مالیات‌های جدید در بخش مسکن

• چهارشنبه 25 آبان 1390
• 0 نظر

مالیات‌های جدید در بخش مسکن

مالیات جدید و اصلاح سه مالیات قدیمی بخش مسکن در دستور کار دولت قرار گرفت.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) به نقل از سازمان امور مالیاتی؛ طی دو سال اخیر به دلیل عدم پشتوانه قانونی، دولت نتوانسته از ابزار مالیات برای تنظیم بازار مسکن استفاده کند،اما هم اکنون این بخش به طرح تحول مالیاتی اضافه شده است؛ این طرح در بخش مسکن شامل حداقل سه نوع مالیات جدید و اصلاح سه دسته از مالیات های قدیمی است؛" مالیات بر عایدی سرمایه" به عنوان مهم ترین مالیات جدید قرار است به صورت درصدی از مابه التفاوت قیمت فروش و قیمت زمان خرید، از فروشنده ملک دریافت شود. برای جلوگیری از آسیب به ساخت وساز، ساختمان‌های نوساز از این مالیات معاف هستند و اولین فروش ملک هر نفر در هر سال نیز به خاطر حفظ حقوق متقاضیان مصرفی مسکن، مشمول این مالیات نمی‌شود.

مالیات دوم، مالکان زمین های بایر را شامل می‌شود که به ازای هرسال، معادل یک درصد ارزش معاملاتی این زمین‌ها است. در پیش نویس طرح تحول مالیاتی، لغو کامل معافیت مالیاتی آپارتمان های اجاره ای نیز قید شده است، اما وزارت راه و شهرسازی در بسته ای که برای تکمیل محتوای طرح تحول ارائه کرده خواستار معافیت براساس متراژ، طول مدت قرارداد و ارزش اجاری واحدمسکونی شده است. این وزارتخانه همچنین پیشنهاد کرده، برای خانه های خالی و همین طور واحدهای نوساز خالی که ۶ماه از زمان صدور پایان کارشان می گذرد مالیات سالانه ای معادل ۲٫۴درصد ارزش روز آنها، در طرح تحول مالیاتی گنجانده شود.

برنامه های متنوع مالیاتی برای بازار مسکن که طی سه سال گذشته بخش کوچکی از آن به صورت موردی و پراکنده آماده اجرا شد اما به دلیل عدم پشتوانه محکم قانونی هیچ وقت به اجرا درنیامد، هم‌اکنون در « طرح تحول مالیاتی » گنجانده شده تا بعد از اجماع در دولت و تبدیل به قانون در مجلس، نیاز جدی بازار مسکن به ابزارهای مالیاتی را برآورده کند.

طرح تحول مالیاتی، دومین بخش از طرح تحول اقتصادی بعد از هدفمندی یارانه ها محسوب می‌شود که در قالب آن برای تنظیم بازار زمین و خریدهای مصرفی و سرمایه ای مسکن چهار نوع مالیات جدید در نظر گرفته شده و برای بازار اجاره و ساخت وسازهای مسکونی نیز سه مالیات قدیمی که هم اکنون اخذ می شود، قرار است مورد بازنگری و اصلاح قرار گیرد. محور مالیات های جدید در بازار مسکن، سیاست کنترل سوداگری با تاکید بر امنیت بخشی به معاملات مصرفی متقاضیان مسکن را دنبال می کند به طوری که« تعداد و ارزش معامله » برای خریدار و فروشنده مسکن چنانچه از حد مشخصی فراتر رود، پرداخت مالیات اجباری می‌شود و در غیراین صورت، طرفین مشمول معافیت قرار خواهند گرفت. همچنین تعیین تکلیف خانه های خالی که پیش تر مسوولان بنا داشتند با استفاده از قانون تعزیرات یا عوارض شهری، به مقابله با آن بپردازند نیز به این طرح محول شده است.

