پیش‌خرید مسکن در دست‌انداز
بعد از تصویب و ابلاغ قانون پیش‌فروش مسکن در زمستان سال گذشته، متقاضیان مسکن امیدوار بودند در بهار امسال که بهترین زمان پیش‌خرید محسوب می‌شود بتوانند در سایه امن قانون و به دور از سوءاستفاده‌های رایج در بازار پیش‌فروش، اقدام به پیش‌خرید کنند. اما هنوز نه‌تنها آیین‌نامه اجرایی این قانون نوشته نشده بلکه برخی عوامل تدوین آن ۱۱ ابهام به متن قانون پیش‌فروش وارد کرده‌اند که منع بنگاه‌های مسکن از تنظیم قرارداد پیش‌فروش از جمله ایرادات مطرح شده است.
قانون پیش‌فروش در جریان تدوین آیین‌نامه با ابهام روبه‌رو شد
پیش‌خرید مسکن در دست‌انداز
مشاوران املاک ۱۱ ایراد و ابهام حقوقی به قانون پیش‌فروش وارد کردند
فصل پیش‌فروش رسیده اما چارچوبی برای حمایت از پیش‌خریدار نیست
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) کارگروه ویژه‌ای در دولت برای تدوین آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان که زمستان سال گذشته به تصویب رسید، تشکیل شده، اما در حالی که این آیین‌نامه حداکثر باید تا
نیمه اردیبهشت امسال نهایی و ابلاغ شود، برخی اعضای کارگروه یکسری ابهام و ایراد حقوقی به متن قانون وارد کرده‌اند که رسمیت دادن به بازار پیش‌خرید مسکن را با مانع روبه‌رو کرده است.
بازار پیش‌خرید واحد مسکونی معمولا در فصل بهار رونق می‌گیرد تا سازنده‌ها با تامین مالی به واسطه جذب مبالغ حاصل از پیش‌فروش، برای تکمیل و تحویل واحدها در تابستان اقدام کنند، اما اکنون طرف تقاضا در این بازار در جست‌وجوی قانونی است که بتواند از پیش‌خریدار حمایت کند. در این میان اگرچه قانون پیش‌فروش جرایم سنگینی برای تخلف و خلف وعده پیش‌فروشنده در نظر گرفته اما اجرای آن منوط به تدوین آیین‌نامه است.
اتحادیه مشاوران املاک به عنوان عضو کارگروه تدوین آیین‌نامه پیش‌فروش، تاکنون ۱۱ ابهام به این قانون وارد کرده که مهم‌ترین آن ابهام در جایگاه بنگاه‌های مسکن در تنظیم قرارداد پیش‌فروش است. براساس ماده ۲۴ قانون ابلاغی، مشاوران املاک از تنظیم قرارداد پیش‌فروش منع شده‌اند و باید پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند.
مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه املاک در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: اگر در آیین‌نامه قانون پیش‌فروش، راهکاری برای رفع مشکل ماده ۲۴ دیده نشود، واسطه‌های سرپایی و غیررسمی وارد بازار پیش‌فروش می‌شوند که این باعث برهم خوردن نظم اقتصادی بازار مسکن خواهد شد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش مسکن در دفاتر اسناد رسمی، ابتدا مذاکره سپس نشان دادن ملک در حال ساخت و بعد توافق اولیه بین طرفین و سرانجام تهیه پیش‌نویس قرارداد لازم است که این مراحل باید در بنگاه املاک انجام شود، اما قانونگذار هیچ یک از این مراحل اولیه را در قانون پیش‌فروش لحاظ نکرده و مسکوت است.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، اتحادیه مشاوران املاک در شرایطی نسبت به عدم پیش‌بینی مسوولیت بنگاه‌ها در قانون پیش‌فروش اعتراض دارد که یک عضو کارگروه ویژه تدوین آیین‌نامه این قانون معتقد است: جایگاه مشاوران املاک در قانون پیش‌فروش کاملا مشخص شده است.
محمد گودرزی، نماینده کانون سردفتران در کارگروه در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: متن صریح ماده ۲۴ می‌گوید که «مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند.»
وی سپس افزود: استفاده از واژه «دلالت» به این معنی است که مشاوران املاک نقش دلالت‌کننده را بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار دارند و به موجب قانون دلالت، حق و حقوق دلال محفوظ است و مشاوران املاک می‌توانند حق مشاوره خود را از طرفین دریافت کنند.
گودرزی تاکید کرد: در قانون پیش‌فروش مسکن به هیچ وجه حق و حقوق بنگاه‌داران نفی نشده و به موجب قانون تا زمانی که حقوقی نفی نشده باشد، نمی‌توان آن حق را از بین برد.
نماینده کانون سردفتران در کارگروه تدوین قانون پیش‌فروش گفت: با ابلاغ قانون پیش فروش ساختمان با توجه به اینکه به موجب قانون مقرر شده که آیین نامه اجرایی آن ظرف سه ماه نهایی شود، معاون حقوقی و امور مجلس وزارت دادگستری با فراخواندن نمایندگان نهادهای مرتبط کارگروهی را تشکیل دادند.
وی اظهارداشت: کانون سردفتران با تشکیل کارگروهی مجزا به دنبال آن است که نهایت همکاری را برای تدوین این آیین نامه انجام دهد.
