تقاطع دو جریان در بازار مسکن

• سه شنبه 27 فروردین 1392
• 0 نظر

تقاطع دو جریان در بازار مسکن

گزارش اخیر مرکز آمار ایران درباره رشد قابل‌توجه قیمت مسکن در تهران در سال گذشته، واکنش فعالان بازار ملک بابت ابهام نسبت به عدد نرخ رشد - به‌خصوص نرخ رشد قیمت زمین- را در پی داشته و در عین حال، باعث پردازش یک سناریوی جدید، اما «خوش‌بینانه» برای ماه‌های آتی شده است.در این باره تحلیلگران بازار از تقاطع دو جریان در بازار ملک خبر می‌دهند که برآیند آن، رکود معاملاتی و در نتیجه بازگشت قیمت‌ها می‌تواند باشد.کارشناسان همچنین معتقدند: رشد ارزش ملک در سال۹۱ به مراتب کمتر از «تورم‌واقعی» به‌خصوص در بازارهای رقیب، بوده است.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) گزارش اخیر مرکز آمار ایران درباره نرخ رشد قیمت مسکن در سال۹۱، باعث پردازش یک سناریوی جدید از سوی کارشناسان بازار برای سال۹۲ شده که محتوای آن تا حدود زیادی به نفع جامعه تقاضا ارزیابی می‌شود. در گزارش مرکز آمار ایران اعلام شده، در پاییز سال گذشته میانگین قیمت واحدمسکونی در تهران ۵۲ درصد نسبت به پاییز سال قبل از آن، افزایش پیدا کرده است. این نرخ رشد از یک‌سو به دلیل سبقت از نرخ تورم و از سوی دیگر به دلیل آنکه توسط اهالی بازار در طول سال گذشته احساس نشد، هم‌اکنون محل سوال و ابهام قرار گرفته است تا جایی که برخی از گروه‌های کارشناسی یا صاحب منصب در بازار مسکن، نسبت دادن تحولات سال گذشته قیمت ملک به رخداد سال۸۶ را غیرقابل قبول می‌دانند و معتقدند: آنچه در سال۹۱ باعث افزایش قیمت مسکن شد ناشی از شرایط کلان اقتصادی کشور بود که به طبیعت بازار ملک مربوط نمی‌شود و با توجه به اینکه نرخ رشد قیمت مسکن در سال گذشته به مراتب کمتر از نرخ رشد قیمت سایر کالاهای رقیب و سرمایه‌ای – همچون طلا و ارز و خودرو- بود، علی‌القاعده تورم در این بازار تحت کنترل بوده است. کارشناسان همچنین تقاطع دو جریان موسوم به «افزایش قیمت مسکن در نیمه‌دوم سال۹۱» و «عدم افزایش قدرت خرید مسکن در سال۹۲» را باعث شکل‌گیری «رکود معاملاتی» در ماه‌های آتی توصیف می‌کنند و می‌گویند: رکود مسکن در سال جاری می‌تواند آرامش را به قیمت بازگرداند. انتشار آخرین گزارش مرکز آمار ایران در خصوص نرخ رشد قیمت مسکن در پایتخت، ظرف سه ماهه سوم سال گذشته، پیش‌بینی کارشناسان در خصوص بروز «رکود» و همچنین احتمال فرآیند «تورم انتظاری» در بازار معاملات مسکن را قوی‌تر کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که مرکز آمار ایران در تازه‌ترین گزارش خود از تغییرات قیمت مسکن، اعلام کرده است: مسکن در پایتخت، ۵۲ درصد رشد قیمت را ظرف مدت سه ماه، آن هم در فصلی که هر سال باثبات‌ترین فصل برای انجام معاملات و همچنین تغییرات قیمتی محسوب می‌شود، تجربه کرده است، کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند اگرچه رشد قابل توجه قیمت مسکن ظرف سه ماهه پاییز عملا به معنای رشد قیمتی در بازار معاملات املاک است، اما تفاوت عمده‌ای با آخرین شکل جهش قیمت مسکن دارد که در سال‌های میانی دهه ۸۰ دامنگیر بازار مسکن شد. بر این اساس، کارشناسان مسکن جهش پیش آمده را در وهله اول ناشی از سطح تورم عمومی در نتیجه نوسانات شدید قیمتی در بازارهای فرابخشی مسکن و همچنین اقتصاد کلان کشور می‌دانند و تاکید می‌کنند: رشد قیمت ظرف سال گذشته تنها شامل بازار مسکن نبوده است و مانند سال‌های ۸۶ تا ۸۸ – اوج جهش قیمتی مسکن در دهه ۸۰ – عواید کلانی را نصیب صاحبان سرمایه نکرده و بیشتر ناشی از افزایش بیش از دو برابری قیمت‌ها در اقلام اساسی و مصرفی بوده است. همچنین تداوم تحریم‌ها علیه ایران، افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت‌و‌ساز و تاثیرپذیری مسکن از بازارهای همجوار به خصوص طلا و ارز، مهم‌ترین دلایلی است که کارشناسان و فعالان بازار مسکن، موضوع رشد قیمت مسکن طی پاییز گذشته را به آن نسبت می‌دهند. با این وجود، آن طور که کارشناسان می‌گویند صعود قیمتی مسکن چون پا به پای تورم عمومی و در برخی موارد و اقلام حتی کمتر هم بوده است ضمن اینکه منجر به عواید کلان برای صاحبان سرمایه در حوزه ساخت و ساز نشده است، احتمال ادامه شرایط رکود در معاملات مسکن را طی ماه‌های پیش رو تقویت می‌کند. ایجاد شرایط تورم انتظاری در میان مالکان واحدهای مسکونی و سازندگان، مهم‌ترین دلیلی است که کارشناسان و فعالان بازار مسکن در توضیح علت کاهش قابل توجه تعداد معاملات خرید و فروش مسکن طی یک ماه گذشته، به آن استناد می‌کنند.

