یک پیشنهاد برای تعدیل قیمت نجومی زمین
بازار مسکن طی سال‌های گذشته، حجم زیادی از سرمایه‌های کشور را به خود اختصاص داده است.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) بیان این موضوع توسط مسوولان که حدود ۳۰ درصد اقتصاد کشور در حوزه مسکن و صنعت ساختمان رقم می‌خورد، خود معرف همه آن مواردی است که در این زمینه وجود دارد. بنابراین مسکن به همین دلیل «گهی تند و گهی خسته» به زمینهای برای سرمایه‌گذاری مردم بدل شده است و کمتر خانواده ایرانی را می‌بینید که در این موضوع سرمایه‌گذاری نکرده یا سودای آن را در سر نداشته باشند. افزایش دائمی قیمت مسکن (در مقاطعی ثابت بوده، اما در سرجمع زمانی، افزایش داشته است) این تصور را برای مردم به وجود آورده که بازار مسکن محیطی امن برای سرمایه‌گذاری‌های طویل المدت است.
به هر روی قیمت رو به تزاید مسکن و نیاز مردم به مسکن، بازاری را رقم زده که مردم به سادگی نمی‌توانند از آن دل بکنند بنابراین در چنین ساختاری با نگاه سرمایه‌ای مردم، چاره‌ای نیست جز اینکه بازاربرای جذب سرمایه همه گروه‌ها آمادگی داشته باشد و هر قشر یا گروه امکان سرمایه‌گذاری برای تامین مسکن مورد نیاز خود را پیدا کند.
با بررسی‌های کارشناسانه مشخص می‌شود، عوامل موثر برقیمت مسکن از سه مقوله مهم زمین و تاسیسات زیربنایی آن، مصالح ساختمانی و تجهیزات و مجوزهای لازم، خارج نیست. در کلان‌شهرها با توجه به محدودیت زمین این امر نقش تعیین‌کننده‌ای در تعیین نرخ مسکن بازی می‌کند به طوری که در شهرهایی که محدودیت زمین بالا است بیش از ۵۰ درصد از قیمت مسکن را تشکیل می‌دهد. در گذشته و پیش از انقلاب برای حل این مشکل، طرح شهرک‌سازی از سوی مسوولان مطرح بود که به موجب آن در اطراف شهرها مجوز احداث شهرک مشروط بر تامین امکانات زیربنایی نظیر آب، برق، گاز، خدمات درمانی و آموزشی و... و در یک کلام آبادانی زمین توسط دولت به بخش خصوصی اعطا می‌شد که این سیاست موجب ایجاد شهرک‌های مختلفی در اقصی نقاط کشور شد.اما متاسفانه پس از انقلاب به دلیل کم رنگ شدن دیدگاه «توسعه بخش خصوصی» این سیاست از بین رفت و خط قرمز روی آن کشیده شد و احداث شهرهای جدید در اطراف کلان‌شهرها با هدف جذب سرریز جمعیت مادرشهرها به عنوان سیاست جایگزین کلید خورد. اما با گذشت دو دهه از این امر شهرهای جدید نتوانستند از کارآیی لازم برخوردار باشند. چرا که تامین زیرساخت‌ها به دلیل حجم زیاد سرمایه‌گذاری و عدم تامین به موقع آن توسط دولت، عدم تناسب جمعیت ساکن با ظرفیت پیش‌بینی شده و عدم برگشت سرمایه زیربناها سبب کاهش انگیزه دولت و مردم برای سرمایه‌گذاری در این زمینه به دلیل ارزش افزوده ناچیز برای آنها بود.
این درحالی است که اگر سیاست شهرک‌سازی کوچکتر دنبال می‌شد نه تنها دولت هیچ هزینه‌ای برای تامین زیرساخت‌ها متقبل نمی‌شد، بلکه از محل ارزش افزوده در این زمین‌ها درآمد هم کسب می‌کرد. البته در اوایل دولت نهم طرح اجرای شهرک‌سازی مجددا به جریان افتاد؛ اما محدودیت‌های موجود در آیین‌نامه اجرایی آن باعث عقبگرد به نقطه اول شد.
