نظام مالیاتی بخش مسکن؛ حلقه مفقوده طرح تحول مالیاتی

• شنبه 10 تیر 1391
• 0 نظر

نظام مالیاتی بخش مسکن؛ حلقه مفقوده طرح تحول مالیاتی

بازار زمین شهری یکی از بخش‌های مهم اقتصاد کشور است که علاوه بر تاثیر بالای آن بر دیگر حوزه‌های اقتصاد کشور، سیاست‌های حاکم بر آن با بخش مسکن به عنوان یکی از اساسی‌ترین نیاز‌های خانوار (مسکن) گره خورده است. بخش زمین و مسکن به دلیل ویژگی‌های منحصر به فرد این بخش مانند غیرقابل جایگزین، غیرقابل تجارت، محدود‌بودن و ناهمگن‌بودن نسبت به سایر بازار‌ها مستعد پدیده شکست بازار است. بدین منظور دولت‌‌ها، سیاست‌های مختلفی را متناسب با شرایط اقتصادی خود برای کارآمدی این بخش وضع می‌کنند.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) استفاده از ابزار‌های مالیاتی یکی از انواع سیاست‌های حاکمیتی دولت در بازار زمین و مسکن شهری است که می‌تواند در سطوح ملی و شهری اتخاذ شود. نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی از یک‌سو به دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به علت نبود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر مالیات «نقل و انتقال و سرقفلی» تنها مالیاتی است که به صورت ملی از بازار زمین و مسکن اخذ می‌شود. البته مجلس شورای اسلامی در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه‌ی مسکن» در سال ۱۳۸۷، قانون مالیات بر اراضی بایر شهری را به تصویب رساند.

علاوه بر این‌ها، «عوارض تراکم و صدور پروانه»، «عوارض نوسازی شهری» و «عوارض اراضی و املاک بلا استفاده شهری» عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شوند که هر کدام از این موارد با مشکلاتی در حیطه‌ی قانون‌گذاری و اجرا مواجه هستند.

مهمترین مشکل در حیطه قوانین موجود را می‌توان توجه صرف این قوانین به کسب درآمد از اخذ مالیات و عوارض و بی‌توجهی به دیگر کارکرد‌های نظام مالیاتی در بازار زمین و مسکن دانست. این درحالی است که کارکرد نظام مالیاتی در کشور‌های موفق در بخش مسکن با توجه به ویژگی‌های خاص بازار عمدتا ناظر به «کنترل سوداگری» و «تخصیص بهینه‌ منابع» است.

در ادامه انواع مالیات‌هایی که ضروری است در بازار زمین و مسکن کشور مورد استفاده قرار گیرد به همراه توضیح مختصری از ویژگی‌های آن معرفی می‌شود. در صورت وضع این مالیات‌ها و اعمال آن در کنار سیاست‌های عرضه‌ی پایدار، بخش مسکن کشور ساماندهی شده و دوره‌های رکود و رونق تورمی جای خود را به دوره‌های رونق غیرتورمی پایدار می‌دهند.

۱_ مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CCT):

این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود. به عنوان مثال اگر مبلغ خردی یک ملک ۲۰۰ میلیون تومان باشد و مالک بخواهد بعد از دو سال این ملک را به قیمت ۲۵۰ میلیون تومان بفروشد، ۲۰ درصد مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش که مبلغ ۱۰ میلیون تومان می‌شود را باید به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه بپردازد.

در این نوع از مالیات، اولین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنهاست، از این مالیات معاف است. تولید‌کنندگانی که در بازه‌ی زمانی معین اقدام به تولید و عرضه‌ی واحد‌های مسکونی می‌کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند. هم‌چنین کسانی که زمین یا خانه کلنگی خریداری شده را تبدیل به واحد‌های مسکونی نوساز کرده و در زمان معین (برای مثال تا سه سال پس از اخذ پروانه) این واحد‌ها را به بازار عرضه می‌کنند، از پرداخت این مالیات معاف خواهند بود. معافیت تولید‌کنندگان برای پرداخت این مالیات تا سه سال باعث خواهد شد که انگیزه‌ی سازنده برای عرضه سریع‌تر واحد‌های ساخته شده به بازار افزایش یابد. این موضوع باعث شکل‌گیری بستر مناسبی جهت ورود فن‌آوری‌های نوین به بخش مسکن خواهد شد.

