تحلیل یک اقتصاددان از بازار مسکن
یک دکتری اقتصاد معتقد است: پیش بینی می‌شود رکود مسکن تا پایان سال ۹۴ ادامه داشته باشد.
به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)،دکتر علیرضا شکیبایی درباره آخرین وضعیت مسکن در کشور گفت: بازار مسکن یک بازار خاص با ویژگی‌های خاص است که خود را از سایر بازارها متمایز کرده است. مسکن یک کالای غیرتجاری است، به همین علت بازار مسکن یک بازار تفکیک پذیر و منفک است.
وی ادامه داد: در بازار مسکن نمی‌توان عرضه و تقاضا را مقابل یکدیگر قرار داد و تصمیم گیری کرد که باید در این بخش سرمایه‌گذاری به چه صورت باشد و قیمت چگونه باشد، اما در سایر محصولات چنین نیست. این تفاوتی است بین مسکن و سایر محصولات که آن را غیرتجاری کرده است.
شکیبایی با بیان این‌که اقتصاد ایران مبتلا به بیماری هلندی است، افزود: این ویژگی در گذشته باعث جذب سرمایه گذاران در این بخش می‌شد. دو گروه متقاضی مسکن همواره وجود دارد. یکی مصرف کنندگان مسکن و بخش دیگر متقاضیانی که برای سوداگری وارد بازار می‌شوند، سرمایه گذارانی که هر کدام تاثیرات خود را در بازار مسکن می‌گذارند.
این اقتصاددان تصریح کرد: نقش سرمایه گذاران بخش خصوصی می‌تواند قابل توجه باشد. هر زمان، وارد بازار مسکن می‌شوند، یک شوک مثبت و هر موقع خارج می‌شوند، یک شوک منفی به بازار وارد می‌کنند.
شکیبایی تصریح کرد: در گذشته تولید مسکن در ایران سنتی و زمان‌بر بوده و باعث افزایش هزینه‌های تولید در این بخش می‌شد، به طوری که از زمان تصمیم گیری برای ساخت تا عرضه به بازار، ۳۶ ماه به طور متوسط طول می‌کشید که این زمان یک شکاف بین عرضه و تقاضا در بازار بوجود می‌آورد.
وی با اشاره به این‌که، این شکاف برای عده‌ای سودآور بوده است، افزود: در این شرایط به علت نوسانات قیمت، سرمایه گذار تصمیم به خارج شدن از این بازار می‌گیرد زیرا حداقل ۳۶ ماه طول می‌کشد تا به سرمایه خود دست یابد. متاسفانه در این بازار تصمیمات امروز سرمایه گذار حداقل ۶ ماه بعد جواب می‌دهد که اقتصاددانان این مدل سودآوری را مدل تار عنکبوتی می‌گویند (عرضه و تقاضا لحظه‌ای با هم برخورد نمی‌کنند).
پیامدهای تولید مسکن از سنتی به نیمه صنعتی
این عضو هیئت علمی دانشگاه شهید باهنر کرمان تصریح کرد: اتفاق مهمی در سال‌های گذشته افتاده است و آن این است که تولید مسکن از حالت سنتی، خارج و به سمت نیمه صنعتی شدن رفته است. این امر باعث شده در زمان کوتاه، تولید انبوه بیشتری داشته باشیم.
وی ادامه داد: اگر مانند دیگر کشورها، در ایران نیز تولید مسکن کاملا صنعتی شود، این فاصله به ۶ ماه کاهش پیدا کرده و در عرض ۶ ماه می توان بازار را کاملا اشباع کرد. این مساله باعث می‌شود، انگیزه سودآوری کمتر شود بنابراین دیگر برخی سرمایه گذاران برای کسب سوداگری وارد این بازار نمی‌شوند و کسانی که مصرف کننده واقعی مسکن هستند وارد بازار مسکن می‌شوند.
شکیبایی ادامه داد: به دلیل کاهش نرخ رشد جمعیت و ثباتی که در جمعیت اتفاق افتاده است، رشدی در تقاضای مصرفی خانوارها برای تقاضای مسکن نداریم. اگر تقاضاهای سرمایه گذاری از این بازار خارج شوند، قطعا دیگر رونق و سودآوری در این بازار نخواهیم داشت.
این دانشیار دانشگاه شهید باهنر کرمان با اشاره به رقبای بازار مسکن گفت: نرخ سود بانکی، بازار بورس، بازار سکه و طلا همه رقبای بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران هستند. با توجه به این‌که نرخ سود بانکی بالا تثبیت شده است، یک رقیب جدی برای بازار مسکن است و همین امر موجب شده سرمایه گذاران دریافت نرخ بالای سود بانکی را به سرمایه‌گذاری در مسکن ترجیح دهند.
