تعیین «داور» در پیش‌خرید مسکن
مشاوران املاک نسبت به برخی ضوابط در نظر گرفته شده برای اجرای قانون پیش‌فروش مسکن از بابت اینکه به‌کارگیری آنها ممکن است نتواند معضلات ریشه‌ای در بازار پیش‌خرید را حل و فصل کند، واکنش نشان دادند.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir)در پیش‌نویس آئین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش مسکن، به ازای هر پروژه ساختمانی یک «داور» تعیین شده طوری که مهندسناظر ساختمان پیش‌فروش شده، مرجع نهایی رسیدگی به اختلاف‌نظر پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده معرفی شده است.
در این قانون همچنین اجازه «جریمه‌ریالی» به عنوان ابزار جلوگیری از خلف وعده طرفین معامله در انجام وظایف‌شان، به دو طرف داده شده است.
اما تجربه مشاوران املاک در بازار پیش‌خرید نشان می‌دهد تعیین داور و نوع جریمه به این شکل نمی‌تواند مانع سوءاستفاده‌های رایج در معاملات پیش‌فروش شود.
مشاوران املاک با اشاره به اینکه مهندسناظر عضوی از خانواده سازنده و پیش‌فروشنده محسوب می‌شود، معتقدند: با واگذاری مسوولیت داوری به مهندسناظر امکان قضاوت آزاد سلب می‌شود و احتمال پشتیبانی کمتر، از پیش‌خریدار وجود دارد.
واسطه‌های بازار پیش‌فروش در عین حال تصریح می‌کنند: سردفتران، بنگاه‌های مسکن و وکلای حقوقی گزینه‌های مناسبی برای قضاوت نسبت به اختلافات در بازار پیش‌فروش هستند. مشاوران املاک همچنین با بیان اینکه اعمال جریمه، در زمانی که پیش‌فروشنده توقف ساخت‌وساز را به ادامه آن ترجیح می‌دهد، کارآیی ندارد، تصریح می‌کنند: تنها ابزاری که می‌تواند پیش‌خریدار را از نافرمانی پیش‌فروشنده نجات دهد تعیین قدرالسهم زمین در قرارداد پیش‌فروش است که در این حالت، چنانچه به هر دلیل پروژه پیش‌فروش شده به مرحله تحویل واحدها نرسد، پیش‌خریدار صاحب مساحت مشخصی از زمین پروژه خواهد بود که با فروش آن می‌تواند هزینه‌های پرداختی را جبران کند.
در حال حاضر بخش قابل توجهی از معاملات پیش‌فروش در بنگاه‌های مسکن انجام می‌شود به همین دلیل، ریشه اختلافاتی که در این حوزه به وجود می‌آید برای مشاوران‌املاک به خوبی شناخته شده است.
مهندسناظر زیر بلیت پیش‌فروشنده؟
یک مدیر بنگاه مسکن واقع در شمال تهران درباره این موضوع که مهندس ناظر باید داور بین پیش فروشنده و پیش خریدار در زمان حل اختلاف طرفین باشد به دنیای‌اقتصاد گفت: به نظر صحیح نیست که مهندس ناظر ساختمان داور حل اختلافات بین طرفین باشد، زیرا به‌طور یقین وی زیر بلیت پیش فروشنده است و نمی‌تواند به درستی قضاوت کند.
وی در رابطه با اینکه پیش فروشنده باید ملک خود را حداقل در مرحله «پی» پیش فروش کند، افزود: پیش‌فروش ملک در این مرحله از کار بسیار با اهمیت است، چرا که خریدار با دیدن پیشرفت بخشی از کار دلخوش و امیدوار می‌شود و این موضوع ۱۰۰ درصد تاثیر مثبتی در رونق معاملات پیش‌فروش خواهد داشت.
زرین در ادامه درباره یکی دیگر از قوانین آئین‌نامه پیش فروش (در نظر گرفتن جریمه توافقی بین طرفین) اذعان کرد: معمولا جریمه‌ای که بین پیش خریدار و پیش فروشنده تعیین می‌شود به صورت توافقی است که برای جلوگیری از خسارت ناشی از تعهدات انجام می‌شود و این جریمه باعث می‌شود تا ضرر و زیان کمتری شامل حال طرفین قرارداد شود.
این مشاور املاک همچنین با اشاره به اینکه در آئین‌نامه پیش‌فروش واحدهای مسکونی پیش‌فروشنده موظف است علاوه بر جزئیات واحد پیش‌فروشی موقعیت دقیق پارکینگ و انباری را برای خریدار مشخص کند، تصریح کرد: این اقدام مناسبی است و پیش فروشنده می‌تواند از روی دستور نقشه محل دقیق پارکینگ و انباری را برای متقاضی تعیین کند.
زرین همچنین درباره «تضمین انتقال مالکیت» به پیش خریدار از سوی پیش فروشنده تصریح کرد: معمولا افرادی که قصد دارند واحدی را پیش‌خرید کنند به سراغ واحدهایی می‌روند که سازنده‌های آنها معروف و معتبر باشند.
