پوست‌اندازی بنگاه‌های مسکن؟
«اصلاحات در بازار واسطه‌گری مسکن» در دستور کار دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی قرار گرفت.آخوندی چند هفته پیش از ورود به این وزارتخانه، مطالعه‌ای در زمینه آسیب‌شناسی بازار دلالی مسکن انجام داده بود؛ به‌طوری‌که نتیجه این مطالعه به شناسایی ۴ نقطه‌ضعف اساسی در این بازار منجر شد. دغدغه‌های وزیر و پیشنهادهای دفتر اقتصادی، امروز، در جلسه مشترک مسوولان و نمایندگان این صنف، به بحث گذاشته می‌شود. با این حال، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران که قرار است در این جلسه شرکت کند، میگوید: تغییر شیوه دلالی مستلزم تغییر سه دسته قوانین بالاسری است.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) بخشی از نگاه انتقادی عباس آخوندی به بازار واسطه‌گری مسکن و همین‌طور نوع فعالیت مشاوران‌املاک که حدود ۴ ماه پیش‌از تشکیل کابینه یازدهم، در ذهن وزیر فعلی راه‌وشهرسازی ترسیم شده بود، قرار است امروز در نشست مشترک مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن و کارشناسان این وزارتخانه با نمایندگانی از اتحادیه مشاوران املاک تهران از جمله رییس اتحادیه، به بحث گذاشته شود تا در میان انواع طرح‌ها و برنامه‌هایی که وزیر قصد دارد برای بازار مسکن اجرایی کند، لااقل یکی از اولویت‌ها، اصلاح شیوه رایج در بازار دلالان ملک باشد.
آخوندی ورود دولت به مقوله حق‌کمیسیون مشاوران‌املاک– موضوعی که دولت‌های قبلی مدام درگیر آن می‌شدند و با پرداختن به طرح‌هایی همچون افزایش یا کاهش نرخ پورسانت، از مابقی نواقص ریشه‌دوانده در این حوزه غفلت می‌کردند- را بی‌معنا و نابجا می‌داند، اما در مقابل، به دنبال حرفه‌کردن این بازار و پیاده ساختن مفهوم واقعی «واسطه‌گری» در شغل دلالی مسکن است.
وزیر راه‌وشهرسازی معتقد است: پایه‌های حرفه دلالی ملک در دنیا را دو موضوع «واسطه‌گری» و «حراج در طول‌زمان» تشکیل می‌دهد و رعایت این دو اصل است که به این بازار معنا می‌بخشد.
وزیر راه‌وشهرسازی با تاکید بر این اصول، در نظر دارد ۴ برنامه مطابق تجربیات موفق کشورها در بازار واسطه‌گری مسکن، برای جامعه ۱۱۷ هزار نفری مشاوران‌املاک طراحی کند.
اولین ایرادی که آخوندی متوجه این بازار می‌داند، نمایندگی مشترک و همزمان خواسته خریدار و فروشنده توسط یک مشاور‌املاکی است.
به اعتقاد آخوندی، مطابق مفهوم اقتصادی حاکم بر بازار واسطه‌گری، باید همه وظیفه بنگاه، نمایندگی طرف عرضه‌کننده (فروشنده یا موجر) باشد و واسطه‌گر باید صرفا نماینده یک طرف حاضر در بازار باشد.
ایراد دومی که آخوندی متوجه این حوزه می‌داند، دریافت حق‌کمیسیون و دستمزد از دو طرف معامله است که به گفته او، این اقدام و نحوه کارکرد بنگاه‌ها مصداق بارز تعارض منافع محسوب می‌شود. حال اینکه یک بنگاه واسطه‌گر باید فقط منافع یک طرف را نمایندگی کند و فقط از عرضه‌کننده، هزینه دریافت کند.
