زمان و بودجه اجرای «باغ شهر»
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) 
مجری تنها باغشهر فعال در کشور، از روی تجربه ۱۰ ساله‌ای که برای احداث این مجموعه به دست آورده، معتقد است: طرح مدنظر رییس‌جمهور برای واگذاری زمین‌های ۱۰۰۰ متری، اگرچه «ساختن دوباره کشور» معنی می‌دهد؛ اما شدنی است و ممکن است اجرای آن ده‌ها سال زمان ببرد. صاحب این باغشهر می‌گوید: آماده‌سازی و تامین آب و برق و گاز هر قطعه زمین ۱۰۰۰ متری که بتواند قابلیت «خانه باغ» شدن داشته باشد، حداقل ۳۰ میلیون تومان هزینه دارد. در این باغشهر شارژ ماهانه ساکنان (هر خانوار) ۲۰۰ هزار تومان تعیین شده است.
با اعلام طرح «واگذاری ۱۰۰۰ متر زمین به هر خانوار» اولین انگشت انتقاد بر روی دو موضوع نشانه رفت و اینطور تصور شد که اگر زمین و منابع‌آبی به اندازه ساخت باغشهر با ظرفیت ۲ میلیون هکتار وجود داشته باشد، طرح جدید دولت قابل اجرا است، اما تجربه ۱۰ ساله احداث اولین باغشهر متمرکز در ایران که در فاصله ۶۰ کیلومتری از تهران با پیشرفت فیزیکی ۹۷ درصد مراحل پایانی ساخت را طی می‌کند، حکایت از مسیر طولانی زمان‌بر و پرهزینه در اجرای طرح «هر خانوار یک خانه‌باغ» دارد.صاحب اولین باغشهر ایرانی می‌گوید طرح مدنظر رییس‌جمهور شدنی است اما حداقل یک‌سال برای مکان‌یابی و مطالعه طرح و اولویت‌بندی شهرهای موجود کشور برای قابلیت تبدیل شدن به باغشهر زمان لازم است و یک‌سال نیز برای فراهم کردن مقدمات واگذاری زمین‌ها باید وقت صرف شود. هزینه‌هایی که از سال ۸۰ تاکنون در این باغشهر ۱۶۲ هکتاری توسط بخش خصوصی صرف شده، نشان می‌دهد دولت برای واگذاری ۱۰۰۰ متر زمین قابل تبدیل شدن به خانه‌باغ باید حداقل ۳۰ میلیون تومان بابت آماده‌سازی زمین، انتقال خدمات آب و برق و گاز و تامین حداقل امکانات شهری در مجاورت زمین‌ها بودجه اختصاص دهد که در این صورت چنانچه ابعاد طرح در حد همه خانوارهای موجود در کشور باشد، کل بودجه لازم فقط برای اعطای زمین‌های ۱۰۰۰ متری، رقمی معادل ۶۰۰ هزار میلیارد تومان خواهد بود. این بودجه با فرض موجود بودن خدمات تخمین زده شده است.
مجری تنها باغشهر موجود در کشور با اشاره به اینکه «دورکاری» یکی از جذابیت‌های اسکان در اطراف شهرهای فعلی خواهد بود، معتقد است قبل از هر نوع واگذاری زمین، باید ابتدا کار و تولید از طریق استقرار صنایع در اطراف محل احداث باغ‌شهرها اتفاق بیفتد تا زمینه سکونت در این مناطق ایجاد شود.
متن گفت‌وگوی دنیای‌اقتصاد با مجیدمحمدیان مجری و صاحب باغشهر خصوصی را در زیر بخوانید:
چگونه صاحب باغشهر شدید؟ زمین را از دولت تحویل گرفتید؟
خانواده ما تقریبا از سال ۱۳۴۹ در کار شهرسازی بوده، شهرک دولت‌آباد شهرری را پدر من بین دهه ۵۰ تا ۶۰ ساخته و در این شهرک ۴۲۰۰ واحد مسکونی ساخته شد.
این باغشهر زمینی بود به مساحت ۱۶۲ هکتار که مستثنیات مالک بود؛ یعنی زمین دولتی نبود بلکه متعلق به ۹ نفر شخص حقیقی بود که با هم بصورت مشاع با یک سند خریده بودند.
