عرضه مسکن در فاز رونق

• دوشنبه 20 آبان 1392
• 0 نظر

عرضه مسکن در فاز رونق

ساخت مسکن در تهران با پشت‌سر گذاشتن یک رکود ۹ ماهه، دوباره رونق گرفته و تعداد پروانه‌های صادره توسط شهرداری از ابتدای تابستان ۹۲ تاکنون ماه‌ به‌ ماه با رشد‌های ۲ رقمی قابل‌ملاحظه‌ -۲۰ تا ۴۳ درصد نسبت به تابستان ‌قبل- رو به افزایش گذاشته است. شتاب ساخت‌وساز در سال۹۰ تحت‌تاثیر تبلیغات طرح‌تفصیلی، برای اولین‌بار از مرز ۲۰۰ هزار واحد مسکونی گذشت، اما از نیمه ۹۱ تا بهار ۹۲، با رکود مواجه شد. اکنون سرمایه‌ها مجددا به بازار ساخت‌وساز بازگشته، آن هم در شرایطی که قیمت ‌مسکن نزولی است و سابقه نداشته سازنده‌ها هنگام افت ‌قیمت، حجم ساخت را افزایش دهند. کارشناسان منشا این رفتار سازنده‌ها را عوامل اقتصادی‌و‌سیاسی عنوان می‌کنند.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) ساخت مسکن در شهر تهران با پشت‌سر گذاشتن حداقل ۹ماه رخوت و رکود، از ابتدای تابستان امسال فاز تازه‌ای از رونق را آغاز کرده و با توجه به عوامل برون‌بخشی موثر بر رفتار فعلی سازنده‌های مسکن، چشم‌انداز ۴ ماه باقیمانده از سال۹۲، حکایت از تداوم وضع موجود دارد.

در تهران طی ۶ ماه اول سال۹۲، برای ۱۰۴ هزار واحدمسکونی جدید پروانه‌ساختمانی صادر شده که اگرچه در مقایسه با نیمه‌اول سال۹۱ حدود یک هزار واحد کمتر است، اما روند ماهانه ساخت‌وساز طی سال جاری حکایت از تغییر اساسی حجم فعالیت‌ بسازوبفروش‌ها در دوران بعد از انتخابات ریاست‌‌جمهوری دارد.
ساخت‌وسازهای مسکونی از تیرماه امسال افزایش پیدا کرد و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه واحدهای جدید در سه ماه تابستان۹۲ به ترتیب ۷درصد، ۲۰ درصد و ۴۳درصد نسبت به ماه‌های تابستان۹۱ با افزایش روبه‌رو شده که این ارقام با توجه به شتاب‌صفر و گاهی هم منفی در دور موتور ساخت‌وسازهای پاییز و زمستان سال قبل و همچنین بهار امسال، نشان از جذاب‌شدن دوباره آپارتمان‌سازی در شهر تهران دارد.
اکنون در شرایطی رونق به بازار ساخت‌وساز برگشته که سازنده‌ها در طول سال‌های گذشته همزمان با نزولی‌شدن قیمت مسکن، تعریف پروژه‌های جدید و اخذ پروانه‌ساختمانی را متوقف کردند؛ اما امسال درست با شروع اولین موج کاهش قیمت در اوایل تابستان، ساخت‌وساز مشمول افزایش شده است.
تحلیلگران اقتصادی درباره این تغییر رفتار معتقدند: در شرایط کنونی، عواملی از بیرون بازار مسکن همچون سطح منفی نرخ رشد اقتصادی و همچنین آرامش میان‌مدت قیمت‌ها در بازار سکه و طلا، باعث تمرکز دوباره سرمایه‌ها در بازار ساخت‌وساز شده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» عرضه جدید مسکن در تهران در سال۹۰ برای اولین‌بار از مرز ۲۰۰ هزار واحدمسکونی گذشت و رکورد رشد ۵۳درصدی را ثبت کرد که البته آن زمان شائبه محدودیت‌های طرح‌تفصیلی که قرار بود در سال۹۱ رونمایی شود، در تحریک سازنده‌ها نقش اساسی را برعهده داشت.
