چاشنی جدید معاملات مسکن
فارغ از مزایده‌های دولتی املاک مسکونی، در بازار عرضه آپارتمان‌های نوساز در اغلب مناطق تهران نیز «فروش مزایده‌ای» شکل گرفته، به این معنی که مالکان واحدهای تازه‌ساز به جای «قیمت‌مقطوع» به دنبال کشف قیمت از طریق «کشش بازار» هستند و بالاترین نرخ پیشنهادی از سوی خریداران را مبنای معامله قرار می‌دهند. انبوه‌سازان علت راه‌اندازی بازار مزایده‌ای را ایجاد فضای جدید برای کش‌دار شدن رونق معاملات و در عین حال تعیین مهلت برای فروش املاک‌شان عنوان می‌کنند. در مزایده‌های چند روز اخیر واحدها به صورت نیمی نقد و مابقی در اقساط حداقل ۶ ماهه روانه بازار شده است.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) انبوه‌سازان که فصل سرد سال را «رکودزا» برای بازار معاملات ملک توصیف می‌کنند با مشاهده افت خفیف در حجم خرید مسکن طی دو ماه اخیر، چاشنی جدیدی را وارد بازار کرده‌اند تا مبادا سرعت فروش آپارتمان‌هایی که به‌خاطر رشد ساخت‌وسازهای سال۸۹ روز به روز بر تعدادشان افزوده می‌شود، کاهش پیدا کند.
هم‌اکنون عرضه واحدهای مسکونی نوساز در پایتخت از حالت «تعیین قیمت قطعی» به شیوه «فروش مزایده‌ای» تغییر پیدا کرده طوری‌که انبوه‌سازان تصمیم دارند از ابزار «رقابت‌قیمتی» در فضایی که قیمت مسکن سرگردان شده است، استفاده کنند و ضمن کشف قیمت، آپارتمان‌ها را به بالاترین پیشنهاددهنده واگذار کنند.
تجربه مزایده‌های ملکی نشان می‌دهد حجم انبوهی از واحدهای مسکونی در فاصله کوتاهی که مالک به عنوان مهلت زمانی تعیین می‌کند، فروخته می‌شود.
در تهران پیشتر، از مزایده فقط برای فروش املاک دولتی یا آپارتمان‌های لوکس و خاص استفاده می‌شد، اما هم‌اکنون در مناطق مختلف شهر، بخشی از مالکان ساختمان‌های نوساز معمولی نیز به مزایده رو آورده‌اند.
در بازار تازه شکل گرفته اگر چه برنده مزایده، بازنده بازار به لحاظ قیمت محسوب می‌شود، اما شرایط عمده مزایده‌ها شامل «پرداخت حداقل نیمی از ارزش معامله به‌صورت اقساط یک‌ساله» است که این روش، ریسک خرید با قیمت بالاتر از حد معمول را به نوعی برای خریدار جبران می‌کند.
انبوه‌سازان درباره مزایای استفاده از روش مزایده‌ای برای فروش می‌گویند: با این روش واحدهای نوساز برای اولین بار از طریق مزایده به فروش رسیده و در صورتی که در مواردی جزئی نتوانند واحدهای خود را به نرخ دلخواه بفروشند از طریق آگهی و سایر روش‌های معمول غیر از مزایده اقدام به فروش می‌کنند.
مزایده با شرایط ویژه
در بازار معاملات مسکن در تهران شرکت فروشنده با تعیین شرایط پرداخت ۵۰ درصد نقد و ۵۰ درصد اقساط در مدت زمانی مشخص شده حداقل شش ماه و حداکثر ۱۸ ماه، ضمن تعیین قیمت پایه فروش به متقاضیان مهلت می‌دهد تا ظرف یک هفته از تاریخ اعلام فروش برای ارسال مدارک و شرکت در مزایده اقدام کنند.
در این زمینه یکی از مشاوران املاک فعال در تهران با بیان اینکه در حال حاضر مالکان املاک نوساز اغلب از روش مزایده برای فروش املاک خود استفاده می‌کنند به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: روش مزایده بیشتر برای فروش املاک خاص مورد استفاده قرار می‌گیرد.
