بهره‌وری زمین در بازار مسکن
تحقیقات انجام شده در وزارت مسکن درباره بهره‌وری زمین در ساخت‌وسازهای مسکونی نشان می‌دهد در شهر تهران که محدودیت فوق‌العاده زیادی در تامین زمین برای ساخت وجود دارد، فقط از ۵۳ درصد ظرفیت واقعی زمین استفاده می‌شود؛ در حال حاضر تراکم جمعیت در هر هکتار زمین در تهران و کل کشور به ترتیب ۱۲۶ نفر و ۷۷ نفر است. این در حالی است که استاندارد کاربری مسکونی زمین برای احداث بنا باید ۲۴۰ نفر در هکتار باشد؛ ضمن اینکه این شاخص در شهرهای بزرگ دنیا ۳۰۰ است. کارشناسان بازار زمین ۵ راهکار برای ارتقای بهره‌وری زمین به خصوص در کلانشهرها توصیه می‌کنند که اگر توسط دولت و سازنده‌های مسکن اجرایی شود نه تنها از گسترش بی‌رویه شهرها جلوگیری می‌شود، بلکه تا ۲۰سال آینده نیازی به انتقال سرریز جمعیت از شهرهای بزرگ به شهرهای اطراف نخواهد بود. براساس اعلام دفتر اقتصادی وزارت مسکن، هم‌اکنون در طرح مسکن‌مهر به‌رغم رایگان بودن زمین‌ها، میزان بهره‌وری زمین ۱۵۲ درصد است که مناسب ارزیابی شده است.
گزارش دفتر اقتصادی وزارت مسکن درباره بهره‌وری زمین منتشر شد
اسراف در «زمین» برای ساخت «مسکن»
سازنده‌ها در تهران بهره‌وری زمین را به ۵۳درصد رسانده‌اند این نرخ در شهرهای بزرگ دنیا ۱۲۵درصد است
۵ راهکار برای حفظ جمعیت‌سرریز در داخل شهرهای بزرگ و عدم انتقال آنها به شهرهای اطراف و جدید
به گزارش بنانیوز (Bananews.ir) تحقیقات انجام شده درباره نحوه استفاده از زمین در ساخت‌وسازهای مسکونی نشان می‌دهد در کشور بخصوص شهرهای بزرگ، بهره‌وری زمین به قدری پایین است که حکم «اسراف» را می‌توان برای آن اعلام کرد، اما چنانچه ۵ راهکار در بازار زمین به اجرا دربیاید نه‌تنها نرخ کارآیی زمین بالا می‌رود بلکه دولت از انتقال جمعیت سرریز کلانشهرها به شهرهای اطراف تا ۲۰ سال آینده بی‌نیاز می‌شود.
در شهر تهران سازنده‌ها فقط از ۵۳ درصد ظرفیت واقعی زمین استفاده می‌کنند و در هر پروژه مسکونی عملا بیش از ۴۵ درصد از قابلیت زمین برای ساخت‌وساز پرت می‌شود. طبق استاندارد شهرسازی در هر هکتار از زمین با کاربری مسکونی باید ۲۴۰ نفر در ۶۰ واحد مسکونی ساکن شوند؛ این در حالی است که در شهر تهران ۱۲۵ نفر در ۳۱ واحد مسکونی ساکن هستند.
نتایج این تحقیق علت استفاده بی‌رویه از زمین را ناشی از خاصیت زمین به عنوان کالایی که ملموس نیست و مصرف روزانه ندارد، معرفی می‌کند و در عین حال توصیه می‌کند اگر استانداردی فراگیر برای مصرف زمین در ساخت‌وسازها تدوین نشود، هزینه بسیار زیادی هم بر دولت و هم بر مردم وارد خواهد شد.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تحقیقی که یک مقام مسوول در وزارت مسکن انجام داده و جزئیات آن را در فصلنامه اقتصاد مسکن –چاپ دفتر اقتصادی وزارت مسکن- منتشر کرده حاکی است: در حوزه مسکن و شهرسازی، کالایی که بیشتر از همه مورد مصرف قرار می‌گیرد کالایی بسیار باارزش، گران، تجدید ناشدنی و مهم‌تر از همه واردنشدنی از خارج از کشور به نام «زمین‌شهری» است. معمولا زمین شهری از محل آماده‌سازی اراضی بایر، دایر و اراضی کشاورزی یا احداث شهرهای جدید با فاصله از شهرهای مادر تامین می‌شود که برای تامین آن جدای از هزینه مطالعه و مکان‌یابی، هزینه بسیار زیادی بر دولت و مردم تحمیل می‌شود. محمد آیینی –محقق- بازار زمین شهری را با ۴ محدودیت عمده روبه‌رو می‌داند و در این گزارش تاکید کرده است: زمین از یک‌سو قابل جابجایی نیست و میزان آن در یک منطقه خاص، ثابت است، بنابراین کمبود زمین مورد تقاضا را نمی‌توان با وارد کردن از منطقه دیگر برطرف کرد. از سوی دیگر زمین از لحاظ کمی و عرضه به جز مواردی نظیر بازیافت از دریا، ثابت است و نمی‌تواند افزایش یابد. همچنین هر گونه فعالیت روی بخشی از زمین تاثیر درازمدت دارد و در نتیجه هزینه یک تصمیم نابجا در مورد زمین نسبت به هر چیز دیگر، بسیار زیاد است. خارج نگه داشتن مقادیر زیادی زمین از بازار نیز بدون استفاده از آن برای تولید، سودآور است.