*مالیات بر عایدی سرمایه

براساس این گزارش مالیات بر عایدی سرمایه عنوان یکی از مالیات های جدید است که با اجرای آن، فروشنده ملک درصدی از مابه التفاوت قیمت زمان خرید و قیمت زمان فروش را مالیات می پردازد. مالیات بر عایدی سرمایه یا همان مالیات بر افزایش ارزش ملک، بین ۱۵ تا ۳۵ درصد مابه التفاوت قیمت خرید و قیمت فروش است.

به طوری که چنانچه رقم مابه التفاوت کمتر از ۲۵ میلیون تومان باشد، نرخ مالیات حداکثر ۲۵ درصد و برای معاملاتی که رقم مابه التفاوت قیمت در آنها بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان باشد، مالیات حداکثر ۳۵ درصدی اعمال می‌شود. در پیش نویس طرح تحول مالیاتی، برای دلایل توجیهی اخذ " مالیات بر عایدی سرمایه " به توزیع عادلانه ثروت و درآمد اشاره شده است. در صورت تصویب نهایی مالیات بر عایدی سرمایه، از معاملات مسکن فقط همین یک مالیات اخذ خواهد شد و مالیات نقل و انتقال که هم اکنون هنگام انتقال محضری، از متعاملین دریافت می‌شود، عملاً حذف می شود. مسوولان مالیاتی کشور پیشنهاد کرده اند اولین فروش ساختمان‌های نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف باشد تا از این طریق حمایت دولت از سرمایه گذاری در تولید مسکن آسیب نبیند.

اما مسوولان وزارت راه و شهرسازی با مطالعه کارشناسی بر روی جزئیات طرح تحول مالیاتی و همچنین شناخت رفتار محتکران در بازار مسکن، درخواست کرده اند،معافیت ساختمان های نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه حداکثر تا ۶ ماه بعد از صدور پایان کار باشد تا سازنده ها یا مالکان ساختمان های نوساز که از فروش واحدها تا زمان رونق مسکن خودداری می کنند، تحت تاثیر مهلت تعیین شده قرار بگیرند و سرعت فروش و عرضه را افزایش دهند.

براساس این گزارش، انتقال قطعی اولین واحد مسکونی توسط اشخاص در هر سال نیز مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نخواهد شد که در این مورد نظر دولت حفظ حقوق مودیانی است که مسکن خود را تبدیل به احسن می‌کنند.

به این ترتیب افرادی که بیش از دو بار در یک سال ملک مسکونی به فروش می‌رسانند مشمول پرداخت این مالیات جدید خواهند شد که هر چقدر قیمت مسکن در طول مدت معامله افزایش داشته باشد، مالیات پرداختی نیز بیشتر می شود.

*مالیات بر زمین‌های بایر

دومین مالیات جدید در قالب طرح تحول مالیاتی ، "مالیات بر زمین های بایر"‌است به طوری که اراضی بایر -زمین های بلااستفاده - در شهرهای بیش از ۳۰۰ هزار نفر جمعیت به ازای هر سال بایر بودن، معادل یک درصد ارزش معاملاتی مشمول پرداخت مالیات می شوند.

دولت برای اخذ مالیات از زمین های بایر، به استناد قانون ساماندهی مسکن که سال ۸۸ ابلاغ شد، تکلیف قانونی دارد اما تاکنون اقدامی در این زمینه انجام نداده است. سازمان امور مالیاتی کشور در تعریف« مالیات بر زمین های بایر » با هدف ایجاد انگیزه در تبدیل سریع زمین بایر به ساختمان، تبصره ای اضافه کرده که به موجب آن، به محض انجام عملیات ساختمانی روی زمین، مالک زمین از پرداخت مالیات آن سال، معاف می شود.