قبل از اینکه من این زمین را بخرم، کاربری‌اش کشاورزی بود. کشاورزانی از ۱۰۰ سال پیش در آن کار می‌کردند اما چون زمین، مشکل سنگ و کلوخ داشت و خاک زمین از درجه ۳ و ۴ بود، عمدتا کشاورزان بعد از مدتی ورشکست می‌شدند و زمین عملا بایر شده بود. هدف اول من از خرید این زمین ساخت شهرک صنعتی بود، اما با اعتراض مردم آبادی در روستای قلعه‌چندار در کردان کرج روبه‌رو شدیم و خود مردم روستا به ما پیشنهاد دادند اینجا را به باغشهر تبدیل کنیم.
با چقدر سرمایه اقدام کردید؟ رانت خاصی در اختیارتان بود؟
سال ۱۳۸۰ تصمیم گرفتم برای احداث باغشهر اقدام کنم و تا سال ۸۴ تمام وقت و بودجه‌ای که برای این مجموعه کنار گذاشته بودم صرف دریافت انواع مجوز و پروانه و موافقت‌نامه از انواع دستگاه‌های دولتی شد. در این ۴ سال چیزی نزدیک به ۲ میلیارد تومان تحت عنوان هبه یا هزینه صدور مجوز خرج کردم که آن زمان با همان پول می‌توانستم در عرض دو سال این باغشهر را احداث کنم. ولی مجوزها حجم زیادی از نقدینگی‌ام را گرفت.
در این ۱۰ سالی که این باغشهر به سروسامان رسیده مزاحمت‌های زیادی برایم بوجود آمد. برخی تصور می‌کردند روند احداث غیرقانونی است، می‌آمدند یا مامور می‌فرستادند اما بعد از چند روز بازرسی و جمع‌آوری گزارش کار متوجه می‌شدند همه پروسه موجه و دارای اسناد قانونی است. من از سال ۸۰ تا کنون برای این مجموعه یک ریال وام نگرفتم و همه هزینه‌ها از سرمایه شخصی شده است.
زمین را از آن ۹ نفر به چه قیمتی خریداری کردید؟
خاطرم نیست. مبلغ زیادی نشد اما ۲ تا ۳ برابر پولی که بابت خرید زمین دادم، به کشاورزانی که در آنجا فعالیت داشتند پرداخت کردم تا بتوانم رضایت آنها را بگیرم.
۱۶۲ هکتار را به چند قطعه تقسیم کرده‌اید؟
ما طراحی این باغشهر را براساس مشاهداتی که خودم شخصا از باغشهر نزدیک لندن داشتم، انجام دادیم. در انگلیس دولت از بخش خصوصی برای ساخت باغشهر دعوت کرد. ما قبل از تقسیم‌بندی زمین به قطعات مشخص، ابتدا عملیات گودبرداری و تسطیح زمین را انجام دادیم تا زمینی که درجه ضعیف به لحاظ کشاورزی داشت را بتوانیم برای باغشهر فراهم کنیم. بعد از آن عملیات لوله‌کشی و آبیاری مدرن را پیاده کردیم که امروز زمین‌ها به روش آبیاری قطره‌ای و ویلاها با آب‌شرب شهری تامین آب می‌شوند.
زمین باغشهر به ۳۳۰ قطعه ۵۰۰۰ متری تقسیم شده و ۳۳۰ خانوار می‌توانند در آن ساکن شوند. که تاکنون حدود نصف این مجموعه توسط افراد خریداری شده است.
چرا هر قطعه زمین را ۵ هزار متر در نظر گرفته‌اید؟ این زمین‌ها ۵ برابر مساحتی است که رییس‌جمهور می‌خواهند به هر خانوار اختصاص دهند.
اگر قرار است اسم مجموعه «باغشهر» گذاشته شود مساحت زمین‌ها باید زیاد باشد تا افراد بتوانند روی آنها کشاورزی کنند و از محل کشت میوه هزینه شارژ و نگهداری باغ را برای خود تامین کنند. با ۱۰۰۰ متر فقط میشود «باغ‌مسکونی» ساخت. در باغشهر ما بین ۱۲۰۰ تا ۱۵۰۰ نفر در بخش‌های مختلف شامل نگهبانی، آبیاری، تاسیسات و پرسنل خدماتی و همچنین کارگران ساختمانی مشغول به کار هستند که در کنار هزینه مصرف آب و برق و گاز مجموعه، هزینه نگهداری می‌خواهد.