وی توضیح داد: در مواردی که مجتمع‌های مسکونی نوساز در اثر فوت مالک با چند وارث مواجه می‌شوند که این وارثان در واگذاری ملک با یکدیگر اختلاف دارند، ترجیح می‌دهند از روش مزایده استفاده کنند.
وی اقدام شرکت‌های ساختمانی برای فروش املاک نوساز از طریق مزایده را با انگیزه افزایش عطش خرید در مردم و تبلیغات موثر به منظور جلب مشتری عنوان کرد و افزود: در این شیوه هم مشتریان و هم شرکت‌های سازنده با هدف کسب منفعت بیشتر در مسیر خرید و فروش از طریق مزایده گام بر می‌دارند.
علت مزایده چیست؟
در این زمینه انبوه‌سازان نیز با تایید اظهارات ایراد شده از سوی مشاوران املاک، استفاده از روش مزایده‌ای برای فروش واحدهای نوساز را شیوه‌ای تبلیغاتی می‌دانند که در قالب آن شرکت‌ها می‌توانند املاک خود را به قیمتی بالاتر از نرخ پایه منطقه به فروش برسانند.
بیت ا... ستاریان، کارشناس اقتصادی در حوزه مسکن، در این زمینه به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: پیش از این نیز در سال‌های گذشته استفاده از روش مزایده برای فروش واحدهای ساخته شده از سوی شرکت‌های خصوصی معمول بوده است.
وی افزود: البته در مزایده‌ای که از سوی شرکت‌های خصوصی برگزار می‌شود، قوانین و مقررات حاکم بر مزایده‌های دولتی اعمال نمی‌شود و ملک تنها با در نظر گرفتن شرایط حداکثری قیمت فروش به متقاضی واجد شرایط واگذار می‌شود.
ستاریان عدم اطلاع کافی از قیمت‌های منطقه‌ای، سهولت در امر فروش و پوشش ریسک نوسان‌های موجود در بازار مسکن را مهم‌ترین دلیل تکیه شرکت‌ها بر استفاده از روش‌های مزایده‌ای برشمرد و گفت: در این روش شرکت سازنده با اطمینان از کسب سود بیشتر و فروش مطمئن تر اقدام به برگزاری مزایده می‌کند.
وی شرایط بازار مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته را رضایت بخش اعلام کرد و افزود: در حال حاضر شاهد افزایش نسبی حجم خرید و فروش نسبت به فصل بهار هستیم.
مزایده، با هدف نظرسنجی درباره قیمت
رییس انجمن انبوه‌سازان تهران نیز استفاده از روش‌های مزایده‌ای برای فروش واحدهای مسکونی را بیشتر برای فروش انبوه واحدهای ساخته شده عنوان کرد و گفت: در حال حاضر برابری کیفیت مسکن مهر با واحدهای بخش خصوصی باعث رکود بازار خرید و فروش این واحدها شده است.
ایرج رهبر به دنیای اقتصاد گفت: استفاده از روش مزایده برای فروش واحدهای مسکونی در داخل شهر بیشتر به منظور انجام نوعی نظر سنجی برای برآورد قیمت‌های مورد نظر مشتریان و در واقع نوعی بازاریابی موثر صورت می‌گیرد.
وی توضیح داد: بسیاری از شرکت‌های انبوه‌سازی با هدف علت‌یابی کاهش مشتریان خود و آگاهی از قیمت‌های مورد نظر آنها اقدام به برگزاری مزایده می‌کنند.
وی کاهش کشش به سمت خرید و فروش در بازار مسکن در نتیجه تغییر فصل را از علل دیگر تمایل شرکت‌ها به برگزاری مزایده عنوان کرد و افزود: مزایده بیشتر در سطح فروش ساختمان‌های معمولی صورت می‌گیرد که در حال حاضر به دلیل واگذاری مسکن مهر بازار آنها با رکود مواجه شده است.
رهبر استفاده از روش خرید مزایده‌ای را مورد استقبال تعاونی‌ها برای تامین مسکن کارکنان عنوان کرد و گفت: در حال حاضر فروش مزایده‌ای بیش از فروش عادی مورد استقبال قرار می‌گیرد.
نظرات