وزارت راه وشهرسازی نیز برای« مالیات بر اراضی بایر » پیشنهاد مکملی به سازمان داده مبنی براینکه نرخ مالیات بر اراضی بایر به صورت پلکانی تعیین شود به این صورت که برای تشویق به عرضه سریع زمین ها به بازار ساخت وساز، زمین های بایر تا یک سال بعد از تصویب این قانون از مالیات معاف باشند و برای سال دوم و سوم، یک درصد و برای سال چهارم ۲ درصد مالیات معادل ارزش معاملاتی روز زمین اخذ شود. اصلاح مالیات بر اجاره بهای مسکن بخش دیگری از طرح تحول مالیاتی است. در پیش نویس طرح آمده است معافیت مالکان بیش از سه واحدمسکونی اجاره ای و همچنین آپارتمان های کمتر از ۱۵۰ مترمربع از پرداخت« مالیات بردرآمد املاک اجاری » که تاکنون برقرار بوده، لغو شود و به جای آن، از مستاجرین فاقد مسکن، حمایت موثر مالی شود.

این در حالی است که وزارت راه وشهرسازی در بسته مکتوبی که برای نحوه تدوین طرح تحول مالیاتی در بخش مسکن به سازمان امور مالیاتی ارائه کرده، با لغو کامل معافیت مالیاتی اجاره بهای مسکن مخالفت کرده و اعمال مالیات بر اجاره مسکن را موجب انتقال بار مالیاتی به اجاره نشین ها عنوان کرده است. این وزارتخانه در عین حال پیشنهاد کرده است: معافیت مالیاتی واحدهای مسکونی اجاره‌ای برحسب متراژ، طول مدت قرارداد و ارزش اجاری تعیین شود تا امکان تنظیم بازار اجاره و ایجاد مشوق برای موجران و همچنین تعدیل اجاره بها از طریق مالیات فراهم شود.

طبق این گزارش، در پیش نویس طرح تحول مالیاتی تدابیر خاصی برای خانه های خالی درنظر گرفته نشده است هر چند مالیات بر عایدی سرمایه به نوعی هزینه فروش خانه های خالی به خاطر گذر زمان و رشد قیمت مسکن طی مدت خالی بود ن را افزایش می‌دهد.

اما وزارت راه وشهرسازی پیشنهاد کرده است ماده‌ای مجزا برای خانه های خالی در طرح تحول مالیاتی اضافه شود. این پیشنهاد با تاکید بر تجارب سایر کشورها که با وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه های خالی برای مالکان می شوند « مالیات بر خانه خالی » را در کاهش قیمت مسکن و اجاره بها موثر ارزیابی کرده است. پیشنهاد این وزارتخانه اخذ مالیات معادل دودر هزار ارزش روز واحد مسکونی خالی به ازای هر ماه (درصورت خالی بودن ۶ ماه متوالی آن ملک) است و در سال دوم، مالیات معادل چهار در هزار تغییر کند. وزارت راه وشهرسازی برای خانه های خالی چنانچه علت بلااستفاده بودن خارج از اختیار مالک باشد، معافیت مالیاتی پیش بینی کرده و در عین حال برای آپارتمان های نوساز نیز در صورت خالی بودن بیش از شش ماه از تاریخ صدور پایان کار، تقاضای اعمال حکم خانه های خالی را مطرح کرده است.

در بسته مالیاتی وزارت راه وشهرسازی پیشنهاد دیگری تحت عنوان اخذ مالیات دو تا سه درصدی از فروش املاکی با قیمت بیش از ۲۰۰ میلیون تومان مطرح شده تا منابع حاصل از آن در حساب ۱۰۰ بنیاد مسکن جهت احداث مسکن محرومین اختصاص یابد. در طرح تحویل مالیاتی، مالیات نقل وانتقال قطعی املاک نیز تعدیل شده به طوری که نرخ ۵ درصد کنونی به پنج درصد تبدیل شده است . همچنین مالیاتی که برای اولین نقل وانتقال ساختمان های نوساز دریافت می شود از ۱۰ درصد به ۲ درصد تعدیل شده است.