از طرحی که رییس‌جمهور برای باغشهر اعلام کرده‌اند خبر دارید؟ به نظر شما در تهران یا سایر شهرهای کشور امکان واگذاری زمین در قطعات ۱۰۰۰ متری وجود دارد؟
طرح آقای رییس‌جمهور همانطور که گفتند نشد ندارد، شاید کار غلط نشد داشته باشد، اما کار درست نشد ندارد. منظور آقای رییس‌جمهور این نبوده که از فردا صبح همه مردم بروند جلوی در وزارت مسکن تا نفری یک سند ۱۰۰۰ متری زمین زیر بغلشان بگذارند. خواست رییس‌جمهور در اصل، ساختن دوباره کشور ایران است. همه ساختمان‌های فعلی باید تخلیه شود و افراد به مناطق جدید بروند. ممکن است از ۲ سال دیگر به دلیل نیاز به مطالعه و بررسی، واگذاری زمین‌ها شروع شود و ده‌ها سال اجرای طرح به طول بینجامد، اما نهال باغشهر باید همین امسال کاشته شود. این یک طرحی است که میشود آرام‌آرام آن را جلو برد.
باغشهر ۱۶۲ هکتاری شما ابعاد کوچک از باغشهر ۲ میلیون هکتاری مدنظر دولت است. به نظر شما دولت قبل از اجرای طرح باغشهر باید چه مراحلی را طی کند؟ آیا در این وسعت، زمین قابل کشاورزی در کشور وجود دارد؟
در کشور ۱۸ میلیون هکتار زمین با خاک مناسب کشاورزی وجود دارد که از این وسعت نزدیک به ۸ میلیون هکتار آن در حال حاضر زیرکشت رفته است. پس ۱۰ میلیون هکتار زمین خوب داریم که به دلیل کمبود آب کشت نمی‌شوند. وضعیت مصرف آب در بخش کشاورزی به همین صورت ادامه پیدا کند تا ۱۰ سال آینده آب برای کشاورزی نخواهیم داشت. ۹۳ درصد از حجم کل مصرف آب در کشور در بخش کشاورزی مصرف میشود. در حال حاضر تعدادی از چاه‌های موجود به تلخی رسیده است به دلیل اینکه مصرف بی‌رویه از آنها میشود.
با این تصویری که از روند مصرف آب ارائه کردید، امکان اجرای باغشهر سراسری وجود ندارد؟
اتفاقا برعکس. می‌خواهم بگویم باغشهر شدنی است به شرط آنکه دولت طراحی به روز از نحوه مصرف آب در این مجموعه‌ها انجام دهد.
من فکر می‌کنم فعلا رییس‌جمهور تصمیم دارند به دستگاه‌های مرتبط با شهرسازی ماموریت بدهند منطقه به منطقه، مطالعات و بررسی‌ها برای پیش‌زمینه‌های باغشهر را انجام بدهند. علی‌الخصوص موضوع «آب» احتمالا یکی از دغدغه‌ها در این بررسی خواهد بود.
همانطور که گفتم هنوز از ۱۰ میلیون هکتار از زمین‌های بکر کشاورزی استفاده نشده در حالی‌که طرح آقای رییس‌جمهور در بدترین حالت نیازمند ۳ میلیون هکتار زمین است که ۲ میلیون هکتار آن برای باغات ۱۰۰۰ متری و حدود یک میلیون هکتار نیز برای خیابان‌کشی و تامین تاسیسات رفاهی، عمومی و زیربنایی استفاده میشود.
قیمت تمام‌شده هر مترمربع باغشهر قبل از ساخت ویلا چقدر میشود؟
ما هزینه‌ای که برای تامین زمین با انجام عملیات آماده‌سازی و تامین انشعاب آب و برق و گاز و خدمات زیربنایی شامل خیابان‌کشی و جدول‌کشی در این مجموعه انجام دادیم، مترمربعی حدود ۶۰ تا ۷۰ هزار تومان بوده که البته این هزینه با احتساب صدور پروانه ساخت برای ویلاها است.
برای دولت چقدر تمام میشود؟
برای این هزینه باید دو موضوع را از هم تفکیک کرد. اول اینکه باغشهر ما بصورت لوکس با همه امکانات رفاهی و تفریحی ساخته شده است. اما دولت از آنجا که باغ‌شهرها را در تیراژ بالا می‌خواهد بسازد و همچنین با توجه به اینکه باغشهر دولت خیلی لوکس نخواهد بود، هزینه هر مترمربع از زمین‌های ۱۰۰۰ متری با شرط دارا بودن تاسیسات و خدمات اساسی حدود ۳۰ تا ۴۰ هزار تومان برای دولت تمام میشود. بعد از این هزینه‌ها، هر خانوار می‌تواند با همان ۵۰ تا ۶۰ میلیونی که رییس‌جمهور گفته برای ساخت ویلا در زمین‌ها اقدام کنند.