در سال۹۱ نیز اثر اجرای طرح‌تفصیلی جدید در نیمه‌اول سال دوباره نمایان شد؛ طوری که در ۶ماه، معادل یک‌سال، عرضه جدید به بازار تزریق شد؛ اما در نیمه‌دوم سال التهاب بازارهای موازی و همچنین نزدیکی به انتخابات، سازنده‌ها را از این نوع سرمایه‌گذاری بلندمدت واداشت.
در حال‌حاضر نیز تغییر مسیر ساخت‌وساز و افزایش حجم تقاضا در بازار پروانه‌های ساختمانی از یک‌سو منشا اقتصادی دارد و از سوی دیگر تجربه سال‌های انتخابات ریاست‌جمهوری در طول ۲۰ سال گذشته نیز، رونق ساختمانی بعد از برگزاری انتخابات را تایید می‌کند.
در سال‌های ۸۵ و ۸۹ –سال‌های پس از انتخابات ریاست‌جمهوری- ساخت‌وساز در تهران رشد قابل‌ملاحظه‌ای را تجربه کرد؛ طوری که در سال۸۵، عرضه جدید از رشد منفی ۱۳ درصد سال۸۴ به رشد مثبت ۳۵ درصد رسید و در سال۸۹ نرخ رشد از منفی ۴۳ درصد سال۸۸ به مثبت ۴۳ درصد تبدیل شد.

تشریح وضعیت ۶ ماه اول
 روند ساخت‌وساز مسکن بعد از رکودی حداقل ۹ماهه، در اواخر تابستان امسال جان دوباره گرفت.
طبق آمار صدور پروانه‌های ساختمانی شهرداری تهران نمودار رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی در سطح شهر تهران که در سه‌ماهه ابتدایی سال جاری به شیبی صفر درجه رسیده بود، با شروع فصل تابستان رشد صعودی خود را با سرعتی اندک آغاز کرد و در ماه پایانی تابستان یعنی شهریورماه به بالاترین سطح در مقایسه با یکسال قبل از آن رسید.
براساس این آمار تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در سطح شهر تهران در تیرماه بیش از پنج درصد نسبت به تیرماه سال گذشته رشد را تجربه کرده است. این رشد در مرداد ماه به بیش از ۲۰ درصد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته رسید و در نهایت ماه پایانی فصل تابستان با رشد ۴۳ درصدی نسبت به شهریور ماه سال ۹۱ بیشترین آمار ماهانه میزان ساخت وساز در نیمه اول سال جاری را از آن خود کرد.
برخی تحلیلگران بخش مسکن معتقدند کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار ارز و سکه به دلیل برقراری ثبات نسبی در این بازار در تابستان سال‌جاری نسبت به تابستان سال گذشته و همچنین ایجاد چشم‌انداز مثبت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن سبب شده تا روند ساخت وساز قدری بهبود نسبی پیدا کند.
به گزارش «دنیای اقتصاد» پس از رشد ۴۳ درصدی ساخت و ساز در بهار ۹۱ که به دنبال اجرای طرح تفصیلی جدید در تهران شکل گرفته بود، شروع نوسانات صعودی بازار ارز و سکه در تابستان۹۱ سبب شد تا بخش ساخت‌وساز با اقبال کمتری از سوی سرمایه‌گذاران مواجه شود. این روند نزولی رشد تا پایان سال گذشته همچنان ادامه داشت، تا اینکه در بهار سال جاری نمودار رشد ساخت‌وساز نسبت به سه ماهه ابتدایی سال ۹۱ به صفر رسید و عملا حجم فعالیت‌‌های ساختمانی در بهار۹۲ بدون تغییر افزایشی یا کاهشی، عملکرد بهار سال قبل را تکرار کرد. با این وجود با آغاز فصل تابستان و کاهش تمایل سرمایه‌گذاران به بازار ارز و سکه بازار ساخت و ساز قدری رنگ و بوی رونق به خود گرفت.
