پایان رکود در معاملات ملک

• یکشنبه 20 فروردین 1391
• 0 نظر

پایان رکود در معاملات ملک

بازار مسکن در سال ۹۰ بالاترین حجم مبادله ملکی را تجربه کرد؛ به طوری که در شهر تهران تعداد کل معاملات مسکن - شامل خرید، اجاره و پیش‌خرید- از سطح سال‌های قبل با شیب تندی فراتر رفت و رکوردی را به ثبت رساند که از آخرین دوره رونق مسکن تاکنون بی‌سابقه بوده است. براساس گزارش مقدماتی سامانه رهگیری معاملات مسکن، در سال گذشته بیش از ۲۶۰ هزار معامله ملک مسکونی در بنگاه‌های مسکن شهر تهران به ثبت رسیده که این حجم نسبت به سال۸۹ حدود ۵۳ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که از سال۸۶ - پررونق‌ترین سال بازار مسکن- تاکنون معاملات مسکن در تهران چنین حجم و چنین نرخ رشدی را به خود ندیده بود. در شتابی که سال گذشته بازار مسکن با آن مواجه شد، اجاره‌نشین‌ها و متقاضیان پیش‌خرید نقش قابل تاملی را اجرا کردند؛ به طوری که سهم معاملات اجاره و پیش‌خرید به ترتیب از ۱۲ درصد و ۲ درصد کل ‌معاملات سال۸۹ به ۲۰ درصد و ۴ درصد کل‌معاملات سال ۹۰ رسید و در مقابل، سهم خرید‌مسکن از ۸۵ درصد کل معاملات سال ۸۹ به ۷۵ درصد کل‌معاملات سال۹۰ نزول کرد که این انقباض در خرید، بیشتر ناشی از رشد قیمت‌ها بوده است. اکنون با توجه به صعود تا حد قله در معاملات مسکن، برای رشد دوباره معاملات در سال۹۱، تردید وجود دارد.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) سال۹۰ در آمارهای رسمی بازار مسکن به عنوان سال «پرمعامله» معرفی شد اما آنطور که گزارش جدید از نتایج رصد بازار حکایت می‌کند سهم سه زیرگروه در معاملات مسکن تحت تاثیر رشد قیمت‌ها، با تغییر و تحولات قابل‌تاملی روبه‌رو شده به طوری که بازار اجاره و پیش‌خرید بزر‌گ‌تر و بازار خرید کوچک‌تر شده است.در سال گذشته افزایش قیمت مسکن اولین اثر آنی را بر رفتار تقاضای حاضر در بازار گذاشت و باعث شد حجم کل معاملات مسکن در تهران با ۵۳ درصد افزایش نسبت به سال۸۹، رکورد بیشترین معامله را برای سال۹۰ به ثبت برساند. در سال۸۹ معاملات مسکن در تهران حدود ۳۳ درصد رشد کرده بود.اما در توفان معاملات ملکی سال گذشته، حجم خرید‌وفروش نه تنها منقبض شد که در مقایسه با معاملات اجاره و پیش‌خرید، کمترین نرخ رشد را به خود اختصاص داد.

جزئیات تازه‌ترین نتایج به دست آمده از سامانه رهگیری معاملات مسکن حاکی است: در سال ۹۰ به‌رغم آنکه حجم خرید‌وفروش ملک مسکونی در تهران ۳۵ درصد نسبت به سال ۸۹ افزایش پیدا کرد، سهم معاملات خرید از کل معاملات ۱۰ درصد کاهش یافت به طوری که در سال۸۹ حجمی معادل ۸۵ درصد از کل معاملات مسکن به خرید‌وفروش اختصاص داشت اما در سال۹۰ سهم خرید‌وفروش‌ها از کل معاملات به ۷۵ درصد رسید.براساس این گزارش در ۱۲ ماه سال۹۰ تعداد ۲۶۷ هزار فقره معامله واحدمسکونی توسط بنگاه‌های مسکن شهر تهران انجام شد که از این تعداد حدود ۲۰۰ هزار معامله شامل خرید، ۵۳ هزار معامله شامل اجاره و نزدیک به ۱۰ هزار معامله شامل پیش‌خرید واحدمسکونی در مناطق ۲۲گانه بوده است. در سال گذشته کل معاملات مسکن در تهران ۵۳ درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش پیدا کرد و در خرید‌وفروش، اجاره‌نشینی و پیش‌خرید نیز معاملات به ترتیب با رشد ۳۵ درصدی، ۱۶۰ درصدی و ۱۴۴ درصدی مواجه شد.به این ترتیب در سال۹۰ حجم پیش‌خرید مسکن در تهران بیش‌از دو برابر سال۸۹ افزایش یافت. سهم زیرگروه‌های معاملات مسکن در سال۹۰ نشان می‌دهد ۷۵ درصد از کل معاملات به خرید اختصاص داشته و ۲۰ درصد نیز به اجاره و حدود ۴ درصد کل معاملات نیز در حوزه پیش‌فروش انجام شده است.این در حالی است که در سال۸۹ حجمی معادل ۸۵ درصد کل معاملات مسکن در تهران به خرید‌وفروش اختصاص داشت و فقط ۱۲ درصد از مبادلات ملکی در آن سال به اجاره‌نشینی و ۲ درصد نیز به پیش‌خرید تعلق داشته است.