ساکنان باغشهر شما جزو کدام دهک‌ها هستند؟
عمده کسانی که قطعات ۵۰۰۰ متری را از ما خریداری کرده‌اند تاجر یا صاحب صنعت هستند؛ یعنی دهک‌های پردرآمد جامعه تهران محسوب می‌شوند. حدود ۸۰ ویلا در این مجموعه ساخته شده و مابقی نیز در شرف ساخت هستند.
فکر می‌کنید رفت‌وآمد بین تهران و این محل برای ساکنان راحت باشد؟
این افراد باید از طریق دورکاری رفت‌وآمد روزانه به سر کارشان را کاهش دهند. اتفاقا یک توصیه مهم من به دولت این است که قبل از واگذاری زمین به مردم، به فکر ایجاد شغل در این مناطق باشد یا اینکه طرح دورکاری که پارسال به اجرا درآورد را تقویت کند. به نظرم طرح ساخت باغشهر برای همه مردم زمانی جواب می‌دهد که صنایع و واحدهای تولیدی موجود در کشور در برنامه‌ای زمان‌بندی‌شده به اطراف زمین‌های قابل ساخت برای باغشهر بروند یا اینکه مجوزهای جدید صنعتی از این به بعد فقط در مجاورت این مناطق داده شود.
هزینه نگهداری یا همان شارژ ماهانه برای ساکنان باغشهر در ماه چقدر است؟
شارژ ماهانه باغشهر شامل نگهداری باغات، آبیاری، تولید آب کشاورزی، سم‌پاشی و برق عمومی و نگهداری فضای سبز و تاسیسات و نگهبانی ۲۰۰ هزار تومان برای هر خانوار ساکن است. لذا سرویس شارژ برای ۱۰۰۰ کارگر نیست، بلکه برای نگهداری باغات است.
رقم قابل توجهی است.
بله، اما هر خانوار می‌تواند در ماه چند برابر این هزینه را از طریق فروش میوه‌های باغی که در اختیار دارد تامین کند. در هر قطعه ۵۰۰۰ متری، ۵۰۰ متر برای ساخت ویلا و محوطه آن و مابقی برای درختکاری اختصاص یافته که در آن، بین ۲۲۰ تا ۲۵۰ اصله درخت میوه قابل کشت است. فروش میوه‌های این درختان برای هر قطعه در حال حاضر حدود ۱۵ میلیون تومان عایدی نصیب خانوارها می‌کند.در باغ‌شهرها به دلیل آنکه قطعات زمین‌ها کنار هم هستند پیمانکارانی وجود دارند که تولید یک‌سال همه درختان مجموعه را برای برداشت از روی درخت و فروش آن به بازار میوه تضمین می‌کنند، بنابراین ساکنان باغ‌شهری که بر پایه اصول شهرسازی نوین ساخته شده باشد، می‌توانند از طریق کشاورزی دخل و خرج‌شان را تنظیم کنند.
در اطراف تهران چه تعداد باغشهر وجود دارد؟
من چیزی جز همین باغشهر نمی‌شناسم. در کشور به آن شکل اجازه ندادند باغشهر کار شود، در صورتی‌که اگر در همین تهران اجازه تراکم‌فروشی داده نمی‌شد، زندگی راحت‌تر بود. من نه بخش خصوصی و نه بخش دولتی را سراغ ندارم که در حال حاضر در ساخت باغشهر با این وسعت فعال باشد.
به نظر شما اطراف تهران قابلیت تامین زمین برای ساخت باغشهر را دارد؟
شهرهای اطراف تهران در جنوب و شمال شهر و آبادی‌های اطراف تهران محل خوبی برای ساخت باغشهر هستند و مشکل آب زیرزمینی هم به شرط استفاده درست ندارند.
واگذاری رایگان زمین شدنی است؟
زمین مال خداست، واگذاری رایگان آن ایرادی ندارد، اما از طرفی دولت باید هزینه‌هایی را در این زمین‌ها متحمل شود که همانطور که گفتم هر قطعه ۱۰۰۰ متری چیزی حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان بابت آماده‌سازی برای دولت هزینه خواهد داشت.
تجربه ۱۰ ساله‌ای که در ساخت باغشهر کسب کرده‌اید را در یک جمله، در قالب توصیه به دولت بگویید.
قبل از واگذاری زمین، فکر اشتغال ساکنان باغشهر باشد و قبل از آن زمین‌هایی را انتخاب کند که امکان خدمات‌رسانی به آنها وجود داشته باشد.
نظرات