با این حال، فعالان بازار مسکن به مردم توصیه می‌کنند برای خریدهای مصرفی خود تعلل نکنند.
تورم انتظاری، دلیل عمده کاهش معاملات مسکن
فردین یزدانی، کارشناس مسکن با تایید کاهش تعداد معاملات مسکن ظرف یک ماه گذشته به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر حاکمیت شرایط تورم انتظاری در میان مالکان واحدهای مسکونی باعث شده است آنها به چند دلیل عمده از فروش واحدهای مسکونی خود به صورت موقت منصرف شوند.
وی ادامه داد: انتظار افزایش بیشتر قیمت‌ها، افزایش هزینه‌های ساخت و نامشخص بودن قیمت‌ها و وضعیت بازار مسکن در یک ماه گذشته مهم‌ترین دلایلی است که شرایط تورم انتظاری را به نفع رکود در بازار معاملات مسکن ایجاد کرده است. یزدانی افزود: از سوی دیگر، افزایش قیمت‌ها باعث کاهش قدرت خرید مردم شده است و همین عامل یکی دیگر از مسائلی است که بروز رکود را در معاملات خرید و فروش قوی‌تر کرده است.
ریشه جهش در تورم عمومی
یزدانی با بیان اینکه صعود ۵۲ درصدی قیمت مسکن ظرف سه ماه سوم سال گذشته – پاییز ۹۱ - جهشی متفاوت با جهش قیمتی مسکن در سال‌های میانی دهه ۸۰ است، به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر چه افزایش ۵۲ درصدی قیمت مسکن طی سه ماه به طور قطع جهش قیمتی محسوب می‌شود، اما چون این جهش متناسب با جهش در سایر اقلام اقتصادی و همچنین متاثر از نوسانات شدید در بازارهای اقتصادی همجوار مسکن، به خصوص طلا و ارز است، از آنجا که برخلاف سال‌های میانی دهه ۸۰ سود کلانی را نصیب صاحبان سرمایه در حوزه املاک نکرده و عملا رونقی در بازار خرید و فروش ملک مشاهده نمی‌شود، از جنس دیگری است. یزدانی در خصوص وضعیت بازار معاملات مسکن در سال جاری گفت: تداوم رکود تورمی در بازار مسکن ۹۲ قوی ترین احتمال است مگر اینکه شاهد تحولاتی اساسی در کل اقتصاد کشور باشیم.
امیدواری برای ثبات قیمت‌ها
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در خصوص رشد قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر چه به طور کامل نمی‌توانم رشد ۵۲ درصدی قیمت مسکن در سه ماهه پاییز گذشته را تایید کنم، اما قبول دارم که قیمت مسکن سال گذشته از مرز تورم عمومی عبور کرد اما شواهد امیدوار کننده ای در بازار مسکن مانند واگذاری‌های مسکن مهر، نوسازی بافت‌های فرسوده و همچنین رکود در معاملات وجود دارد که احتمال ثبات قیمت‌ها را برای سال ۹۲ قوت می‌بخشد. مصطفی قلی خسروی افزود: پاییز سال گذشته، پاییزی بحرانی برای قیمت مسکن بود؛ چرا که در این فصل هزینه‌های ساخت، شرایط سیاسی و نوسانات طلا و ارز به اوج خود رسید.

واکنش به گزارش مرکز آمار
گزارشی که دیروز در «دنیای‌اقتصاد» درباره میزان تغییرات قیمت مسکن در فصل پاییز۹۱ به نقل از مرکز آمار ایران به چاپ رسید، از بابت قیمت‌های مربوط به زمین، محل اشکال تعدادی از خوانندگان روزنامه قرار گرفت.خوانندگان «دنیای‌اقتصاد» با بیان اینکه رشد ۸۲درصدی قیمت زمین در تهران طی پاییز۹۱، صحت ندارد خواستار بررسی این موضوع شدند.اکنون بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد، برخی مسوولان بخش مسکن معتقدند: به دلیل کمبود معاملات زمین در مناطقی از تهران، نمی‌توان جامعه آماری مطمئنی برای رصد معاملات زمین، در نظر گرفت و به همین خاطر، نمی‌شود برای قیمت زمین، میانگین قیمتی تعیین کرد. البته این نظر، باید به صورت رسمی توسط مرکز آمار تایید یا تکذیب شود. مرکز آمار ایران از دو سال گذشته، اطلاعات مربوط به قیمت‌ ملک را با استناد به داده‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن، استخراج و منتشر می‌کند ضمن اینکه این مرکز، مرجع آماری قابل اطمینان برای دولت محسوب می‌شود. با این حال، آنچه این روزها از بازار مسکن به گوش می‌رسد و درست متضاد از شرایط سال گذشته است، «رکود در معاملات» است که با توجه به پیش‌بینی‌ها این رکود می‌تواند سرکشی قیمت‌ها را خاتمه دهد.