این استاد اقتصاد دانشگاه با اشاره به نقش مسکن مهر در رکود بازار تصریح کرد: حمایت دولت گذشته از تولید زیاد مسکن موجب شد ۴ میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود. ۵۰ درصد این واحدها در دولت گذشته و ۵۰ درصد دیگر به تدریج تا سال ۹۴ به بازار عرضه می‌شوند. عرضه زیاد مسکن مهر این علامت را به سرمایه‌گذاران می‌دهد که منتظر سودهای زیاد نباشد پس این امر باعث شده است، امروز بازار کاملا راکد باشد.
حضور بانک‌ها در بخش مسکن الزامی است
این عضو هیئت علمی دانشگاه شهید باهنر کرمان تاکید کرد: مسکن یک کالای با دوام گران قیمت است. هیچ کس با منابع پس انداز شخصی نمی‌تواند یک واحد مسکونی را بخرد و این یک واقعیت در بازار مسکن است.
شکیبایی افزود: در همه جای دنیا، بانک‌ها سهم بالایی از قیمت خرید واحد مسکونی را تامین مالی می‌کنند. در برخی کشورها بیش از ۷۰ درصد از قیمت یک واحد مسکونی را بانک‌ها تامین می‌کنند پس برای رونق بخشیدن به بخش مسکن، حضور بانک‌ها الزامی است. پیشنهاد می‌شود که بانک‌ها به جای این‌که بگویند ۵۰ میلیون وام مسکن می‌دهیم به صورت درصدی این تسهیلات را تامین کنند( مثلا ۵۰ درصد از هزینه خرید خانه را تسهیلات بدهند).
رکود مسکن تا پایان سال ۹۴
این دکتری اقتصاد با بیان این‌که تمدید مذاکرات هیچ تاثیری در بازار مسکن ندارد، تاکید کرد: بازار مسکن یک بازار غیرتجاری است. بیشتر شرایط اقتصاد داخلی در بازار مسکن تاثیرگذار است و معتقد هستم رکود مسکن تا پایان سال ۹۴ ادامه دارد، مگر آن‌که اتفاقات دیگری بوجود بیاید که این پیش‌بینی را اصلاح کنیم ولی با توجه به عرضه‌ای که در بازار مسکن است، انتظار نمی‌رود تا پایان سال ۹۴ اتفاقی بیفتد.
عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن
وی با اشاره به عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن، تصریح کرد: هزینه ساخت شامل قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد، قیمت زمین و عوارض شهرداری‌ها از عوامل تاثیرگذار در قیمت مسکن هستند. متاسفانه قیمت همه این عوامل رو به افزایش است که این امر سبب می‌شود هزینه‌های تولید به شدت افزایش یابد.
شکیبایی ادامه داد: با توجه به این سیر صعودی هزینه‌های تولید، درآمدزایی زیادی برای سرمایه‌گذار بخش مسکن ندارد، به همین علت سرمایه‌گذار بخش مسکن از این بازار به مرور خارج می‌شود.
پیامدهای خروج سرمایه گذاران از بازار مسکن
شکیبایی گفت: اگر سرمایه‌گذاران انبوه ساز از بازار مسکن خارج شوند، قطعا لطمه بزرگی به اقتصاد می‌خورد. ولی اگر سرمایه گذاران خرد خارج شوند، تاثیر زیادی بر بازار مسکن نخواهند گذاشت.
این استاد دانشگاه شهید باهنر کرمان تصریح کرد: بازار مسکن یک موتور اقتصادی دائمی نیست و برای رونق اقتصادی کشور، یکسری بخش‌های دیگر باید پیشرو باشند اما متاسفانه در ایران از بخش مسکن به عنوان یکی از موتورهای اصلی برای رونق اقتصادی استفاده کرده‌ایم و با توجه به این‌که مسکن یک کالای غیرتجاری است و فقط بازار داخلی برای آن داریم، قابل اتکا و اعتماد نیست. در میان مدت و بلند مدت برای رونق اقتصادی و اشتغال آفرینی باید یک موتور محرک اقتصاد دیگر جایگزین کنیم. امروز صنایع بزرگ، صنایع انحصاری و بخش مسکن نمی‌توانند موتور محرک اقتصادی باشند، زیرا با اندکی تحریم آسیب می‌بینند. برای برون رفت از این شرایط باید جایگزین دیگری را انتخاب کنیم.
این دانشیار دانشگاه شهید باهنر کرمان افزود: با اعطای تسهیلات بانکی بیشتر می‌توانیم رونق را به بخش تقاضا برگردانیم. قیمت مسکن بالاست و امکان خرید برای زوج‌های جوان وجود ندارد. البته باید اضافه کرد با نرخ بالای سود بانکی موجود در حال حاضر نمی‌توان از اعطای تسهیلات به عنوان یک راهکار برای رونق بخش مسکن نام برد.
ایسنا
نظرات