وزیر راه وشهرسازی در مطالعه‌ای که اسفند سال گذشته درباره بازار واسطه‌گری ملک در ایران انجام داد - و همان زمان بخشی از نتایج آن اعلام شد- به این نتیجه رسیده بود که شرایط بازار حراج در بازار دلالی مسکن در ایران رعایت نمی‌شود. زمانی که بنگاه یک ملک را واسطه‌گری می‌کند به نوعی یک حراجی ترتیب داده است. ضوابط این بازار در همه جای دنیا به این صورت است که به محض اعلام یک پیشنهاد از طرف یک خریدار برای ملک فروشی، فایل مربوطه از ادامه بازاریابی خارج می‌شود و تا زمانی که متقاضی خرید، موافقت نهایی یا انصراف خود را اعلام نکرده، آن ملک در بازار عرضه نمی‌شود، اما در ایران یک ملک همزمان به چند نفر متقاضی خرید، عرضه می‌شود.
ایراد چهارم مدنظر آخوندی نیز بی‌توجهی به مفهوم تکمیلی واسطه‌گری مسکن است. وزیر راه‌وشهرسازی معتقد است: «بنگاه‌های معاملات مسکن نوعی حراج در طول زمان را انجام می‌دهند نه حراج در لحظه. مشاور املاکی در این راستا باید رابط واقعی بین خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر باشد به طوری که رابطه متعاملین تا زمان امضای قرارداد، باید با هم قطع باشد، اما در این بازار دیده می‌شود که دلال، دو طرف را در شرایطی که هنوز توافق نهایی بین آنها از طریق واسطه‌گر اتفاق نیفتاده، برای به اصطلاح «نشست» یا مذاکره، به بنگاه دعوت می‌کند. این اقدام مغایر اصول است زیرا ممکن است یکی از دو طرف از طریق برهم خوردن تعادل‌نظر در میز مذاکره تحت فشار قرار بگیرد و برخلاف میل باطنی‌اش تسلیم خواسته طرف مقابل شود.»
پیش‌نیازهای حرفه قانونی و معتبر بنگاهداری مسکن
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» این دیدگاه‌های وزیر راه‌وشهرسازی قرار است امروز در جلسه مشترک مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با رییس اتحادیه مشاوران‌املاک تهران به بحث گذاشته شود. علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصادمسکن درباره اهدافی که در نشست امروز قرار است پیگیری شود، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: حرفه بنگاهداری مسکن به عنوان یک حرفه قانونی معتبر و تاثیرگذار در بازار، مستلزم دارابودن حداقل سطحی از تحصیلات و مهارت‌ها است. با توجه به نقش انکارناپذیر مشاوران املاک در بازار مسکن و تاثیر تحلیل‌های آنها به عنوان افراد معتمد و مطلع از قیمت املاک منطقه بر تصمیم‌گیری‌های اقتصادی مردم، واضح است که به کارگیری متدهای جدید و تدوین الگوی مدون برای ساماندهی بنگاه‌ها به نفع بخش مسکن است.
علی چگینی تصریح کرد: به منظور اخذ مجوز تاسیس یک بنگاه معاملات ملکی داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن، کفایت می‌کند در صورتی که این حرفه پیش‌نیازهایی دارد. وی افزود: به منظور افزایش اعتبار قراردادهای منعقده در بنگاه‌های املاک و کاهش اختلافات حقوقی، حضور یک مشاور حقوقی در کنار مشاور امری ضروری است تا این قراردادها همانند سند محضری با امضای نماینده رسمی دولت اعتبار رسمی پیدا کند. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، اصلاح و بروزرسانی نقش بنگاه‌ها به گونه‌ای که علاوه بر ایفای نقش واسطه‌گری ملزم به ارائه خدمات حقوقی، مالیاتی، مالی، ثبتی و... به متعاملین شوند، اتصال ضرایب حق‌کمیسیون به رتبه مشاوران، ایجاد محدودیت در صدور مجوز بنگاه‌های جدید و همچنین فراهم کردن زیرساخت‌های لازم برای حضور مشاور‌املاک به طرفیت از فروشنده یا خریدار را از جمله برنامه‌ها و طرح‌های در دست بررسی عنوان کرد.