براساس آمار سازمان نوسازی شهر تهران در ۶ ماهه نخست سال جاری برای ۱۰۴ هزار و ۳۳۷ واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته(۱۰۵ هزار و ۷۸ واحد) هفت درصد کاهش داشته است. اگر چه روند ساخت‌وساز در ۶ ماه نخست سال جاری نسبت به نیمه اول سال گذشته روندی نزولی داشته اما در سه ماه تابستان امسال نسبت به تابستان سال قبل به طور متوسط رشدی در حدود ۲۰ درصد را ثبت کرده است.
در تیرماه سال جاری ۱۶ هزار و ۶۴۷ واحد مسکونی در پایتخت ساخته شده است که در مقایسه با تیرماه سال ۹۱ بیش از چهار درصد رشد را ثبت کرده است.
در مرداد ماه نیز ساخت ۱۶ هزار و ۳۲۹ واحد مسکونی آغاز شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۰ درصد افزایش داشته و در نهایت روند ساخت‌وساز در شهریور ماه اگرچه نسبت به دو ماه قبلش کاهش داشت، اما با رشد ۴۳ درصدی نسبت به شهریور سال گذشته به ۱۵ هزار و ۱۷۴ واحد رسید.
واحدهای جدید در صدر
براساس آمار شهرداری تهران، از مجموع ۱۰۴ هزار و ۳۳۷ واحد مسکونی ساخته شده در نیمه اول سال جاری در سطح شهر تهران حدود ۳۶ هزار واحد (معادل ۳۴ درصد) در ازای تخریب واحدهای مسکونی، باید جایگزین عرضه‌های از دست رفته شود.
نتیجه رکود در صنعت و ثبات قیمت در بازارها
روند صعودی ساخت‌وساز که از ابتدای فصل تابستان آغاز شده و در ماه پایانی این فصل به اوج رسید در شرایطی است که مجموع ساخت‌وساز‌ها در ۶ ماهه نخست سال جاری تقریبا نسبتی برابر با ۶ ماهه نخست سال ۹۱ را داشته است.
تحلیلگران بازار مسکن معتقدند آنچه شرایط کنونی بخش ساخت وساز بازار مسکن را رقم زده و منجر به رشد ساخت‌وساز‌ها با وجود کاهش قیمت‌ها شده است از شرایط اقتصاد کلان نشات گرفته است. به گفته آنان رکود بخش‌های تولیدی اقتصاد کلان منجر به رشد تقاضای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شده و افزایش ساخت وساز‌ها را به وجود آورده است.
محمود جهانی تحلیلگر بازار مسکن با نگاهی به وضعیت کنونی ساخت وساز‌ها درباره علل افزایش روند ساخت‌وساز در فصل تابستان به «دنیای اقتصاد» گفت: نکته مهمی که باید به آن توجه کرد ارتباط بخش مسکن با اقتصاد کلان است. در شرایط کنونی که اقتصاد کلان دوران رکود را تجربه می‌کند بخش مسکن به عنوان متعادل‌کننده بخش‌های مختلف اقتصادی نقش ایفا می‌کند.
او ادامه داد: این در حالی است که در دوره‌های رونق اقتصاد کلان که در نتیجه رشد تولید و سرمایه‌گذاری اتفاق می‌افتاد، بخش عمده‌ای از منابع به سوی بخش‌های مولد اقتصادی همچون کشاورزی و صنعت تغییر جهت می‌داد.
