قیمت مسکن در اوج و شعار مسئولان

• یکشنبه 17 اردیبهشت 1391
• 0 نظر

قیمت مسکن در اوج و شعار مسئولان

در حالی مسوولان وزارت راه و شهرسازی بر عدم افزایش قیمت مسکن در سال ۹۱ تاکید دارند و با اطمینان خاطر به مردم وعده کاهش قیمت مسکن در سال جاری را داده اند که گزارش‌های میدانی آریا حکایت از رشد ۱۲ درصدی سیمان، ۷۰ درصدی دستمزد کارگر و ۶۰ درصدی میلگرد دارد که مهر تاییدی بر تغییر قیمت‌ها در بخش مسکن در آینده نزدیک است.

اینجاست که به یاد ضرب المثل « سالی که نکوست از بهارش پیداست » می افتیم، یعنی در سالی که قیمت مواد اولیه و مصالح ساختمانی هنوز سال شروع نشده افزایش یافته چگونه می شود قیمت مسکن را کاهش و یا ثابت نگه داشت. اما آیا این وعده ها عملی خواهد شد یا نه؟

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) بی شک سال گذشته روزهای سختی بر بازار مسکن گذشت، در این روزها اگرچه برای دلالان و صاحبان بنگاه های املاک شیرین بود ولی برای افراد بی پول و بدون سر پناه سخت سپری شد و در این میان افرادی نیز بودن که با هزار خون دل خوردن مقداری پول برای خرید یک سرپناه کوچک اندوخته بودند تا بعد از سالها مستاجری و اثباب کشی از این محله به آن محله خلاص شوند اما با گرانی قیمت مسکن تمام کارها که رشته کرده بودند پنبه شد.

در این زمان است که جای خالی مرجع یا سازمانی برای کنترل قیمتها احساس می شود، اما دریغ از اینکه بازار جولانگاه دلالان و تصدی گران سود جو شده و آنها هستند که میزان افزایش و کاهش قیمتها را تعیین می کنند.

شاید مردم بهتر از مسائل روزمره خود باخبر باشند چرا که خیلی ها سال گذشته پیش بینی افزایش قیمت مسکن و اجاره بها را داشتند و به جای اینکه پول را با سود ۱۶ درصدی در بانک بخوابانند، توانستند با خرید یک خانه سودی بیشتر از ۳۰ تا ۴۰ درصد را کسب کنند.

از قدیم الایام شاهد این مسئله بودیم که قیمت مسکن هیچگاه سیر نزولی را طی نکرده بلکه زمانیکه قیمت مسکن بالا رفته با هیچ وسیله و طریقی نشده آن را کاهش داد انگار قیمت مسکن بعد از صعود یک جلیقه ضد کاهش قیمت بر تن کرده و تمام ابزار و روشهای ممکن بر آن بی اثر می شود.

به همین خاطر اغلب افراد متمکن با پی بردن به این مسئله به خرید املاک بیشتر و سرمایه گذاری در این صنعت پرسود روی آوردند تا ماهانه پول هنگفتی از قبل اجاره این املاک کسب کنند.

در حال حاضر آپارتمان های فراوانی هست که ساخته شده و خاک می خورند و صاحبان آنها به دنبال فرصتی هستند تا از این آب گل آلود ماهی بگیرند.

البته اگر قصد سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز مسکن دارید نگران سود خود نباشید حتی در این اوضاع هم یکی از سودآورترین سرمایه گذاری ها بخش مسکن است که دولت هم حمایت های خوبی را برای سرمایه گذاران انجام داده تا بخش مسکن همیشه فعال و زنده باشد.

زمانی که بیشتر مردم صاحب خانه باشند صاحبخانه ها برای اجاره دادن مسکن مجبور خواهند شد قیمت ها را پایین نگه دارند که خانه را بتوانند اجاره دهند و می توان گفت مشکل از جایی شروع می شود که نسبت عرضه و تقاضا یکسان نباشد آن موقع هست که گرانی و افزایش قیمت ها بیداد می کند.

