغ خواهد شد.
«پی» شرط پیش‌فروش
براساس آخرین تصمیم دولت، پیش‌فروش واحد مسکونی باید حداقل در مرحله اتمام عملیات پی ساختمان انجام شود، به این معنی که از سازنده یا مالک ساختمان در حال ساخت، اجازه پیش‌فروش در مراحل خرید زمین، صدور پروانه یا گودبرداری سلب شده است. این محدودیت، بخش عمده‌ای از پیش‌فروش‌های صوری که در قالب آن «زمین‌خاکی» به جای «آپارتمان» معامله می‌شود را از بازار حذف می‌کند. به این ترتیب پیش‌خریدار می‌تواند بعد از مشاهده محل ساخت‌وساز و رویت پی سازه، از شروع ساخت اطمینان پیدا کند.
تضمین انتقال مالکیت
وظیفه دیگری که برعهده پیش‌‌فروشنده‌های مسکن گذاشته شده ارائه «تعهد به انتقال کامل حق‌مالکیت به نام پیش‌خریدار» در قرارداد پیش‌فروش است که با این اقدام تحویل قطعی واحدمسکونی به پیش‌خریدار تضمین خواهد شد.پیش‌فروشنده همچنین موظف شده است همه مسوولیت فروش واحدمسکونی از قبیل نواقص، عیب و کاستی در تجهیزات ساختمان را توسط شرکت‌های بیمه‌ای، بیمه کند که این نیز باعث پیگیری راحت پیش‌خریدار در زمان تحویل واحد نسبت به عیوب احتمالی در ساختمان می‌شود.
تعیین داور برای پیش‌فروش
در صورتی که ضوابط اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن ابلاغ شود، مهندس‌ناظر ساختمانی که واحدهای مسکونی آن در قالب قرارداد محضری، پیش‌فروش شده است به عنوان داور حل‌اختلاف بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده تعیین می‌شود و در هر مرحله از مراحل ساخت چنانچه پیش‌خریدار گزارش کم‌کاری را به مهندس‌ناظر اعلام کند، او اختیار دارد صحت و سقم کم‌کاری سازنده را برای اعمال جرایم در نظر گرفته شده، بررسی و تایید کند.
جریمه توافقی شد
در این حالت، هر چند میزان جرایم عدم پیشرفت عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد، در قانون به صراحت قید شده است، اما برای اجرای آن، دست پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده برای تفاهم برسر میزان جریمه باز گذاشته شده است، به این صورت که دو طرف مجاز هستند در زمان تنظیم قرارداد پیش‌خرید، رقمی را برای جریمه کم‌کاری تعیین و توافق کنند.از جمله تمهیدات دیگری که برای ارتقای ضریب امنیت پیش‌فروش مسکن در نظر گرفته شده، سلب اجازه از پیش‌فروشنده برای واگذاری مسوولیت ساخت به دیگری است.
پیش‌فروشنده ساختمان حق ندارد مسوولیت ساخت یا مالکیت خود را به فرد دیگری واگذار کند به جز در شرایطی که رضایت پیش‌خریداران را از قبل دریافت کرده باشد. این ضابطه برای پیش‌خریداران نیز صدق می‌کند و آنها نیز باید برای واگذاری حق‌شان به پیش‌خریدار جدید، رضایت پیش‌فروشنده را داشته باشند.
نسخه اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن، نحوه توافق طرفین معامله برسر ارزش قرارداد و همچنین میزان اقساط –مبالغی که پیش‌خریدار در حین ساخت به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کند- را به اختیار دو طرف گذاشته اما تاکید کرده است حداقل ۱۰ درصد از ارزش ملک باید در زمان تنظیم سند قطعی، پرداخت شود.
