«تامین سرپناه» به جای «تامین مالکیت»
تامین مسکن کم‌درآمدها ترجیع‌بند برنامه هر دولتی است که خواهان اخذ رای باشد. چه رای مستقیم از مردم و چه از نمایندگانشان در مجلس برای اعتماد به برنامه‌ها، انتصاب وزیر یا هر سیاستی که به تایید مجلس نیازمند باشد. نکته مهم در رابطه با چنین حساسیتی قطعا اهمیت تامین سرپناه برای خانوار از یکسو و سهمی است که این نیاز در سبد هزینه خانوار از سوی دیگر به خود اختصاص می‌دهد.
در برنامه‌های تامین مسکن شاید مهم‌ترین مولفه در ارزیابی آنها از حیث جامعیت، توجه و اعتنا به دو شاخص عمده است. ابتدا، «شاخص دسترسی یا دوره انتظار برای ورود به بازار مسکن» که هر قدر این شاخص را به دوره‌های کوتاه‌تر انتظار نزدیک کنیم، حکایت از مفید و موثر بودن اقدامات انجام شده دارد. دوم، کاهش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار است، که اگر چنین کامیابی در دوره‌ای حاصل شود بلاشک باید آن را از امتیازات غیرقابل انکار و ستودنی هر دولتی به شمار آورد. این امر هنگامی بیشتر اهمیت می‌یابد که اثرات چنین موفقیتی را بیش از همه در موقعیت کم درآمدها و فقرای شهری که به توجه بیشتر نیازمندند، ببینیم. زیرا بررسی دقیق‌تر این دو شاخص نشان می‌دهد که به طور اجتناب‌ناپذیری حضور و مداخله دولت برای ارتقای موقعیت کم درآمدها در برخورداری از این دو شاخص حیاتی است. تاکید بر حیاتی بودن این حضور و حمایت به این سبب است که عدم توازن شگرفی بین شرایط دهک‌های درآمدی مختلف از حیث برخورداری از این شاخص مشاهده می‌شود. زیرا شاخص دسترسی، یعنی طول دوره انتظار برای ورود به بازار مسکن، برای دو دهک بالا (پردرآمدها) بدون انتظار و در هر لحظه قابل حصول است. همچنین (۴ دهک میانی) میان درآمدها، با دوره انتظار منطقی‌تر و با استفاده از روش‌های موجود در بازارهای رسمی مالی– پولی (نظام بانکی) و نظام مالی بخش غیر رسمی (حمایت‌های خانوادگی و خویشاوندی) می‌توانند وارد بازار تامین سرپناه شوند. اما مشکل اساسی در چهار دهک پایین (کم‌درآمدها) بروز می‌کند که با تکیه بر منابع مالی و آورده‌های شخصی‌شان، «شاخص دسترسی» دست‌نیافتنی «دوره انتظار» در این گروه‌ها چندان طولانی می‌شود که عملا به معنای غیر ممکن شدن امکان ورودشان به بازارهای معمول تامین سرپناه است. از سوی دیگر با تکیه بر شاخص دیگر یعنی سهم مسکن در سبد هزینه خانوار هم با توجه به درآمدهای پایین در این گروه‌ها، هزینه مسکن از چنان سهم بالایی برخوردار است که منطقی و قابل تحمل کردن آن صرفا با اقدامی جامع و حمایتی کامل از سوی دولت امکان‌پذیر است.
واقعیت این است که بخش خصوصی در جانب عرضه مسکن همیشه دارای حضوری فعال و موثر بوده، اما به طور معمول این بخش گروه هدف خود را از میان بخشی از بازار تقاضا برمی‌گزیند که انتظارات طبیعی از سرمایه‌گذاری و فعالیت اقتصادی‌اش را برآورده سازد. از آنجا که چهار دهک پایین قادر به ارضای این انتظارات (یعنی حاشیه سود کافی و دوره بازگشت سرمایه مناسب) نمی‌توانند باشند، عملا از دامنه گروه هدف آنان خارج شوند، فرآیندی که موجب می‌شود ظرفیت عرضه بخش خصوصی نتواند آنان را تحت پوشش قرار دهد. روندی که در بیشتر کشورها شاهد آن هستیم و رفتاری طبیعی در بازار برای گزینش گروه‌های هدفش تلقی می‌شود. اینجا است که به طور طبیعی باید توقع حضور نهادی را داشت که به‌عنوان میانه‌دار منافع جمعی، این خلأ را پر کرده و در رسیدن گروه‌های کم‌درآمد به جایگاه مناسب‌تری در خصوص منطقی کردن شاخص‌هایی چون سهم مسکن در سبد هزینه خانوار و دوره انتظار در دسترسی به مسکن، به نقش و وظیفه خود عمل کرده و حداقل در اندازه و قواره‌ای که از هر دولتی انتظار می‌رود به نقش و وظیفه‌اش عمل کند. زیرا حتی در کشورهای دارای نظام سرمایه‌داری و بخش خصوصی قوی و هدایت‌کننده در اقتصاد، دولت با وقوف به این وظیفه خود حضوری تمام‌عیار یافته و گروه‌هایی را که قادر به ورود به بازار برای تامین نیازهای اساسی‌شان مثل مسکن و سرپناه نیستند، با برنامه‌هایی جامع تحت حمایت قرار می‌دهد. بنابراین طبیعتا در کشورهایی مثل ما که بخش دولتی سهم عمده‌ای در اقتصاد داشته و از محل منابع ملی (نفت) این اقتصاد را مدیریت می‌کند، باید به تناسب وارد میدان شده و چتر پوششی خود را برای حمایت از کم‌درآمدها برافرازد.