چرا بازار خرید کوچک شد؟

گزارشی که سامانه رهگیری معاملات مسکن برای سال۹۰ منتشر کرده نشان می‌دهد طی ماه‌های اخیر اگر چه خرید مسکن پرشتاب بوده اما همزمان خروج تقاضا از این بازار و قرارگیری در خطوط اجاره‌نشینی و پیش‌خرید نیز با بار ترافیکی قابل توجهی روبه‌رو بوده است.

کوچک‌شدن بازار خرید مسکن در تهران طی سال گذشته از دو منظر قابل تحلیل است.

از یک‌سو با رشد قیمت مسکن در سال گذشته، بخشی از تقاضای خرید که تا پیش از این از ضعف قدرت خرید رنج می‌برد، تصمیم به انصراف موقتی از خرید مسکن را گرفت و به همین دلیل متناسب با کاهش حجم خرید، حجم معاملات اجاره افزایش یافت.

اما تحلیل دیگری که می‌توان درباره روند معاملات سال گذشته ارائه کرد ارتباط دوباره دارد با رشد قیمت مسکن. در بازار تقاضا اقدامی که بلافاصله با رویت نوسان صعودی قیمت‌ها از جانب متقاضیان سر می‌زند تعجیل در خرید است، اما سال گذشته حدود ۵ درصد از این جمعیت متقاضی مسکن در تهران تصمیم گرفت به جای خرید و تحمل هزینه رشد قیمت، از فرصت ساخت‌وسازهای جدید استفاده کرده و از طریق پیش‌خرید، هزینه صاحب‌خانه شدن خود را کاهش دهد.به بیان ساده‌تر در سال۹۰ رشد معاملات پیش‌خرید باعث شد صف متراکم خرید‌های آنی کاهش یابد و در نتیجه مقدمات تحریک شدید قیمت مسکن نیز فروکش کند.

رفتار فصلی متقاضیان مسکن در سال گذشته نشان می‌دهد میزان پیش‌خرید‌‌ها در زمستان حدود ۴ برابر نسبت به فصل بهار بیشتر شده است که این آمار نیز گویای تصمیمی است که متقاضیان خرید مسکن در سال گذشته تحت تاثیر رشد قیمت‌، اتخاذ کردند.

امسال معاملات رشد می‌کند؟

براساس این گزارش، معاملات مسکن در تهران طی سال گذشته چه به لحاظ حجم و چه به لحاظ نرخ رشد، رکورددار بوده و در بالاترین سطح نسبت به سال‌های گذشته قرار گرفته است.این وضعیت نشان می‌دهد رونق خرید‌وفروش مسکن در سال۹۰ به نقطه اوج رسیده و فقط در صورتی می‌تواند از این نقطه بالاتر رود که در سال۹۱، حجم معاملات روزانه ملک مسکونی در تهران از مرز ۷۴۱ فقره تجاوز کند.در این باره برخی کارشناسان معتقدند نقطه اوج رونق مسکن به ثبت رسیده و در سال‌جاری بعید است معاملات بیش از این رشد پیدا کند.کارشناسان علت این پیش‌بینی را تداوم رشد قیمت مسکن و تکمیل ظرفیت پیش‌فروش واحدهای مسکونی در حال ساخت طی سال گذشته عنوان می‌کنند.در بهترین حالت این احتمال وجود دارد که بازار معاملات مسکن در سال جاری کماکان در قله باقی بماند و از سال‌های بعد به تدریج مسیر نزولی را طی کند.

مرکز آمار: تابستان قیمت مسکن ۲۰ درصد افزایش یافت

مرکز آمار روز گذشته نرخ واقعی رشد قیمت مسکن در تهران طی تابستان ۹۰ را اعلام کرد.براساس آنچه این مرکز خبر داده، در تابستان گذشته متوسط قیمت فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران با ۵/ ۱۹ درصد افزایش به ۲ میلیون و ۸۰ هزار تومان رسید. دنیای‌اقتصاد در ۱۳ اسفند ماه سال گذشته در گزارشی مفصل با عنوان «قیمت رسمی مسکن در تهران» نرخ رشد قیمت مسکن در تابستان را ۸/ ۲۰ درصد اعلام کرد و نوشت: متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این فصل رقمی معادل دو میلیون تومان بوده است.اکنون گزارش مرکز آمار ایران ارقام اعلام شده توسط «دنیای‌اقتصاد» را تایید می‌کند.مرکز آمار ایران در گزارش جدید خود همچنین اعلام کرده است: اجاره‌بها در تهران طی تابستان گذشته ۱۴ درصد افزایش یافته و متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه‌درصد ودیعه بابت اجاره یک مترمربع بنای مسکونی در تهران طی این فصل ۱۱ هزار تومان بوده است.همچنین متوسط قیمت زمین در تهران نیز طی تابستان۹۰ با ۲۵ درصد افزایش به متر مربعی یک میلیون و ۹۷۰ هزار تومان رسیده است. طبق گزارش قبلی مرکز آمار، قیمت مسکن و اجاره‌بها در تهران طی بهار گذشته به ترتیب ۵/ ۷ درصد و ۲۴ درصد افزایش پیدا کرده بود که به این ترتیب شیب صعود اجاره‌بها در تابستان نزولی شده اما مسیر رشد قیمت‌ها تندتر شده است.