نابسامانی در فعالیت بنگاه‌های املاک؛ نیازمند راهکاری قانونی یا تشدید نظارت‌های صنفی

• چهارشنبه 20 دی 1391
• 0 نظر

نابسامانی در فعالیت بنگاه‌های املاک؛ نیازمند راهکاری قانونی یا تشدید نظارت‌های صنفی

قیمت مسکن همواره یک معضل کمتر قابل کنترل، تلقی شده است. افزایش خرید، فروش، رهن و اجاره مسکن نیز این روز‌ها بازار متنوع و متفاوتی را برای واسطه‌ها پدید آورده است. واسطه‌هایی که برخی از آنها به نظر می‌رسد علی‌رغم اصرار برخی مسوولان متولی نظارت و کنترل بر فعالیت مشاوران املاک، قاعده و قانون خود را برای تخلیه جیب مشتری‌ها دارند و سر حساب که می‌رسد، به خوبی می‌دانند که چگونه به مراد خود برسند، بی‌آنکه خریدار و مشتری متوجه تخلف آنها شوند.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) مشکلات عدیده بازار مسکن و گلایه و شکایت‌های فراوان مردم از چگونگی فعالیت برخی از دفاتر املاک، ظاهرا این روز‌ها به دغدغه‌ای عادی و بی‌پاسخی تبدیل شده است. موضوعی که اکثر کارشناسان حقوقی نیز بر آن معترف هستند و معتقدند که این داستان واقعی و غم‌انگیز جامعه، سر در بی‌قانونی، بی‌توجهی به نظارت‌های دقیق، عدم آموزش و عدم اطلاع واسطه‌های بازار مسکن از قانون و مسایل حقوقی پیرامون آن دارد.

کارشناسان حقوقی بر این باورند که باید در دفاتر املاک از حضور مشاوران حقوقی یا وکلای دادگستری بهره برد و انعقاد قراردادها در دفاتر املاک با نظارت مشاوران حقوقی صورت گیرد، چرا که این موضوع می‌تواند باعث کاهش پرونده‌های ملکی در محاکم شود. البته برخی از حقوقدانان نیز اعتقاد دارند که با تصویب قانون جامعی که حافظ حقوق مردم و دفاتر املاک باشد، می‌توان این بنگاهای املاک را زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار داد، موضوعی که به باور آنها ماجرای مسکن و خرید و فروش آن را یک کاسه کرده و از حاشیه‌ها و بی‌نظمی‌های این حوزه نیز خواهد کاست.

راه‌اندازی اتوماسیون و ایجاد سامانه مرکزی در دفاتر املاک

علی نجفی توانا، استاد جرم شناسی و حقوقدان در این باره تاکید دارد که راه‌اندازی اتوماسیون و ایجاد سامانه مرکزی در انجام معاملات دفاتر املاک، می‌تواند مشاوران املاک را در خدمت رسانی به مردم کمک کند.

وی تاکید کرد که با آموزش به مشاوران املاک قبل از شروع به کار و اعطای گواهی نامه به آنها و نیز برگزاری دوره‌های فوق دیپلم به صورت پودمانی در دانشگاه علمی کاربردی برای متقاضیان در این حرفه، می توانیم بسیاری از مشکلات مطروحه نسبت به دفاتر املاک را حل کنیم.

این وکیل دادگستری با بیان این که اساسا مشاوران دفاتر املاک، نوعی دلال هستند که در قوانین ما حدود و ثغور آنها کاملا مشخص شده است، گفت: اصولا دلالی، شغلی است که در اکثر داد و ستدها و معاملات نقش اساسی را ایفا می‌کند، خواه این معاملات مربوط به داخل کشور باشد و خواه مربوط به قراردادهای فراملی.

نجفی‌توانا تاکید کرد: ما می‌توانیم با اعمال یک نظارت فوق‌بنگاهی، دفاتر املاک را موظف ‌کنیم که بدانند در زمینه دریافت حق کمیسیون، نهاد نظارتی وجود دارد. همچنین برای نظارت بهتر بر دریافت حق کمیسیون از سوی دفاتر املاک، لازم است که حق کمیسیون در حسابی پرداخت شود چراکه این اقدام باعث تقلیل فشار مضاعف بنگاه‌ها به اصحاب معامله خواهد شد.