یکی دیگر از فعالان بازار مسکن جنوب تهران درباره مشخص کردن موقعیت پارکینگ و انباری به غیر از پیش فروش واحد مسکونی تاکید کرد: پیش از این، پیش فروشنده به چنین موضوعی توجه نمی‌کرد؛ اما این قانون بسیار تاثیرگذار در امر پیش فروش است؛ زیرا بعد از تحویل واحدهای پیش‌فروش شده به متقاضیان، خریداران بر سر موقعیت قرارگیری پارکینگ و متراژ انباری به مشکلات جدی برخورد می‌کنند و برخی مواقع کار به شکایت می‌رسد.
این بنگاهدار درباره پیش فروش واحدهای مسکونی در مرحله «پی» اظهار کرد: این طرح خوبی است؛ زیرا خریدار اگر واحدی را در مرحله فونداسیون پیش‌خرید کند اطمینان بیشتری به عاقبت معامله دارد.
صالحی به مساله جریمه توافقی بین پیش خریدار و پیش فروشنده اشاره کرد: معمولا پیش فروشنده درباره تاریخ واگذاری سند، عدم استفاده از مصالح مشخص شده و زمان تحویل واحد باید جریمه شود و پیش خریدار هم اگر در پرداخت اقساط در زمان‌های مشخص شده تعلل کند باید جریمه پرداخت کند.
همچنین داور بودن مهندس ناظر بین طرفین قرارداد پیش فروش از نظر وی عادلانه نیست؛ چرا که مهندس ناظر نمی‌تواند حکم مناسبی باشد؛ زیرا جزو وظایف وی محسوب نمی‌شود و بهتر است بنگاهدار یا معمار ساختمان، داور بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده باشد.
صالحی در رابطه با تعهد به انتقال کامل حق مالکیت به نام پیش خریدار از سوی پیش فروشنده اذعان کرد: معمولا در مبایعه‌نامه‌ای که نوشته می‌شود حق مالکیت به خریدار داده می‌شود و مبایعه‌نامه‌ای صحت دارد که در آن طبقه، واحد و حدود معامله مشخص شده باشد.
بهترین داور کیست؟
محمدی یک مشاور املاک در غرب تهران بهترین داور که می‌تواند نظارت کننده بر اختلافات بین پیش خریدار یا پیش فروشنده باشد را بنگاهداران، وکلای حقوقی و سردفترداران عنوان کرد.
این مشاور املاک همچنین درباره تضمین حق مالکیت به پیش خریدار در زمان پیش‌فروش تاکید کرد: برای قرارداد پیش فروش یک مبایعه‌نامه و یک پیش سند تنظیم می‌شود که در پیش سند مشخصات ملک درج می‌شود؛ اما در مبایعه‌نامه شرط و شروط‌هایی که بین طرفین قرارداد گذاشته می‌شود، ذکر می‌شود و پیش‌خریدار از طریق پیش خرید باید یک مبایعه‌نامه و پیش سند دریافت کند.
خازنی در رابطه با تاییدیه فنی از سوی مهندسناظر برای اتمام مراحل ساخت و زمان واگذاری واحدها به خریداران تصریح کرد: در گذشته معمولا بنگاهدارها واسطه بین پیش خریدار و پیش فروشنده بودند و زمانی که مراحل ساخت به پایان می‌رسید تایید می‌کردند که واحدها آماده تحویل هستند.
مرحله دیوارچینی بهتر از پی
مالکی که قصد پیش فروش واحدهای خود را دارد بهتر است ملک مورد نظر را در زمان دیوار چینی پیش فروش کند تا در زمان پی.
یکی از فعالان بازار مسکن در خیابان بلوار کشاورز با بیان این مطلب به «دنیای اقتصاد» گفت: در مرحله دیوارکشی، متراژ سالن، اتاق‌های خواب، سرویس‌های بهداشتی و همچنین مدل نقشه مشخص می‌شود و خریدار با رغبت و اعتماد بیشتری اقدام به خرید می‌کند.
اعزازی درباره اینکه در آیین نامه عنوان شده که مهندس ناظر داور بین طرفین قرارداد پیش‌فروش است، اذعان کرد: این تصمیم صحیحی نیست؛ چراکه کاملا واضح است که مهندس ناظر طرفدار سازنده است و در مواقع لازم برعلیه وی داوری نمی‌کند.
تعیین قدرالسهم زمین بهترین راهکار
یکی از فعالان بازار مسکن در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی درباره آیین نامه اجرای قانون پیش فروش مسکن گفت: بهترین روش برای پیش فروش، تعیین قدرالسهم زمین هر واحد و در نهایت فروش قدرالسهم به هر پیش خریدار است؛ زیرا در زمان قرارداد هر اتفاقی که روی بدهد پیش خریدار ضرر نخواهد کرد.
پویان در رابطه با تعیین جریمه توافقی بین پیش فروشنده و پیش خریدار تاکید کرد: جریمه توافقی باشد یا قانونی هیچ فایده‌ای ندارد؛ چراکه اگر هر یک از طرفین قرارداد بودجه کافی برای پرداخت هزینه‌ها را نداشته باشند و در مرحله‌ای از کار متوقف شوند چاره‌ای جز قبول کردن شرایط پیش آمده نیست، به همین علت با دریافت قدرالسهم زمین خریدار می‌تواند مطمئن باشد که در هر صورت ضرر نخواهد کرد؛ حتی اگر ساخت به طور قطعی کنسل شود.
نظرات