شرط واگذاری واحد چیست؟
شرط تحویل قطعی آپارتمان پیش‌فروش شده، صدور تاییدیه فنی مهندس‌ناظر مبنی بر اتمام مراحل ساخت است. این تاییدیه حکم شناسنامه‌فنی ساختمان – مدرکی که اخیرا تهیه آن از سوی مالک ساختمان در حال ساخت، به دلیل اختلاف‌نظر بین شهرداری و سازمان نظام‌مهندسی متوقف شد- را دارد. بنابراین صدور شناسنامه‌فنی ساختمان برای سازه‌هایی که پیش‌فروش می‌شود الزامی است. در شناسنامه فنی مجری ساخت یا همان مالک موظف است کلیه مشخصات اسکلت ساختمان و تجهیزات فنی و مکانیکی سازه را قید کند و نسبت به اجرای درست آن تعهد بدهد.
پیش‌فروش پارکینگ و انباری
در قرارداد پیش‌فروش واحد مسکونی، پیش‌فروشنده موظف است علاوه بر معرفی مشخصات کامل واحد، میزان و موقعیت دقیق پارکینگ، انباری و سایر مشاعات ساختمان را برای پیش‌خریدار تعیین کند. در حال حاضر به دلیل فقدان ضوابط مشخص برای پیش‌فروش، در اغلب موارد سازنده‌ها از تعیین حریم مشاعات برای پیش‌خریدار طفره می‌روند که این موضوع سرمنشا بخشی از مشکلات و دعواهای حقوقی بین طرفین معامله پیش‌فروش را تشکیل می‌دهد.
مرجع تایید پیش‌فروش آگهی
به گزارش بنانیوز به نقل از دنیای‌اقتصاد، انتشار آگهی پیش‌فروش مسکن در رسانه‌ها که هم‌اکنون بدون نیاز به مجوز خاص، انجام می‌شود با اجرای قانون پیش‌فروش، مشمول شرایط جدید خواهد شد، طوری که پیش‌فروشنده باید قبل از آگهی در رسانه‌ها، از وزارت راه‌وشهرسازی مجوز پیش‌فروش اخذ کند و رسانه‌ها نیز قبل از چاپ آگهی پیش‌فروش باید مجوز اخذ شده را رویت کنند. این اقدام مانع فراهم شدن زمینه پیش‌فروش‌های کاذب می‌شود.
محل تنظیم قرارداد پیش‌فروش کجا است؟
انتخاب بین «بنگاه مسکن» و «دفاتر اسناد رسمی»، یکبار دیگر به محل مناقشه برای تنظیم قرارداد ملکی تبدیل شده است.در حال حاضر عمده معاملات پیش‌فروش مسکن توسط مشاوران املاک انجام می‌شود، اما قانون پیش‌فروش تنظیم این نوع قرارداد در بنگاه‌های املاک را ممنوع کرده و دفاتر اسناد رسمی را مرجع تنظیم این قراردادها معرفی کرده است.این در حالی است که اگر این اتفاق بیفتد، رهگیری معاملات مسکن که توسط وزارت بازرگانی و از طریق مشاوران املاک انجام می‌شود، عملا شامل حال قراردادهای پیش‌فروش نخواهد شد چونکه در حال حاضر همه دفاتر اسناد رسمی به سامانه رهگیری متصل نیستند.همچنین در صورتی که قرارداد پیش‌فروش توسط دولت رهگیری نشود، همچنان احتمال پیش‌فروش یک واحد به چند نفر – معضلی که قانون پیش‌فروش برای رفع آن نوشته شد- وجود خواهد داشت. در حال حاضر مشاوران املاک جزئیات هر معامله‌ای که عقد می‌کنند را در سامانه رهگیری به ثبت می‌رسانند، بنابراین اگر واحدی که چند روز پیش فروخته شده مجددا توسط مالک اولی به فروش برسد توسط سامانه این اجازه از او سلب خواهد شد.کارشناسان مسکن معتقدند مشاوران املاک به عنوان نهاد واسطه‌‌گری در بازار معاملات مسکن باید در حوزه پیش‌فروش نیز اجازه تنظیم قرارداد اولیه را داشته باشند تا الزام اجرای این قانون به حداکثر ممکن برسد.
نظرات