قیمت مسکن در گرو قیمت مصالح ساختمانی

یک عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران در رابطه با قیمت مصالح ساختمانی می گوید: با توجه به اینکه واحدهای مسکونی مهر با هدف تامین مسکن اقشار کم درآمد جامعه احداث شده است ولی دستمزد کارگر فنی در سال جاری نسبت به سال گذشته حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد افزایش داشته است.

محمد علی ربانی با اشاره به اینکه ۳۰ درصد از یک پروژه را نیروی کار تشکیل ‌می دهد،افزود:با توجه به اینکه دستمزد یک کارگر ساده در سال‌های ۸۸ و انتهای سال گذشته ۲۰ هزار تومان بود، این نرخ در سال ۹۱ به ۳۵ هزار تومان افزایش یافته است.

به گفته وی نرخ مصالح ساختمانی هر روز در حال افزایش است و مصالح ساختمانی وارداتی نیز به دلیل عدم ثبات در نرخ ارز افزایش بسیار زیادی داشته است.

ربانی با بیان اینکه قیمت میلگرد ۲ برابر شده، گفت: در سال ۸۸ هر کیلوگرم میلگرد ۶۰۰ تومان بود که در نیمه دوم سال ۹۰ این رقم به ۱۲۰۰ تومان در هر کیلوگرم رسید و در حال حاضر هر کیلوگرم میلگرد با قیمت ۱۴۰۰ تومان به فروش ‌می‌رسد.

عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران میلگرد و بتن را دو عنصر اساسی و تاثیرگذار در قیمت مسکن اعلام کرد و گفت: افزایش قیمت این عناصر باعث افزایش سایر قیمت‌ها در بخش مسکن نیز می‌شود.

ربانی افزود: قیمت مصالح در بخش آهن‌آلات دو برابر شده است و در بخش غیر آهن‌آلات نیز ۶۰ تا ۷۰ درصد افزایش یافته است و به نوعی می شود گفت که آثار منفی قانون هدفمندسازی یارانه‌ها به تدریج نمایان ‌می‌شود.

وی ادامه داد: قیمت درهای HDF در سال گذشته لنگه‌ای ۲۸ هزار تومان بود در حالی که به ۴۵ هزار تومان در سال جاری افزایش یافته است.

با این تفاسیر این سوال در ذهن خطور می کند که اگر ‌می‌خواهیم از قشر آسیب‌پذیر جامعه حمایت کنیم چرا دولت و سازمان حمایت از مصرف‌کننده و تولیدکننده، بازار را به گونه‌ای رها کرده که کنترل آن توسط اشخاص سودجو با افزایش قیمت دل بخواهی صورت گیرد در حالی که باید سازمانهای ذیربط خود قیمت کالا را تعیین کرده و سود جویان اجازه افزایش دل بخواهی قیمتها را نداشته باشند.

تلاش برای ثابت نگه داشتن قیمت مسکن در سال ۹۱

این در حالی است که نیکزاد وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده بود چنانچه در سال ۹۱ اتفاق دیگری در بازار مسکن رخ دهدکه اجاره‌بها و قیمت‌ها را بیش از حد، تحت تاثیر خود قرار دهد از ابزارهای قانونی خود برای کنترل قیمت و اجاره بهای مسکن استفاده خواهیم کرد.

نیکزاد همچنین خبرداده بود که تا تابستان سال جاری ۱۹۳ هزار واحد مسکونی در تهران افتتاح خواهد شدکه همین افتتاح‌ها باعث کمک به کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها خواهد بود.

معاون وزیر راه و شهرسازی نیز پیشتر درخصوص وضعیت بازار اجاره بها در سال ۹۱ گفته بود: هم اکنون با افزایش نرخ سود بانکی و افتتاح یک میلیون واحد مسکونی در سال ۹۱ مطمئن هستیم که می توانیم بازار را کنترل کنیم و افزایش اجاره بها نخواهیم داشت.