وی یکی از وکلای مخالفی است که اعتقاد ندارد، دفاتر املاک زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند، چرا که به نظر او این امر هیچ وجهه قانونی ندارد. وی در توضیح این نظرش می‌گوید: ماهیت وظایف دفاتر املاک به گونه‌ای است که فعالیت‌شان به عنوان حرفه‌ای آزاد محسوب می‌شود و فعالیت این دفاتر با مشاغل دیگری مانند وکالت، پزشکی، سردفتری و مشاغل خاص فنی و حرفه‌ای متفاوت است. نظارت بر عملکرد دفاتر املاک باید از سوی نهادهایی که بیشتر بر مشاغل نظارت می‌کنند مانند اداره بازرگانی یا وزارت مسکن و شهرسازی و اتحادیه مربوطه آنها انجام شود. اگر چه نظارت بر رعایت مقررات مربوط به عملکرد دفاتر املاک، از سوی قوه قضاییه و سازمان اسناد و املاک کشور ضرورت دارد اما دخالت در صدور پروانه و کیفیت انجام وظایف با توجه به متفاوت بودن طبیعت و عملکرد دفاتر املاک با وظایف ذاتی و نظارتی سازمان ثبت اسناد و املاک به نظر می‌رسد که چنین دخالتی توجیه‌پذیر نیست و این امر وجهه قانونی ندارد.

عملکرد بهتر دفاتر املاک نیازمند برگزاری کلاس های آموزشی است

حجت الاسلام و المسلمین مرتضی چیت سازیان، استاد دانشگاه نیز در این موضوع تاکید دارد که حضور مشاوران حقوقی در دفاتر املاک، برگزاری کلاس‌های آموزشی برای مشاوران املاک، ترفیع مدارج علمی و آشنا کردن مشاوران املاک به مسائل حقوقی می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات از سوی دفاتر املاک جلوگیری کند.

وی تصریح کرد: تعداد نسبتا زیادی از دعاوی ملکی که در محاکم وجود دارد مربوط به بنگاه‌ها و آژانس‌های املاک است و بیشتر این دعاوی مربوط به تنظیم سند و قراردادی می‌شود که طرفین معامله (فروشنده یا خریدار) از اینکه سند را به اسم طرف مقابل کنند، استنکاف می‌ورزند و همین موضوع حجم زیادی از پرونده‌های محاکم را در بر می‌گیرد.

این حقوقدان با بیان این که باید شرایط خاص و الزاماتی در دفاتر املاک گذاشته شود، گفت: باید نظارت‌هایی بر این دفاتر شود تا طرفین معامله چه بایع و چه مشتری راحت‌تر به نقل وانتقال اسناد بپردازند تا از تخلفاتی که در دفاتر املاک به وجود می‌آید، جلوگیری شود.

چیت‌سازیان یکی دیگر از وکلای مخالفی است که معتقد است قرار دادن دفاتر املاک در زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به مصلحت جامعه نیست. وی با بیان این که نوع فعالیت و کار دفاتر املاک با دفاتر اسناد رسمی متفاوت است، گفت: بنگاه های املاک تابع مقرراتی هستند و زیر نظر وزارت بازرگانی فعالیت می کنند و اگر بخواهیم که دفاتر املاک زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند، باید زیر نظر قوه قضاییه بیایند و آموزش های مخصوص را ببیند لذا این کار، کاردشواری است و به مصلحت جامعه هم نیست.

مشاوران املاک باید مشاور حقوقی هم باشند

هم‌چنین علی رسول‌زاده فرساد، کارشناس مسایل حقوقی معتقد است که مشاوران املاک باید مشاور حقوقی هم باشند و اطلاعات حقوقی‌شان به اندازه‌ای باشد که از بروز اختلافات ملکی جلوگیری کند.

این وکیل دادگستری تاکید کرد که برای جلوگیری از افزایش دعاوی ناشی از معاملات املاک، حضور مشاور و یا کارشناس حقوقی در بنگاه‌های املاک یک ضرورت است.

