چرا فقط «بانک» برای تامین مالی مسکن؟
راهکارهای تامین مالی مسکن دغدغه همیشگی ذی‌نفعان بخش مسکن (اعم از دولت، سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن، خریداران و...) بوده است.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) متاسفانه در ایران تامین مالی بخش مسکن همواره متکی به بازار پول و شبکه بانکی بوده و سایر روش‌های تامین مالی مغفول مانده است. گویا اتکا به تسهیلاتی با نرخ بهره پایین‌تر از نرخ تورم که از کانال شبکه بانکی با برخی شبهات مانند استفاده از رانت تسهیلات ارزان قیمت، عدم شفافیت شیوه مصرف تسهیلات اخذ شده، تاخیر در بازپرداخت به موقع تسهیلات و... پرداخت می‌شود، انگیزه استفاده از دیگر روش‌های تامین مالی را از بین برده است و این در حالی است که روش‌های تامین مالی آزمون شده دیگری نیز وجود دارد که ریسک آن برای سایر ذی‌نفعان این بخش کمتر و بازدهی آن به مراتب بیشتر است.
آنچه که اکنون نگرانی در این زمینه را بیشتر کرده، تصمیم به برداشت از وجوه صندوق توسعه ملی به منظور افزایش اعتبارات ساخت مسکن مهر است. صندوقی که قرار بود هدف آن توانمندسازی بخش خصوصی و توسعه ملی با تکیه بر ارتقای سطح تولید ناخالص داخلی و افزایش توان ملی باشد. منابعی که قرار بود صرفا به صورت ارزی در راستای توسعه زیرساخت‌ها به کار گرفته شود، در حال سرازیر شدن به سمت بازار مسکن است. بگذریم از اینکه اعطای تسهیلات برای احداث مسکن مهر که تمامی‌اقلام ساختمانی و نیازهای آن در بازارهای داخلی قابل تامین بوده و دارای هزینه ارزی نیست و هزینه ارزی برای تامین نیازهای این پروژه فاقد توجیه است و نیز ممنوعیت تبدیل ارز تخصیصی به ریال در بازار داخلی را نادیده بگیریم.
در مباحث تامین مالی گفته می‌شود تامین مالی مبتنی بر بدهی که اخذ تسهیلات بانکی یا دست‌بردن در منابع صندوق توسعه ملی از آن جمله محسوب می‌شود، برای سازندگان (مالکان اولیه) دارای مزایایی مانند حفظ مالکیت سازندگان، حفظ سود باقیمانده برای سازندگان به جهت شریک نکردن سایر سرمایه‌گذاران، خصوصا سرمایه‌گذاران خرد، در پروژه‌های سودآور، ایجاد سپر مالیاتی، شفافیت و نظارت کمتر روی هزینه‌های ساخت، عدم پاسخگویی جدی در خصوص دیرکرد اتمام پروژه‌ها و مواردی از این دست است. از طرفی این‌گونه روش‌ها دارای معایبی مانند نیاز به داشتن وثیقه مکفی، کاهش امکان وام‌گیری برای سازندگان (و کاهش امکان وام‌دهی برای تامین‌کنندگان منابع مالی)، افزایش ریسک نقدینگی برای سازندگان (و افزایش ریسک اعتباری برای تامین‌کنندگان منابع مالی) و کاهش جریان‌های نقدی آزاد است و اینها همه به شرطی تعیین‌کننده است که تامین مالی در یک بازار بدهی سالم و رقابتی و آن هم با نرخ بهره‌ای که متناسب با نرخ تورم و به دور از دخالت‌های دولتی و غیر دولتی و با مکانیزم تعادل عرضه و تقاضای پول، به دست آمده باشد. نه در شرایط فعلی اقتصاد ایران که نرخ بهره در جایی غیر از بازار تعیین می‌شود و دسترسی به تسهیلات و منابع مالی (به فرض کامل و به موقع بازگرداندن تسهیلات اخذ شده) نوعی رانت محسوب می‌شود.
طبیعتا در چنین شرایطی سازندگان تمایلی به استفاده از سایر روش‌های تامین مالی برای پروژه‌های مسکن در خود احساس نمی‌کنند و عمدتا تسهیلات چرب و شیرین بانکی را به شفافیت و نظارت روش‌های تامین مالی مبتنی بر سرمایه ترجیح می‌دهند که عاقبت این تسهیلات در بهترین و خوش بینانه‌ترین حالت، منجر به هدر رفتن منابع مالی ملی در بخش‌های غیرمولد اقتصادی می‌شود و در غیر این صورت منجر به اختلاس‌های میلیاردی (شما بخوانید تخلف اداری) می‌شود.
و این درحالی است که بازار سرمایه راه‌حل ساده‌تر، سالم‌تر و شفاف‌تری را با رعایت مصالح ذی‌نفعان این بخش ارائه کرده است که متاسفانه یا به دلیل ناآشنایی با این راهکار یا به دلیل برخی منافع خاص مورد توجه قرار نگرفته است. این راهکار در قالب صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان دیده شده است. سازمان بورس اوراق بهادار در راستای اجرای قانون بازار اوراق بهادار (مصوب آذرماه ۱۳۸۴ مجلس شورای اسلامی) و قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید در راستای تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی (مصوب آذرماه ۱۳۸۸ مجلس شورای اسلامی) در تاریخ ۲۹ فروردین ۱۳۸۸ دستورالعمل تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و سایر سازو کارهای اجرایی آن را به تصویب رساند.