بنابراین با پذیرش و تاکید بر این نکته که حمایت از گروه‌های کم‌درآمد برای حضور در بازار مسکن وظیفه طبیعی دولت‌ها است، باید به دامنه و چگونگی این حمایت پرداخت. نکته مهمی که دراین رابطه باید در نظر گرفت اینکه، حمایت از کم‌درآمدها نباید تلقی مهیا ساختن امکان حضور در بازار مسکن ملکی را به اذهان القا کند. زیرا اصل «تامین سرپناه» در برنامه‌های حمایتی از چندان اهمیت و حساسیتی برخوردار است که نباید آن را مشروط به ملکی و غیرملکی بودن آن کرده و اصل برآورده ساختن چنین نیازی را مخدوش سازیم. زیرا همچون کشورهایی که تجربیات بسیار دور و درازی در این حوزه داشته و با نقد مکرر راه برگزیده به اصلاح آن پرداخته‌اند و به همین سبب نیز آموختن از دستاوردهایشان می‌تواند به عدم تکرار اشتباهات بینجامد، هیچ‌گاه برنامه «تامین سرپناه» را قربانی موضوع مالکیت، که خود موضوع مستقلی در اقتصاد خانوار است، نکرده و با تعریف دقیق نقش و جایگاه خود «تامین سرپناه غیرملکی» برای تضمین امکان‌پذیر بودن برنامه‌های حمایتی و قابل دوام و استمرار بودن آن را هدف خود قرار داده‌اند. فرآیندی که ضمن تامین سرپناه در دوره‌هایی کوتاه اما قابل تمدید، امکان پوشش‌دهی به گروه‌های وسیع‌تری را فراهم ساخته و این امکان را برای خانوارها مهیا می‌سازد تا با استفاده از این فرصت و ارتقای توانایی‌شان (مثل پس‌انداز و...) ضمن خروج از برنامه‌های حمایتی دولت با توجه به توانایی‌هایی که دراین دوره تحت‌الحمایگی کسب کرده‌اند، تدریجا وارد بازار مسکن ملکی شده و با استفاده از سایر امکانات تدارک دیده شده توسط بازار، نیاز خود را در آنجا قابل تامین بیابند و فرصت فراهم شده توسط دولت و از محل منابع عمومی را به نوبت به دیگران واگذار می‌کنند.
اما آنچه برمسوولیت دولت و بخش عمومی برای مداخله و بر عهده گرفتن نقش اصلی در حمایت از گروه‌های کم درآمدها می‌افزاید شرایط ویژه کشور ما است، که از یکسو با جمعیتی جوان (با بیش از ۷۰ درصد جمعیت زیر ۳۵ سال) مواجهیم که به طور طبیعی با تشکیل خانوار جدید و کسب استقلال خواهان سرپناه مختص خود باشند. از سوی دیگر به دلیل موقعیت اقتصادی کشور با نرخ بالای بیکاری به‌ویژه حادتر بودن آن در میان جوانان (بیش از ۲۴ درصد)، قطعا قادر به ارضای شرایط بازار برای ورود جهت تامین سرپناه‌شان نیستند. به این شروط در زیر اشاره می‌شود:
۱) اختصاص سهمی از سبد هزینه خانوار به مسکن، که عدم کسب درآمد به سبب رواج بیکاری با نرخ بالا در میان جوانان، اصولا امکان شکل‌گیری این سبد برای تضمین هزینه‌ها را منتفی می‌سازد، چه رسد به اینکه سهمی هم از آن به مسکن اختصاص یابد.