وی با بیان این که بهتر است مشاور یا کارشناس حقوقی در دفاتر املاک حضور داشته باشد و به انعقاد قراردادهای این دفاتر نظارت کند، اظهار کرد: اگر می‌خواهیم دعاوی ملکی در محاکم کاهش یابد بهتر است که حقوقدانان نظارت بیشتری بر این دفاتر داشته باشند یعنی مشاوران املاک باید مشاور حقوقی هم باشند و اطلاعات حقوقی‌شان به اندازه‌ای باشد که از بروز اختلافات ملکی جلوگیری کند.

رسول‌زاده فرساد هم از دیگر وکلای مخالفی است که معتقد است قرار دادن دفاتر املاک در زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد واملاک کشور ضرورتی ندارد و توضیح داد که بنگاه‌های املاک یک صنف هستند و در چارچوب نظام صنفی قرار دارند و هیچ ارتباطی هم به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ندارند.

وی با بیان این که در حال حاضر با توجه به این که دفاتر املاک یک صنف هستند و مقدمات کار را برای تنظیم سند رسمی فراهم می کنند لذا ضرورتی ندارد که این دفاتر زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار بگیرند، تصریح کرد: در کشور ما زیر ساختارها آماده این کار نیست لذا باید دنبال راه کارهای جدید بود یا همان راهکار گذشته و مجرای قانونی گذشته را تقویت و اشکالات آن را برطرف کنیم.

استفاده از فارغ التحصیلان حقوق در دفاتر و بنگاه های املاک

نعمت احمدی، نیز با اشاره به نقض‌ قانون و تاثیر آن بر توسعه و رشد قارچ گونه بنگاه‌های املاک در شهر‌های کشور تاکید کرد که باید از فارغ‌التحصیلان حقوق در دفاتر و بنگاه‌های املاک استفاده شود تا آنها بر اجرای درست تنظیم اسناد و مبایعه‌نامه‌ها در این دفاتر نظارت داشته باشند.

این حقوقدان تصریح کرد: باید دامنه فعالیت بنگاه‌های املاک را با اجرای قانون ثبت اسناد و املاک محدود کنیم.

وی با اشاره به اینکه اکثر پرونده‌های حقوقی که در محاکم وجود دارد مربوط به دعاوی ملکی است که بین اصحاب دعوی در انعقاد معاملات در بنگاه‌های املاک بسته می‌شود، اظهار کرد: باید قانون ثبت اسناد و املاک را در این دفاتر اجرا کنیم و با اجرای درست این قانون، قطعا بسیاری از دعاوی ملکی که در محاکم وجود دارد، کاهش می‌یابد.

احمدی یکی از وکلای موافقی است که معتقد است که با قانونگذاری می توانیم دفاتر املاک را زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد واملاک کشور قرار دهیم.

وی تصریح کرد: ما می توانیم با قانونگذاری، قانونی را لحاظ و شرایطی را برای تشکیل دفاتر املاک در نظر بگیریم تا این دفاتر زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند، ولی در حال حاضر چنین امکانی نیست زیرا نه قانونی وجود دارد و نه اصولا امکان این است که برابر قانون ثبت برای این دفاتر وظایفی را تعریف کنیم.

باید دفاتر املاک زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند

هم‌چنین «عبدالصمد خرمشاهی» با اشاره به معضلات ایجاد شده از فعالیت فله‌ای و غیر منطبق با مسائل حقوقی دفاتر املاک در شهر‌های کشور تاکید کرد که ساختار بنگاه‌های املاک باید تغییر کند و این دفاتر باید زیر نظر قوه قضاییه و زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند.

وی با بیان این که «از لحاظ قانونی این دفاتر در قالب دلالی به فعالیت می‌پردازند» اظهار کرد: مطابق ماده ۳۵۵ قانون تجارت، دلال کسی است که در مقابل دریافت اجرت، واسطه انجام معاملاتی می‌شود یا برای کسی که می‌خواهد معامله‌ای را انجام دهد طرف معامله را پیدا می‌کند. لذا از نظر حرفه‌ای، مشاوران دفاتر املاک یک نوع تاجر هستند و طرفین معامله را در مقابل هم قرار می ‌دهند، وسیله تسهیل معامله می‌شوند و در مقابل ازای انجام معامله، اجرتی را دریافت می‌کنند.

خرمشاهی یکی دیگر از وکلای موافقی است که معتقد است با تصویب قانون جامع می توانیم دفاتر املاک را زیر مجموعه سازمان ثبت اسنادواملاک کشور قرار دهیم.