ارکان این صندوق‌ها به سه گروه شامل ارکان تصمیم‌گیرنده شامل مجمع صندوق و هیات‌مدیره آن، ارکان اجرایی شامل مدیر صندوق، مدیر ساخت، بازارگردان و متعهد پذیره‌نویسی و ارکان نظارتی شامل مدیر ناظر، متولی و حسابرس، تفکیک می‌شود. توضیح وظایف هر یک از این ارکان پیش از این در رسانه ها منتشر شده است (برای توضیحات بیشتر به سایت سازمان بورس و اوراق بهادار مراجعه نمایید). در این صندوق‌ها قرار بر این بود تا هر صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برای ساخت یک پروژه ساختمانی مشخص به وجود آید و علاقه‌مندان بتوانند با بررسی طرح توجیهی هر پروژه، که اطلاعات جامعی از آن پروژه را به تصویر می‌کشد، نسبت به مشارکت در صندوق تصمیم‌گیری کنند.
صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان به‌رغم مزایای فراوانی مانند بهره‌مندی سرمایه‌گذاران و خصوصا سرمایه‌گذاران خرد با هر میزان سرمایه از سود ناشی از ساخت و فروش واحدهای ساختمانی که جایگزینی مناسب برای طرح فروش متری مسکن است، مشارکت سرمایه‌گذاران در ریسک پروژه‌های مذکور که بار سنگین احتمال عدم فروش واحدهای تکمیل شده را از دوش سازندگان بر می‌دارد، افزایش یا حفظ قدرت خرید سرمایه‌گذار در برابر افزایش قیمت زمین و ساختمان در منطقه اجرای پروژه، بالا بودن نقدشوندگی واحدهای صندوق در مقایسه با سرمایه‌گذاری مستقیم در پروژه‌های ساختمانی به دلیل تقسیم‌پذیری سرمایه که امکان نقدشدن بخشی از آن را در مواقع لزوم فراهم می‌آورد.
همچنین به دلیل امکان دادوستد این واحدها در بورس، تشکیل بازار ثانویه اختصاصی برای هر صندوق توسط ارکان مربوطه و دادوستد پیوسته و نظام‌مند واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق به‌وسیله بازارگردان آن (که موظف است براساس اساسنامه و مقررات مربوطه، هر روز قیمت‌های خود را برای خرید و فروش واحدهای سرمایه‌گذاری، اعلام نماید)، کاهش سفته بازی در بازار مسکن، شفافیت بالاتر و کاهش احتمال سوءاستفاده از سرمایه صندوق در پروژه‌های ساخت مسکن از باب هزینه کرد پروژه‌ها به واسطه نظارت حسابرس و متولی صندوق بر فعالیت صندوق اطلاع‌رسانی مستمر از پیشرفت پروژه به این دلیل که آخرین اطلاعات و گزارش‌های مربوط به صندوق و پروژه‌های ساختمانی آن می‌بایست از طریق پایگاه اینترنتی صندوق‌ها منتشر شود، شفافیت بالاتر در پروژه‌های ساخت مسکن به جهت مدت زمان اجرای پروژه؛ چرا که در صورت عدم اتمام به موقع پروژه‌ها جرایمی در نظر گرفته می‌شود، بالا بودن اطمینان نسبی از سود نهایی ساخت مسکن، زیرا چنانچه پروژه‌هایی به اتمام رسیده به فروش نرسد، ضامن تسویه ظرف مهلت کوتاهی موظف به خرید ساختمان و تسویه با دارندگان واحدهای صندوق‌ها خواهد بود، تامین نقدینگی سالم و شفاف برای ساخت‌و‌ساز مسکن، امکان جذب سرمایه‌گذاری خارجی به جای اتکا به منابع بانکی، تقویت بازار سرمایه در راستای تاکید مسوولان ارشد نظام، تقویت طرف عرضه و گسیل نقدینگی به سمت تولید مسکن نه دلالی آن (برخلاف وام های مسکن که سبب افزایش تقاضای مسکن می‌شود)، جمع‌آوری نقدینگی سرگردان و هدایت آن به سوی ساخت و ساز مسکن و مزایای بسیاری از این دست، مورد توجه ذی‌نفعان اثرگذار بازار مسکن قرار نگرفته است. با توجه به عدم تمایل طبیعی سازندگان مسکن به استفاده از روش‌های جایگزین تامین مالی مسکن و از جمله آنها صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و مزایای فراوان این روش، حال سوال این است که چرا دولت به عنوان متولی اصلی این بازار، تمایلی به هدایت کردن متقاضیان منابع مالی جهت ساخت و ساز مسکن به سمت این گونه نهادها ندارد؟
* سلمان خادم المله-دانشجوی دکترای مدیریت مالی و مدرس دانشگاه
دنیای اقتصاد
نظرات