در کنار توجه به این ۴ ویژگی انحصاری، هزینه‌های تبدیل اراضی خام به اراضی شهری نیز قابل توجه است که مجموعه این خصوصیات لزوم استفاده بهینه و صرفه‌جویی در مصرف زمین شهری را خاطرنشان می‌سازد؛ اما این کالا به دلیل اینکه همچون کالاهای اساسی دیگر مثل نان، آب، برق و گاز مصرف روزانه و ملموس ندارد متاسفانه کمتر کسی به فکر استفاده بهینه و صرفه‌جویی در مصرف آن است.
در بخش دیگری از تحقیق انجام شده درباره نحوه استفاده از زمین برای ساخت‌وسازهای مسکونی با اشاره به اینکه لازم است راه صرفه‌جویی در پیش‌گرفته شود و اراضی ملی، کشاورزی و باغات کمتری برای سکونت مورد استفاده قرار گیرد، آمده است: تحلیل شاخص‌های مصرف زمین شهری مشخص می‌کند چنانچه ۱۰۰ هکتار زمین شهری در اختیار شهرساز گذاشته شود او موظف است ۵۵ درصد این سطح را برای معابر، شبکه‌های دسترسی اصلی و فرعی، فضای سبز و کاربری‌های خدماتی و فضاهای عمومی اختصاص دهد و ۴۵ درصد سطح را می‌تواند برای کاربری مسکونی تعریف کند. چنانچه این سطح با سطح اشغال ۶۰ درصد با تراکم متوسط ۱۸۰ درصد ساخته شود، بطور متوسط در هر هکتار، حداقل ۲۰ قطعه و ۶۰ واحد مسکونی با متراژ ۱۲۰ متر مربع به دست می‌آید که با توجه به بعد خانوار در کشور، حداقل ۲۴۰ نفر می‌توانند در این یک هکتار زمین شهری زندگی کنند، اما در شهر تهران به عنوان متراکم‌ترین شهر کشور این شاخص به ۱۲۶ نفر نمی‌رسد. یعنی اگر بهره‌وری یک هکتار زمین شهری را با رعایت تمامی سرانه‌های مطلوب شهرسازی، در صورت استفاده ۲۴۰ نفر از آن، ۱۰۰ درصد در نظر بگیریم، در این صورت متوسط عملکرد این شاخص در تهران قریب به ۵۳ درصد و در کل کشور ۳۵ درصد است. نتیجه منطقی این شاخص این است که قریب ۶۵ درصد پرت و اسراف در استفاده از زمین شهری وجود دارد.
در شهرهای بزرگ دنیا تراکم جمعیت تا حدود ۳۰۰ نفر در هکتار است؛ در حالی که متوسط تراکم ناخالص نفر در هکتار در ۳۰ شهر نسبتا بزرگ کشور در حدود ۷۸ نفر در هکتار است.
در این تحقیق ۵راهکار برای بی‌نیاز شدن به اسکان سرریز جمعیت شهری در شهرهای اطراف پیش‌بینی شده است؛ به طوری که ارتقای تراکم نفر در هکتار شهرهای موجود، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده، استفاده از اراضی بایر و خالی در درون شهرها و خارج کردن کاربری‌های نامناسب زندگی شهری به خارج از شهرها (پادگان‌ها، زندان‌ها، صنایع مزاحم) و در اختیار شهر قرار گرفتن اراضی استحصال شده می‌تواند تا بیش از ۲۰ سال دیگر، هر گونه نیاز به اسکان سرریز جمعیت شهری را پوشش دهد. با اصلاح الگوی مصرف زمین شهری، صرفه‌جویی‌های متعدد دیگری به دلیل جلوگیری از گسترش بی‌رویه سطح شهر حاصل می‌شود. در جمع‌بندی این گزارش با اشاره به اینکه هم‌اکنون در ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر استفاده خوبی از زمین شده، طوری که بهره‌وری زمین در این طرح به بالای ۱۵۲ درصد – دو برابر بهره‌وری زمین در ساخت‌وسازهای معمولی- رسیده، تاکید شده است: با توجه به اینکه شهرهای موجود در کشور ظرفیت اسکان دارند، هر گونه توسعه شهری چه به صورت متصل و چه به صورت منفصل عقلانی نیست.
نظرات