با توجه به این‌که ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و هم‌چنین تولید‌کنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تاثیر منفی بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مولد ندارد. بنابراین این مالیات تنها تقاضای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و هزینه این تقاضا‌ها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش می‌دهد. در نتیجه مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن یکی‌دیگر از ابزار‌های کنترل سوداگری در بخش مسکن است.

مالیات بر عایدی سرمایه قدمتی بیش از صد سال دارد و قبل از مالیات بر ارزش افزوده در دنیا فراگیر بوده است. در بسیاری از کشور‌های جهان، قانون مالیات برعایدی سرمایه اجرا می‌شود. برخی از کشور‌های اجرا‌کننده‌ عبارت از آلمان، فرانسه، چین، ژاپن، هند، مالزی دانمارک، آمریکا و انگلیس هستند. در این کشور‌ها در کنار دارایی‌هایی نظیر سهام و مانند آن، دارایی‌های حقیقی شامل زمین و مسکن از مهم‌ترین سرمایه‌هایی هستند که مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوند.

۲_ مالیات بر قیمت زمین (LVT):

در یک تعریف ساده، مالیات بر قیمت زمین به معنی اخذ درصدی ثابت از قیمت زمین به صورت سالیانه است. این مالیات، ابزاری کارآمد جهت ثبات بازار زمین است. در این نوع مالیات، بین این که مالک از زمین استفاده‌ی بهینه را انجام می‌دهد یا زمین بدون استفاده رها کرده است، تفاوتی وجود ندارد و در هر حال باید این مالیات را پرداخت نماید. مهم‌ترین اثرات و ویژگی‌های این مالیات عبارتند از:

_ درآمد مطمئن و پایدار برای شهرداری‌ها:

از آنجاکه همواره درصد قابل توجهی از درآمد شهرداری‌ها از محل صدور پروانه‌های ساختمانی و فروش تراکم است، این درآمد در دوره‌های رکود و رونق دچار نوسان شده و در دوره‌های رکود شهرداری‌ها با کسری بودجه مواجه می‌شوند. مالیات بر ارزش زمین، درآمد مطمئن و پایداری برای شهرداری‌ها ایجاد می‌کند که کمترین اثرات جانبی منفی را به همراه دارد.

_ افزایش عرضه زمین و به دنبال آن کاهش قیمت زمین و مسکن

با وضع مالیات بر ارزش زمین، هزینه‌ی نگهداری زمین و مسکن بلا استفاده در اقتصاد بیشتر شده و انگیزه‌های غیرتولیدی در بازار زمین و مسکن کاهش می‌یابد، لذا اجرای صحیح این مالیات منجر به افزایش عرضه‌ی زمین‌های بدون استفاده به بازار می‌شود که کاهش قیمت زمین و مسکن را در پی دارد. همچنین وضع این مالیات، به دلیل کاهش انگیزه سوداگری، از نوسانات شدید قیمت زمین جلوگیری می‌نماید که به ایجاد ثبات و آرامش در بازار زمین و مسکن کمک می‌کند.

_ سادگی و کم‌هزینه بودن اجرا

زمین به دلیل غیرمنقول بودن، به سادگی قابل شناسایی جهت وضع مالیات است. این امر باعث می‌شود تا اخذ مالیات بر زمین نسبت به انواع مالیات‌های دیگر، مشکلات اجرایی کمتری داشته باشد. تجربه اجرای موفقیت‌آمیز این مالیات در کشور‌های مختلف، مدل اجرایی کارایی را در اختیارگذاشته است که قبال الگوبرداری است و اجرای آن تقریبا هیچ اثر ناشناخته‌ای ندارد.

کشور‌های مختلفی در دنیا مبادرت به اعمال مالیات بر ارزش زمین کرده‌اند که می‌توان به عنوان نمونه از استرالیا (شهر سیدنی)، دانمارک، نیوزیلند و آمریکا (ایالت پنسیلوانیا) نام برد. بسیاری کشور‌های دیگر نیز اجرای این مالیات را در دستور کار خود دارند. از آن جمله می‌توان به‌طور مشخص به اسکاتلند و چندین ایالت دیگر آمریکا اشاره نمود که در حال گذراندن مراحل قانونی وضع این مالیات یا اجرای آن به صورت نمونه می‌باشند.