وی در پاسخ به پرسش دنیای‌اقتصاد مبنی براینکه این آیین نامه در موعد مقرر تهیه خواهد شد یا خیر تاکید کرد: تمام تلاش کارگروه مذکور این است که این آیین‌نامه در موعد مقرر تهیه شود.
گودرزی در عین حال پیش بینی کرد تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان از بروز سوءاستفاده‌ها و مشکلات عدیده‌ای که پیش از این در امر پیش فروش رخ می‌داد جلوگیری کند.
وی همچنین درباره برخی از مواد قانون پیش فروش ساختمان که به موجب آن انتشار آگهی در روزنامه‌های کثیرالانتشار براساس صدور مجوز خواهد بود و همچنین تعیین مجازات حبس برای پیش فروشندگان متخلف گفت: قانون گذار به دنبال آن بوده است که با توجه به راهکارهای مختلف از بروز مشکلات ناشی از پیش فروش جلوگیری کند و با توجه به ضوابطی که در آیین‌نامه اجرایی این قانون تدوین خواهد شد، قطعا شرایط به سمتی خواهد رفت که این قانون کاملا جنبه اجرایی پیدا کند.
گودرزی همچنین درباره اعتراض مشاوران املاک به قانون پیش فروش ساختمان که به موجب آن بنگاه‌داران فقط نقش دلال را دارند و از دایره تنظیم قرارداد پیش فروش حذف می‌شوند، گفت: قانون گذار با توجه به مشکلات عدیده‌ای که در سال‌های گذشته از رهگذر پیش فروش‌های ناموفق صورت گرفته است به دنبال آن بوده است که تمامی راه‌های پیش‌فروش ناموفق را مسدود کند.
وی اظهارکرد: بنگاه داران نباید تصور کنند که در این زمینه حق و حقوق مشاوره و دلالت آنها تضییع می‌شود، بلکه برعکس تمامی‌حقوق آنها در این زمینه محفوظ خواهد ماند و فقط مسوولیت تنظیم پیش سند به عهده آنها نخواهد بود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران که به عنوان نماینده صنف مشاوران املاک در کارگروه مذکور حضور دارد به دنیای اقتصاد گفت: با وجود اینکه در سراسر کشور در حدود ۸ هزار مشاور املاک فعال وجود دارد، اما متاسفانه در قانون پیش فروش ساختمان نادیده گرفته شده‌اند؛ به طوری که قانونگذار در تنظیم این قانون صرفا به مسائل قانون‌گذاری نگرش داشته است و واقعیت‌های اجتماعی و اجرایی کار را در نظر نگرفته است؛ چرا که زمینه انعقاد هر قراردادی ابتدا مذاکرات و توافقات اولیه و سپس تنظیم قرارداد پیش نویس است که در تنظیم قانون پیش فروش ساختمان هیچ یک از این موارد لحاظ نشده است.
به گزارش دنیای‌اقتصاد، مشاوران حقوقی اتحادیه مشاوران املاک با وارد کردن چند ایراد حقوقی به محتوای قانون پیش نویس ساختمان، پیشنهادات خود را برای رفع ابهام و ایرادات این قانون مطرح کردند.
بر این اساس عنوان شده است: بند ۲ماده ۴ این قانون که براساس آن مقرر شده است تدوین قرارداد پیش فروش مشروط به صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد است، برای اجرایی شدن نیاز به تدوین آیین‌نامه‌ای از سوی شهرداری دارد.
علاوه براین، ماده ۹ این قانون نیز ازجمله موادی است که به نظر اتحادیه مشاوران املاک به منظور ضمانت اجرایی نیاز به تدوین آیین‌نامه جداگانه دارد.
براساس ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسوول است و باید مسوولیت خود را از این جهت بیمه کند و اگر میزان خسارت وارده بیشتر از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
به اعتقاد کارشناسان حقوقی اتحادیه املاک، اجرای این ماده نیاز به ورود به مسوولیت‌های مدنی دارد و سازمان بیمه باید قانون و آیین‌نامه جدیدی مصوب کند.
آخرین ماده از مواد قانون پیش فروش ساختمان که به اعتقاد کارشناسان نیاز به تدوین آیین نامه دارد ماده ۱۰ این قانون است. براساس ماده ۱۰ قانون پیش فروش ساختمان، در مواردی که بانک‌ها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید دهند ،وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد، به عنوان تضمین اخذ می‌شود که در بازنگری خبرگان حقوقی مشاوران املاک تاکیده شده است با توجه به اینکه اجرای این ماده دخالت سیستم بانکی را به دنبال دارد، بانک باید آیین‌نامه اجرایی جهت اجرای آن تنظیم کند.
این گزارش حاکی است در ماده ۱۹ در حالی تاکید شده است که پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه هستند که بنابراین بررسی مشخص نشده است که پس از انتقال قطعی، دفترخانه تا چه مدت زمانی ملزم به نگاه داشتن مدارک اولیه هستند.
اما در نهایت مغایرت دو ماده از قانون
پیش‌فروش ساختمان به عنوان آخرین مشکل این قانون ارزیابی شده است که آن هم مربوط به ماده ۲۴ و ماده ۲۱ است.
براساس ماده ۲۱ این قانون پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات، پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه کند.
همچنین براساس ماده ۲۴ این قانون نیز مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی‌قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی‌دلالت نمایند و نمی‌توانند قرارداد پیش‌فروش تنظیم کنند که از دیدگاه حقوقدانان اتحادیه املاک این دو ماده از قانون با همدیگر مغایرت دارند.
نظرات