به گفته صومعلو با وجودی که در سال ۹۰ طلا ۱۰۰ درصد، بورس ۳۵ درصد و ارز ۸۰ درصد افزایش قیمت داشتند اما افزایش قیمت بخش مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بود که علت آن سیاست اصولی دولت در تولید بیشتر مسکن و حمایت از تولید بود، البته در این میان عده ای به دنبال این هستند که در بخش مسکن قیمت پیشتاز ارایه دهند و با سوداگری بازار مسکن را به هم بریزند.

براساس این گزارش، به دلیل افزایش اجباری نرخ‌های سود بانکی، به نظر می‌رسد که تمایل به سرمایه‌گذاری‌های سنگین به ‌ویژه از وجه دارایی در بخش مسکن در جامعه وجود نداشته باشد و از سوی دیگر، به دلایل مذکور، مسکن مهر قابلیت رقابت کمتری با مسکن‌های واقع در شهرهای مادر داشته باشد و قیمت مسکن افزایش می‌یابد.

افزایش ۱۴ درصدی نرخ اجاره بها در تهران

نقشه پرواز تاریخی اجاره‌بهای مسکن در تهران که تابستان سال گذشته به‌ رغم مقاومت اجاره‌نشین‌ها انجام شد، از صعود مبالغ از دیوار تحمل بازار اجاره حکایت دارد.

براساس گزارش مرکز آمار ایران، تهرانی‌ها در تابستان ۹۰ به طور متوسط ماهانه ۸۲۵ هزار تومان برای اجاره یک واحدمسکونی با مساحت ۷۵ مترمربع، هزینه پرداخت کرده‌اند.

این مبلغ که در مناطق جنوبی پایتخت بین ۴۵۰ هزار تا ۶۰۰ هزار تومان در نوسان بوده است در شرایطی از مستاجران اخذ شده که توان مالی آنها برای پرداخت اجاره‌بها حدود ۵۲۵ هزار تومان به ازای هر ماه بوده است.

پیش‌تر سامانه مجازی معاملات مسکن در تهران که امکان اعلام توان مالی مستاجر به موجر را در سامانه ایجاد کرده است، درباره قدرت اجاره‌نشینی در پایتخت گزارش داده بود: در نیمه اول سال ۹۰ متقاضیان اجاره مسکن در شهر تهران با بودجه ماهانه متوسط ۵۲۵ هزار تومان اقدام به جست‌وجوی آپارتمان کرده‌اند.

مرکز آمار میزان رشد اجاره‌بها در تابستان سال گذشته را ۱۴درصد عنوان کرده که این میزان نرخ رشد در مقایسه با نرخ تورم ۲۱ و نیم درصدی سال۹۰ نشان می‌دهد اجاره‌بها کمتر از سایرکالاها و خدمات پرمصرف افزایش داشته است اما گلایه‌ اجاره‌نشین‌ها از این نرخ به ظاهر پایین زمانی مورد تایید قرار می‌گیرد که قدرت خرید خانوارهای مستاجر برای خرید انواع کالا و خدمات محاسبه شود.

حمزه صفایی بنگاه دار و مدیر شهرک کاج در تهرانپارس به خبرنگار آریا می گوید: با ورود به سال جدید قیمت مسکن و اجاره بها افزایش یافته است به نحوی که در سال گذشته قیمت مسکن در این منطقه متری یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده که در حال حاضر این رقم به متری ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است و نرخ اجاره بها نیز به تبعیت از این افزایش قیمت نزدیک به ۱۴ درصد رشد داشته است.

صفایی در ادامه افزود: سال گذشته در این منطقه یک آپارتمان ۸۵ متری با پول پیش ۲۵ میلیون تومان و ماهانه ۴۰۰ هزار تومان اجاره داده می شد در حالی که این رقم در سال جاری به ۴۰ میلیون پول پیش و ماهانه ۶۰۰ هزار تومان رسیده است اگر چه خیلی از صاحب خانه ها رغبت زیادی برای دریافت پول پیش زیاد نداشته و اجاره ماهانه را مناسبتر می دانند.