این کارشناس مسایل حقوقی تصریح کرد :با توجه به اینکه دفاتر املاک براساس قانون نظام صنفی و تحت نظارت وزارت بازرگانی و شهرداری ها فعالیت می‌کنند و نیز با توجه به اینکه دفاتر اسناد رسمی زیر مجموعه قوه قضاییه هستند، بهتر است که با تصویب قانون جامع که حافظ حقوق مردم ودفاتر املاک است این دفاتر زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار بگیرند تا از پرداخت هزینه‌های زیاد مردم جلوگیری شود.

دفاتر املاک می‌توانند زیر مجموعه سازمان ثبت باشند

احمد بشیری، وکیل دادگستری نیز با بیان این که باید از حضور مشاوران حقوقی در دفاتر املاک استفاده شود تاکید کرد که برای تحقق این کار باید یک اراده قانونی قوی وجود داشته باشد. او یکی دیگر از وکلای موافقی است که معتقد است با قانونگذاری می‌توان دفاتر املاک را زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار داد.

این حقوقدان با بیان این که همانطور که در کشورهای خارجی کلاس های آموزشی برای مشاوران املاک در نظر گرفته شده است، باید در ایران هم کلاس های آموزشی برای مشاوران دفاتر املاک در نظر گرفته شود، خاطرنشان کرد: باید فعالیت مشاوران دفاتر املاک بر مبنای ضوابط دقیق و قانونی باشد و برای مشاوران املاکی که مرتکب تخلفی می شوند مجازات سنگین در نظر گرفته شود تا مشاوران دفاتر املاک از حدود و حیطه اختیارات خود خارج نشوند.

باید فعالیت دفاتر املاک به صورت قانونمند انجام شود

صالح نیکبخت نیز تاکید کرد که باید فعالیت دفاتر املاک به صورت قانونمند انجام شود و اقداماتی برای جلوگیری از انجام معاملات معارض در بنگاه‌های متخلف توسط فروشندگان زیاده‌خواه و هم‌چنین مشتریان متخلف انجام گیرد.

وی در مورد عملکرد بهتر دفاتر املاک نیز اظهار کرد: املاک قبل از تنظیم سند رسمی نیازمند سازوکاری خاص هستند و بین معامله ملک با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی فاصله‌ای وجود دارد و با توجه به افزایش قیمت مسکن ممکن است طرف مقابل معامله اعم از مشتری یا فروشنده از انجام معامله منصرف شود، لذا ضروری است که مقرراتی تصویب شود تا به محض تنظیم سند عادی بیع در این گونه دفاتر، معامله ملک قطعی شود و تنظیم سند رسمی به عنوان تشریفات نقل و انتقال، معامله خاتمه یابد.

این حقوقدان تصریح کرد: می توانیم این دفاتر را تحت سامانه مشخصی به واحدهای مسوول و قانونمند تبدیل کنیم که نه تنها مضر هم نیست بلکه از جهات زیادی هم به کاهش دعاوی و اختلافات این دفاتر کمک می کند.

نیازمند کار کارشناسی هستیم

عباس برزگر، کارشناس مسائل حقوقی نیز تاکید دارد که مشاوران املاک باید اطلاعات اولیه حقوقی داشته باشند تا در تنظیم مبایعه‌ نامه‌ها و قراردادها، موارد قانونی را رعایت کنند. او هم‌چنین معتقد است که صنف مشاوران املاک باید دوره‌های آموزشی را برای آشنایی مشاوران املاک با نحوه فعالیت‌شان در نظر بگیرد.

این وکیل دادگستری با بیان این که قرار دادن دفاتر املاک در زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد واملاک کشور نیازمند کار کارشناسی است، گفت: دفاتر املاک، بنگاه های خصوصی هستند و اگر این دفاتر زیر مجموعه سازمان ثبت قرار بگیرند، به معنی این است که این دفاتر را زیر مجموعه سازمان دولتی قرار داده‌ایم. اگر چه این امر از نظر نظارت و کنترل بهتر است ولی از نظر استقلال، این دفاتر استقلال خود را از دست می‌دهند لذا باید تمامی ابعاد این امر را در عمل بررسی کنیم و ببینیم که اگر این دفاتر زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند چه مزایا و معایبی خواهد داشت.