جهانی با اشاره‌ای به وضعیت رکود اقتصادی از سال گذشته تاکنون تصریح کرد: در دوره‌ای که میزان تولید در سایر بخش‌ها کاهش پیدا می‌کند و فضای کسب و کار در کشور محدود می‌شود منابعی که از سایر بخش‌های اقتصادی آزاد می‌شوند به سمت بخش مسکن سرازیر می‌شوند.
او اضافه کرد: در چنین شرایطی بخش تولید مسکن رونق می‌گیرد تا شرایط کلی اقتصاد کشور چندان دچار افت نشود.
به گفته جهانی، با وجود شرایط فعلی اقتصاد کلان که دچار رشد منفی ۶/۵ درصد شده است روند رو به توسعه و گسترش ساخت‌وساز در بخش مسکن موضوعی کاملا طبیعی است.
جهانی در پاسخ به این سوال که در این صورت، چرا در فصل بهار رشد ساخت و ساز با وجود منفی بودن رشد اقتصاد کلان شکل نگرفته بود؟ عنوان کرد: واکنش بازار به مسائل بیرونی بخش مسکن با تاخیر و تقدم همراه است. به همین دلیل است که ساخت و سازها هنوز در فصل بهار با رونق مواجه نشده بود.
مدیرکل پیشین دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی با اشاره به وضعیت رشد قیمت‌ها در ماه‌های پایانی سال گذشته اظهار کرد: اگر نگاهی به زمستان سال گذشته داشته باشیم، به یاد می‌آوریم زمستان سال گذشته قیمت‌ها در بخش مسکن با رشد ناشی از تقاضا مواجه شد. این رشد قیمت در ماه‌های اول سال جاری نیز ادامه داشت، به همین دلیل می‌توان گفت رشد قیمت‌ها در این بازه زمانی در رشد صدور پروانه‌ها بی‌تاثیر نبوده است.
او در پاسخ به این سوال که معمولا سازنده‌ها به محض مشاهده کاهش قیمت‌ها از بازار ساخت وساز خارج می‌شوند، اما چرا در شرایط کنونی عکس این اتفاق افتاده است؛ یعنی با وجود کاهش قیمت‌ها در شهریور ماه سازنده‌ها به ساخت‌وساز روی آورده‌اند؟ گفت: موضوعی که رفتار سازنده‌ها را در بازار شکل می‌دهد فقط محدود به عوامل درونی بخش مسکن نیست، بلکه در واقع رفتارهای تولید‌کننده‌ها تابع عوامل بیرونی بخش مسکن نیز است.
او افزود: لذا تاثیرگذاری عوامل بیرونی بخش مسکن تناقض میان افزایش تقاضای ساخت‌وساز و کاهش قیمت مسکن را رفع می‌کند.
ادامه رونق در ساخت وساز
این کارشناس بازار مسکن در مورد چشم‌انداز ساخت‌وساز تا پایان سال نیز به «دنیای اقتصاد» گفت: به نظر می‌رسد بازار مسکن در بخش تولید با رشد همراه باشد و روند صعودی ساخت‌وسازها همچنان ادامه پیدا کند، اما اینکه اندازه رشد تولید تا چه حدودی باشد و آیا این رشد به یک رکورد جدید ساخت وساز در مقایسه با دو سال گذشته تبدیل می‌شود یا خیر به شرایط اقتصادی و تصمیم‌گیری‌های کلان بستگی دارد. او تاکید کرد: در شرایط کنونی به نظر می‌رسد احتمال مثبت شدن نرخ رشد اقتصاد کلان قدری ضعیف شده است البته طبق اظهارات رییس کل بانک مرکزی احتمال به صفر رسیدن رشد اقتصادی محتمل‌تر خواهد بود.
جهانی ادامه داد: در این صورت رکود در شرایط کلی اقتصاد کشور ادامه‌دار می‌شود و زمینه رشد تولید در بخش مسکن بیشتر فراهم می‌شود و در نتیجه تقاضای سرمایه‌داری در این بازار افزایش پیدا می‌کند.