در حال حاضر باتوجه به پراکندگی زمینهای دارای استعداد توسعه در اطراف کلان‌شهرها و مخصوصا تهران اجرای مجدد طرح شهرک‌سازی کوچکتر از جمله عواملی است که سبب افزایش عرضه زمین و نتیجتا کاهش قیمت زمین خواهد شد.در واقع در این طرح که می‌توان از آن به عنوان «طرح احداث شهرک‌های جدید در خارج از محدوده طرح تفصیلی ولی در محدوده ۲۵ ساله شهر تهران» نام برد ضمن شناسایی زمینهای دارای استعداد در اطراف تهران به شرط تامین خدمات زیربنایی و تبدیل زمین خام به زمین قابل استفاده، مجوز ساخت به بخش خصوصی واگذار می‌شود. حجم زیادی ازاین زمین‌ها درحال حاضر دراطراف تهران موجود است.
در واقع این نوع زمین‌ها اگر چه استعداد تبدیل شدن به یک شهرک بزرگ را ندارند اما می‌توانند تبدیل به یک شهرک کوچک شوند. از دیگر سو با در نظرگرفتن اینکه مجوز و تراکم در تعیین قیمت زمین موثراست با توجه به اینکه در طرح شهرک سازی در زمان تصویب تراکم مورد نیازدیده می‌شود و نیاز به خرید تراکم نیست در نتیجه از رهگذر این امر نیز قیمت زمین به شدت کاهش پیدا می‌کند. در واقع دولت می‌تواند با تدوین آیین‌نامه احداث این شهرک‌ها بستر اجرای این طرح را که قابل اجرا،اقتصادی و سبب افزایش تولید مسکن و خانه دارشدن اقشارمتوسط جامعه می‌شود را فراهم کند. البته ممکن است این طرح مخالفانی داشته باشد و برخی به دلیل تبدیل زمینهای دارای کاربری عمومی و کشاورزی به مسکونی و تجاوز به محدوده حریم شهر و درنهایت رویکردهای محیط‌زیستی با آن مخالفت کنند که تمامی معیارهای مورد نظر می‌تواند در ضوابط و آیین نامه اجرایی آن لحاظ شود.
اما ازدیگر مولفه‌هایی که در افزایش قیمت مسکن موثر است سنتی سازی وپرت مصالح ساختمانی است که حرکت به سمت صنعتی‌سازی باید باشد. اجرای صنعتی سازی علاوه بر به کارگیری فن‌آوری و تکنولوژی نیاز به فرهنگ‌سازی و ایجاد باور عمومی در بین مردم دارد. در حال حاضر درقالب طرح مسکن مهر یک حرکت رو به جلو برای صنعتی‌سازی ساختمان‌ها صورت گرفته است که مطلوب، اما در واقع کافی نیست چرا که در این چرخه اساسا به اجرای صنعتی‌سازی در اسکلت ساختمان‌ها و استفاده از یک فن‌آوری خاص توجه شده و کل اجزای ساختمان صنعتی نیست این در حالی است که صنعتی‌سازی به معنای واقعی که مقاوم‌سازی، ارزان‌سازی و سریع‌سازی و انبوه‌سازی را امکان‌پذیر می‌کند مشروط به ساخت ساختمان‌هایی است که اجزای آن به صورت بسته‌بندی شده از محل کارخانه به محل ساخت هدایت شود.
اجرای روش‌هایی از این دست همزمان با فرهنگ‌سازی در بین مردم و ایجاد باور عمومی سبب می‌شود که ۵۰ درصد هزینه ساخت مسکن کاهش پیدا کند.
محمدحسن تولایی
*مدیرعامل پیشین سازمان عمران و مسکن بنیاد مستضعفان
نظرات