قانون نظام‌صنفی درباره مشاوران‌املاک چه میگوید؟
رییس اتحادیه مشاوران‌املاک: تابع قانون هستیم، برنامه‌ها نیازمند تغییرات قوانین است
حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران‌املاک تهران در پاسخ به پرسش «دنیای‌اقتصاد» در خصوص موضع این صنف نسبت به طرح‌ها و برنامههای وزارت راه‌وشهرسازی، گفت: شیوه کنونی واسطه‌گری مشاوران‌املاک برخاسته از مقررات سه نوع قانون بالاسری حاکم بر فعالیت بنگاه‌های مسکن است. مشاوران‌املاک در تنظیم انواع قراردادهایی که قانون به آنها اجازه داده است همچون قراردادهای بیع، اجاره، صلح و...، صلاحیت واسطه‌گری و دلالی بین طرفین را دارند و طبق قانون تجارت، قانون دلالی و قانون نظام صنفی، باید بر دو طرف معامله دلالت کند و لذا این تفسیر از قوانین موجود برنمی‌آید که دلال ملک باید نمایندگی یک طرف معامله را عهده‌دار باشد.
عقبایی افزود: مشاوران‌املاک باید حقوق متعارف، قانونی و شرعی متعاملین را مدنظر بگیرند و با مساوات در نگارش قرارداد و حفظ حقوق متعاملین در جهت برقراری قرارداد منصفانه اقدام کنند. رییس اتحادیه مشاوران‌املاک تهران تصریح کرد: رویکرد یکطرفه به دلالت دلال و قضیه بازاریابی، از قوانین فعلی و حتی قانون نظام امور صنفی که ما تابع آن هستیم، برداشت نمی‌شود، به طوری که در قانون برای نادیده‌گرفتن حقوق طرف مقابل، امکان برخورد با دلال پیش‌بینی شده است.
عقبایی در عین حال تاکید کرد: برنامههای مدنظر باید از دید کلان مورد بررسی قرار بگیرد و برای اجرای آنها لازم است قوانین بالادست تجدیدنظر، اصلاح و بازنگری شود. وی همچنین با انتقاد از قانون نظام صنفی که شرط صدور جواز کسب بنگاه را توان خواندن و نوشتن تعیین کرده است، گفت: حساسیت‌ها و ظرایف صنف مشاوران‌املاک نیاز به تدوین قوانین خاص دارد، البته در حال‌حاضر در اتحادیه مشاوران‌املاک برای صدور پروانه جدید کسب یا حتی تمدید جوازهای قدیمی، آموزش ضمن خدمت به عنوان پیش‌نیاز ورود به این صنف تعیین شده و مشاوران‌املاک دوره‌های کوتاه‌مدت شامل حقوق مدنی، حقوق ثبتی، مقررات نظام صنفی، امور مالی و فنون مذاکره را باید سپری کنند. وی درباره بحث نرخ حق کمیسیون مشاوران‌املاک نیز گفت: در حال حاضر اولویت‌های مهم‌تری برای کنترل بازار مسکن باید مطرح باشد، اما اصولا خیلی‌ها مطرح می‌کنند که مشاور‌املاکی به‌خاطر رابطه پورسانت با قیمت، سعی می‌کند ملک را با قیمت بالاتر عرضه کند. واقعیت این‌طور نیست. یک بنگاه طبق عرف بازار، یک آپارتمان را می‌تواند حداکثر ۱۰ تا ۲۰ درصد گران‌تر از نرخ منطقه، بفروشد. در این حالت مابه‌التفاوت حق‌کمیسیونی که از محل این گرانفروشی عایدش می‌شود با توجه به متوسط قیمت مسکن حداکثر ۱۰۰ هزار تومان است که اصلا رقمی نیست.
نظرات