۲) تامین آورده اولیه از محل پس‌انداز برای اخذ وام به میزان مناسب برای تضمین ورود به بازار، با توجه به اینکه گرفتن وام (خرید یا رهن) مشروط به تشکیل حساب پس‌انداز مسکن است. گروهی که نرخ بیکاری در آنها بالا است از چه مازاد درآمدی برای پس‌انداز به‌عنوان گام نخست برای احراز شرایط اخذ وام می‌توانند برخوردار باشند.
۳) لزوم استمرار در پرداخت انواع هزینه‌های برنامه تامین سرپناه مثل اجاره، اقساط وام و ... که مستلزم پایداری و پیوستگی در دریافت دستمزد و حقوق و تامین درآمد است، در حالی که از یکسو بیکاری و از سوی دیگر حتی در صورت کاریابی، حقوق و دستمزدهای پایین به سبب کم‌تجربگی و سابقه کار محدود، همچنین اشتغال در بخش غیررسمی تداوم و پیوستگی دریافت حقوق و دستمزدها را در این گروه منتفی می‌سازد.
بنابراین می‌بینیم که عملا سه شرط ورود به بازار مسکن برای جوانان و هم کم درآمدهایی که همگی شرایط بالا را دارند، منتفی می‌شود. مگر اینکه با درک شرایط آنها برای حضور هرچند کوتاه مدت در بازارهای حمایت شده مسکن استیجاری توسط دولت، امکان ورود تدریجی‌شان به بازارهای معمول مسکن که توسط بخش خصوصی عرضه می‌شود، فراهم آید.
فرانک مودیگلیانی اقتصاددان ایتالیایی در چند دهه پیش با بررسی وضعیت اقتصادی افراد (خانوار) در سه دوره از عمرشان به نظریه‌ای رسید که طبق آن اعلام کرد که افراد (به ویژه در تامین نیازهای اساسی‌شان) در سه دوره متمایز از عمر خود (جوانی- میانسالی- کهنسالی) رفتار مصرفی متفاوتی متناسب با درآمد و انواع هزینه‌هایشان بروز می‌دهند. طبق نظریه او که به «نظریه دوره زندگی» شهرت یافت مردم به طور معمول در دوره‌های جوانی و کهنسالی هزینه‌هایشان بیش از درآمدشان است و صرفا در دوره میانسالی است که درآمد فرد می‌تواند بیشتر از مصارف او باشد. بنابراین طبق نظریه وی توان مالی متفاوت افراد در دوره‌های سه‌گانه زندگی برای رفع حوایج زندگی با ثابت نگه داشتن سطح مصارف و با ایجاد تعادل در سطح منابع درآمدی و هزینه‌ها دراین سه دوره امکان‌پذیر است. یعنی قرض دادن به جوانان از محل پس‌اندازی که در آینده و با استفاده از پس‌اندازی که از محل مازاد درآمدش خواهد داشت. از سوی دیگر جبران کمبودهای درآمدی کهنسالان نسبت به مصارفشان از طریق پس‌اندازی که در دوران میانسالی انجام داده‌اند، باید تامین شود. به عبارت بهتر نیازهای جوانان به خصوص در مورد اقلام حیاتی همچون مسکن به صورت قرض گرفتن از درآمدهای آینده‌شان و نیازهای کهنسالان به صورت باز پس گرفتن سود از محل منابع پس‌انداز شده قبلی و استقراض از درآمدهای گذشته‌شان تامین شود. در اینجا شاید به روشن‌ترین و واضح‌ترین شکل به نقش بی‌بدیل دولت برای مدیریت چنین ساز و کارهایی، به ویژه از حیث جایگاهی که در جبران جایگاه بازار و اعلام «شکست بازار» در پاسخگویی به برخی گروه‌ها دارد، اذعان داشت. تا با ظرفیت‌سازی برای پاسخگویی به نیازهای حیاتی، مثل مسکن، به ویژه به سبب غیر قابل جایگزین بودن این کالا و کشش درآمدی پایین آن، با بهره‌جستن از «مدل دوره زندگی» امکان تامین سرپناه کم درآمدها و جوانان را (که معمولا در گروه کم درآمدها دسته‌بندی می‌شوند) از محل مازاد درآمد احتمالی وی در دوره میانسالی تامین کرد و او را در گذر از این مانع که می‌تواند برایش بحران‌آفرین نیز باشد، همراهی کرد.
دکتر حمیده امکچی
محقق و پژوهشگر اقتصاد مسکن
عضو سابق مرکزمطالعات و تحقیقات وزارت مسکن
دنیای اقتصاد
نظرات