وی همچنین در رابطه با خرید و فروش مسکن نیز می گوید: خرید و فروش مسکن در سال جدید با گذشت یک ماه و نیم از سال جدید به علت گرانی راکد بوده و نسبت به مدت مشابه سال قبل با رکود مواجه بوده است.

در حال حاضر تنها کالایی که در سبد هزینه خانوار دسترسی به آن با حداقل حقوق ماهانه -۳۶۰ هزار تومان- غیرممکن است، «اجاره‌ آپارتمان» است که با فرض عدم تغییر نرخ‌ها در سال جاری و پرداخت مبالغ تابستان سال گذشته، اجاره‌نشین‌ها در تهران باید حداقل ۲ برابر حداقل‌ دستمزدشان را جور کنند تا بتوانند یک آپارتمان متراژ متوسط -۷۵ مترمربع- را کرایه کنند. (در حال حاضر بیشترین متراژی که از طرف مستاجرها در بازار جست‌وجو می‌شود و به اجاره می‌رود ۷۵ مترمربع است) نقشه منطقه‌ای اجاره‌بهای واقعی مسکن در تهران که از روی قراردادهای اجاره تابستان گذشته توسط مرکز آمار ایران استخراج و تهیه شده، نشان می‌دهد: اجاره هر مترمربع واحدمسکونی در تهران حداقل ۱۱ هزار تومان است که این مبلغ برای آپارتمان‌های لوکس شمال تهران از ۴۲ هزار تومان نیز فراتر می‌رود و در مناطق مرکزی پایتخت از ۷ هزار تومان کمتر نخواهد بود. براساس آخرین یافته‌های مرکز آمار ایران از بازار اجاره تهران، هم‌اکنون گرا‌ن‌ترین آپارتمان‌های اجاره‌ای متعلق به مناطق یک‌ و سه پایتخت است و واحدهای مسکونی مناطق دو و پنج و هفت در رده‌های بعدی گران‌ترین آپارتمان‌های اجاره‌ای قرار می‌گیرند.

ثبت رکورد بی سابقه قیمت مسکن در شهر تهران

براساس آخرین اطلاعات منتشر شده توسط مرکز آمار ایران که مربوط به تابستان سال گذشته است حداکثر قیمت ثبت شده برای فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران ۸ میلیون و ۱۹۶ هزار تومان بوده که در منطقه سه تهران ثبت شده است. همچنین در منطقه یک تهران قیمت فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی حداکثر به ۸ میلیون و ۵۰ هزار تومان رسیده در حالی که حداقل قیمت در شهر تهران برای هر متر مربع ۳۰۰ هزار تومان بوده است.

با این وجود متوسط قیمت مسکن در تهران برای هر متر مربع ۲ میلیون و ۸۳ هزار تومان بوده است. همچنین حداکثر اجاره بها به علاوه سه درصد ودیعه بابت یک متر زیربنای مسکونی به ۴۲ هزار و ۴۷۰ تومان رسیده است. این عدد در پایین‌ترین حد ممکن هزار و ۷۷ تومان برای هر متر مربع بوده است.

بیشترین رقم اجاره بها درمنطقه یک و کمترین آن در منطقه ۱۱ ثبت شده است. برای خرید و فروش یک متر مربع زمین از ساختمان کلنگی نیز حداکثر قیمت ۷ میلیون و ۸۸۱ هزار تومان در منطقه سه تهران ثبت شده است.

با این تفاسیر می شود بازار مسکن را یک دریایی مواج فرض کرد که با هر بار جذر و مد اوضاع آن آشفته می شود و باید منتظر بود دید که وضعیت بازار مسکن و اجاره بها در سال جدید چگونه رقم می خورد و آیا تدابیر مسئولین برای کنترل قیمتها کارساز خواهد بود یا نه؟

آریا- حسن ساعدی