۳_ مالیات بر واحد‌های مسکونی خالی از سکنه

مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه منجر به افزایش هزینه‌ی نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به عنوان ابزار و اهرمی مکمل در کنار سیاست‌های افزایش عرضه‌ی مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار عمل می‌کند. وجود درصدی از واحد‌های مسکونی خالی جزء ذاتی تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود، اما باید توجه داشت که درصد طبیعی واحد‌های مسکونی خالی تنها در شرایط تعادل عرضه و تقاضای مسکن در بازار معنی و مفهوم دارد و نباید بیش از سه درصد باشد.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه اگرچه در سال ۱۳۶۶ به عنوان بخشی از مالیات ملی غیرمتسقیم به تصویب رسید، اما در اصلاحیه سال ۱۳۸۰ به دلیل این‌که هزینه‌های اجرایی این مالیات از درآمد آن بیشتر بود، لغو شد. در واقع نگاه برنامه‌ریزان اقتصادی به این مالیات صرفا درآمدی بوده و این درحالی است که این مالیات در کشور‌های موفق در بخش مسکن با توجه به کارکرد «کنترل سوداگری» و «تخصیص بهینه منابع» وضع می‌شود. فرانسه، اسپانیا، آمریکا، انگلیس و ... از جمله کشور‌های صاحب قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه هستند.

نبود این نوع مالیات سبب شدهاست تا سهم خانه‌های خالی از سکنه از کل خانه‌های موجود در شهر تهران به بیش از ۱۰ درصد افزایش یابد، در صورتی که سهم خانه‌های خالی در کشور‌های مذکور با اعمال این مالیات از کل موجودی مسکن، در حدود چهار تا پنج درصد است.

۴_ مالیات بر خرید املاک گران قیمت (SDLT)

مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت در واقع نوعی حق تمبر است که در معاملات اسنادی مختلف برحسب ارزش سند اخذ می‌شود. دریافت درصدی از کل ارزش املاک گران‌قیمت از خریدار در هنگام نقل‌وانتقال، مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت نامیده می‌شود. این مالیات تنها از املاکی اخذ می‌شود که قیمت آن از متوسط قیمت بازار بالاتر باشد. نرخ این مالیات تصاعدی بوده و هرچه قیمت ملک بالاتر رود، درصد آن نیز افزایش می‌یابد. مالیات بر خرید ارزش املاک گران‌قیمت با هدف کسب درآمد، توسط دولت‌ها اخذ می‌شود.

در انگلیس تا پیش از سال ۲۰۰۳ این مالیات جزیی از حق تمبر شناخته می‌شد، اما در سال ۲۰۰۳ به دلیل درآمد های سرشار از حاصل از این مالیات، قانون حق تمبر در معاملات زمین و مسکن به صورت جداگانه‌ای به تصویب رسید. کشور‌های استرالیا و ایرلند نیز قوانین مشابهی وضع کرده‌اند.

در صورتی که این مالیات در ایران وضع شود و منابع حاصل از آن به حساب ۱۰۰ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واریز شود، این امکان به دست می‌آید تا منابع آن را به صورت تسهیلات قرض‌الحسنه ساخت به محرومان از مسکن اختصاص داده شود.

به منظور وضع این مالیات می‌توان املاک را در محدوده‌های قیمتی مشخص طبقه‌بندی کرد و سپس برای محدوده‌های قیمتی بالاتر، نرخ مالیاتی بیشتری در نظر گرفت. بدیهی است تمامی املاک موجود در کشور که از یک محدوده قیمتی خاص پایین‌تر باشند، مشمول معافیت خواهند بود. برای مثال می‌توان از املاک بیش از یک میلیارد تومان در زمان نقل و انتقال یک درصد و از املاک بیش از دو میلیارد تومان و بیشتر در زمان نقل و انتقال دو درصد تحت عنوان این مالیات اخذ کرد.